Jurisprudence

Compensation (art. 120 CO) – Rappel des principes (consid. 3.1.1-3.1.3). Si le destinataire ne peut comprendre quelle est la créance compensée et quelle est la créance compensante, la déclaration est incomplète et, par voie de conséquence, dépourvue d’effet (consid. 3.1.4). Il est correct d’interpréter une déclaration de compensation figurant dans un allégué de la réponse en lien avec les allégués qui précèdent. L’allégation d’une avance payée par le maître d’ouvrage, laquelle a été prouvée et admise, dans un allégué antérieur à celui de la déclaration de compensation, permet de retenir que cette avance doit être considérée comme la créance compensante (consid. 3.3).

Immissions excessives provenant de travaux de construction (art. 679a, 684 CC) – Rappel des principes (consid. 7.1.1-7.1.2). Causalité naturelle et adéquate – Rappel des principes (consid. 7.2.2-7.2.4). Appréciation d’une expertise par le juge – Rappel des principes (consid. 7.5.1). En l’espèce, l’expertise a précisé qu’il n’est pas possible de déterminer dans quelle mesure les dommages ont été causés uniquement par les activités de construction ou s’ils se seraient produits de toute façon avec le temps, sans qu’il soit possible de déterminer dans quelle mesure et dans quel délai cela se serait produit. Dans ce contexte, il n’est pas arbitraire de retenir que le lien de causalité fait défaut entre les travaux et les dommages constatés (consid. 7.6).

Forme authentique d’une vente immobilière (art. 216 CO) – Rappel des principes. S’il ne revêt pas la forme authentique, l’accord portant sur une vente immobilière est en principe entaché de nullité absolue, que le juge doit constater d’office (consid. 5.3.1). Abus de droit – Rappel des principes. La clause générale de l’art. 2 al. 2 CC peut exceptionnellement tenir en échec la nullité pour vice de forme, auquel cas le contrat sera traité comme s’il était valable (consid. 5.3.2).

Abus de droit, vice de forme et mainlevée – L’abus de droit ne peut être pris en compte qu’exceptionnellement dans une procédure de mainlevée. Dès lors qu’il incombe uniquement au juge de la mainlevée d’examiner la nature formelle du titre produit et non la matérialité de la créance, il apparaît exclu qu’un contrat de vente immobilière, nul pour vice de forme en vertu de l’art. 216 CO, puisse valoir titre de mainlevée provisoire. Les conséquences à déduire d’un tel contrat et l’interprétation de la relation contractuelle relèvent du juge du fond. La mainlevée doit être refusée (consid. 5.4).

Obligation d’exploiter un apparthôtel selon la LFAIE (art. 10 et 14 LFAIE) – Rappel des principes (consid. 4.2). En l’espèce, les appartements sont exploités de manière hôtelière six mois par année et sont à la disposition des propriétaires le reste du temps. Dans ces circonstances, une perte liée à la période de location, c’est-à-dire la période pendant laquelle le logement n’est pas à la disposition des propriétaires pour leur usage personnel, ne rend pas à elle seule l’obligation d’exploitation déraisonnable. En l’occurrence, les frais correspondants à la période de location, soit CHF 7’500.-, n’ont pas été entièrement couverts par des recettes au cours des trois derniers exercices annuels. Il est toutefois probable que ces pertes soient dues à des évènements ponctuels (annulation du WEF ; covid-19 ; travaux de rénovation importants). De plus, les pertes peuvent être qualifiées d’importantes, mais ne sont pas significatives et n’atteignent en tout cas pas le seuil à partir duquel l’obligation d’exploiter peut être levée (consid. 5.3.3).

NB : Cet arrêt fait suite à d’autres décisions récentes et similaires en matière d’apparthôtels (TF 2C_904/2022, 2C_905/2022, 2C_981/2022), lesquelles ont été thématisées dans un commentaire figurant dans la newsletter de mars 2025 : Simon Varin, Apparthôtels : quand le piège se referme sur les propriétaires, analyse des arrêts du Tribunal fédéral 2C_904/2022, 2C_905/2022, 2C_981/2022, Newsletter immodroit.ch mars 2025.

Immissions excessives provenant de travaux de construction (art. 679a, 684 CC) – Rappel des principes (consid. 3.1-3.2.1). L’intensité de l’atteinte, déterminante pour juger de son caractère excessif, doit être évaluée selon des critères objectifs. Statuant selon les règles du droit et de l’équité, le juge doit procéder à une pesée des intérêts en présence, en se référant à la sensibilité d’une personne raisonnable qui se trouverait dans la même situation. L’art. 684 CC doit servir en premier lieu à établir un équilibre entre les intérêts divergents des voisins (consid. 3.2.2). La persistance de l’atteinte ne ressort pas du texte légal fondant l’obligation d’indemniser ; elle n’en constitue pas moins un élément permettant d’évaluer l’intensité de l’immission, singulièrement son caractère excessif (consid. 4.3).

Assujettissement d’une société à une CCT – Une société valaisanne active dans l’exploitation, le traitement et la commercialisation des graviers est soumise à la Convention collective de travail du 11 mai 2012 fixant les exigences minimales pour les travailleurs du secteur principal de la construction et du carrelage du canton du Valais en matière de prévoyance professionnelle, vieillesse, survivants et invalidité. En effet, la société fait ainsi partie de la branche économique de l’extraction de sables et graviers, directement et explicitement visée par la CCT, ce qui avait aussi été le cas du Conseil d’Etat dans l’arrêté d’extension de la CCT (consid. 5.3). La CCT nationale du secteur principal de la construction en Suisse du 13 février 1998 prévoit expressément la possibilité qu’une convention locale contienne des accords dérogeant à ses propres dispositions ou les dépassant, notamment en ce qui touche le champ d’application du point de vue du genre d’entreprise (consid. 4.2).

Horaires d’ouverture d’un bar à vin – Dans le cadre d’une PPE mixte, essentiellement tournée vers l’habitation et comprenant également deux unités d’étages affectées à un usage commercial, un couple a acquis l’une de ces unités et transformé le kiosque préexistant en bar à vin. Le couple a présenté le projet à l’assemblée des propriétaires d’étages, lesquels ne se sont pas opposés au changement d’utilisation, car les époux avaient indiqué que l’établissement public serait exploité de 11h à 20h30. Il n’est pas critiquable que l’assemblée n’ait ensuite pas accepté la requête d’extension des horaires voulue par le couple (7h-24h), modification qui nécessitait une décision prise à la double majorité (art. 647b al. 1 CC) (consid. 5.2.1).

Entreprise agricole (art. 7 LDFR) – Rappel des principes (consid. 3.2). Entreprise mixte (art. 7 al. 5 LDFR) – Rappel des principes. Outre les entreprises intégrées verticalement (par exemple les entreprises maraîchères et horticoles qui achètent et vendent d’autres produits), les entreprises agricoles avec des établissements de restauration répondent aux critères de la notion d’entreprise mixte, à condition qu’il ne s’agisse pas d’une activité accessoire non agricole (consid. 3.3).

Droit à une décision de constatation (art. 84 LDFR) – Rappel des principes (consid. 3.4). Droit à la reconsidération – rappel des principes (consid. 3.5). En l’espèce, les liens entre l’exploitation agricole et l’activité saisonnière de restauration, l’importance des revenus générés par cette activité, le rapport entre la charge de travail liée à l’exploitation agricole et celle provenant de l’activité de restauration n’ont pas été modifiés de manière suffisante pour qu’une reconsidération sur la qualification d’entreprise agricole mixte entre en ligne de compte (consid. 4).

Rectification du registre foncier (art. 975 CC) – Il n’est pas arbitraire, ni contraire à la présomption de l’art. 937 CC, de procéder à la réinscription d’une servitude de passage qui n’apparaissait plus, à la suite d’une erreur, dans le registre foncier informatisé. Un droit d’acquérir la servitude avait été prévu dans un contrat de vente de 1894 contre une compensation financière à verser ultérieurement et la servitude avait finalement été inscrite en 1912 ; la servitude avait ensuite été mentionnée dans plusieurs documents, dont un acte de vente de 1957 (consid. 3).

Contrat d’architecte global – En l’espèce, les parties étaient liées par un contrat d’architecte global ; les prestations à fournir par l’architecte portaient non seulement sur la planification, mais également sur la direction des travaux. Il s’agit là d’un contrat mixte, soumis aux règles du mandat ou à celles du contrat d’entreprise selon les prestations de l’architecte en cause. L’art. 373 CO est applicable lorsque les parties sont convenues d’une rémunération forfaitaire (consid. 5.1.1).

Rémunération forfaitaire et modification de commande – Rappel des principes. Dans la mesure où il prétend à une rémunération supplémentaire, l’entrepreneur supporte le fardeau de la preuve de la modification de commande et des frais supplémentaires en résultant (consid. 5.1.2).

En l’espèce, de nombreuses modifications du projet ont été apportées en cours de réalisation. Le coût des travaux est ainsi passé de de CHF 19 millions à CHF 25 millions. Ces modifications ont été étudiées, dessinées et intégrées dans les plans généraux d’exécution par l’architecte. Elles ont en outre nécessité une coordination avec les autres mandataires ainsi qu’une surveillance des travaux sur le chantier. Dans ces circonstances, l’augmentation des honoraires de CHF 260’820, alors qu’ils avaient été fixés forfaitairement à CHF 756’000 dans le contrat, apparaît justifiée en l’espèce. Par ailleurs, en commandant, respectivement en acceptant, les prestations supplémentaires de l’architecte, le maître d’ouvrage a tacitement renoncé à ce que la forme écrite s’applique aux modifications du contrat (consid. 5.3.2).

Priorité à la réfection de l’ouvrage (art. 169 norme SIA 118) – Rappel des principes. Si l’entrepreneur a d’emblée refusé de procéder à l’élimination du défaut ou que son incapacité à procéder à ladite élimination est manifeste, le maître peut exercer les droits prévus par l’art. 169 al. 1 ch. 1 à 3 norme SIA 118 sans même avoir à fixer de délai pour la réfection (consid. 4.1).

En l’espèce, les défauts ont été signalés à l’entrepreneur deux mois avant la livraison, à la suite de quoi l’entrepreneur n’a rien fait, mais a relativisé voire contesté le principe même des défauts. Dans ces circonstances, le maître d’ouvrage pouvait en déduire un refus d’éliminer les défauts (consid. 4.3).

Expertise judiciaire et expertise privée – Rappel des principes (consid. 5.2.1-5.2.3). En l’espèce, l’instance précédente a privilégié l’expertise privée avec pour seul véritable motif que l’expert privé avait une formation équivalente à l’expert judiciaire. A tout le moins aurait-elle dû, en supposant que l’expertise privée ait créé un doute sur la solution préconisée, interpeler l’expert judiciaire sur ce point spécifique et, conformément à l’art. 188 al. 2 CPC, solliciter un complément d’expertise (consid. 5.2.4).

Nouveau droit de l’expertise – Le législateur fédéral a modifié l’art. 177 CPC, entré en vigueur le 1^er janvier 2025, qui érige en titre, donc en moyen de preuve (art. 168 CPC), l’expertise privée. Le nouveau droit est immédiatement applicable aux procédures pendantes (art. 407f CPC). La situation apparaît paradoxale : d’une part, le jugement d’appel est annulé parce que l’instance précédente n’aurait pas dû apprécier l’expertise privée comme un moyen de preuve ; d’autre part, dans la nouvelle procédure d’appel, l’expertise privée devra tout de même être appréciée comme un moyen de preuve (consid. 5.2.3).

Libération judiciaire totale (art. 736 al. 1 CC) – Rappel des principes (consid. 3.1 et 3.2). Une servitude de limitation de bâtir à une certaine hauteur reste utile, lorsqu’elle fait toujours bénéficier les étages supérieurs du bâtiment sis sur le fonds dominant d’une « trouée » et donc d’une vue correspondante entre les bâtiments voisins du fonds servant, plus élevés. La préservation de la vue a même gagné en importance en raison de la construction non seulement du fonds dominant, mais également des parcelles jouxtant le fonds servant (consid. 4.1.2). Il ne s’agit pas pour autant d’une actualisation ou d’une modification illicite de la servitude (consid. 7). Le fait que la vue dont bénéficie le fonds dominant puisse être considérée comme étroite ne lui retire pas son utilité (consid. 4.3). La présence de cabinets médicaux sur le fonds servant ne remet pas davantage en cause l’utilité de la servitude en tant qu’elle sert à préserver la tranquillité du quartier, que ce soit par les limitations de construire ou l’interdiction d’un débit de boisson ou d’une industrie bruyante (consid. 5.3 et 8).

Degré de la preuve en matière d’assurance immobilière – Selon l’art. 14 LCA, l’entreprise d’assurance n’est pas responsable si le preneur d’assurance a intentionnellement provoqué l’événement assuré. Dans la jurisprudence, le degré de preuve de la vraisemblance prépondérante est utilisé pour prouver la survenance intentionnelle du sinistre selon cette disposition. Il n’y a donc rien à redire à ce que ce degré de preuve trouve application dans le cadre de la loi cantonale bernoise au contenu similaire (art. 32 LAim/BE) (consid. 7.5.1). Par ailleurs, il n’est pas arbitraire de tenir compte des soupçons sérieux du ministère public, alors que celui-ci a rendu une décision de classement en l’absence de réalisation de l’infraction, tout en constatant qu’il existait des indices que le preneur d’assureur avait causé l’incendie (consid. 7.2.6).

Droit de préemption communal vaudois – Rappel des principes (consid. 2.1). Par application de l’art. 216d CO à titre de droit cantonal supplétif, l’annulation d’une vente, respectivement d’une promesse de vente, avant l’exercice du droit de préemption empêche d’actionner celui-ci ultérieurement, le cas de préemption étant supprimé (consid. 2.3-2.3.1). Les intérêts publics poursuivis par le droit cantonal (LPPPL/VD) ne s’opposent pas à cette interprétation, puisque la commune pourrait exercer son droit de préemption en cas de nouvelle vente (consid. 2.3.2).

Garantie pour les défauts (art. 197 ss, 221 CO) – Rappel des principes. S’agissant d’une vente immobilière, la doctrine évoque comme défaut la situation d’un bien-fonds en zone d’avalanche, un terrain avec une charge de radon trop haute ou une instabilité géologique. Une cause naturelle peut dès lors être à l’origine d’un défaut (consid. 4.1).

En l’occurrence, antérieurement à la vente, le bien-fonds était exposé à l’effritement d’une paroi rocheuse sise sur la parcelle voisine. De gros cailloux et des blocs s’étaient déjà détachés de la paroi. Dans ce contexte, après la vente, un bloc d’une centaine de kilos est tombé, ce qui compromet l’utilisation de la piscine et du jardin. Au regard de cet événement concret et des risques de répétition sans sécurisation, il ne fait aucun doute que le bien-fonds ne correspond pas à ce que l’intimé pouvait s’attendre de bonne foi (consid. 4.2).

Dol (art. 199 CO) – Rappel des principes (consid. 5.1.1). Le vendeur doit avoir une connaissance effective du défaut ; l’ignorance due à une négligence, même grave, ne suffit pas. La connaissance ne doit pas nécessairement être complète ni porter sur tous les détails ; il suffit que le vendeur soit suffisamment orienté sur la cause à l’origine du défaut pour que le principe de la bonne foi l’oblige à en informer l’acheteur. La dissimulation doit être intentionnelle ; le dol éventuel suffit.

En l’espèce, des voisins ont attesté de la régularité des éboulements et de la nécessité d’évacuer les gravats. Le beau-fils des anciens propriétaires avait également été chargé d’évacuer un gros morceau de rocher effondré. Par conséquent, les vendeurs savaient nécessairement que la paroi rocheuse s’érodait et provoquait la chute de blocs plus ou moins gros. Faute d’en avoir informé l’acheteur, la clause d’exclusion de garantie n’était pas valable (consid. 5.2-5.4).

Avis des défauts (art. 201 ss CO) – Rappel des principes (consid. 6.1). Le vendeur ne peut se prévaloir de la tardiveté de l’avis des défauts en cas de dol (art. 203 CO).

Concours entre créanciers saisissants et créanciers gagistes – L’art. 113 ORFI donne la priorité aux créanciers gagistes. C’est uniquement en cas d’excédent à l’issue de la procédure en réalisation du gage, après paiement des frais d’administration, de réalisation et de distribution, que le solde doit être retenu pour les créanciers saisissants et intégré dans leur répartition, lors de la liquidation de la poursuite par voie de saisie (consid. 3.5).

Réquisition de poursuite en réalisation du gage (art. 67 et 151 LP) – Rappel des principes (consid. 5.1 et 5.3). Créance de base et créance de la cédule hypothécaire (art. 842 CC) – Rappel des principes (consid. 6.3.1 et 6.3.2).

Mainlevée et créance de droit public – En principe, la voie de la mainlevée provisoire est fermée pour les créances de droit public. La collectivité publique doit d’abord statuer sur les créances de droit public et, sur la base de la décision entrée en force, demander la mainlevée définitive (consid. 4.2). Toutefois, une créance fiscale peut être garantie par un gage, par exemple en déposant des cédules hypothécaires comme gage mobilier. De cette manière, le débiteur fiscal peut notamment éviter une demande de sûretés (consid. 6.4.3). La créance de la cédule hypothécaire de droit privé ne revêt pas un caractère de droit public du fait qu’elle garantit une créance de base de droit public. La créance de la cédule hypothécaire reste de nature privée et n’est accessible qu’à la mainlevée provisoire, par voie de poursuite en réalisation du gage. Dans cette constellation, le tribunal civil peut être saisi, puisque son contrôle ne porte que sur la créance de la cédule hypothécaire et l’exception du « pactum de non petendo » (consid. 6.4.4). En l’espèce, en présence d’une poursuite en réalisation du gage, c’est la mainlevée provisoire qui doit être accordée à l’administration fiscale et non la mainlevée définitive (consid. 6.4.5).

Délimitation garantie pour les défauts et inexécution des obligations – En cas de dommage résultant d’une violation du devoir de diligence de l’entrepreneur ou de ses auxiliaires dans le cadre de l’exécution d’un contrat, ce ne sont pas les droits de garantie des défauts du maître (art. 368 ss CO) qui entrent en jeu pour la réparation de ce dommage, mais les dispositions générales sur la violation des obligations des art. 97 ss CO. Cette situation correspond à une violation ou à une mauvaise exécution du contrat (consid. 3.2). En l’espèce, dans le cadre d’un contrat portant sur l’enlèvement de roches au moyen d’explosifs, le dommage concernait les dégâts causés au reste de la paroi rocheuse au cours des travaux (et non la quantité ou la qualité des blocs détachés), de sorte que ce sont les art. 97 ss CO qui s’appliquent (consid. 3.4).

Expertise – En présence de preuves supplémentaires et d’indices avérés, même une expertise privée peut contribuer à la preuve d’un fait déterminé. La présente expertise, qui confirme que la déstabilisation de la paroi rocheuse était imputable aux charges explosives de grande puissance utilisées par l’entrepreneur, a au moins cette portée. Ainsi, le TF laisse ouverte la question du statut de cette expertise, alors qu’elle a été établie dans une procédure parallèle, soit dans un contexte judiciaire, sans néanmoins revêtir la valeur d’une expertise judiciaire au sens de l’art. 183 CPC ou d’une expertise-arbitrage au sens de l’art. 189 CPC (consid. 4.2).

Dommage – Rappel des principes (consid. 5.2). Il n’est pas arbitraire d’intégrer dans le dommage les prestations d’une société spécialisée ayant assuré le suivi, le conseil et la surveillance lors des travaux de restauration de la paroi rocheuse. L’entrepreneur n’allègue ni ne prouve que la société qui a effectivement procédé aux travaux de sécurisation aurait pu le faire sans l’appui de la société spécialisée (consid. 5.3).

Interprétation d’un contrat (art. 18 CO) – Rappel des principes (consid. 5.1). En l’espèce, plusieurs conventions successives, la dernière en la forme authentique, ont été signées entre un propriétaire foncier et une société de promotion immobilière, en vue de la réalisation de trois résidences de plusieurs dizaines d’appartements. Les contrats prévoyaient notamment la cession de terrain en faveur de la société, la constitution de servitudes de passage et la réalisation d’une route d’accès par la société, laquelle devait également desservir la parcelle du propriétaire. En raison de l’adoption de l’initiative « Pour en finir avec les constructions envahissantes de résidences secondaires » par le peuple suisse, les permis de construire ont été refusés pour les résidences.

Il n’est pas arbitraire de reconnaitre que les conventions obligeant la société à construire une route d’accès étaient conditionnées à la réalisation des trois résidences projetées, puisque ce sont celles-ci que la route devait desservir en premier lieu et que les parties n’avaient pas envisagé la route indépendamment du reste du projet. Avec l’adoption de l’art. 75b Cst., l’avènement de cette condition est durablement impossible (cf. art. 151 al. 2 CO), de sorte que le propriétaire foncier ne peut exiger la réalisation de la route (consid. 5.4).

Restrictions à la garantie de la propriété (art. 26 Cst.) – Le rejet de l’autorisation de réunir deux appartements en un seul logement, fondée sur la Loi genevoise sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (LDTR/GE), ne viole pas la garantie de propriété. En l’occurrence, les appartements concernés, de 3 respectivement 5½ pièces, appartiennent à des catégories touchées par la pénurie de logement (consid. 2.5.2).

For de poursuite d’un débiteur domicilié à l’étranger (art. 50 LP) – Rappel des principes (consid. 3.2.1). La notion d’établissement au sens de l’art. 50 LP est plus large que celle du droit des sociétés. Ainsi, la personne domiciliée à l’étranger qui, comme propriétaire, usufruitier ou fermier, fait exploiter en Suisse son immeuble par un représentant possède un établissement. En l’espèce toutefois, l’immeuble, issu d’une succession, a été vendu avant la réquisition de poursuite, de sorte qu’il ne peut fonder le for de la poursuite. Le fait que toutes les opérations de partage successoral ne soient pas encore achevées n’y change rien (consid. 3.2.2).

Hypothèque légale des artisans et entrepreneurs et poursuites – Le créancier qui a obtenu l’inscription définitive d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs est titulaire d’une créance garantie par gage immobilier. Il peut requérir la poursuite en réalisation de gage immobilier conformément aux art. 151 ss LP et 85 ss ORFI, dès que sa créance est exigible et que le débiteur ne l’a pas payée (consid. 3.1). Le jugement ordonnant l’inscription définitive d’une l’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs (art. 837 al. 1 ch. 3 CC) ne constitue pas un titre de mainlevée définitive pour la créance garantie. Pour disposer d’un tel titre, l’entrepreneur qui ouvre action en inscription définitive de l’hypothèque légale contre le propriétaire doit la cumuler avec une action condamnatoire en paiement de sa créance contre le débiteur. Cette jurisprudence vaut a fortiori lorsque le propriétaire du gage n’est pas le débiteur de la créance personnelle, comme c’est le cas lorsque le débiteur est l’entrepreneur général et le créancier gagiste un sous-traitant. En effet, un jugement ou un acte authentique exécutoire (art. 349 CPC) ne produit d’effets qu’entre les parties (consid. 3.4).

Commandement de payer dans la poursuite en réalisation du gage – La poursuite en réalisation de gage immobilier est dirigée contre le débiteur de la créance garantie. Le commandement de payer est notifié au débiteur. Lorsque l’immeuble objet du gage appartient à un tiers, un exemplaire dudit commandement de payer est notifié à ce tiers (art. 153 al. 2 let. a LP) ; il n’y a toutefois qu’une seule poursuite. Le tiers propriétaire ne devient pas débiteur personnel du créancier, sans quoi on se trouverait en présence de codébiteurs et non plus d’un tiers gagiste. Il n’acquiert que la qualité de copoursuivi et peut, à ce titre, exercer ses droits indépendamment du débiteur poursuivi. Tant le débiteur que le tiers propriétaire du gage peuvent donc former opposition au commandement de payer et peuvent contester, indépendamment l’un de l’autre, aussi bien la créance que le droit de gage (consid. 3.2.1).

En l’espèce, dans la poursuite en réalisation du gage consécutive à l’inscription d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs, la reconnaissance de dette authentique signée par l’entrepreneur général au bénéfice d’un sous-traitant ne vaut pas titre de mainlevée définitive contre le tiers propriétaire du gage, en raison d’un défaut d’identité entre le débiteur et le poursuivi (consid. 4).

Estimation d’un immeuble (art. 9 ORFI) – Après avoir communiqué la réquisition de vente au débiteur et, le cas échéant, au tiers propriétaire, l’Office des poursuites ordonne l’estimation de l’immeuble concerné. Celle-ci doit déterminer la valeur vénale présumée, y compris les accessoires (consid. 2.1.1). La valeur estimée par la banque n’est pas déterminante, pas plus que la valeur d’assurance ou la valeur fiscale. Il n’apparaît pas arbitraire de se fonder sur la moyenne des valeurs estimées, d’une part par un expert mandaté par l’Office des poursuites selon l’art. 9 al. 1 ORFI et, d’autre part, par un autre expert, dans une nouvelle estimation obtenue par les débiteurs en vertu de l’art. 9 al. 2 ORFI (consid. 2.3.3).

Travaux supplémentaires – Il n’est pas arbitraire de retenir que les maîtres d’ouvrage ont été informés des travaux supplémentaires d’excavation rendus nécessaires et des coûts, lorsqu’ils ne s’y sont pas opposés au cours des nombreuses discussions qui se sont tenues en leur présence, à la suite de la présence d’eau et de roches friables et qu’ils ont fait appel à des ingénieurs civils et des géologues à cause de ces imprévus. Ils les ont au contraire validés, à tout le moins par actes concluants, respectivement par le truchement de la direction des travaux (consid. 4 et 8). Les maîtres d’ouvrage avaient confié la direction des travaux à une société, laquelle était la seule habilitée à donner des ordres sur le chantier. Par conséquent, ils ne peuvent reprocher à l’entrepreneur de ne pas les avoir informés directement. Ni le contrat d’espèce, ni l’obligation d’ordre d’établir un nouveau devis au sens de l’art. 25 al. 2 de la Norme SIA 118, ne prévoient cette exigence (consid. 7).

Règles de la copropriété pour une servitude de chauffage – Un chauffage commun a été construit pour un lotissement de huit maisons mitoyennes, sur l’une des parcelles, avec inscription d’une servitude de chauffage en faveur des sept autres terrains. Il n’est pas arbitraire de retenir que les règles de la copropriété (art. 646 ss CC) et notamment l’art. 649 al. 2 CC, qui prévoit que si l’un des copropriétaires paie au-delà de sa part, il a recours contre les autres dans la même proportion, s’appliquent par analogie à la présente constellation. Par ailleurs, six propriétaires peuvent céder leur créance au septième, à charge pour lui de poursuivre seul le voisin qui ne paye pas ses charges de chauffage (consid. 4.2). Le TF note qu’en l’absence de solution conventionnelle comme celle d’espèce, l’art. 740a CC prévoirait également l’application par analogie des règles de la copropriété, disposition qui s’appliquerait même à une servitude antérieure à son introduction, selon l’art. 17 al. 2 Titre final du CC (consid. 5.2).

For de poursuite d’une succession (art. 49 LP) – Rappel des principes. Le but de la disposition est notamment de permettre au créancier d’agir au for du défunt avant le partage, lorsqu’il n’est pas encore clair qui est l’héritier ou lorsque les héritiers résident à l’étranger (consid. 2.1). Pour les créances garanties par un gage immobilier, la poursuite en réalisation de gage a obligatoirement lieu là où se trouve l’immeuble gagé (art. 51 al. 2 LP) (consid. 2.3).

Notifications à la communauté héréditaire – Le commandement de payer, notifié au représentant de la succession ou, en l’absence d’un tel représentant, à l’un des héritiers, est valable même si le destinataire de la notification n’a pas informé les héritiers ou les cohéritiers de la poursuite (consid. 2.2). Si le créancier entend poursuivre la communauté héréditaire selon l’art. 49 LP, il doit la désigner clairement (p.ex. la « succession », la « masse successorale », etc.) ; la mention « les héritiers de X. » est insuffisante, car elle peut également désigner les héritiers personnellement (consid. 2.4.3). En l’espèce, la désignation « Unverteilte Erbschaft des E.A. », soit la « succession non partagée de E.A. », est suffisamment précise et vise clairement la communauté héréditaire (consid. 2.4.4). Il incombe au créancier qui poursuit une communauté héréditaire de mentionner l’héritier auquel le commandement de payer doit être notifié (consid. 2.4.6). Toutefois, en l’absence de cette mention, il n’est pas contestable que l’Office des poursuites ait reconnu le seul cohéritier dont l’adresse et le lieu de résidence étaient connus comme représentant de la communauté. En tous les cas, l’avis au débiteur concernant une réquisition de vente (art. 120 LP) et l’avis concernant la réalisation au sens des art. 139 et 156 LP, dirigés contre la communauté et notifiés à cet héritier, sont valables (consid. 2.4.7).

Sursis à la réalisation (art. 123 LP) – Une demande de sursis à la réalisation intervenant le jour même de celle-ci est abusive et doit être rejetée (consid. 2.5.3). La réalisation ne peut à ce stade être évitée que par un paiement intégral, non plus par le paiement d’un acompte (consid. 2.6.1).

Recevabilité du recours pour des mesures provisionnelles (art. 93 LTF) – Le recours contre une décision rejetant les mesures provisionnelles visant à interrompre des immissions (prétendument) excessives de bruit est recevable. En effet, si les immissions s’avèrent inadmissibles au fond, les voisins auraient eu à les subir pendant toute la procédure. Cela constitue un préjudice irréparable (consid. 1.3).

Vraisemblance de l’existence des immissions excessives – En l’espèce, se pose la question de savoir si les cloches portées par le bétail engendrent des immissions excessives pour les voisins. Puisqu’une expertise privée de bruit n’a été effectuée que pour le pâturage sud et que les limites de celui-ci ne sont pas connues, il n’est pas possible de rédiger un dispositif permettant de limiter les immissions pour ce pâturage. Par ailleurs, les mesures effectuées par les voisins eux-mêmes pour les pâturages nord, nord-ouest et sud-ouest n’apparaissent pas crédibles. Pour rendre vraisemblable le caractère excessif des immissions, il aurait au moins fallu que les voisins expliquent pourquoi les mesures de bruit effectuées dans le pâturage sud par l’expert privé auraient pu être reportées telles quelles pour les autres pâturages (consid. 5.1).

Compétence matérielle des tribunaux (art. 4 ss CPC) – Rappel des principes (consid. 3.3.3). En droit vaudois, la compétence ratione valoris du juge de paix, lequel connait toutes les causes patrimoniales dont la valeur litigieuse est inférieure à CHF 10'000.- et qui ne sont pas attribuées par la loi à une autre autorité, est impérative (consid. 3.3.1).

Valeur litigieuse des nuisances – En l’espèce, la Cour cantonale a considéré que la valeur litigieuse correspond à la perte de valeur du bien-fonds sur lequel les nuisances ont lieu, dans la mesure où il n’apparaît pas que la détention de chevaux sur le fonds voisin n’en augmente la valeur. La présence de chevaux sur une parcelle voisine, avec tout ce que cela implique d’aménagements et de nuisances (crottin, mouches, odeurs, etc.) ne correspond pas à ce qui peut être attendu d’un acheteur dans un quartier de villas et est donc susceptible d’en décourager certains. La Cour cantonale a ainsi retenu une valeur litigieuse équivalente à 5% de la valeur de marché de la parcelle (consid. 3.2.1). Pour le TF, de telles considérations s’appuient sur la jurisprudence fédérale (consid. 3.3.4).

Bonne foi en procédure (art. 52 CPC) – Rappel des principes (consid. 3.3.3). Le comportement consistant à conclure à l’irrecevabilité de la demande en appel, après avoir soulevé la problématique dans la réponse de première instance, mais sans avoir conclu formellement à l’irrecevabilité, n’est pas abusif (consid. 3.3.4).

Libération judiciaire totale (art. 736 al. 1 CC) – Rappel des principes (consid. 2). Servitude d’interdiction ou de restriction du droit de bâtir – Exemples de buts poursuivis par ces servitudes (consid. 2). Interprétation d’une servitude (art. 738 CC) – Lorsque le but de la servitude ne peut pas être déduit de l’inscription au RF ou du texte du contrat, est déterminante l’interprétation objective de ce dernier, à savoir le but qui découlait raisonnablement des besoins du fonds dominant à l’époque de la constitution du droit. Une telle analyse implique nécessairement certaines suppositions (consid. 4.1).

En l’espèce, l’objectif de la servitude résidait dans la préservation d’un bâtiment scolaire à l’architecture remarquable par le maintien de son environnement, à savoir d’un dégagement important autour de celui-ci et d’une vue sur la verdure environnante. Le but de la servitude ne peut pas se résumer à la préservation de l’ensoleillement, puisqu’une aire de jeu séparait de toute façon l’ancienne école du fonds servant. Par conséquent, le propriétaire du fonds dominant actuel, qui utilise l’ancien bâtiment scolaire comme logement, n’est pas moins intéressé que la commune, en tant que prédécesseur en droit, à ce qu’aucune construction ne soit érigée à l’est de son terrain et ce, pour des raisons largement identiques. La servitude n’a ainsi pas perdu son utilité (consid. 4.2-4.9).

Libération judiciaire partielle (art. 736 al. 2 CC) – Rappel des principes (consid. 5.4). Il n’y a pas de disproportion des intérêts, lorsqu’il était fait un usage agricole du fonds servant à l’époque de la constitution du droit et que le propriétaire de ce fonds souhaite le construire aujourd’hui. L’interdiction d’ériger une construction est précisément le contenu d’une servitude d’interdiction de bâtir. Ce contenu signifie toujours la même charge pour le fonds servant. Une servitude d’interdiction de construire n’a en effet de sens que si elle est liée à des restrictions par rapport aux possibilités offertes par le droit public. C’est précisément dans l’empêchement d’une construction possible du point de vue du droit public que s’actualise le but de la servitude d’interdiction de construire (consid. 5.5).

NB1 : Le présent arrêt est également abordé dans l’analyse de Mme Sevhonkian sur l’arrêt du TF 5A_85/2024.

NB2 : La procédure parallèle traitée dans l’arrêt du TF 5A_397/2024 a pour objet la même servitude, dont la validité est confirmée. Cet arrêt confirme l’interdiction d’exécuter un projet de construction ayant obtenu un permis de construire sur le fonds servant.

Empiètements (art. 674 CC) – Rappel des principes (consid. 4.4.1). Constructions susceptibles faire l’objet d’une servitude d’empiètement (art. 667 CC) – Rappel des principes (consid. 4.4.2). En présence de bâtiments en terrasses, ces dernières peuvent faire l’objet d’une servitude d’empiètement, s’il existe un lien technique et fonctionnel entre la terrasse et la construction érigée sur le fonds dominant, soit en l’occurrence l’appartement du niveau supérieur (consid. 4.5). Tel est le cas, lorsque la terrasse est accessible depuis l’appartement du niveau supérieur (consid. 4.6).

Interprétation d’une servitude (art. 738 CC ; art. 18 CO) – Rappel des principes (consid. 4.7.1-4.7.4). En l’occurrence, selon le texte du contrat de servitude, le droit de superficie portant sur la terrasse inclut le droit d’utilisation de celle-ci. Les bénéficiaires d’une telle servitude disposent ainsi de deux positions de droit réel : la propriété des constructions en surplomb (les empiètements) et la servitude consistant à pouvoir laisser celles-ci empiéter sur la propriété du voisin (consid. 5.1). En l’absence d’une délimitation claire, sur plan, il faut déterminer au cas par cas ce qui constitue une partie du bâtiment sis sur le fonds servant et ce qui fait partie de l’objet en surplomb, rattaché aux constructions voisines par le droit de superficie. Est déterminante la fonction de la partie du bâtiment considérée (consid. 5.2).

Action confessoire (art. 737 al. 3 CC) – Dans le cas des maisons en terrasse construites sur une pente, on ne peut pas nier que l’utilisation d’un empiètement comme terrasse sur le toit vise également à garantir une certaine vue. En l’espèce, celle-ci est limitée dans la mesure où le bénéficiaire de la servitude devait garantir une protection visuelle pour la terrasse du fonds servant par la pose de bacs végétaux (consid. 6.5.4). Toutefois, en érigeant en plus une balustrade métallique qui prive le bénéficiaire de la servitude de la vue, le propriétaire du fonds servant rend plus difficile l’exercice de la servitude au sens de l’art. 737 al. 3 CC (consid. 6.5.7).

Interprétation d’une servitude (art. 738 CC) – Rappel des principes (consid. 3.1). En présence d’une servitude dont l’inscription indique uniquement « droit de passage », il convient de se référer à la demande de morcellement à l’origine de la servitude, déposée au RF comme pièce justificative, pour déterminer l’étendue et le contenu du droit (consid. 3.2). En l’occurrence, la mention selon laquelle le bénéficiaire de la servitude pourra également effectuer un demi-tour sur le fonds servant doit être interprétée en ce sens que le demi-tour peut être réalisé en-dehors du chemin qui fait l’objet du droit de passage. Si tel n’était pas le cas, la mention serait superflue, puisque celui qui peut circuler peut également faire demi-tour. De plus, le chemin en question est trop étroit pour effectuer un demi-tour (consid. 3.3.3.2).

Étendue et exercice de la servitude (art. 737 CC) – Le TF ne juge pas nécessaire que le tribunal précise exactement à quel endroit les demi-tours peuvent être réalisés. Le fait de les autoriser sur l’esplanade du fonds servant suffit ; cela n’interdit pas au détenteur du fonds servant d’utiliser l’esplanade pour ses propres besoins, notamment pour le stationnement. Il faut uniquement qu’il cesse d’empêcher totalement les demi-tours par la pose de bacs de fleurs et de poubelles, étant précisé que le bénéficiaire est de toute manière tenu d’exercer son droit de la manière la moins dommageable (consid. 3.4.3).

Délai pour présenter les questions posées à l’expert (art. 185 CPC) – En l’espèce, le juge a fixé le délai pour le dépôt des questions à l’expert, sans avoir lui-même effectué de projet. Ni le droit de procédure ni une jurisprudence constante ne précisent ce qui se passe si une partie ne formule pas ses questions dans le délai qui lui est imparti, contrairement, par exemple, à ce qui se passe pour la réponse (art. 223 al. 2 CPC). Les conséquences d’une omission n’avaient pas été communiquées aux parties par le juge (cf. art. 147 al. 3 CPC), de sorte que c’est à tort que le juge a considéré que la partie qui n’avait pas formulée ses questions dans le délai fixé, représentée par un avocat, ne pouvait plus le faire après coup (consid. 6.3).

NB : L’arrêt du TF 4A_47/2023 porte sur la même affaire et a un contenu identique.

Action en bornage et devoir de collaboration (art. 669 CC) – Rappel des principes (consid. 3.2.2.1 et 3.2.2.2). Délimitation entre l’action en bornage (art. 669 CC) et l’action en constat de propriété (art. 641 CC) – Rappel des principes (consid. 3.2.2.3). Le jugement sur l’action en bornage est un jugement formateur qui fonde directement la frontière sur le plan matériel. Ni la délimitation sur le terrain ni l’inscription des limites au RF ne sont des conditions préalables à l’acquisition de la propriété (consid. 3.2).

Récusation d’un expert – L’art. 92 LTF s’applique à la récusation d’un expert, décision contre laquelle il convient par conséquent de recourir immédiatement. Il s’agit en effet d’une question préliminaire qui doit être définitivement liquidée sans attendre la suite de la procédure, notamment la décision finale (consid. 1.2).

Recours de l’intervenant accessoire – La possibilité de déposer un recours est fondamentalement ouverte à l’intervenant accessoire. Toutefois, les actes de l’intervenant ne sont pas considérés s’ils contredisent les déterminations de la partie principale (art. 76 al. 2 CPC). L’intervenant accessoire ne peut ainsi déposer de recours lorsque la partie principale se refuse à recourir ou accepte le jugement, en d’autres termes, lorsqu’elle manifeste expressément ou de manière concluante sa renonciation à recourir, étant précisé que l’absence de recours n’est pas à elle seule déterminante. En l’espèce, malgré un rejet initial de l’expert dans ses premières plaidoiries, la partie principale a finalement acquiescé à la désignation de l’expert. Non seulement son rejet initial n’était pas motivé, mais en plus la partie principale n’a pas recouru contre les prononcés de première et de deuxième instance sur ce point. Pour le surplus, elle n’a pas confirmé un éventuel désaccord dans la procédure devant le TF (consid. 1.4.3).

NB : l’arrêt du TF 5A_550/2024, du 16 octobre 2024, porte sur une procédure parallèle entre les mêmes parties et avec un résultat identique.

Recours au TF en matière de preuve à futur (art. 158 CPC ; 93 LTF) – En principe, les décisions incidentes d’administration de preuves en matière de preuve à futur hors procès (art. 158 al. 1 let. b, 1^er cas, CPC) ne causent pas un préjudice irréparable au sens de l’art. 93 LTF, puisqu’il sera toujours possible pour l’intéressé d’obtenir que la preuve, en l’occurrence l’expertise, soit écartée du dossier et qu’une expertise complémentaire ou une contre-expertise soit ordonnée (consid. 1.2). En l’espèce, à la suite de l’intervention d’une entreprise de pose de panneaux solaires, des dégâts sont constatés sur le bâtiment. Les propriétaires déposent une requête de preuve à futur tendant à la mise en œuvre d’une expertise judiciaire pour établir les dommages causés, laquelle est admise au niveau cantonal. Compte tenu de ce qui précède, le recours au TF contre une telle décision est irrecevable.

Recours contre le refus de désigner un arbitre – Selon l’art. 356 al. 2 let. a CPC, le juge appelé à se prononcer sur une requête tendant à la désignation d’un arbitre statue en « instance unique », ce qui permet d’exclure tout recours au niveau cantonal. Une telle décision peut toutefois être directement attaquée devant le TF (consid. 3.2).

Autorisation d’acquérir en cas de succession et de legs – Selon l’art. 61 al. 1 LDFR, celui qui entend acquérir une entreprise ou un immeuble agricole doit obtenir une autorisation. Des exceptions à l’obligation d’autorisation sont prévues à l’art. 62 LDFR. N’est notamment pas soumise à autorisation l’acquisition par succession et par attribution de droit successoral (art. 62 let. a LDFR). Le TF confirme sa jurisprudence selon laquelle l’acquisition d’une entreprise ou d’un immeuble agricole par un légataire n’est pas exemptée d’autorisation (consid.  .4.2).

Exécution anticipée d’une expulsion (art. 641 al. 2 CC) – En tant qu’elle porte sur une requête en expulsion, il faut admettre que la décision d’espèce est une décision finale et non incidente. La mesure litigieuse constitue en effet une mesure d’exécution anticipée provisoire à caractère définitif dès lors qu’au-delà du stade des mesures provisionnelles, le litige est dépourvu d’intérêts (consid. 1.1). Il n’est pas arbitraire de se fonder sur l’état du registre foncier pour rejeter l’expulsion anticipée, alors que les arguments pour nier le droit de la personne à expulser font l’objet d’une autre procédure au fond (consid. 5.3).

Conclusion d’un contrat de courtage par actes concluants (art. 412 CO) – La conclusion d’un contrat de courtage par actes concluants n’est admise qu’avec retenue. Il faut pouvoir constater que les parties se sont accordées sur les essentialia de ce contrat, en particulier sur le fait que le mandant s’est engagé envers le courtier à lui verser un salaire. Le seul fait de laisser agir le courtier ne conduit pas nécessairement à admettre la conclusion d’un contrat par actes concluants. Il faut que le mandant tolère sciemment l’activité du courtier, sans s’y opposer, ou bien qu’il l’accepte tacitement par une autre forme. Il faut aussi que l’activité du courtier, par sa durée ou par son importance, soit suffisamment nette et caractérisée pour que l’absence d’opposition puisse être interprétée comme une volonté de conclure un contrat de courtage (consid. 3.1.1).

Double courtage – Dans le domaine immobilier, le fait pour un courtier de conclure un contrat de courtage de négociation avec le vendeur (respectivement l’acheteur) d’un bien-fonds entraîne inévitablement un conflit d’intérêts s’il conclut avec l’acheteur (respectivement le vendeur) un second courtage de négociation. Conformément à l’art. 415 in fine CO, les deux contrats de courtage sont nuls et le courtier perd son droit au salaire en rapport avec les deux conventions (consid. 3.1.3).

Vente aux enchères publiques d’un immeuble (art. 133 ss et 256 LP ; 45 ss ORFI) – Rappel des principes. Conditions générales de vente – Un adjudicataire ne peut pas contester les conditions générales de vente, s’il les a tacitement acceptées en participant à la vente. S’il n’est pas d’accord avec ces conditions, il lui est loisible de ne pas enchérir. En effet, ces conditions constituent pour lui la base de son engagement : s’il enchérit, c’est sur la base de ces conditions ; il ne peut pas refuser un paiement que les conditions de vente prévoiraient en plus du prix d’adjudication (consid. 6.2.1).

L’offre et l’acceptation dans une vente aux enchères – Au vu de la nature juridique et des spécificités de la procédure d’enchères, les règles générales sur la conclusion du contrat et en particulier celles concernant l’offre et son acceptation (art. 3 ss CO) ne sauraient être appliquées, même par analogie. L’art. 45 al. 1 let. e ORFI indique que tout enchérisseur reste lié par son offre aussi longtemps que l’enchérisseur suivant n’a pas obtenu l’adjudication. Lorsque les conditions de vente exigent le paiement comptant en espèces ou la prestation de sûretés, l’immeuble n'est adjugé qu’après que le paiement ou les sûretés ont été fournis. A défaut, les enchères sont continuées, l’offre immédiatement inférieure est à nouveau criée trois fois et l’immeuble est adjugé, s’il n’est pas fait une offre supérieure (art. 60 al. 2 ORFI ; consid. 6.2.2). Les conséquences de ce système peuvent être qu’un enchérisseur se voit adjuger l’immeuble à un montant supérieur à celui qu’il aurait dû offrir si un concurrent, qui se révèle en fin de compte incapable de prester une avance, n’était pas intervenu (consid. 6.3).

Manœuvres illicites ou contraires aux mœurs (art. 230 CO) – Rappel des principes (consid. 7.2). Pour retenir une manœuvre illicite ou contraire aux mœurs, soit un comportement destiné à tromper les autres enchérisseurs, le seul fait de ne pas payer l’avance n’est manifestement pas suffisant. Les art. 45 et 60 ORFI envisagent même expressément cette hypothèse pour retenir que les enchères doivent alors être continuées (consid. 7.3).

Dommages à la propriété (art. 144 CP) – Rappel des principes (consid. 2.2.1 et 2.2.2). En matière d’infractions contre le patrimoine, la notion d’« appartenance à autrui » se rapporte à la conception de la propriété au sens du droit privé. L’art. 144 CP protège toutefois également les droits d’usage que d’autres personnes pourraient avoir sur une chose. Dès lors, le droit de déposer plainte n’appartient pas seulement au propriétaire, mais également à tout ayant droit qui serait privé de l’usage de la chose (consid. 2.2.3).

Principe de l’accession (art. 667 CC) – Rappel des principes (consid. 2.3.1). Servitude d’empiètement (art. 674 CC) Rappel des principes (consid. 2.3.2). En l’espèce, un propriétaire a supprimé divers empiètements construits par ses voisins sur son fonds (une barrière, une partie de la dalle d’un balcon, une partie de toit en tôle ondulée), sans en avoir averti auparavant ses voisins et pendant les vacances de ceux-ci. En l’absence de servitude inscrite au registre foncier en faveur des voisins, ceux-ci n’ont pas qualité pour déposer plainte pénale contre le propriétaire. Le TF relève cependant, sous l’angle civil, que le propriétaire aurait donc dû agir par la voie judiciaire, soit en l’occurrence par l’introduction d’une action négatoire (art. 641 al. 2 CC). Cela aurait alors permis aux voisins d’invoquer l’art. 674 al. 3 CC pour demander la constitution d’une servitude d’empiétement (consid. 2.6.2).

Champ d’application de la LDFR (art. 2 LDFR) – Rappel des principes (consid. 4.2-4-4). Caractère agricole d’un immeuble – Rappel des principes (consid 5.3.2). En l’espèce, l’immeuble litigieux abrite un magasin dans lequel l’exploitant vend le vin produit par l’entreprise agricole et sert également d’espace de stockage climatisé. Or, la vente directe des produits provenant de l’exploitation doit être considérée comme le prolongement de l’activité agricole. De plus, l’affectation d’une partie d’un immeuble à un usage agricole entraîne l’application de la LDFR à son ensemble (consid. 5.3.4).

Recours contre une décision incidente / Procédure probatoire longue et couteuse (art. 93 al. 1 let. b LTF) – Le fait que la première juge doive encore se prononcer sur le montant de l’hypothèque légale et que cette question est contestée ne suffit pas à démontrer que la condition de l’art. 93 al. 1 let. b LTF serait réalisée, ce d’autant plus lorsqu’il apparaît que la production de pièces, l’audition de quatorze témoins et la mise en œuvre d’une expertise ont déjà été effectuées (consid. 2.2).

Atteintes excessives au droit de propriété (art. 684 CC) – Rappel des principes (consid. 5.1). Parmi les immissions négatives figurent non seulement l’ombre portée et la privation de lumière, mais aussi l’obstruction d’une vue spectaculaire. Ce type d’atteintes n’est toutefois considéré comme excessif qu’à des conditions strictes, par exemple, lorsqu’une vue particulièrement belle est gravement limitée ou que le bien-fonds voisin est tributaire de la vue en raison d’un type d’utilisation particulier, comme cela peut être le cas pour un établissement hôtelier. Si des nuisances de différents types émanent d’un même immeuble, le caractère excessif s’apprécie en fonction de l’effet global de toutes les immissions réunies, même si chacune d’entre elles, prise isolément, ne paraît pas excessive (consid. 5.1).

Conclusions de l’action en raison du trouble – La nature particulière de l’action fondée sur les art. 679 et 684 CC permet à celui qui l’intente de formuler ses conclusions de manière générale, tout en précisant quels sont les causes et les effets du trouble. Il peut s’en remettre au juge quant aux mesures à prendre pour arrêter les immissions excessives (consid. 5.5). En l’espèce, c’est à tort que l’instance précédente a rejeté des conclusions au motif qu’elles ne précisaient pas dans quelle mesure une haie et un groupe de bouleaux devaient être réduits (consid. 5.7).

Distinction entre prétention contractuelle et prétention fondée sur l’enrichissement illégitime – Rappel des principes (consid. 4.1). Délai de prescription – Lorsque le maître est partie plaignante à une procédure pénale, il ne peut pas prétendre qu’il n’avait pas connaissance de son droit à la répétition, alors qu’il a eu accès à des rapports pénaux évoquant la surfacturation en cause (consid. 4.3.3.2).

Interruption de la prescription – Une décision de « suspendre le paiement de la facture » jusqu’à la fin d’une procédure pénale parallèle, de manière inconditionnelle et adressée spécifiquement à l’entrepreneur, est assimilable à une demande de report du paiement sans réserve de la part d’un débiteur et constitue un acte interruptif de prescription (consid. 6.2.1).

Preuve du défaut par expertise – Il n’est pas arbitraire de retenir que la preuve du défaut n’a pas été apportée, lorsque les estimations de l’expert n’indiquaient que le coût de la reprise du revêtement à neuf et non le coût de la réparation des travaux défectueux (consid. 5.2.1).

Défaut et garantie pour les défauts – Rappel des principes (consid. 3.1). Acceptation de l’ouvrage, devoir de vérification et dissimulation dolosive (art. 370 CO) – Rappel des principes. Une dissimulation dolosive suppose que le défaut soit inconnu du maître et connu de l’entrepreneur, que ce dernier le dissimule alors qu’il sait ou doit savoir que le client l’ignore, et qu’il lui cache le défaut en toute connaissance de cause, au moins par dol éventuel (consid. 4.1). Lorsque le maître connaît un défaut dans le concept d’étanchéité, il ne peut y avoir de dol (consid. 4.2.2). En l’espèce, en l’absence de dol et d’avis des défauts donné dans les temps, le défaut est considéré comme accepté tacitement (consid. 5).

Servitude soumise à autorisation – Par acquisition soumise à autorisation au sens des art. 61 ss LDFR, on entend le transfert de propriété en tant que tel ainsi que tout autre acte juridique qui équivaut économiquement à un transfert de propriété. Ce qui est déterminant, c’est de savoir si l’acte confère à l’acquéreur, dans ses effets, une position analogue à celle d’un propriétaire sur le terrain ou l’entreprise agricole (consid. 7.1). L’octroi d’une servitude peut constituer un cas d’aliénation, par exemple, la constitution d’un droit de superficie distinct et permanent ou encore une servitude d’extraction de matériaux d’excavation (consid. 7.2).

En l’espèce, les servitudes offrent à sa bénéficiaire le droit d’exploiter une décharge sur toute l’étendue des parcelles concernées et sans limite de temps si l’autorisation d’exploiter est obtenue. Par conséquent, aucun droit de fermage ou autre droit ne peut être établi sur l’immeuble grevé sans contrevenir à l’interdiction de rendre plus difficile l’exercice de la servitude (art. 737 al. 3 CC). Le droit des propriétaires est donc à ce point restreint que l’inscription des servitudes doit être soumise à autorisation (consid. 7.5.2-7.5.3). Par ailleurs, l’autorisation ne peut pas être accordée, puisque les conditions de l’exception portant sur l’exploitation des ressources du sol (art. 64 al. 1 let. c LDFR), applicables par analogie à une décharge (consid. 8.4.4), ne sont pas réunies. Le fait que le plan directeur cantonal désigne les parcelles concernées comme zone de décharge ne suffit pas à rendre l’exploitation « permise par le droit de l’aménagement du territoire » au sens de l’art. 64 al. 1 let. c LDFR. Le plan directeur cantonal n’est contraignant que pour les autorités et le plan d’affectation peut y déroger à certaines conditions, de sorte qu’il n’est pas possible à ce stade de savoir si des décharges pourront réellement être exploitées à cet endroit dans le futur (consid. 8.5.2).

Lésions corporelles graves par négligence (art. 125 CP) – Rappel des principes (consid. 4.1). Négligence et violation d’un devoir de prudence (art. 12 CP) – Rappel des principes (consid. 4.1.1). Position de garant – Rappel des principes (consid. 4.1.2).

En l’espèce, tant le directeur des travaux de l’entreprise générale que le directeur technique de la société de montage des échafaudages sont condamnés. Le premier, présent un jour sur deux sur le chantier, était en charge du suivi du chantier et avait à ce titre un devoir de surveillance concernant la sécurité (consid. 4.4.1). Lorsque des défauts importants ont été constatés, faisant peser un risque concret pour la sécurité des ouvriers, le directeur des travaux ne pouvait plus se fier à la notice établie par les employés de la sous-traitante selon laquelle l’échafaudage avait été contrôlé et était en ordre. La hauteur du pont couvreur n’avait pas été vérifiée alors qu’il s’agit d’un élément essentiel pour la sécurité des ouvriers (consid. 4.4.2).

Le directeur technique devait quant à lui veiller à ce que, tant le chef d’équipe qu’il avait lui-même désigné que les ouvriers de son entreprise, aient correctement monté l’échafaudage, ce en quoi il a visiblement échoué. Nonobstant l’expérience alléguée du chef d’équipe, la société avait fait l’objet de plusieurs avertissements de la part de la SUVA. Cela aurait dû le conduire à se montrer d’autant plus vigilant dans le contrôle de son équipe (consid. 4.5).

Restrictions à la garantie de la propriété (art. 26 et 36 Cst.) – Rappel des principes (consid. 6.2). Contrôle abstrait de constitutionnalité d’une norme cantonale ou communale – Rappel des principes (consid. 6.3).

En l’espèce, une commune a adopté une modification du droit communal prévoyant une obligation de raccordement à un réseau de chaleur chaud à la place d’un réseau de chaleur froid, lequel nécessitait l’utilisation d’énergies fossiles dans chaque habitation. Il s’agit d’une base légale suffisante, fondée sur un intérêt public manifeste en accord avec la politique environnementale menée par le Canton. Elle apparaît de plus proportionnelle, puisque l’ancien réseau aurait nécessité d’importants travaux d’entretien (consid. 6.6), que des indemnités pour les installations non encore amorties sont prévues (consid. 6.6.2) et qu’une augmentation des tarifs incompatible avec la garantie de propriété n’est pas à prévoir (consid. 6.6.3).

Nullité d’un contrat de vente immobilière selon la LFAIE (art. 2 ss LFAIE) – Rappel des principes (consid. 1.1-1.1.2). Il serait contraire au sens de loi d’admettre une validité des contrats avant la réalisation de la condition, soit en l’occurrence l’obtention de l’autorisation d’acquérir. En effet, si le prix de vente peut déjà être exigé sans que la vente puisse être inscrite au registre foncier, cela conduirait à un avantage unilatéral pour les vendeurs et ne changerait rien au fait que l’argent devrait finalement être remboursé si la condition ne se réalise pas (consid. 1.1.3). S’il est vrai que la nullité d’un contrat de durée n’a en principe pas d’effet ex tunc, cela ne peut s’appliquer aux paiements échelonnés d’une vente immobilière dont l’une des conditions est l’obtention d’une autorisation au sens de la LFAIE. Le texte de la loi précise que l’inefficacité ne concerne pas seulement le transfert de propriété, mais que l’ensemble des prestations promises ne peut pas être exigé (consid. 1.5.2.3).

Peine conventionnelle présente dans un contrat nul – Aucune obligation de dommages-intérêts ne peut en principe être déduite du non-respect d’actes juridiques inefficaces ou nuls. La nullité ou l’inefficacité impliquent que les parties ne doivent pas respecter l’accord conclu. Selon l’esprit de la loi, le respect de telles dispositions ne peut pas non plus être obtenu par le biais d’une peine conventionnelle, car cela reviendrait à contourner la loi (consid. 1.4.2).

Simulation d’acte juridique – Rappel des principes (consid. 3). D’éventuels désaccords sur le prix d’achat ne permettent pas de retenir l’existence d’une simulation au sens d’une indication consciente d’un prix d’achat trop bas. En effet, la simulation présuppose que les parties étaient d’accord sur le fait que ce n’est pas le prix d’achat mentionné dans le contrat qui doit être appliqué, mais le prix d’achat effectivement convenu (dissimulé), plus élevé (consid. 3.1.1).

Blocage du registre foncier – Lorsqu’une partie exerce un droit d’emption et que l’autre rend vraisemblable une simulation sur le prix convenu, le blocage du registre foncier peut être demandé à titre provisionnel, jusqu’à ce que l’affaire soit traitée sur le fond (consid. 4-4.2).

Maxime des débats (art. 55 CPC) – Rappel des principes (consid. 3.1.1). Garantie pour les défauts (art. 367 ss CO) – Rappel des principes (consid. 3.1.2). Défauts pendant l’exécution des travaux (art. 366 al. 2 en lien avec l’art. 107 al.  2 CO) – Rappel des principes (consid. 3.1.2).

Le maître d’ouvrage qui n’allègue pas ni a fortiori ne démontre avoir respecté les conditions d’application de l’art. 366 al. 2 CO ne peut s’en prévaloir. Par ailleurs, le choix de l’un des trois droits formateurs alternatifs de l’art. 368 CO que constituent la résolution du contrat, la réduction du prix ou la réparation de l’ouvrage s’opère par une manifestation de volonté adressée à l’entrepreneur, laquelle doit ensuite être alléguée en procédure. Le maître d’ouvrage ne peut se contenter d’affirmer, en présence d’une simple demande en paiement et sans allégation sur ce point, qu’il était évident qu’il avait opté pour une réduction du prix (consid. 3.2 et 3.4).

Restrictions à la garantie de la propriété (art. 26 et 36 Cst.) – Rappel des principes (consid. 4.1). Le refus d’accorder une autorisation d’exploitation pour la terrasse d’un restaurant ne viole pas la garantie de propriété, lorsque le droit cantonal prévoit qu’une telle infrastructure nécessite un permis de construire et que celui-ci n’a pas été obtenu (consid. 4.2).

Servitude d’empiètement (art. 674 CC) – Rappel des principes (consid. 4.1). Définition de l’empiètement – Rappel des principes. Des pièces ou des locaux se trouvant en partie voire intégralement sur deux parcelles contiguës, détenues par deux propriétaires distincts sont également assimilables à des empiétements aux conditions suivantes : le local concerné doit se trouver dans un bâtiment relié au bâtiment principal situé sur le fonds dominant par un mur séparatif ou deux murs extérieurs contigus ; il est directement accessible depuis le bâtiment principal par une ouverture pratiquée dans le mur ou dans les murs et il forme une unité fonctionnelle avec le bâtiment principal (consid. 4.3).

Rapport entre empiètement et PPE – Les conditions susmentionnées tendent à éviter qu’une servitude d’empiètement ne serve à éluder les dispositions de la PPE (cf. art. 675 al. 2 CC en lien avec les art. 712a ss CC). L’attribution des combles à l’un des deux propriétaires d’un chalet séparé en deux parties distinctes, chacune librement accessible et ne disposant pas de partie commune, constitue une servitude qui ne contourne pas les règles de la PPE. En effet, l’indépendance structurelle de l’objet est préservée, les combles n’étant accessibles que depuis le fonds dominant (consid. 6.2).

Conditions du droit à la servitude (art. 674, 675 CC) – Rappel des principes. Lorsque le propriétaire lésé, après avoir eu connaissance de l’empiétement, ne s’y est pas opposé en temps utile (1^re condition), l’auteur des constructions et autres ouvrages peut demander, s’il est de bonne foi (2^e condition) et si les circonstances le permettent (3^e condition), que l’empiétement lui soit attribué à titre de droit réel contre paiement d’une indemnité équitable, cette dernière n’étant cependant pas une condition de l’existence du droit attribué par le tribunal (consid. 4.2). Une opposition à la construction survenant quinze ans après la construction n’est pas effectuée en temps utile (consid 6.1.2).

Entreprise générale, sous-traitance et légitimation passive – Dans le cadre de travaux consistant à relier deux sites industriels, l’entreprise générale en charge du projet a confié les travaux de construction d’une passerelle métallique à une société sous-traitante. Le sous-traitant a facturé ses prestations à l’entreprise générale. Face au refus de s’exécuter de cette dernière, le sous-traitant s’est tourné vers le maître d’ouvrage, qui n’a payé que la partie des montants réclamés pour le matériel. Faute pour le sous-traitant d’avoir démontré que les prestations visées par les factures et bons de régie produits en procédure avaient été commandés par le maître d’ouvrage, il n’est pas arbitraire de considérer que l’existence d’un contrat entre le maître et le sous-traitant n’a pas été démontrée. En effet, il est clair que le sous-traitant considérait avoir contracté avec l’entreprise générale à laquelle il a adressé ses factures en premier lieu (consid. 3.1 et 3.3).

Légitimation passive (art. 18, 40, 718a et 814 CO) – Dans le cadre d’un contrat portant sur des travaux dans un fitness, il n’est pas arbitraire de retenir que la société exploitante avait la légitimation passive et non la personne physique ayant commandé les travaux. Faute de contrat ou de devis écrit, la cour cantonale a déterminé la volonté réelle des parties à la conclusion du contrat. En l’occurrence, les travaux avaient un lien avec le but social de l’entreprise, à savoir l’exploitation du fitness. De plus, selon une règle d’expérience, lorsqu’un associé d’une société commande des travaux à effectuer dans les locaux de celle-ci, lesdits travaux ne sont pas commandés par l’associé à titre personnel, mais pour le compte de la société pour laquelle il agit en tant qu’organe. Le fait que l’associé commanditaire avait demandé à l’entrepreneur de faire apparaître son nom sur la facture et non celui de la société n’y change rien, dès lors que l’entrepreneur savait que cette demande résultait d’un litige entre associés du fitness (consid. 3).

Représentation civile (art. 32 ss CO) – Rappel des principes (consid. 4.1). Selon la jurisprudence, l’octroi de pouvoirs internes tacites au sens de l’art. 32 al. 1 CO découle soit d’une tolérance soit d’une apparence. Il y a procuration interne par tolérance lorsque le représenté sait qu’une personne a agi en son nom auprès d’un tiers sans qu’il l’y ait autorisée, mais qu’il ne s’est pas opposé à cet acte de représentation non sollicité. Il y a procuration interne apparente lorsque, d’une part, le représenté ne sait pas qu’une personne a agi comme sa représentante auprès d’un tiers, mais qu’il aurait dû le savoir s’il avait fait preuve de l’attention que les circonstances permettaient d’exiger de lui et que, d’autre part, la représentante pouvait, selon les règles de la bonne foi, interpréter le comportement du représenté comme valant octroi de pouvoirs (consid. 4.2.1).

En l’espèce, contrairement à ce qu’avait retenu l’instance cantonale, le TF relève que c’est bien la société propriétaire de l’immeuble, par son actionnaire unique, qui a pris la décision, en mars 2019, de rénover complètement le parking souterrain. L’actionnaire unique ne pouvait d’ailleurs ignorer les travaux, puisqu’il vivait dans l’immeuble. Cette décision de rénovation a nécessairement été communiquée à la gérance puisque celle-ci, durant la même période, a pris contact avec l’entrepreneur pour un devis. A l’évidence, la gérance (représentante) pouvait, selon les règles de la bonne foi, comprendre cette communication comme l’autorisation de la propriétaire (représentée) d’effectuer en son nom les actes de gestion extraordinaire liés à la rénovation. Ces pouvoirs internes découlent d’une procuration apparente, dès lors que la propriétaire aurait dû savoir que les travaux litigieux avaient été commandés par la gérance, laquelle pouvait penser de bonne foi être autorisée à agir ainsi. En conclusion, la propriétaire est condamnée à payer le prix des travaux et l’inscription d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs pour le même montant est confirmée (consid. 4.2.2).

Entreprise agricole (art. 5 et 7 LDFR) – Rappel des principes. Est considérée comme une exploitation agricole au sens de la LDFR, celles qui nécessitent au moins une unité de main d’œuvre standard (UMOS). Les cantons peuvent prévoir une valeur inférieure, ce qui n’est pas le cas pour les exploitations de plaine dans le canton de Schwyz (consid. 4.1).

Calcul des UMOS en matière de pâturages – Rappel des principes. Les UMOS sont calculés sur la base de la charge de travail standardisée pour une exploitation conforme aux usages du pays. L’on se base essentiellement sur la surface agricole utile et le nombre d’animaux de rente (cf. art. 3 OTerm) (consid. 4.2). En principe, les pâturages font partie de la surface agricole utile en tant que surface herbagère permanente. Seules sont soustraites à la surface agricole utile, les surfaces consacrées à l’estivage (cf. art. 14 al. 1 et 2 let. b OTerm). En l’espèce, les pâturages en question ne se situent pas dans la région d’estivage au sens de l’art. 1 de l’Ordonnance sur les zones agricoles mais à cheval sur les régions de collines et de montagne. Ainsi, rien n'indique qu’ils constituent des surfaces d'estivage exclues de la surface agricole utile (consid. 4.5).

Peine conventionnelle pour violation de l’interdiction de faire concurrence à l’employeur – La Convention nationale du secteur principal de la construction prévoit l’interdiction pour les travailleurs d’accomplir du travail professionnel pour un tiers, dans la mesure où ils lèseraient leur devoir de fidélité et feraient concurrence à son employeur. La Convention collective du travail du secteur principal de la construction du canton du Valais précise cette obligation, notamment en ce sens que cette interdiction est valable, y compris lorsque le travailleur ne fait pas concurrence à son employeur, respectivement y compris lorsqu’il n’est pas rémunéré. Le TF valide le raisonnement du Tribunal arbitral qui a retenu que la notion de « travail professionnel » inclut tous les travaux entrant dans le champ d'application de la CCT et ne se limite pas à l’activité professionnelle effectivement exercée par les intéressés (consid. 3.2).

En l’espèce, une amende de CHF 600.- prononcée contre trois constructeurs de route est ainsi confirmée. Ces derniers avaient aidé un ami à réaliser les aménagements extérieurs de sa piscine construite dans son jardin. Ces travaux ont été effectués sur un samedi de congé et sans rémunération.

Valeur de l’hypothèque en cas de résiliation du contrat d’entreprise – Lorsque les travaux ont déjà été exécutés et que d’autres travaux ne sont pas prévus, notamment en raison d’une résiliation anticipée du contrat, l’hypothèque légale ne peut porter que sur le travail effectivement réalisé, respectivement sur la valeur de celui-ci convenue contractuellement. Pour pouvoir arrêter cette valeur, il faut déterminer précisément le travail et les matériaux fournis. Il incombe dès lors à l’entrepreneur de décrire de manière détaillée les prestations concrètement fournies et d’en apporter la preuve. Les prestations concrètes, en travail et en matériaux, et leur prix doivent être détaillés, le cas échéant pour chaque bien-fonds. Des prix globaux ou forfaitaires ne dispensent pas l’entrepreneur de cette obligation souvent conséquente (consid. 3.1).

Garantie pour les défauts (art. 368 CO) – Rappel des principes (consid. 3.2.1). Preuve et fixation du dommage (art. 42 CO ; 8 CC ; 55 CPC) – Rappel des principes (consid. 3.2.2). En l’espèce, une façade en pierres n’a pas été érigée conformément aux plans, de sorte que les stores restent partiellement accrochés à celle-ci. L’expert mandaté dans le cadre de la procédure a indiqué que son estimation des coûts de réfection était imprécise (+/-25%) et que la détermination de ces coûts n’était possible qu’en demandant au moins trois offres indépendantes. Son estimation comprenait en outre des postes supplémentaires et n’indiquait pas séparément les coûts de l’assainissement de la façade ou des stores. Une telle expertise ne permet pas de déterminer le dommage et les parties ont renoncé à payer une nouvelle avance de frais pour une nouvelle expertise ou à demander des offres pour la réfection. Par conséquent, le maître d’ouvrage a lui-même renoncé à prouver son dommage et il n’y a pas lieu d’en fixer le montant selon l’art. 42 al. 2 CO. Son action doit ainsi être rejetée (consid. 3.4.1 et 3.4.2).

Changement de destination de l’immeuble – La prolongation des horaires d’ouverture d’un traiteur « take-away » dans le règlement d’administration et d’utilisation de la PPE ne constitue pas un changement de destination de l’immeuble au sens de l’art. 648 al. 2 en relation avec l’art. 712g al. 1 CC. Par conséquent, l’unanimité des propriétaires d’étages n’est pas requise pour la prise d’une telle décision. Le propriétaire qui se borne à se plaindre des immissions engendrées par un commerce ne motive pas un changement de destination de l’immeuble (consid. 6).

Responsabilité aquilienne (art. 41 CO) – Lorsqu’un propriétaire poursuit des travaux de construction malgré une opposition et des recours successifs, déposés par un tiers qui n’avait aucune légitimation active et le savait pertinemment, il n’y pas de dommage pour le propriétaire. Par conséquent, la responsabilité civile du tiers, qui agit certes de manière illicite, n’est pas engagée (consid. 4 et 6).

Frais d’avocat avant procès et fardeau de l’allégation – Rappel des principes (consid. 5.1). Le dépôt d’une note d’honoraires incluant des activités antérieures à l’opposition formée, sans justifier qu’elles seraient en lien quelconque avec le litige, ainsi que des activités déployées dans le cadre d’une procédure pénale entre les mêmes parties, pour lesquelles la personne a déjà perçu des dépens, ne satisfait pas aux exigences d’allégation permettant de retenir des frais d’avocat en tant que poste du dommage, dans le cadre de la responsabilité civile (consid. 5.2).

Contrat de prêt (art. 312 CO) – Rappel des principes (consid. 3.1.1). Qualification d’un contrat – Rappel des principes (consid. 3.1.2). Fardeau de la preuve (art. 8 CC) – Rappel des principes (consid. 3.2.2). Faute de pouvoir prouver une obligation de remboursement de son cocontractant, la partie qui a financé un projet immobilier portant sur la transformation et l’extension d’un alpage et qui argue de l’existence d’un contrat de prêt succombe. Le fait que le contrat n’ait pas été qualifié et que le contenu de la convention n’ait pas été établi ne rend pas ce résultat arbitraire. En effet, bien que l’instance précédente n’ait pas fait sienne l’argumentaire du propriétaire selon lequel les parties ont agi au sein d’une société simple non liquidée à ce jour, cette contre-preuve a suffi à ébranler la thèse de l’existence d’un prêt. L’instance précédente n’a pas violé le droit fédéral en examinant uniquement si une société simple pouvait raisonnablement être à l’origine de la remise de l’argent et en imposant au prétendu prêteur, conformément à l’art. 8 CC, le fardeau de la preuve s’agissant d’une obligation de remboursement (consid. 3.3).

Rapport entre solidarité et consorité (art. 70 ss CPC ; 143 ss CO) – Rappel des principes. Société simple et consorité – Les membres d’une société simple forment matériellement une communauté de droit civil sur le plan actif (art. 544 al. 1 CO) et doivent donc ouvrir action ensemble pour les biens et créances de la société simple, comme consorts nécessaires. En revanche, sur le plan passif, c’est-à-dire pour ce qui concerne les dettes de la société simple, les associés sont solidairement responsables (art. 544 al. 3 CO) : le créancier peut choisir d’agir contre un seul, contre plusieurs d’entre eux ou contre tous ; s’il agit contre plusieurs d’entre eux ou contre tous, les défendeurs forment une consorité simple passive (consid. 1.1.1).

Interprétation des manifestations de volonté (art. 18 et 19 CO) – Rappel des principes (consid. 5.1 et 5.2). Rapports internes et externes en société simple (art. 530 ss CO) – Rappel des principes (consid. 5.2.1). Société tacite – Rappel des principes (consid. 5.2.2). Rapports internes et externes dans une société simple tacite – Dans les rapports internes d’une société tacite, l’associé occulte et l’associé apparent ont bien l’animus societatis, soit la volonté d’unir leurs efforts ou leurs ressources en vue d’atteindre un but commun. Dans les rapports externes, la société tacite n’apparaît pas. L’associé apparent est seul titulaire des droits réels sur les biens sociaux, y compris la propriété des apports de l’associé occulte. A l’égard des tiers, il agit en son nom et pour son propre compte ; l’associé occulte ne la représente pas, puisqu’il ne veut pas être engagé et il ne répond pas de dettes de la société envers les tiers. Les art. 543 al. 2-3 et 544 al. 3 CO ne s’appliquent pas. Selon la jurisprudence, le tiers qui traite avec un associé occulte ne peut s’en prendre à celui-ci, même si ce dernier a participé aux pourparlers qui ont conduit à la conclusion du contrat, s’il sait que celui-ci n’entendait pas pour autant sortir du rôle occulte qu’il s’était assigné dans le rapport (consid. 5.2.2.2).

En l’espèce, il est incontestable, sur le plan interne, qu’un contrat de société simple lie deux promoteurs qui se sont alliés pour un projet de construction comportant un chalet et un centre bien-être. Toutefois, seul l’un des promoteurs était propriétaire des parcelles concernées et titulaire du compte de la promotion. Les travaux lui ont été adjugés personnellement, en son nom et pour son compte. Aucun document ultérieur ne mentionne le second promoteur et les deux promoteurs n’ont jamais évoqué une quelconque association entre eux devant des tiers, à tout le moins pas devant l’entrepreneur ou ses employés. Le fait que le second promoteur ait participé à des pourparlers lors de repas en 2011 et qu’il connaissait le directeur de l’entrepreneur n’y change rien. Compte tenu de ce qui précède, il s’agit d’une société tacite, l’art. 544 al. 3 CC ne s’applique pas et les deux promoteurs ne sont pas débiteurs solidaires (consid. 5.3.2-5.3.3).

Obligation d’organiser un appel d’offre – Selon l’art. 2 al. 7 LMI, le transfert de l’exploitation de monopoles cantonaux et communaux à des entreprises privées doit faire l’objet d’un appel d’offres et ne peut discriminer des personnes ayant leur établissement ou leur siège en Suisse. Cette disposition couvre aussi bien les monopoles cantonaux et communaux de droit que de fait (consid. 4.1).

Existence d’un monopole – Rappel des principes (consid. 4.2). Transfert d’un monopole – Il n’est pas déterminant de savoir si le transfert de l’exploitation du monopole à des particuliers se fait sous la forme d’une concession ou d’une autre manière. Le renouvellement ou la prolongation d’une concession existante est également considéré comme un acte de transfert (consid. 4.3).

En l’espèce, l’établissement de droit public « Ports rhénans suisses » a prévu la planification et la construction d’un terminal trimodal et l’extension du port par un troisième bassin portuaire, en collaboration avec une entreprise privée et en partie sur des terrains dont cette société est propriétaire (projet Gateway Basel Nord). En l’occurrence, il existe bien un monopole de fait portant sur les terrains appartenant aux collectivités publiques et l’infrastructure portuaire qui s’y trouve. Le fait que le bassin portuaire ait été conçu de manière à ce qu’une entreprise privée obtienne un accès direct et privilégié à la zone portuaire depuis son terrain ne constitue toutefois pas un transfert de ce monopole. Pour cela, il faudrait encore que l’établissement public, en plus de l’octroi de l’accès direct, transfère la responsabilité de l’exploitation de la zone portuaire (consid. 5.5.2). De même, l’établissement de servitudes pour l’accès des grues et autres installations du terminal de transbordement trimodal au bassin portuaire n’entraine pas non plus le transfert du monopole portant sur la gestion du port (consid. 5.5). Par conséquent, l’établissement public n’a pas transféré un droit d’utilisation exclusif, de sorte que le projet sort du champ d’application de l’art. 2 al. 7 LMI et l’organisation d’un appel d’offre était superflu (consid. 5.6).

Droit de réplique inconditionnel en procédure sommaire – En procédure sommaire, il n’y a, en principe, qu’un échange d’écritures et la clôture du dossier intervient après une seule prise de position (art. 249 let. d ch. 5 CPC). Lorsqu’à l’issue de cet échange, une partie fait usage de son droit de réplique, il ne s’agit en principe que de pouvoir prendre position sur des pièces versées au dossier de la procédure. Des compléments sur le fond ne sont admissibles qu’aux conditions du droit des novas (art. 229 et 317 CPC) (consid. 3.1). De nouveaux arguments et contestations fournis dans la réplique inconditionnelle sans expliquer en quoi il s’agissait de novas recevables doivent être écartés (consid. 3.3).

Délai pour l’inscription d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs (art. 837 et 839 CC) – Rappel des principes (consid. 4.1). Exigence de vraisemblance (art. 961 al. 3 CC) – Rappel des principes (consid. 4.1). Maxime des débats (art. 55 CPC) – Rappel des principes (consid. 4.1).

En l’espèce, le simple renvoi à un rapport daté du 18 août 2023 sans plus de précisions pour prouver la date de fin des travaux est insuffisant sous l’angle de l’obligation d’allégation et de motivation. En particulier, il ne ressort pas de la requête que des tâches faisant l’objet du contrat d’entreprise ont été exécutées. L’entrepreneur n’a non plus démontré pourquoi les travaux de construction des six maisons ne déclenchent pas chacun un délai distinct, mais constituent, d’un point de vue pratique, une prestation de construction unique, faisant courir un délai unique. Le degré de preuve réduit à la vraisemblance au sens de l’art. 961 al. 3 CC ne réduit pas pour autant les exigences en matière d’allégation. La mesure de la preuve est une règle qui s’adresse en premier lieu au tribunal alors que c’est aux parties qu’il incombe d’alléguer conformément à la maxime des débats (consid. 4.2 et 4.3.3).

Incendie par négligence (art. 222 et 12 CP) – Rappel des principes (consid. 1.3.1). Causalité – Rappel des principes (consid. 1.3.3 et 1.3.4).

Violation d’un devoir de prudence – Rappel des principes. Lorsque des normes particulières imposent un certain comportement, la mesure de la diligence à observer se détermine en premier lieu d’après ces prescriptions. Les prescriptions suisses de protection contre l’incendie de l’Association des établissements cantonaux d’assurance incendie (AEAI), dont son Guide de protection incendie, sont pertinentes à cet égard, en l’occurrence par renvoi explicite du droit cantonal. De même, la fiche technique « Travaux avec une flamme nue lors de l’étanchéification de bâtiments » de la Commission technique toit plat de l’Association suisse des entrepreneurs de l’enveloppe des édifices renseigne sur les standards exigibles en la matière (consid. 1.3.2). Selon ces documents, un recouvrement ou un blindage des éléments de construction exposés au risque d’incendie n’est nécessaire que si la distance de sécurité n’est pas respectée. Or, celle-ci a été respectée, de sorte que l’on ne peut retenir aucune violation d’un devoir de prudence en l’espèce (consid. 1.4.2).

Autorisation d’acquérir un immeuble agricole – Rappel des principes. Selon l’art. 63 al. 1 LDFR, l’acquisition d’une entreprise ou d’un immeuble agricole est notamment refusée lorsque l’acquéreur n’est pas exploitant à titre personnel ou que l’immeuble à acquérir est situé en dehors du rayon d’exploitation usuel de l’entreprise de l’acquéreur (consid. 6.1).

En l’espèce, l’intéressé prétend uniquement que l’acquisition de la parcelle concernée par un tiers serait un non-sens car elle se situe au milieu d’immeubles agricoles exploités par lui-même. Quand bien même le TF admet comprendre le propos, il constate, à l’instar des juges précédents, qu’il ne s’agit pas là d’un argument que l’on peut prendre en considération dans le cadre de l’autorisation d’acquérir au sens des art. 61 ss LDFR (consid. 6.3).

Droit de préemption du fermier (art. 47 al. 2 LDFR) – Rappel des principes. Il appartient au vendeur d’informer le titulaire du droit de préemption de la conclusion du contrat de vente et de son contenu (art. 681a al. 1 CC, qui s’applique aux droits de préemption agricoles) et au titulaire du droit, qui entend l’exercer, de le faire valoir dans un certain délai (art. 681a al. 2 CC). L’existence d’un cas de préemption et la réalisation des conditions personnelles et objectives nécessaires à l’exercice du droit de préemption relèvent de la compétence du juge civil et non de l’autorité administrative chargée de trancher une demande d’autorisation d’acquérir un immeuble agricole (consid. 7).

Motifs du recours contre une sentence arbitrale – Rappel des principes concernant le grief de violation de l’égalité des parties ou du droit d’être entendu (art. 393 let. d CPC) et le grief d’arbitraire (art. 393 let. e CPC) (consid. 2.1.1 et 2.1.2). Par violation manifeste du droit au sens de l’art. 393 let. e CPC, on entend uniquement une violation du droit matériel et non une violation du droit procédural. Une partie ne peut ainsi arguer du fait que le Tribunal arbitral a appliqué à tort la directive SIA 150 de 1977, qui existait au moment de la signature du contrat, au lieu de la version datant de 2018 de cette même directive. Les dispositions procédurales appliquées par le tribunal arbitral ne prévoyant pas la fixation d’un délai supplémentaire en cas d’absence de réponse, il ne peut lui être reproché de ne pas avoir fixé un délai supplémentaire afin de respecter le droit d’être entendu de la partie en défaut (consid. 2.2).

Maxime des débats et fardeau de l’allégation (art. 55 CPC) – Rappel des principes (consid. 3.2.1). Renvoi à une pièce – Rappel des principes (consid. 3.2.2). En l’espèce, l’entrepreneur a produit une pièce comprenant tous les montants facturés, répartis entre les différents travaux effectués et dirigés. Deux autres pièces reprennent le total des montants facturés pour les travaux effectués, respectivement dirigés, en listant les factures et les montants qui n’ont pas été entièrement acquittés. C’est à juste titre que la cour cantonale a constaté que le contenu de ces pièces était clair et permettait de comprendre aisément les informations qu’elles contenaient, de sorte que l’entrepreneur s’est acquitté du fardeau de l’allégation (consid. 3.3).

Statut d’auxiliaire (art. 101 CO) – Lorsqu’un maître d’ouvrage occupe également la fonction de directeur des travaux et nomme un technicien « directeur du projet », ce dernier constitue un auxiliaire au sens de l’art. 101 CO, bien qu’il ne dispose pas du pouvoir de signature au registre du commerce. Compte tenu du rôle prééminent de ce technicien en l’espèce, lequel était chargé de contrôler et de vérifier, en apportant les corrections nécessaires, que la construction corresponde aux plans, l’entrepreneur pouvait de bonne foi retenir qu’il était également compétent pour autoriser des travaux supplémentaires (consid. 5.2 et 5.3).

Garantie pour les défauts (art.197 ss CO) – Rappel des principes (consid. 5.1.1). Devoir de vérification et avis des défauts (art. 201 CO) – Rappel des principes (consid. 5.1.2). Dol (art. 203 CO) – Rappel des principes (consid. 5.1.3).

En l’espèce, la vente portait sur un domaine agricole affermé et certains instruments utiles pour son exploitation. Il était prévu dans le contrat que le domaine reste encore quelques semaines en mains du fermier, avant que l’acquéreur en prenne possession. Dans de telles circonstances, il apparaît conforme à la marche habituelle des affaires que l’acquéreur ne vérifie l’état des choses qu’au départ du fermier. Autre serait le cas d’une vente du domaine alors que le fermier continue l’exploitation. Dans ce dernier cas, la marche habituelle des affaires aurait exigé de l’acquéreur qu’il organise immédiatement une inspection de la chose, en tenant compte toutefois des intérêts du fermier et en s’annonçant à l’avance à celui-ci conformément aux prescriptions de l’art. 287 CO. Ainsi, dans le cas particulier, une vérification des biens vendus intervenant 21 jours après l’inscription au registre foncier n’est pas tardive (consid. 5.4.1).

Hypothèque légale des artisans et entrepreneurs (art. 837 CC) – Rappel des principes (consid. 3.1). Maxime des débats et fardeau de l’allégation (art. 55 CPC) – Rappel des principes (consid. 3.5).

L’entrepreneur qui se borne à affirmer avoir effectué tous les travaux de construction à sec et de plâtrerie au rez-de-chaussée et au premier étage d’un immeuble ne satisfait pas à son devoir d’alléguer. En particulier en présence de contestations détaillées du maître, cette affirmation reste trop générale pour qu’il soit possible d’en accepter la preuve ou d’apporter la contre-preuve (consid. 3.6.2.2).

Interprétation d’une servitude (art. 738 CC) – Rappel des principes. Exercice d’une servitude et droit de voisinage (art. 679, 684, 730, 737 CC) – Rappel des principes. Le bénéficiaire de la servitude est tenu d’exercer son droit avec ménagement. Cette obligation ne limite pas l’étendue ou le contenu de la servitude foncière ; elle interdit toutefois son exercice abusif (consid. 3).

En l’espèce, la servitude permet la plantation par le fond dominant d’arbres et d’arbustes « de son choix » (« beliebige Bepflanzung mit Büschen und Bäumen »), jusqu’à la limite avec le fonds servant, en dérogation des distances minimales prévues par le droit public (« Näherpflanzrecht »). Les détenteurs du fond servant ayant acquis la parcelle après la constitution de la servitude, ils pouvaient se fier à son inscription au RF (art. 973 CC). Nonobstant la présence du terme « beliebig », ils étaient fondés à interpréter l’inscription en ce sens que le droit de plantation n’était pas illimité. L’obligation de coupe imposée au fonds dominant au-delà la hauteur du pignon de sa maison et limitant l’épaisseur de la végétation à 2 mètres est ainsi confirmée par le TF. Elle correspond au but de la servitude qui est de protéger l’intimité du fonds dominant et à un exercice du droit « avec ménagement » (consid  4 et 7.2).

Entreprise agricole (art. 7 LDFR) – Définition et rappel des principes. En sus des autres conditions, il faut que l’entreprise exige au moins une unité de main-d’œuvre standard (UMOS) pour constituer une entreprise agricole au sens de la LDFR. Les cantons peuvent soumettre aux dispositions sur les entreprises agricoles celles qui ne remplissent pas cette condition, mais dont la taille minimale n’est pas inférieure à 0.6 unité. Déterminer si les UMOS ont été calculés correctement relève de l’appréciation juridique des faits et soulève ainsi une question de droit (consid. 6.1).

Attribution de l’entreprise agricole à l’héritier (art. 11 LDFR) – Rappel des principes. Pour que le droit à l’attribution existe, le TF a retenu que la qualité d’entreprise agricole doit déjà exister au moment de l’ouverture de la succession, c’est-à-dire à la dévolution successorale, indépendamment de développements futurs. Les possibilités d’investissement, notamment en lien avec l’art. 7 al. 4 let. b LDFR, dans des bâtiments nécessaires à l’exploitation, doivent être prises en considération dans une mesure limitée (consid. 6.2). En l’espèce, peut rester ouverte la question de la prise en compte d’activités postérieures au décès, puisque celles-ci n’atteignent de toute manière pas les 0,6 UMOS et qu’une partie d’entre elles a été développée sur des terrains communaux, qui n’appartiennent pas à la communauté héréditaire (consid. 6.3).

Homicide par négligence (art. 117 CP) – Rappel des principes (consid. 2.1). Négligence et violation d’un devoir de prudence – Rappel des principes (consid. 2.2.1). La négligence suppose la violation d’un devoir de prudence. En matière de construction, les règles de prudence à observer découlent notamment de l’art. 82 al. 1 LAA, de l’ordonnance sur la prévention des accidents (OPA) et de l’ordonnance sur la sécurité et la protection de la santé des travailleurs dans les travaux de construction du 18 juin 2021 (OTConst).

Application de la LCR – Il ne s’agit pas de distinguer entre accident de chantier et accident de circulation. Le critère déterminant n’est pas non plus de savoir si la surface de la route est en propriété privée ou publique, mais plutôt de savoir si elle est utilisée pour la circulation générale et si son usage est possible pour un groupe indéterminé de personnes, même si son utilisation est limitée (consid. 3.1). Lorsque le périmètre du chantier n’est pas accessible à un nombre indéterminé de personnes, mais exclusivement aux cocontractants du maître de l’ouvrage, la LCR et l’OCR ne trouvent pas directement application. (consid. 3.2). Les règles visant à tenir compte des dangers particuliers qui sont liés à la marche arrière (art. 36 ss LCR et 17 OCR) sont néanmoins applicables par analogie (consid. 4).

En l’espèce, la marche arrière litigieuse s’est déroulée dans la zone d’intervention prévue de la fraiseuse, où nul n’avait de motif de se tenir, pas même la victime, qui était responsable du chantier et de sa sécurité. Le conducteur du camion n’a ainsi pas violé son devoir de prudence (consid. 5.3).

Nullité ou annulabilité d’une décision de PPE – Rappel des principes (consid. 3.7). Répartition des frais et charges communs (art.  712h CC) – Les décisions en rapport avec la répartition des frais et charges communs sont typiquement des décisions annulables (consid. 3.7).

En l’espèce, l’assemblée a pris la décision en 2015 d’assainir le parking sans précision sur la répartition du coût de cette rénovation. L’administration a établi des factures en procédant à une répartition selon les quotes-parts. Par décision du 3 juillet 2018, les propriétaires d’étages ont choisi de modifier la clé de répartition et de la calculer en fonction du nombre de places de stationnement détenues par chaque propriétaire d’étages. Une telle décision n’est pas nulle : conformément à l’art. 712h al. 3 CC, si certaines installations communes ne servent pas à certaines unités d’étage ou seulement dans une très faible mesure, il convient d’en tenir compte lors de la répartition des frais. Cette disposition, dont le principe est repris dans le règlement de PPE, ne prévoit le principe d’une répartition selon les quotes-parts que pour les frais qui sont dans l’intérêt égal de tous les propriétaires d’étages, ce qui n’est manifestement pas le cas pour le garage d’espèce (consid. 3.7).

Défaut de l’ouvrage (art. 367 CO) – Rappel des principes (consid. 4.1.1). Responsabilité pour les défauts (art. 368 al. 2 CO) – Rappel des principes. Fardeau de la preuve (art. 8 CC) – Rappel des principes (consid. 4.1.2). En l’espèce, l’entrepreneur a admis par courriel puis en procédure l’existence d’un bullage du PVC, de fuites de la piscine, d’un défaut sur la trappe du local technique ainsi que des défauts sur certaines lames en bois de la terrasse, de sorte qu’il était contradictoire de nier ensuite les défauts. Ces aveux suffisaient à admettre l’existence de défauts de l’ouvrage (consid. 4.2).

Vérification de l’ouvrage et avis des défauts (apparents ou cachés) (art. 367 et 370 al. 3 CO) – Rappel des principes (consid. 5.1). En l’occurrence, le défaut lié au fonctionnement d’une piscine posée en janvier (soit notamment une infiltration d’eau, des fixations défectueuses et des fuites) n’a pu être découvert qu’à sa mise en service, au début de la belle saison, en mai 2019. S’agissant des défauts affectant la terrasse (soit des torsions du bois, des échardes et un aspect vieilli du bois), il était crédible que la présence d’échardes eût été également constatée en mai, soit à une période où l’on commence à marcher pieds nus. Quant aux torsions du bois et à l’aspect vieilli de celui-ci, il s’agissait d’un dommage évolutif, de sorte qu’il ne pouvait pas être exigé des maîtres de l’ouvrage qu’ils signalent ces défauts avant d’avoir une idée d’ensemble de leur étendue. En conséquence, l’avis des défauts a été donné en temps utile (consid. 5.2 et 5.4).

Réduction du prix (art. 368 al. 2 CO) – Rappel des principes (consid. 6.1.1). En l’espèce, les parties n’ont pas contesté que, conformément à la présomption légale, le prix de l’ouvrage représentait sa valeur objective sans aucun défaut et, partant, qu’il était présumé que la moins-value indemnisable correspondait aux coûts d’élimination des défauts. Il eût incombé à l’entrepreneur de fournir une estimation chiffrée des coûts de réparation et la prouver. Dès lors qu’il ne l’a pas fait, la moins-value de l’ouvrage doit être présumée égale aux travaux entrepris pour la réfection (consid. 6.2 à 6.5).

Expropriation partielle – En cas d’expropriation partielle, il doit exister un lien de causalité adéquate entre l’expropriation d’une partie de l’immeuble et le dommage subi par la propriété du reste de l’immeuble pour qu’une indemnité soit versée. Ce lien de causalité adéquate entre une expropriation partielle et le dommage qui en résulte est défini de manière particulière. Les effets négatifs de l’ouvrage public sur la propriété ne suffisent pas comme lien de causalité ; un tel lien doit avoir causé une véritable perte de droits (consid. 4.4). En l’espèce, aussi bien avant qu’après la construction de la bretelle d’autoroute, les terrains concernés par le litige étaient (et sont toujours) desservis pour leur utilisation actuelle ou passée. La propriétaire n’a donc pas été privée d’un droit par l’expropriation partielle (consid. 4.5).

Unité économique des parcelles – Lorsque plusieurs terrains sont la propriété de la même personne, il est possible de les considérer comme une unité économique dans le cadre de la fixation de l’indemnité (consid. 5.3).

Terrains non bâtis et méthode comparative – Si seule l’une des parcelles concernées est construite d’une villa, mais que celle-ci doit être démolie dans l’intérêt d’une utilisation judicieuse du sol, il est possible de qualifier l’ensemble de terrains non bâtis (consid. 5.3). C’est la méthode comparative qui prévaut pour l’évaluation des terrains non construits. La méthode comparative peut également être utilisée lorsque les prix comparatifs sont peu nombreux. Dans ce cas, ceux-ci doivent être examinés avec un soin particulier et ne peuvent être utilisés que si la conclusion du contrat ne repose pas sur des conditions inhabituelles (consid. 6.3).

Vérification de l’ouvrage et responsabilité pour les défauts (art. 367-368 CO) – Rappel des principes (consid. 3.1.1). Interprétation du contrat (art. 18 CO) – Rappel des principes (consid. 3.1.2.).

En l’espèce, une interprétation du contrat et des échanges entre les parties permet de retenir qu’elles se sont entendues précisément sur le type de boulons servant à fixer les panneaux de façade, qui étaient l’objet du contrat d’entreprise. Ce sont bien ces boulons qui ont été livrés et ceux-ci ne sont pas défectueux. En tant que professionnelle de la construction, l’entreprise générale devait exprimer clairement le fait qu’elle exigeait des boulons en matériaux inoxydables, respectivement qu’elle refusait des boulons qui devaient être traités dans un second temps (consid. 3.3.1 et 3.3.2).

Expropriation (art. 19 ss LEx) – Les propriétaires d’immeubles situés dans le couloir d’approche des pistes d’atterrissage de l’aéroport de Zürich ont droit à la compensation de la moins-value due au bruit des avions ainsi qu’à d’éventuels autres préjudices. En revanche, ils doivent se laisser imputer les avantages particuliers qu’ils tirent de l’entreprise de l’expropriant. Ce ne sont pas les frais engagés par les expropriés qui sont déterminants, mais l’avantage qu’ils en retirent. Pour ces imputations, il convient d’examiner dans quelle mesure l’investissement se répercute sur le rendement ou sur l’estimation de l’immeuble effectuée selon la méthode de la valeur de rendement.

En l’espèce, il s’agit de calculer dans quelle mesure les investissements réalisés dans des fenêtres isolées phoniquement et thermiquement augmenteraient le produit escompté en cas de vente des immeubles sur le marché immobilier libre (consid. 5.1). La plus-value des investissements dans l’insonorisation peut être déterminée par analogie avec la pratique du droit du bail (consid. 11). Calcul de l’indemnité en détail (consid. 6 à 10).

Dommage et valeur d’assurance – En droit cantonal argovien, l’estimation du dommage doit se faire par rapport à la valeur d’assurance. Une obligation d’adapter ultérieurement l’estimation sur la base des coûts de reconstruction n’existe pas. Il est concevable que les coûts figurant sur les décomptes de construction soient plus élevés que le dommage (estimé) parce que des investissements supplémentaires ont été effectués lors de la reconstruction, au-delà du dommage proprement dit (consid. 7.5.1 et 7.5.2).

Vente aux enchères publiques / plainte contre la réalisation – Dans la plainte au sens de l’art. 132a LP, seules les irrégularités commises pendant la vente elle-même peuvent être attaquées. Si le grief n’est pas dirigé contre la vente aux enchères en tant que telle ou contre l’adjudication, mais contre la procédure de préparation, le recourant doit dénoncer le vice contesté au plus tard juste avant le début de la vente aux enchères et demander en outre le report de celle-ci en invoquant le vice contesté (consid. 5.4).

Notion de partie intégrante et d’accessoire d’un immeuble (art. 642 ss CC) – Rappel des principes (consid. 5.6). En l’espèce, dans le cadre de la vente aux enchères d’un domaine agricole, l’installation de traite du bétail n’était pas mentionnée parmi les accessoires ou les parties intégrantes, ni dans l’estimation du bien ni dans l’état des charges. L’état des charges n’ayant pas été attaqué et le débiteur ne s’étant pas présenté à la vente, ce dernier ne peut plus se plaindre de cette omission dans le cadre de la plainte au sens de l’art. 132a LP (consid. 5.6).

Convocation de l’assemblée des propriétaires d’étages – L’assemblée est en principe convoquée par l’administrateur (art. 712n al. 1 CC). Un cinquième des propriétaires d’étages peut néanmoins lui demander de convoquer une assemblée ; les propriétaires par étages concernés ne peuvent en principe pas le faire eux-mêmes. Toutefois, lorsque comme en l’espèce, aucun administrateur n’a été désigné dans la PPE, chaque propriétaire d’étages est individuellement et directement habilité à convoquer une assemblée, par analogie avec l’art. 647a CC (consid. 4.1).

Responsabilité du mandataire (art. 97 et 398 al. 2 CO) – Rappel des principes (consid. 3.1.3). Notion de dommage – Rappel des principes (consid. 3.1.4).

Evénement hypothétique ultérieur – La question de savoir si un auteur de dommage peut objecter, pour se libérer, que le dommage allégué se serait de toute façon produit, indépendamment de son comportement, en raison d’événements hypothétiques ultérieurs, est controversée en doctrine et n’est pas traitée de manière uniforme dans la jurisprudence. En général, le TF considère que les événements hypothétiques ultérieurs doivent être pris en compte dans le calcul du dommage, que ce soit en vertu de dispositions légales expresses ou directement sur la base de la notion générale de dommage (consid. 3.1.3).

En l’espèce, deux époux mandatent un avocat pour vérifier un « contrat de société et de donation », par lequel le mari cède la propriété de certains de ses immeubles à son épouse. Le contrat est conclu en la forme authentique devant un notaire argovien. L’épouse obtient le transfert de propriété pour les biens du canton d’Argovie, mais pas pour ceux situés dans le canton de Zurich, faute d’authentification. Par la suite, les parties divorcent et le mari fait valoir une erreur de base sur le contrat. Plusieurs années après, les époux ont conclu plusieurs accords par lesquels ils ont annulé sans indemnité et avec effet rétroactif le « contrat de société et de donation ». L’épouse prétend avoir subi un dommage, en raison d’une violation du devoir de diligence de l’avocat ayant vérifié le contrat. Pour le TF, dès lors qu’un événement hypothétique ultérieur – la conclusion du contrat d’annulation – aurait entraîné la même diminution du patrimoine qu’un éventuel manquement de l’avocat et que le second événement relève de la responsabilité de la mandante, la responsabilité de l’avocat n’est pas engagée, faute de dommage (consid. 3.2.2). Par ailleurs, l’épouse échoue à apporter la preuve qu’elle n’aurait pas rétrocédé les immeubles zurichois si elle avait pu être inscrite au registre foncier sur la base du « contrat de société et de donation » (consid. 3.3.3).

Consultation du registre foncier – Un droit d’accès complet au RF sans condition, analogue à celui du propriétaire, ne peut être accordé aux héritiers que dans le cadre d’une succession indivise (consid. 5.1.1). Par ailleurs, celui qui prétend avoir un droit d’accès en vertu de l’art. 970 al. 1 CC doit rendre vraisemblable un intérêt. Seules certaines données du grand livre peuvent être consultées même sans preuve d’un tel intérêt, conformément à l’art. 970 al. 2 CC et à l’art. 26 ORF. L’intérêt pertinent résulte de l’avantage personnel, actuel et concret de celui qui demande l’accès. Cet intérêt peut être de nature juridique ou factuelle (consid. 5.2.1).

Erreur de base (art.23 et 24 al. 1 ch. 4 CO) – Rappel des principes (consid. 5.1). L’erreur selon l’art. 24 al. 1 ch. 4 CO peut porter sur un fait futur, mais uniquement si ce fait pouvait être considéré objectivement comme certain au moment de la conclusion du contrat. Il faut en outre, que la partie adverse ait dû reconnaître de bonne foi, dans les relations d’affaires, que la certitude de la survenance de l’événement futur était une condition contractuelle pour la partie se trouvant dans l’erreur (consid. 7.1).

En l’espèce, l’acheteur a acquis une parcelle en 2019, qui se trouvait en zone constructible (zone de hameaux). En 2020, la parcelle a été affectée à la zone non constructible, à la suite de quoi l’acheteur a tenté de dénoncer le contrat pour erreur de base. Il est admis que le CF a exigé dès 2010 que la pratique cantonale sur les petits lotissements change, en ce sens que les zones de hameaux devaient être attribuées à la zone non constructible. De même, le TF avait jugé la pratique cantonale contraire à la LAT sur ce point. Il n’en demeure pas moins que la parcelle était placée en zone constructible au moment de la vente immobilière, de sorte qu’il n’y a pas lieu de procéder, dans le cadre de la procédure civile portant sur une erreur de base, à un examen préalable portant sur l’octroi éventuel d’un permis de construire au moment de la conclusion du contrat (consid. 6.3).

Le contexte qui précède implique cependant que l’acheteur ne pouvait pas partir du principe qu’il obtiendrait un permis de construire pour son projet pendant encore des mois, voire des années. Ce qui est déterminant, c’est l’évolution future que l’acheteur devait envisager au moment de la conclusion du contrat. C’est donc à l’acheteur de supporter le risque du changement d’affectation prévisible intervenu après la vente (consid. 7.3).

Droit à la preuve (art. 29 al. 2 Cst. et 150 ss CPC) – Rappel des principes. Lorsque le juge refuse une offre de preuve parce que celle-ci est manifestement inapte à apporter la preuve ou parce qu’il nie la pertinence du fait allégué, il procède à une appréciation anticipée des preuves « improprement dite ». En revanche, lorsqu’il se fonde sur un état de fait hypothétique qu’il estime connaître sur la base des circonstances déjà établies et des preuves déjà administrées, il procède à une appréciation anticipée des preuves « proprement dite » (consid. 4.2.1). Pouvoir de cognition en appel (art. 310 et 316 CPC) – Rappel des principes (consid. 4.2.2). Maxime des débats (art. 55 CPC) – Rappel des principes (consid. 4.2.2).

En l’espèce, le superficiant avait contesté de manière détaillée l’interprétation du contrat, en soutenant notamment que la notion de maintien dans un « bon état » introduisait un standard qualitatif et ne signifiait pas uniquement la conservation de l’état existant. Il avait en outre rendu compte de la destination des différentes constructions et allégué les défauts d’entretien, fournissant même une expertise privée à cet égard (consid. 5.3.1). La gravité de ces défauts avait en outre été détaillée en exposant les conséquences possibles de ces violations. C’est donc à tort que le TC a refusé d’examiner si la situation d’espèce remplissait les conditions d’un droit de retour anticipé (art. 779f CC) (consid. 5.3.2).

Autorisation d’acquérir un immeuble agricole (art. 61 ss LDFR) – Rappel des principes (consid. 4.1.1). Exploitation à titre personnel (art. 9 LDFR) – Rappel des principes (consid. 4.1.1 et 4.1.3). Dans un arrêt de principe (ATF 140 II 233), le TF a jugé qu’une personne morale peut exploiter à titre personnel au sens de la LDFR, lorsque le/leurs membre·s ou associé·s disposant d’une participation majoritaire remplit/remplissent les conditions posées pour être reconnu·s comme exploitant à titre personnel ou qu’au moins la majorité de ces personnes travaillent dans l’exploitation. En outre, le détenteur de la participation majoritaire doit pouvoir disposer de l’entreprise, constituant l’actif principal de la personne morale, de manière à pouvoir l’utiliser comme instrument de travail, comme s’il en était directement propriétaire. Les personnes morales ne sont toutefois reconnues comme exploitantes à titre personnel qu’avec retenue. Ces principes s’appliquent mutatis mutandis aux immeubles agricoles (consid. 4.1.2).

En l’espèce, l’instance précédente a rejeté l’autorisation d’acquérir, en retenant que le but de la personne morale était d’acheter un terrain qui pourrait être déclassé et que la spéculation foncière semblait donc motiver l’acquisition de la parcelle. Or, un tel argument n’est pas pertinent pour définir si la personne morale peut être qualifiée d’exploitante à titre personnel au sens de l’art. 9 LDFR. Au demeurant, cet aspect ne doit en principe même pas être pris en compte pour rejeter une demande d’autorisation d’acquérir un immeuble ou une entreprise agricole pour juste motif selon l’art. 64 LDFR (consid. 4.4). En l’occurrence, l’actionnaire unique de la société possède un passé en lien avec l’arboriculture, des connaissances en la matière ainsi que deux diplômes étrangers jugés équivalents à un certificat de capacité par le Secrétariat d’Etat à la formation. Il n’apparaît pas qu’il aurait une autre activité, de sorte qu’il a le temps de se consacrer à son projet, consistant à planter des arbres fruitiers sur le bien-fonds convoité. Par conséquent, l’autorisation doit lui être accordée, étant précisé qu’il est possible d’assortir l’autorisation de charges et conditions, voire de la révoquer si la société a fourni de fausses informations. Le fait que la société ne tirera aucun revenu de sa production de pommes avant une dizaine d’années n’est pas pertinent et pourrait même démontrer la volonté d’exploiter personnellement sur le long terme (consid. 4.5).

Offre anormalement basse – Conformément à la jurisprudence, les soumissionnaires sont en principe libres de calculer les prix de leurs offres. Une offre comportant un prix anormalement bas, le cas échéant même s’il est inférieur au prix de revient, ne constitue dès lors généralement pas un procédé inadmissible en soi, pour autant que le soumissionnaire remplisse les critères d’aptitude et les conditions légales réglementant l’accès à la procédure, ce que l’autorité adjudicatrice peut vérifier en requérant des précisions en cas de doute à ce sujet. S’il s’avère, sur la base de ces précisions, que l’offre présente des défauts quant à la capacité du soumissionnaire à exécuter le marché public ou remplir les conditions légales fixées, elle est exclue ou moins bien notée en raison de ces défauts, mais non en raison du prix anormalement bas. L’art. 42 al. 1 let. e RMP/GE ne permet pas seulement d’exclure un soumissionnaire lorsque celui-ci ne justifie pas son offre anormalement basse, mais également lorsque les justifications données ne sont pas suffisamment convaincantes (consid. 3.3).

En l’espèce, l’offre du soumissionnaire s’écartait de plus de 38% de la moyenne des offres rentrées et constituait ainsi une offre anormalement basse. S’agissant du taux de disponibilité déclaré de son équipe de projet (ingénieur et chef de projet à un taux d’occupation de 40%), sur lequel l’autorité adjudicatrice l’interrogeait, le soumissionnaire s’est explicitement référé à des solutions qu’il n’avait pas retenues dans son offre, sans pour autant expliquer au détriment de quelles autres tâches ou activités il pourrait mettre en œuvre des ressources supplémentaires sans mettre en péril son équilibre financier. De plus, l’absence d’heures de dessin en phase d’avant-projet dans l’offre litigieuse jetait également le doute sur son sérieux. En conséquence, l’autorité adjudicatrice n’a pas abusé de son pouvoir d’appréciation ni violé l’art. 42 al. 1 let. e RMP/GE en considérant que les réponses fournies par le soumissionnaire n’étaient pas suffisantes pour expliquer le prix anormalement bas et que cela justifiait une exclusion de l’offre (consid. 3.6).

Délai pour l’inscription d’une hypothèque légale (art. 839 al. 2 CC) – Rappel des principes (consid. 3.1). Achèvement des travaux – Rappel des principes. Des travaux de peu d’importance ou accessoires différés intentionnellement par l’artisan ou l’entrepreneur, ou bien encore des retouches (remplacement de parties livrées mais défectueuses, correction d’un autre défaut) ne constituent pas des travaux d’achèvement. Les travaux effectués par l’entrepreneur en exécution de l’obligation de garantie prévue à l’art. 368 al. 2 CO n’entrent pas non plus en ligne de compte pour la computation du délai (consid. 3.1).

Multiplicité de contrats – Si un artisan ou un entrepreneur a travaillé en exécution de plusieurs contrats, il possède autant de créances distinctes. Le délai d’inscription d’une hypothèque légale court en principe séparément, pour chaque contrat, dès l’achèvement des travaux auxquels il se rapporte. Cependant, si les objets des divers contrats sont étroitement liés les uns aux autres au point de constituer économiquement et matériellement un tout, il faut les traiter comme s’ils avaient donné lieu à une seule convention. De même, si en vertu d’un seul contrat plusieurs ouvrages ont été commandés sur un seul immeuble, le délai commence à courir, en principe, séparément pour chaque ouvrage. Toutefois, le TF a admis qu’il y a un délai unique lorsque les ouvrages à réaliser sont fonctionnellement interdépendants et ont été construits d’un seul trait (consid. 3.1).

Transfert de contrat – Le transfert de contrat entraîne le transfert de l’intégralité du rapport contractuel avec tous les droits et obligations y relatifs d’une partie contractante à un tiers qui se substitue à celle-ci. Il s’agit d’un contrat sui generis innomé, qui ne répond pas à la simple combinaison d’une cession de créance et d’une reprise de dette. En vertu du principe de la liberté des formes, le transfert de contrat n’est soumis à aucune forme particulière. Il ne peut être convenu sans le consentement du débiteur : il suppose l’accord de tous les intéressés. Il y a transfert illimité lorsque la partie entrante prend la place de la partie sortante également pour la période qui a précédé le transfert ; elle assume ainsi toutes les obligations et acquiert tous les droits qui ont pris naissance depuis la conclusion du contrat préexistant. En revanche, il y a transfert limité lorsque la partie entrante ne remplace la partie sortante que pour l’avenir, soit pour la période postérieure au transfert (consid. 5.1).

Interprétation du contrat – Rappel des principes. Selon la jurisprudence, en cas de doute sur la volonté des parties s’agissant de la nature illimitée ou limitée du transfert de contrat, il faut se référer à l’intérêt supposé du nouveau cocontractant au transfert (consid. 5.2). En principe, le contrat d’entreprise a pour objet le résultat du travail et non pas le travail comme tel. L’exécution de la prestation promise intervient au moment de la livraison et ne s’étire donc pas dans le temps. Dans un contrat de durée, l’intérêt du nouveau cocontractant est généralement de convenir d’un transfert limité pour éviter de devoir supporter les éventuels risques liés à une situation antérieure. Le contrat d’entreprise ne l’expose pas à de tels risques, en tout cas pas, lorsque comme en l’espèce, il n’y a pas de livraisons successives. En l’occurrence, dans le contrat de transfert, les nouveaux acquéreurs ont fixé un nouveau délai de livraison de l’ouvrage, de sorte qu’ils avaient tout intérêt à conserver le droit de réclamer des dommages-intérêts si ce délai n’était pas tenu. Il faut donc retenir qu’il y a eu transfert illimité du contrat (consid. 6.3).

Moins-value commerciale – Selon la jurisprudence (cf. ATF 145 III 225), un dommage issu d’une moins-value commerciale sur un bien immobilier n’est indemnisable que si celui-ci est vendu (consid. 5.2).

Fardeau de l’allégation et renvoi à une pièce – Rappel des principes. En cas de renvoi à une pièce, il doit ressortir clairement du renvoi lui-même quelles parties de la pièce doivent être considérées comme des allégations des parties. Il ne suffit pas de citer simplement une annexe comme offre de preuve à la suite d’une allégation, car il n’en ressort pas que les informations contenues dans l’annexe doivent constituer une partie de l’exposé des faits (consid. 4.3.2).

Conclusion non chiffrée – Celui qui dépose une demande reconventionnelle non chiffrée doit exposer pour quelles raisons il lui était impossible ou déraisonnable de chiffrer la moins-value commerciale de l’immeuble. Il doit le faire dès le dépôt de la demande reconventionnelle et ne peut attendre le stade de la réponse reconventionnelle (consid. 5.1.1 et 5.1.2).

Qualité pour recourir en matière d’autorisation d’acquérir un immeuble ou une entreprise agricole (art. 61 ss, 83, 88 LDFR) – Rappel des principes (consid. 5.1). L’art. 83 al. 3 LDFR constitue une lex specialis à la clause générale concernant la qualité pour recourir devant le TF ; le législateur a délibérément voulu limiter le cercle des personnes qui peuvent recourir contre la délivrance d’une autorisation d’acquérir des immeubles agricoles. Le vendeur n’a pas qualité pour recourir contre l’octroi de l’autorisation, car il n’a pas d’intérêt à le faire. Il en va de même lorsqu’il prétend avoir été trompé lors de la conclusion du contrat ; dans ce cas, il doit se prévaloir des moyens que lui offre le droit civil (consid. 5.2).

Capacité de postuler de l’avocat (art. 12 let. c LLCA) – Rappel des principes (consid. 3.1.1). En cas de changement d’étude par un avocat collaborateur, le Tribunal fédéral a jugé que la connaissance par celui-ci, en raison de son précédent emploi, d’un dossier traité par son nouvel employeur constitue l’élément déterminant pour retenir la réalisation d’un conflit d’intérêts concret qui doit être évité (consid. 3.1.2). En l’espèce, les recourants ont échoué à apporter la preuve de la connaissance du dossier, par la collaboratrice concernée, dans son précédent emploi (consid. 3.2 à 3.4).

Cas clair (art. 257 CPC) – Rappel des principes (consid. 4.1). Revendication et expulsion – Les propriétaires qui ont obtenu la propriété d’un immeuble par adjudication de l’office des poursuites et qui ont été inscrits à ce titre au RF pouvaient agir en revendication et exiger l’expulsion d’occupants antérieurs par la procédure de cas clair. L’inscription d’une restriction du droit d’aliéner au sens de l’art. 30e LPP avait été radiée au moment du transfert (art. 66 et 68 ORFI), de sorte que les occupants des lieux ne sauraient s’en prévaloir. Par ailleurs, si un bail était existant, il aurait indubitablement été fait mention de celui-ci dans la procédure d’exécution forcée, de sorte que les occupants échouent à rendre un tel contrat vraisemblable. Le cas échéant, ils auraient dû contester l’état des charges, lequel ne mentionnait pas de bail (consid. 4.2 à 4.4).

Conclusion et interprétation d’un contrat (art. 1 et 18 CO) – Rappel des principes (consid. 4 et 4.1). Reprise de dette (art. 175 ss CO) – Rappel des principes (consid. 4).

En l’espèce, dans le cadre d’un accord de reprise de dette dans lequel un entrepreneur se substitue à un autre, une clause prévoit que le maître devra « avancer » (« avancera » en italien) un montant à l’entrepreneur, lequel pourra être compensé par la suite. Le TF retient que celle-ci permet à l’entrepreneur d’exiger le paiement avant d’avoir offert la contre-prestation. L’interprétation littérale de la clause penche vers ce résultat, de même que son interprétation téléologique. En effet, ce montant avait pour objectif de permettre la poursuite des travaux (consid. 4.4.2 et 4.4.3).

Lésions corporelles graves par négligence – Rappel des principes (consid. 4.1 à 4.2.4).

Position de garant – En l’espèce, le chef de chantier était chargé de la direction et de la surveillance d’un chantier de rénovation. A ce titre, il était responsable du respect des règles de l’art de construire et répondait aussi bien d’une action que d’une omission, en tant que garant de la sécurité sur le chantier au moment des faits (consid. 4.4.1). Il savait que l’intervention d’un restaurateur d’art était imminente, peu importe donc qu’il ne connaisse pas le jour exact de celle-ci. Le fait que les personnes en danger soient dans un rapport de subordination juridique avec lui ne joue aucun rôle ; la même obligation existe envers des tiers (consid. 4.4.2).

Devoir de diligence – En omettant de mettre en place les mesures de sécurité prévues par l’art. 8 al. 2 let. d aOTConst, respectivement en ne veillant pas à ce qu’elles le soient, le chef de chantier n’a pas déployé l’attention ni les efforts que l’on pouvait attendre de lui. La présence d’une planche de bois clouée en travers de l’entrée d’une pièce ne correspond pas à ces exigences et est donc insuffisante (consid. 4.5.3).

Causalité – En l’espèce, il n’y a rien de surprenant ni d’extraordinaire à ce que le restaurateur d’art soit entré dans la pièce malgré la présence de la planche en bois fixée en diagonale de l’entrée. Un tel comportement n’est pas de nature à rompre le lien de causalité (consid. 4.6.3).

Maxime des débats (art. 55 CPC) – Rappel des principes (consid. 4.1.2). Fardeau de l’allégation et renvoi à une pièce (consid. 4.1.3), fardeau de la contestation (consid. 4.1.1). Fardeau de l’administration des preuves et droit à la preuve (consid. 4.1.4).

En l’espèce, s’agissant d’un premier chantier, le maître s’est contenté d’une contestation globale, formulée comme suit : « de manière générale, tous les faits, moyens et conclusions contenus dans le mémoire de demande du demandeur sont contestés par la défenderesse, à moins d’être expressément admis ». Une telle contestation ne satisfait pas à son devoir de motiver la contestation du décompte final produit en procédure, dans lequel les plus-values litigieuses ressortaient expressément (consid. 5).

A l’inverse, pour le second chantier litigieux, les « plus-values » n’étaient pas alléguées. Pour obtenir leur montant, il fallait soustraire du décompte final des deux chantiers, les devis des deux chantiers et les plus-values du premier chantier. Or, pour que les plus-values puissent être retenues, il ne suffit pas que la pièce produite contienne les informations, il faut en outre que leur accès soit aisé et qu’aucune marge d’interprétation ne subsiste. Ce n’est pas le cas lorsque, comme en l’espèce, le tribunal doit lui-même comparer le montant final du décompte avec une autre pièce du dossier, soit le devis initial, pour en déduire que des plus-values ont été réalisées (consid. 5.2).

Représentation de propriétaires d’étages à l’assemblée – Le fait que les propriétaires d’étages empêchés puissent charger un tiers de les représenter et de voter conformément aux instructions ne répond pas seulement à un besoin pratique, mais est également considéré comme admissible, compte tenu de l’expression « présent ou représenté » inscrite à l’art. 712p al. 1 CC. Le représentant peut être l’administrateur, dans la mesure où il n’est pas lui-même concerné par le point de l’ordre du jour et qu’il n’est pas non plus libre de voter, mais doit voter conformément aux instructions des propriétaires représentés. Il n’y a alors pas de conflit d’intérêts ou de neutralité évident. En cas de représentation, la connaissance du contenu des décisions et donc du départ du délai pour les contester peuvent être imputés aux représentés en vertu de l’art. 32 al. 1 CO (consid. 4).

Délai pour la contestation des décisions de l’assemblée – Le délai d’un mois pour contester les décisions de l’assemblée (art. 75 en relation avec l’art. 712m al. 2 CC) est un délai de péremption de droit matériel dont le respect doit être examiné d’office et non pas seulement sur la base d’une exception. Lorsque le tribunal mène la conciliation et ne se rend compte que le délai n’a pas été respecté qu’à la rédaction de la décision, puis rejette l’action pour cette raison sans entendre les parties, le droit d’être entendu de ces dernières peut être réparé en appel (consid. 5).

Nullité d’une décision en matière d’informations – La nullité n’entre en ligne de compte qu’exceptionnellement en cas d’irrégularité qualifiée. C’est en principe le cas, lorsqu’il existe un grave vice de forme ou de fond, par exemple lorsque la structure ou l’institution de la propriété par étage est violée, que l’assemblée est convoquée par une personne incompétente, qu’un propriétaire d’étages n’est volontairement pas invité ou qu’il est définitivement privé de tout droit de vote. Comme en droit des sociétés anonymes, les violations des devoirs d’information relèvent en principe du régime l’annulabilité et non de la nullité. En ce qui concerne l’utilisation de leurs contributions forfaitaires, les propriétaires ont un droit à l’information et à la reddition de comptes vis-à-vis de l’administration, droit qui peut également être exercé par voie judiciaire. Une interdiction faite à l’administration par décision des copropriétaires d’accorder l’accès à certains copropriétaires à ces informations est contraire à la loi et peut donc être contestée. Une telle décision est annulable et non pas nulle (consid. 6).

Transformation d’une PPE/division d’une part d’étage – La délimitation spatiale des unités d’étage et la fixation des quotes-parts de valeur constituent le contenu obligatoire de l’acte de fondation d’une PPE (art. 712d al. 2, 712e al. 1 et 68 ss ORF), lequel doit être assimilé matériellement à une décision prise à l’unanimité. Par conséquent, la transformation de parties privatives en parties communes ou inversement constitue un acte de disposition de la chose au sens de l’art. 648 al. 2 CC, ce qui requiert une décision unanime. La situation n’est pas différente du fait que les parties communes concernées font déjà l’objet de droits d’usage particuliers. En effet, ceux-ci ne peuvent être créés que sur des parties communes ; les surfaces ou parties de construction concernées restent communes. De plus, la division d’une part d’étage en onze nouvelles parts entraînerait la création de dix nouvelles voix, ce qui aurait une influence considérable sur les droits de vote, en vertu du principe fondamental du droit de vote par tête. Une telle division exige également une adaptation de la description de l’immeuble et du plan de répartition. Le fait que l’opération n’entraîne pas de frais supplémentaires pour les propriétaires qui s’y opposent n’est pas pertinent. Faute de décision prise à l’unanimité, la décision de l’assemblée des propriétaires d’étages approuvant de telles modifications doit être annulée (consid. 3 à 5).

Abus de droit et égalité de traitement dans les décisions de la PPE – La majorité ne doit pas abuser du pouvoir qui lui est conféré au regard d’intérêts contraires de la minorité en les lésant sans raison objective. Dans ses décisions, l’assemblée des copropriétaires doit en outre respecter le principe de l’égalité de traitement, qui est violé lorsque l’inégalité atteint un seuil important et qu’elle n’est pas justifiée par une raison objective.

En l’espèce, les parties avaient convenu, dans une transaction judiciaire datant de 2014, de diverses obligations pour les uns et les autres. En résumé, certains propriétaires devaient payer des sommes importantes pour assurer l’achèvement de leurs blocs d’habitation, en contrepartie de quoi les autres propriétaires leur octroyaient des droits de jouissance spéciaux sur les terrasses du toit de l’immeuble et prenait à leur charge la réalisation des voies d’accès au toit et des issues de secours ainsi que de l’aménagement du sol, y compris la végétation. En l’occurrence, les décisions de l’assemblée des propriétaires d’étages ne sont pas nulles du seul fait que les propriétaires n’ont pas respecté la convention et ont voté contrairement à ce qui y était prévu, car les conventions de vote n’ont d’effet qu’inter partes. Il y a cependant une inégalité de traitement flagrante, puisque certaines des obligations ont été reprises dans le règlement de PPE comme prévu et immédiatement exécutés alors que d’autres ne l’ont pas été, sans raison objective (consid. 3 et 4).

Faits notoires – Un fait connu du tribunal par sa propre activité judiciaire, en particulier dans le cadre de procédures antérieures, est considéré comme judiciairement notoire au sens de l’art. 151 CPC. Pour de tels faits, non seulement aucune preuve n’est nécessaire au-delà du libellé de la loi, mais ils n’ont même pas besoin d’être allégués par les parties (consid. 3).

NB : les arrêts qui précèdent (5A_21/2023 ; 5A_966/2022 ; 5A_967/2022), de même que l’arrêt 5A_63/2023 dont le contenu est similaire au présent arrêt, impliquent les mêmes parties, aux prises à un conflit de long terme qui occupe les tribunaux depuis plus de 10 ans désormais (et le TF de relever que chaque procédure finit par devant lui). Il n’est ainsi pas surprenant que les différentes instances connaissent ce contexte et les faits qui en découlent par cœur. Bienvenue en PPE !

Droit de passage nécessaire (art. 694 CC) – Rappel des principes (consid. 2.1). Le propriétaire qui souhaite obtenir un accès à un bien-fonds doit d’abord recourir aux instruments offerts par le droit public ; l’art. 694 CC ne peut intervenir qu’à titre subsidiaire (consid. 2.3.1).

Détermination du fonds servant (art. 694 al. 2 et 3 CC) – Une demande de passage nécessaire doit d’abord être dirigée contre le voisin à qui le passage peut être le plus naturellement réclamé en raison de l’état antérieur des propriétés et des voies d’accès. En cas de division parcellaire, il s’agit de l’autre parcelle divisée, qui dispose encore d’un accès. Cet ordre de priorité est relativisé par l’art. 694 al. 3 CC et il peut y être dérogé dans deux cas : premièrement lorsque les coûts de construction et d’entretien apparaissent disproportionnés ; deuxièmement, lorsque la mesure causerait un préjudice disproportionné au propriétaire de l’immeuble désigné par le premier critère et qu’elle pourrait grever un autre immeuble, en causant à son propriétaire un désavantage nettement moindre (consid. 2.3.2).

En l’espèce, le dommage pour les fonds grevés (critère du passage moins dommageable) était financièrement moins important que pour les fonds issus de la division parcellaire (critère de l’état antérieur des propriétés). De plus, le passage nécessaire n’entraînait pas de réelle diminution des possibilités d’utilisation des fonds grevés, puisque seule la bande de terrain servant de « voie de desserte » à l’activité exercée sur cette parcelle était grevée (consid. 2.3.3). En fait, à préjudice égal, il n’est pas arbitraire de retenir les parcelles sur lesquelles existe déjà un chemin par rapport à une parcelle vierge (consid. 2.3.4).

Responsabilité aquilienne / illicéité (art. 41 CO) – Le caractère illicite du dommage au sens de l’art. 41 al. 1 CO est reconnu, lorsqu’il contrevient à une obligation légale générale, c’est-à-dire, soit lorsqu’elle porte atteinte à un droit absolu de la personne lésée (illicéité par le résultat), soit lorsqu’elle provoque un dommage purement patrimonial en violant une norme de protection pertinente (illicéité par le comportement). Une atteinte purement patrimoniale n’est illicite que si elle résulte d’une violation d’une norme de comportement visant à protéger contre de telles atteintes. De telles normes peuvent découler de l’ensemble de l’ordre juridique suisse, peu importe qu’il s’agisse de droit privé, administratif ou pénal, qu’elles constituent du droit écrit ou non écrit ou qu’elles proviennent du droit fédéral ou cantonal. Les crimes ou délits dans la faillite et la poursuite pour dettes des art. 163 ss CP ne sont pas des normes de protection au sens de l’art. 41 al. 1 CO (consid. 4.3).

En l’espèce, la condamnation au pénal pour gestion fautive (art. 165 CP) du gérant d’une entreprise de construction ne permet pas au maître d’exiger des dommages et intérêts sur la base de l’art. 41 CO (consid. 4.4-4.5).

Réduction du prix en cas de défauts (art. 368 al. 2 CO) – Rappel des principes. Pour calculer la réduction de prix « en proportion de la moins-value », la méthode relative s’applique, laquelle se heurte en pratique à la difficulté de fixer la valeur objective de l’ouvrage convenu (sans défaut) et la valeur objective de l’ouvrage effectivement livré (avec défaut). Pour éviter ces problèmes, la jurisprudence a d’abord posé comme présomption que la valeur de l’ouvrage qui aurait dû être livré est égale au prix convenu par les parties. En outre, le TF a posé une seconde présomption en ce sens que la moins-value est présumée égale aux coûts de remise en état de l’ouvrage. L’application conjointe de ces deux présomptions aboutit à une réduction du prix égale au coût de l’élimination du défaut. Il appartient à celle des parties qui prétend renverser l’une ou l’autre de ces présomptions de l’établir (consid. 5).

En l’espèce, le maître s’est limité à une action en réduction du prix, de sorte qu’il a renoncé à une indemnité pour les frais de réfection (consid. 5.3.1). Dans le cadre d’une procédure de preuve à futur, un expert a constaté que les frais de réparations de l’ouvrage s’élevaient à CHF 324'000.-. Ce montant a été considéré par le maître comme correspondant à la moins-value. Pour le TF, dès lors que ce montant dépasse le prix de l’ouvrage et qu’il est incontesté que la valeur de l’ouvrage n’est pas nulle, la seconde présomption ne peut s’appliquer (consid. 5.3.2). Or le maître n’a en l’espèce pas établi le montant de la réduction et il n’incombe pas au juge d’extrapoler ce montant sur la base du rapport d’expert ou de questionner l’expert sur ce sujet (consid. 5.3.3).

Renonciation à une servitude – La servitude s’éteint avec sa radiation au registre foncier (art. 734 CC). La renonciation à une servitude peut toutefois être effective avant la radiation si son ayant droit déclare y renoncer sans réserve ni condition ; la volonté de renoncer peut être exprimée expressément ou tacitement, un comportement implicite devant exprimer clairement cette volonté. Tel est par exemple le cas lorsque le propriétaire du fonds grevé autorise une construction contraire à la servitude sur le fonds voisin. En revanche, le seul non-exercice d’une servitude pendant une longue période ne peut être interprété comme une déclaration de renonciation et donc avoir une portée juridique que si les circonstances indiquent sans équivoque cette intention et qu’une autre interprétation doit être considérée comme exclue ou du moins hautement improbable. Lorsque la renonciation à la servitude n’est pas suivie d’une déclaration correspondante du titulaire de la servitude, adressée au registre foncier, le propriétaire du fonds servant doit ouvrir action en rectification du registre foncier pour obtenir la radiation de la servitude (consid. 3.1.2).

En l’espèce, les parties ont conclu un accord global, prévoyant la plantation d’une haie sur l’assiette d’une servitude de passage. Bien que l’accord ne le mentionne pas expressément, il est possible de retenir sans arbitraire que la volonté subjective des propriétaires du fonds dominant était de renoncer à la servitude (consid. 5.2.2).

Inscription et interprétation d’une servitude (art. 738 CC) – Rappel des principes (consid. 3.3.1). En l’espèce, l’inscription d’une servitude est libellée uniquement « Passage ». Elle date de 1931 et aucun contrat constitutif ne figure au registre foncier. Elle a été reconduite à l’identique en 1990, à la division du fonds grevé. En 2006, à l’occasion d’une « mise à jour » de la servitude (terme utilisé dans le verbal du RF), l’étendue de la servitude a été clairement délimitée en référence à un plan ; son assiette peut ainsi établie au regard de celui-ci, qui figure au registre foncier. Il n’en demeure pas moins que le contenu même de la restriction ne peut être objectivement défini en s'arrêtant à l’inscription au registre foncier. De plus, aucun contrat constitutif n’a été conclu en 2006. Ces circonstances permettent objectivement de comprendre que la « mise à jour » de 2006 s'est limitée à préciser l’assiette de la restriction, sans concerner son contenu même. Ce contenu a été établi correctement par les instances précédentes, en référence au but qui découlait raisonnablement des besoins d’utilisation du fonds dominant, selon les circonstances de l'époque en 1931, c’est-à-dire pour un usage exclusivement agricole (consid. 3.4).

Expropriation matérielle (art. 26 Cst. ; 5 LAT) – Rappel des principes (consid. 2.2.1).

Zone réservée (art. 27 LAT) et blocage des constructions entre la publication du plan et son approbation – Ce type de mesures n’entraînent qu’une restriction temporaire de la propriété. Selon la jurisprudence, une interdiction temporaire de construire ne donne en principe pas lieu à une indemnité pour expropriation matérielle, sauf si la restriction de la propriété est grave parce qu’elle dure longtemps. La jurisprudence n’a pas fixé de manière schématique et générale une limite de temps à partir de laquelle une restriction temporaire de la propriété doit être considérée comme de longue durée. Néanmoins, une interdiction limitée à cinq ans n’est généralement pas constitutive d’une expropriation matérielle, alors qu’une interdiction dépassant dix ans peut l’être. La question de savoir si une restriction importante à la propriété est donnée ou non ne peut en effet être résolue qu’après un certain temps, en principe dix ans, ou au moment de la planification définitive. En tout état de cause, il convient d’examiner sur la base des circonstances concrètes du cas d’espèce si l’intensité de la restriction équivaut à une expropriation matérielle (consid. 2.2.2).

En l’espèce, les mesures d’aménagement étaient provisoires, d’abord de mars 2006 à mars 2013 (zone réservée), puis de décembre 2016 à janvier 2019 (blocage des constructions avant approbation du plan). Prises séparément ou même cumulées, ces périodes ont duré moins de 10 ans. De plus, les parcelles concernées sont redevenues constructibles entre 2013 et 2016, puis entre janvier 2019 et octobre 2020, soit des périodes non négligeables, qui auraient permis d’entamer une procédure de construction. Les propriétaires n’ont toutefois jamais rien entrepris. Ils ne démontrent pas non plus qu’ils ont été contraints, en raison des mesures temporaires, de reporter à long terme certains projets de construction qui auraient pu être approuvés. La perte totale et définitive de la constructibilité de la parcelle entrée en vigueur en 2020 ne fait pas l’objet de la présente procédure. Ainsi, le droit à une indemnité pour expropriation matérielle doit être nié (consid. 2.4).

Expropriation matérielle (art. 26 Cst. ; 5 LAT) – Rappel des principes. Distinction entre un déclassement et un refus de classement – Rappel des principes (consid. 3.2.2). En l’espèce, la parcelle n’est plus soumise, depuis 2022, à une planification définitive ; il existe au contraire un vide de planification. En pratique, cela revient néanmoins à une restriction à long terme du droit de construire (consid. 3.3). Cette restriction doit toutefois être qualifiée de refus de classement, dans la mesure où l’ancienne planification, abrogée en 2022, n’était pas conforme à la LAT en raison d’un surdimensionnement de la zone à bâtir (consid. 3.4). En outre, les investissements et les frais d’équipement allégués en l’espèce ont été réalisés dans le passé pour les anciennes activités de stockage et de commerce de carburants et ne sont donc pas liés à la non-affectation à la zone à bâtir en 2002. Par ailleurs, le prix d’achat du terrain ne fait pas partie des frais d’équipement. L’existence d’un lien de causalité entre les dépenses alléguées et la mesure susceptible de constituer une expropriation matérielle a donc été niée à juste titre (consid. 4.4).

Brèche dans le bâti (Baulücken) – La notion est comprise de manière restrictive par la jurisprudence et comprend essentiellement des parcelles individuelles non construites qui jouxtent directement les terrains construits, généralement déjà viabilisés et présentant une superficie relativement faible. L’affectation du terrain à bâtir non construit est principalement déterminée par les constructions qui l’entourent ; la brèche dans le bâti doit donc faire partie du milieu bâti fermé, participer à la qualité de celui-ci et être si fortement marquée par les constructions existantes qu’il est judicieux d’envisager son inclusion dans la zone à bâtir (consid. 5.2). En l’espèce, la surface concernée, de par sa grande taille et sa position géographique, constitue une grande zone majoritairement non bâtie, autonome et détachée des zones urbanisées qui l’entourent ; elle ne constitue pas une brèche dans le bâti au sens de la jurisprudence (consid. 5.3).

Principe de la confiance en matière d’expropriation matérielle – Rappel des principes (consid. 6.2). En l’espèce, le dossier ne présente pas de promesses ou d’assurances données par les autorités. Le fait que des décisions gouvernementales placent provisoirement le terrain dans une « zone de conversion et de réaménagement », sans que ces décisions ne contiennent d’injonctions contraignantes quant à l’inclusion du terrain dans une zone à bâtir déterminée, alors que la planification future demeurait effectivement incertaine, ne permet pas de retenir que le propriétaire pouvait de bonne foi s’attendre à un classement en zone à bâtir (consid. 6.4).

Condition du sacrifice particulier – Une atteinte de moindre importance peut aussi constituer une expropriation matérielle si elle frappe un ou plusieurs propriétaires d’une manière telle que, s’ils n’étaient pas indemnisés, ils devraient supporter un sacrifice par trop considérable en faveur de la collectivité, incompatible avec le principe de l’égalité de traitement. La protection s’étend uniquement à l’usage futur prévisible du fonds, c’est-à-dire la possibilité de l’affecter à la construction sans délai (consid. 3.2.1). Tel n’est pas le cas en l’espèce, pour un terrain qu’il n’était même pas obligatoire d’affecter à la zone à bâtir (consid. 7.2).

NB : les arrêts du TF 1C_28/2023 et TF 1C_29/2023 portent sur des parcelles voisines du même ensemble ; les considérants sont similaires, le sort de la cause identique.

Recevabilité du recours en matière de droit public (art. 83 let. f LTF) – Dans le domaine des marchés publics, le recours en matière de droit public n’est recevable qu’à la double condition que la décision attaquée soulève une question juridique de principe (ch. 1) et que la valeur estimée du marché à adjuger ne soit pas inférieure à la valeur-seuil déterminante visée à l’art. 52 al. 1 de la Loi fédérale du 21 juin 2019 sur les marchés publics (LMP) (consid. 1.1). En l’espèce, la valeur-seuil, fixée à CHF 2 millions pour les travaux de construction commandés par des entreprises publiques ou privés assurant, comme les CFF, un service public, est atteinte (consid. 1.2).

Question juridique de principe – Rappel des principes (consid. 1.3). En l’espèce, ne constituent pas des questions juridiques de principe :

1. la question de savoir si les critères d’aptitude ou de qualification auxquels doivent satisfaire les soumissionnaires à un marché public doivent obligatoirement apparaître - directement et expressément - dans l’appel d’offres publié sur simap.ch pour pouvoir conduire à une exclusion de la procédure de passation. Pour le TF, le texte clair de l’art. 27 LMP permet de répondre à la question par la négative. En outre, il rappelle que les prescriptions contenues dans les documents d’appel d’offres dont l’importance est identifiable ne peuvent en principe être contestées que dans le cadre d’un recours immédiat contre l’appel d’offres (consid. 1.5.1).
2. la question de savoir si l’exclusion en raison du non-respect d’un seul et unique critère d’aptitude ou de qualification est possible. En l’occurrence, il s’agit en réalité de vérifier si l’exclusion représenterait une sanction disproportionnée, soit de contrôler la bonne application du droit et non de répondre à une question juridique de principe. De plus, la jurisprudence fédérale souligne depuis longtemps et de manière constante que les entreprises soumissionnaires qui ne remplissent pas un ou plusieurs critères d’aptitude ou de qualification fixés par l’autorité adjudicatrice peuvent voir leur offre exclue d’emblée (consid. 1.5.2).
3. la question de savoir si un pouvoir adjudicateur, comme les CFF, peut laisser un soumissionnaire dans l’erreur, après s’être aperçu que celui-ci avait manifestement mal compris un critère de qualification et l’exclure ultérieurement en raison de fausses indications découlant de ce malentendu. Pour le TF, la question n’aurait pas d’influence pour le sort du litige, puisque le consortium avait en l’espèce parfaitement saisi toutes les exigences auxquelles son offre aurait dû répondre (consid. 1.5.3).
4. la question de savoir si un pouvoir adjudicateur peut nier l’aptitude d’un soumissionnaire en retenant que certains de ses collaborateurs ne satisfont pas aux exigences de qualification minimales, sans se renseigner auprès des personnes de référence indiquées dans l’offre, mais uniquement auprès d’autres tiers. A nouveau, il s’agit, d’une question nullement pertinente pour l’issue du litige d'espèce, puisqu’il est admis que la personne n’avait jamais assumé de fonction similaire auparavant, contrairement aux exigences de l’appel d’offres (consid. 1.5.4).

Inscription provisoire d’une hypothèque légale (art. 839 al. 2 et 961 al. 3 CC) – Vu la brièveté et l’effet péremptoire du délai de l’art. 839 al. 2 CC, l’inscription provisoire d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs ne peut être refusée que si l’existence du droit à l’inscription définitive du gage immobilier paraît exclue ou hautement invraisemblable. En présence d’une situation de fait ou de droit mal élucidée méritant un examen plus ample que celui auquel il peut être procédé dans le cadre d’une instruction sommaire, il convient bien plutôt de laisser au juge de l’action au fond le soin de décider si le droit à l’hypothèque doit en définitive être admis (consid. 4.1).

Vraisemblance des travaux – La jurisprudence qui précède ne signifie pas qu’une inscription doive être ordonnée alors même que le prétendu entrepreneur n’apporte aucune preuve, ni même aucun indice selon lequel il a effectué des travaux et que l’existence même de ces travaux est contestée. En l’espèce, l’entrepreneur échoue à rendre vraisemblable la réalisation de travaux, dès lors qu’il n’a produit ni contrat, ni devis, ni procès-verbal de chantier, ni relevé d’heures, ni photographie des travaux, ni même la moindre correspondance avec le maître. Le témoignage d’un de ses employés n’a pas davantage été proposé. La production de factures qu’il avait lui-même émises ainsi que celle de relevés de localisation de véhicules sont insuffisantes même sous l’angle de la vraisemblance (consid. 4.3).

Motifs du recours contre une sentence arbitrale – Rappel des principes concernant les griefs d’omission de se prononcer sur une conclusion (art. 393 let. c CPC) et d’arbitraire (art. 393 let. e CPC) (consid. 4 et 5).

Qualification du contrat de prêt partiaire ou de société simple – Rappelant sa jurisprudence publiée (ATF 99 II 303, consid. 4), le TF souligne qu’un accord prévoyant une participation aux pertes n’est pas un élément distinctif décisif pour déterminer la nature du contrat (prêt partiaire ou société simple). En l’occurrence différents prêteurs avaient conclu des contrats séparés, sans échange d’intention entre ceux-ci. Outre l’intérêt commun de réaliser un profit dans l’opération immobilière d’espèce, chacun avait un intérêt spécifique différent, de sorte qu’il n’est pas arbitraire de nier l’existence d’un animus societatis (consid. 5.1).

Production d’une pièce au contenu erroné – Le fait que l’arbitre n’ait pas relevé des erreurs dans un document préparé par une partie et défavorable à celle-ci n’entre pas dans le cadre étroit d’une censure dirigée contre une constatation de fait manifestement en contradiction avec les pièces (consid. 5.5).

Droit de passage nécessaire et droit public – Le droit de passage nécessaire ne peut être refusé au motif que la construction n’est pas équipée suffisamment au sens des art. 19 et 20 LAT que pour des constructions nouvelles. A l’inverse, l’art. 694 CC doit, pour des immeubles existants, permettre de corriger des insuffisances anciennes, en particulier pour un bâtiment auquel les art. 19 ss LAT n’étaient pas applicables au moment de l’édification et sans qu’un lien puisse être fait avec des règles cantonales anciennes abrogées qui présidaient autrefois à la délivrance du permis de construire (consid. 3.2).

Etat de nécessité et bonne foi – Un propriétaire ne saurait réclamer de passage au sens de l’art. 694 CC lorsqu’il a lui-même causé l’état de nécessité, qu’il l’a toléré ou s’en est accommodé, ou encore lorsqu’il a adopté un comportement contraire au principe de la bonne foi, par exemple en supprimant un passage existant pour en obtenir un plus commode. Le refus du passage suppose donc que le propriétaire ait provoqué l’état de nécessité en agissant de façon délibérée. Il est en revanche admis que l’on ne peut objecter au propriétaire qui achète un bien-fonds déjà construit d’avoir créé par sa faute le besoin d’accès. Le même raisonnement doit s’appliquer à l’héritier du propriétaire à l’origine de l’enclavement, qui ne peut pas non plus se voir imputer l’état de nécessité créé volontairement par celui dont il a hérité. Une attitude abusive ne se transmet pas à titre universel (consid. 4.3).

Détermination du fonds servant (art. 694 al. 2 CC) – Rappel des principes. Dans le cas où une parcelle n’a plus d’accès à la voie publique ensuite de la division d’un fonds ou de l’aliénation d’une parcelle contiguë appartenant au même propriétaire, le passage sera accordé sur l’autre parcelle qui, elle, a encore un accès à la route. Les voies d’accès existantes, mais insuffisantes au regard des besoins actuels, notamment parce que le passage est trop étroit ou ne permet pas l’accès avec un véhicule à moteur, entrent aussi en ligne de compte. En pareil cas, le passage nécessaire est dû par le propriétaire du fonds sur lequel s’exerce le droit de passage existant, si un accès suffisant est possible à travers ce fonds. Ce n’est que si aucun fonds ne répond à ces critères, à savoir lorsque l’état de nécessité ne résulte pas d’une modification de l’état des propriétés ou des voies d’accès, que le droit de passage peut être demandé au propriétaire du fonds sur lequel le passage est le moins dommageable (consid. 5.3.1). Le Tribunal fédéral relève cependant que la doctrine tempère l’ordre de priorité, en ce sens qu’il peut s’inverser en cas de disproportion manifeste entre les inconvénients encourus par les potentiels grevés, respectivement que l’écoulement du temps conduit à ce que les issues antérieures apparaissent déraisonnables par rapport à d’autres issues, devenues plus logiques compte tenu de l’état des lieux (consid. 5.3.2). Finalement, le TF laisse indécise la question de savoir s’il l’on peut opposer une limite temporelle au critère de l’état antérieur des propriétés, tout en précisant que cela revient finalement à pondérer les intérêts des propriétaires susceptibles d’être grevés du passage nécessaire.

En l’espèce, alors que la perte d’accès de la parcelle est postérieure à la division parcellaire et que l’accès par l’autre parcelle issue de la division est déjà existant (servitude de passage) mais insuffisant, il apparaît cohérent de créer l’accès suffisant selon le critère du moindre dommage causé aux propriétaires des potentiels fonds servants (consid. 5.4).

Autorisation d’acquérir un immeuble ou une entreprise agricole (art. 61 LDFR) – Celui qui entend acquérir une entreprise ou un immeuble agricole doit obtenir une autorisation, laquelle est accordée lorsqu’il n’existe aucun motif de refus. Constituent des acquisitions au sens de la LDFR, le transfert de la propriété ainsi que tout autre acte juridique équivalant économiquement à un tel transfert. La constitution d’une servitude peut représenter un tel acte juridique. C’est par exemple le cas d’un droit de superficie limité dans le temps, qui n’est pas conçu comme un droit distinct et permanent, mais qui confère à l’ayant droit une position similaire à celle d’un propriétaire (consid. 3.1).

En l’espèce, la question de savoir si la servitude était soumise à autorisation n’a pas été examinée par les instances précédentes. L’arrêt attaqué est ainsi annulé et la cause renvoyée. Le TF précise encore qu’il conviendra de se pencher sur l’autorisation d’acquérir du propriétaire du bien-fonds en plus de celle du bénéficiaire de la servitude, en particulier sur la question de savoir si l’obligation de s’occuper soi-même du bien-fonds acquis est conciliable avec la constitution d’une servitude qui s’étend sur environ un cinquième de la parcelle (consid. 3.2).

Dommage à la propriété (art. 144 CP) – En l’espèce, le Tribunal fédéral confirme la condamnation de l’auteur d’un graffiti représentant un drapeau jurassien sur un immeuble, dès lors que le dessin présente d’importantes caractéristiques similaires à d’autres graffitis qu'il avait admis avoir réalisés auparavant (particularités des trois traits de la crosse épiscopale ; des fasces rouges et de leur remplissage ; caractéristiques de la peinture). Le témoignage du frère de l’auteur était constant en ce sens qu’il avait identifié l’auteur. Un autre témoin avait aussi réfuté l’alibi de l’auteur en niant avoir passé la journée avec lui (consid. 1.1 et 1.2).

Principe de disposition (art. 58 CPC) – Rappel des principes (consid. 4.2). L’entrepreneur qui prend en appel une conclusion spécifique demandant qu’un montant de CHF 63’084.74.-, versé par un tiers cosolidaire, soit déduit du dommage indemnisable, ne peut reprocher au tribunal d’avoir uniquement déduit ce montant et non un montant plus important (consid. 4.3).

Définition du dommage – Rappel des principes (consid. 5.2). Indemnité pour perte des revenus locatifs – En l’espèce, le maître fait valoir une indemnité pour la perte des revenus locatifs causé par un retard de 22 mois dans les travaux, à la suite de l’effondrement des façades du bâtiment. Il a procédé lui-même au calcul du dommage dans l’une des pièces produites dans la procédure ; l’expert a jugé ce calcul acceptable, lequel a ainsi été repris par le tribunal précédent. Dès lors que le litige se limite au montant du dommage, il s’agit d’une question de fait que le TF ne revoit que sous l’angle de l’arbitraire. En l’occurrence, les reproches de l’entrepreneur ne sont pas de nature à remettre en cause les constats de l’expertise ; l'entrepreneur n'a pas non plus fait usage de son droit à demander des explications ou de poser des questions complémentaires à l'expert(art. 187 al. 4 CPC) (consid. 5.4).

Fixation et répartition des frais et dépens – L’autorité cantonale de recours dispose d’un large pouvoir d’appréciation dans la fixation et la répartition des frais et dépens de la procédure cantonale. Le Tribunal fédéral n’intervient que si l’autorité a interprété ou appliqué de manière arbitraire le droit cantonal concerné ou si elle a abusé de son pouvoir d’appréciation, notamment si la décision ne peut se justifier par des raisons objectives (consid. 3.2). Lorsque le maître obtient gain de cause sur le principe de la réparation de défauts invoqués, mais seulement environ la moitié du montant réclamé, il n’est pas arbitraire de lui imputer un tiers des frais et dépens, en particulier si l’existence des défauts affectant l’ouvrage était contestée et a nécessité la mise en œuvre de plusieurs expertises (consid. 3.4). De même, il n’est pas arbitraire de faire supporter entièrement à l’entrepreneur les frais d’établissement d’un dossier de révision, faute pour lui d’avoir transmis des plans de révision exploitables pour l’expertise (consid. 4).

Association et activité commerciale (art. 60 et 61 CC) – Rappel des principes (consid. 3.1). En l’espèce, onze immeubles sont titulaires d’un droit réel sur le captage de la source, qui est utilisée par au moins onze ménages et six exploitations agricoles. Les intéressés sont regroupés au sein d’une association, laquelle a pour but de fournir à ses membres de l’eau potable et de l’eau industrielle, de construire et d’exploiter les installations communes pour l’approvisionnement en eau et de représenter les intérêts des membres vers l’extérieur, notamment vis-à-vis des propriétaires des immeubles grevés du droit de source et des services spécialisés de la commune et du canton. Une telle association ne déploie pas d’activité commerciale au sens de la jurisprudence et n’a ainsi pas à être inscrite au RC (consid. 3.1.2). Elle possède un intérêt à agir, puisque ses membres, en tant que titulaires de droits d’eau, sont concernés par le sort de la source qui fait l’objet de la procédure (consid. 3.2).

Zones de protection des eaux souterraines (art. 20 LEaux ; 29 et Annexes 2 et 4 OEaux) – Rappel des principes (consid. 5.1). Garantie de la propriété (art. 26 Cst.) – Rappel des principes (consid. 5.2).

En l’espèce, un plan de protection des eaux a été adopté dans le secteur du captage de la source. Il prévoit une zone de protection des eaux souterraines S1, entourée vers le sud par les zones de protection S2 et S3. Dans la zone S1, seules les activités et constructions servant à l’utilisation de l’eau potable sont autorisées. La zone de protection S2 soumet l’exploitation du sol et la fertilisation aux normes de l’Annexe 3 let. h et de l’Annexe 4, ch. 222 OEaux. Les terres ouvertes doivent donc être recouvertes d’engrais verts ou de fourrage intermédiaire à partir de la mi-novembre, ou d’une culture d’hiver normalement développée, semée au plus tard début septembre et non labourée jusqu’à la mi-février. Les cultures sont interdites dans une zone spécialement indiquée sur le plan de délimitation.

Base légale (art. 36 al. 1 Cst.) – Les propriétaires des terrains agricoles ont tenté en vain de démontrer que la quantité (consid. 5.2.1) ou la qualité de l’eau (consid. 5.2.2) des sources concernées n’étaient pas suffisantes pour justifier la mise en place des zones de protection des eaux. A cet égard, c’est l’état naturel ou enrichi de l’eau qui est déterminant pour décider si une eau souterraine est utilisable ou appropriée pour le captage d’eau ; les pollutions temporaires ne sont pas prises en compte (consid. 5.2.3.3). Le dépassement des seuils de nitrates et de chlorure impose cependant le respect de la procédure prévue par l’art. 47 OEaux (cf. en détails consid. 5.2.3.4). Par ailleurs, l’existence de routes à proximité ne s’oppose pas à la délimitation de nouvelles zones de protection des eaux (consid. 5.2.5.3). Des surfaces d’assolement (cf. sur la notion et la compensation : consid. 5.2.7.1) peuvent être intégrées dans la zone de protection des eaux, puisque ces surfaces, contrairement à ce qui se produirait en cas de classement en zone à bâtir, seraient aptes à produire en l’espace d’un an un rendement conforme aux usages locaux pour des cultures cibles importantes pour l’approvisionnement du pays (consid. 5.2.7.4). Les bases légales permettant d’instaurer la mesure de protection ont donc été respectées.

Intérêt public (art. 20 al. 1 LEaux et art. 36 al. 2 Cst.) – Le rendement de la source d’espèce, avec un débit moyen de 110 litres par minute, pourrait couvrir les besoins d’une population allant jusqu’à 500 personnes. Compte tenu de l’approvisionnement de onze immeubles et d’au moins onze ménages, il est en outre établi qu’il ne s’agit pas d’une simple utilisation domestique privée d’eau potable. Dans ces circonstances, il existe un intérêt public à la restriction de la propriété. Le fait que le droit à la source en question soit de nature privée n’entre pas en ligne de compte (consid.6).

Proportionnalité (art. 36 al. 3 Cst.) – Sous cet angle, le TF confirme tout d’abord, l’interdiction des grandes cultures dans une partie de la zone S2, laquelle apparaît comme une concrétisation de l’annexe 4, ch. 222, al. 1, let. d, OEaux, qui interdit de manière générale (en plus de celles citées expressément) les activités qui mettent en danger l’approvisionnement en eau potable (consid. 7.2). Enfin, dans le cadre de la pesée des intérêts, le TF relève que les surfaces concernées par les restrictions d’utilisation ne pèsent pas lourd face à l’ensemble des surfaces d’exploitation des propriétaires des terrains agricoles, d’autant plus que certaines des surfaces concernées sont déjà utilisées aujourd’hui comme prairies naturelles. En outre, des autorisations exceptionnelles sont envisageables pour l’interdiction d’utiliser des engrais liquides. Le fait qu’aucun site alternatif de captage n’ait été examiné ne peut être reproché aux autorités, puisqu’il existe une servitude pour le captage de la source d’espèce. Le fait qu’un site alternatif ne porte atteinte qu’aux intérêts d’autres particuliers, mais pas dans une moindre mesure, n’a pas pour conséquence, notamment au vu de la servitude existante, que la pesée des intérêts s’avère contraire au droit fédéral (consid. 7.4).

Estimation de l’immeuble (art. 9 ORFI) – Dans le cadre de l’estimation d’un port, il est correct en l’espèce de ne pas tenir compte de la plus-value en raison d’aménagements futurs de ce port, lesquels ne seront réalisés qu’après une procédure de renouvellement du bail. De plus, dans la poursuite en réalisation du gage, l’estimation de l’immeuble n’a qu’un rôle secondaire, puisqu’elle ne donne qu’un ordre d’idée d’une offre acceptable aux intéressés (consid. 5).

Motivation de l’appel (art. 311 CPC) – Rappel des principes. Si une décision comporte une double motivation (i.e. deux motivations indépendantes, alternatives ou subsidiaires), il incombe au recourant, sous peine d’irrecevabilité, de démontrer que chacune d’elles est contraire au droit. On ne peut parler de double motivation que si chacun de ses pans suffit à sceller le sort de la cause. Il n’y a en revanche pas de double motivation lorsque la première motivation scelle le sort du litige, mais que la seconde, qui se fonde sur un critère erroné, est en soi impropre à sceller le sort de la cause ; le fait que l’appelant n’a contesté que la première motivation ne fait dès lors pas obstacle à la recevabilité de l’appel (consid. 3.3.1).

En l’espèce, la volonté de la seule propriétaire de tous les immeubles en cause, de renoncer à l’éventuelle servitude non inscrite en faveur de l’un des immeubles, respectivement de la supprimer, constitue un motif indépendant de ceux relatifs aux conditions de l’acquisition d’une servitude par prescription acquisitive extraordinaire (art. 662 al. 1 cum art. 731 al. 3 CC). En effet, ce premier motif aurait été suffisant à lui seul à sceller le sort de la cause (consid. 3.4).

Fin du contrat d’arbitre – Exceptionnellement, le contrat d’arbitre peut prendre fin avant le prononcé de la sentence, lorsque les parties ont limité, dans la convention d’arbitrage ou dans un accord ultérieur, la durée de la mission du tribunal arbitral (art. 366 al. 1 CPC) (consid. 4.1.1). En l’espèce, les parties ont certes établi un calendrier procédural dans leur compromis arbitral. Elles n’ont cependant jamais prévu que le non-respect des divers délais procéduraux fixés dans le calendrier procédural entraînerait automatiquement l’extinction des pouvoirs conférés aux arbitres. Le non-respect d’un calendrier procédural peut constituer une violation du mandat des arbitres et, le cas échéant, engager leur responsabilité, mais il n’entraîne pas automatiquement l’extinction de leurs pouvoirs (consid. 4.3).

Plus-values – N’est pas arbitraire le rejet des montants réclamés à titre de plus-values qui ont été contestées par le maître ou acceptées « sous réserve de la facture », l’entrepreneur n’ayant pas établi que les montants réclamés correspondaient aux prix effectifs ni qu’ils avaient été effectivement payés (consid. 7.2).

Livraison partielle de l’ouvrage – N’est pas arbitraire l’affirmation des arbitres qui relèvent que les parties peuvent convenir d’une livraison partielle de l’ouvrage et, qu’en cas de silence du contrat sur ce point, il faut rechercher la volonté des parties par voie d’interprétation. En l’espèce, sur la base des preuves disponibles, l’inexistence d’un tel accord est constatée (consid. 7.3). L’avis des défauts ne peut quant à lui intervenir qu’après la livraison de l’ouvrage (éventuellement partielle), de sorte qu’il ne peut être tardif si la livraison n’a pas eu lieu (consid. 7.3.3).

Frais et honoraires des arbitres – Rappel des principes (consid. 8.1). En l’espèce, vu la valeur litigieuse de CHF 2 millions, la complexité de l’affaire et les nombreux incidents ayant émaillé la procédure, les honoraires des arbitres, d’un montant de CHF 350'000.-, n’apparaissent pas manifestement excessifs (consid. 8.3).

NB : l’arrêt du TF 4A_343/2023 du 13 décembre 2023 porte sur la même affaire et concerne un grief d’arbitraire dans le calcul des intérêts. Celui-ci a été rejeté faute, pour le maître, d’avoir pu prouver la date de certains paiements.

Notion d’entreprise agricole (art. 7 LDFR) – Une entreprise agricole doit exiger au minimum une unité de main d’œuvre standard (UMOS) et présuppose que les immeubles, constructions et installations en question forment une unité juridique et puissent être exploités à partir d’un centre commun (unité spatiale et fonctionnelle) (consid. 4.1). L’appréciation de la charge de travail doit se faire selon des critères objectifs. L’exploitation effective n’est pas pertinente, car le propriétaire foncier ne doit pas pouvoir se soustraire au champ d’application de la LDFR par le choix du mode d’exploitation ou par la non-exploitation du potentiel d’exploitation (consid. 4.3 et 5.4.1).

Décision constatatoire – Il existe de par la loi (cf. art. 84 LDFR) un intérêt à une décision constatatoire portant sur le constat qu’une entreprise doit ou non être qualifiée d’entreprise agricole au sens de l’art. 7 LDFR (consid. 1.2).

Maxime des débats (art. 55 CPC) et fardeau de la preuve (art. 8 CC) – Rappel des principes (consid. 5.1.1). Avis des défauts (art. 367 et 370 CO) – Rappel des principes (consid. 5.3.2).

En matière d’avis des défauts, le maître de l’ouvrage (ou l’acheteur) qui émet des prétentions en garantie doit prouver qu’il a donné l’avis des défauts en temps utile, mais il incombe à l’entrepreneur (ou au vendeur) d’alléguer l’acceptation de l’ouvrage découlant de la tardiveté de l’avis des défauts. Cette jurisprudence implique une séparation des fardeaux de l’allégation et de la preuve. Après avoir, dans un premier temps, exprimé des doutes sur cette « séparation inusuelle » des fardeaux de l’allégation (objectif) et de la preuve, tout en laissant la question en suspens, le TF a finalement maintenu sa jurisprudence publiée aux ATF 107 II 50 et 118 II 142 dans plusieurs arrêts non publiés. L’entrepreneur (ou le vendeur) supporte donc le fardeau de l’allégation objectif de l’absence d’avis des défauts ou de la tardiveté de celui-ci et le maître de l’ouvrage (ou l’acheteur) supporte le fardeau de la preuve de l’un ou l’autre de ces faits (consid. 5.3.3).

En l’espèce, l’instance précédente ne pouvait pas reprocher au maître d’ouvrage un défaut d’allégation concernant l’absence du caractère tardif de l’avis des défauts. Elle a ainsi mis à sa charge à la fois le fardeau de la preuve et celui de l’allégation (consid. 5.4).

Procédure d’estimation d’un immeuble (art. 97 al. 1 LP et 9 al. 1 ORFI) – L’Office des poursuites procède à l’estimation des biens immobiliers dans le cadre des opérations de saisie. Il renouvelle si nécessaire l’estimation dans le cadre des opérations de réalisation, à l’issue de l’épuration des charges (art. 140 al. 3 LP et art. 44 ORFI). En cas de poursuite en réalisation de gage, l’estimation de l’immeuble engagé a lieu suite à la réquisition de vente, ce mode particulier de poursuite ne comportant pas d’opérations de saisie (art. 155 al. 1 LP qui renvoie à l’art. 91 al. 1 LP et art. 99 al. 1 ORFI qui renvoie à l’art. 9 al. 1 ORFI). L’estimation doit déterminer la valeur vénale présumée de l’immeuble et de ses accessoires, sans égard au montant de la taxe cadastrale ou de la taxe de l’assurance contre l’incendie. Chaque intéressé a le droit d’exiger, en s’adressant à l’autorité de surveillance dans le délai de dix jours dès réception de l’estimation de l’Office, qu’une nouvelle estimation de l’immeuble à réaliser soit faite par un expert (art. 9 al. 2 ORFI). L’autorité de surveillance s’en remet en principe à l’avis des experts. Il n’est d’ailleurs pas rare que deux experts aient un avis différent sur le même objet, les critères d’estimation pouvant varier considérablement de l’un à l’autre. Dans cette procédure, le TF vérifie seulement si l’autorité cantonale de surveillance a respecté la procédure prévue et si elle n’a pas excédé ou abusé du pouvoir d’appréciation dont elle dispose. Une telle hypothèse est réalisée lorsqu’elle a pris des critères en considération qui n’auraient pas dû jouer de rôle ou si, au contraire, elle a ignoré des circonstances pertinentes (consid. 3.1.1).

Méthode d’estimation – L’estimation doit déterminer la valeur vénale présumée de l’immeuble à réaliser (art. 9 al. 1 ORFI), à savoir le produit prévisible de la vente, mais sans devoir être « la plus élevée possible ». Elle ne préjuge en rien du prix qui sera effectivement obtenu lors des enchères ; tout au plus peut-elle fournir aux enchérisseurs un point de repère quant à l’offre envisageable. Elle doit englober tous les critères susceptibles d’influer sur le prix d’adjudication, notamment les normes du droit public qui définissent les possibilités d’utilisation de l’immeuble à réaliser. En revanche, la loi n’indique pas la méthode à suivre pour procéder à l’estimation de la valeur vénale. En pratique, la méthode hédoniste, qui prend en considération un faisceau de paramètres à l’aide de banques de données, est employée pour estimer des appartements ou des maisons individuelles. Il n’en demeure pas moins qu’une des méthodes reconnues et répandues pour déterminer la valeur vénale d’un immeuble est celle consistant à pondérer la valeur de rendement et la valeur réelle (consid. 3.1.2).

Rôle de l’estimation – Dans la poursuite en réalisation du gage, l’estimation n’a qu’un rôle secondaire, en tant qu’elle ne donne qu’un ordre d’idée d’une offre acceptable aux intéressés. Cela diffère de la fonction qu’elle revêt dans la procédure de saisie où elle fixe l’étendue de la saisie (art. 97 al. 2 LP) (consid. 3.1.2).

Interprétation du contrat (art. 18 CO) – Rappel des principes (consid. 3.1.1). En l’espèce, les parties ont intégré, dans le contrat de vente immobilière, une clause d’augmentation du prix a posteriori, en cas de modification de l’affectation de la parcelle et de revente de cette dernière par l’acheteuse. Reprenant à son compte l’interprétation objective de la clause par l’instance précédente, le TF parvient à la conclusion que la notion de « modification de l’affectation » comprend non seulement un changement de zone mais également une modification des règles de la zone, en particulier une extension des possibilités d’usage du fonds. La communication par la Commune, peu avant la signature du contrat, d’une évolution législative allant dans ce sens renforce cette interprétation (consid. 3.2.3 et 3.3.3).

Droit à la preuve (art. 29 al. 2 Cst. ; 8 CC ; 152 CPC) – Rappel des principes (consid. 3.1.3). Alors qu’il était clair que l’augmentation de la valeur de la parcelle avait été causée par la modification de l’affectation et l’extension des possibilités d’usage, le Tribunal pouvait renoncer à des expertises sur ce point ainsi qu’à une demande de renseignements auprès de la Commune concernant la modification de l’affectation (consid. 3.3).

Propriété d’un cours d’eau – L’art. 664 al. 2 CC ainsi que l’art. 5 § 1 de la Wasserwirtschaftsgesetz zurichoise (WWG ; RS/ZH 724.11) posent la présomption du caractère public des eaux souterraines comme des eaux de surface. Il s’agit d’une présomption réfragable, étant précisé que les litiges sur cette question sont tranchés par les tribunaux civils (art. 6 al. 3 WWG). L’inscription par l’Etat d’un cours d’eau dans le registre des eaux publiques (art. 7 WWG) ne fait pas passer un cours d’eau privé sous la souveraineté ou la propriété de l’État et ne le transforme pas en cours d’eau public. Il en va de même d’une mention au registre foncier portant sur une telle restriction de droit public à la propriété. En effet, la restriction existe même sans mention (cf. art. 680 al. 1 CC) et ne participe pas à l’effet de foi publique du registre foncier (consid. 3.1 et 3.3).

En l’espèce, le propriétaire du fonds sur lequel coule le ruisseau s’oppose à son inscription au registre des eaux publiques et à l’inscription d’une mention au registre foncier, sans parvenir à renverser la présomption susmentionnée. Dans le cadre de ce litige de nature administratif, la propriété du cours d’eau constitue pourtant d’une question préalable qui doit être tranchée. Pour le surplus, le propriétaire n’expose pas pourquoi il n'aurait pas la possibilité d’engager une procédure devant un tribunal civil afin d’obtenir une clarification définitive de la nature du cours d’eau (consid. 3.3).

Cession des droits de garantie et substitution de partie (art. 83 CPC) – Un litige concernant les défauts d’une piscine est pendant entre l’entrepreneur et le propriétaire, lorsque le terrain est cédé en droit de superficie à un tiers. Lorsqu’une clause contractuelle d’un contrat de vente immobilière, respectivement d’un contrat de vente d’un droit de superficie, prévoit expressément que les droits de garantie relatif au contrat d’entreprise ne sont pas cédés avec la vente, il n’y a pas de substitution de partie s’agissant de la garantie pour les défauts. En effet, ce sont les droits découlant des défauts qui constituent l’objet du litige et non le bien immobilier lui-même. En l’espèce, l’ancien propriétaire du droit de superficie, partie au contrat d’entreprise, conserve ainsi la légitimation pour réclamer à l’entrepreneur la réparation de la piscine défectueuse (consid. 2.3).

Décisions sur preuve à futur (art. 158 CPC) – Les décisions sur preuve à futur au sens de l’art. 158 CPC, par lesquelles le Tribunal ordonne une mesure conservatoire, constituent des décisions sur mesures provisionnelles au sens de l’art. 98 LTF, de sorte que seule peut être invoquée la violation des droits constitutionnels (consid. 5).

En l’espèce, l’instance précédente a ordonné la production de contrats avec des tiers, dès lors que ceux-ci sont susceptibles de contenir la preuve que le contrat entre les parties contenait des informations erronées, susceptibles de le rendre invalidable pour vices du consentement. Le TF valide ce raisonnement, dans la mesure où les recourantes n’ont pas tenté d’en démontrer l’arbitraire (consid. 7).

Valeur litigieuse des restrictions à la propriété – La valeur litigieuse relative aux restrictions légales à la propriété foncière se détermine de la même manière que dans les contestations portant sur l’existence d’une servitude : elle correspond à l’augmentation de valeur que la cessation des atteintes procurerait au bien-fonds qui les subit, ou, si elle est plus élevée, à la diminution de valeur que la cessation ferait subir au bien-fonds qui cause ces atteintes. S’agissant plus particulièrement d’immissions d’arbres ou de plantations, la jurisprudence retient ainsi que la valeur litigieuse équivaut à l’augmentation de valeur que leur abattage ou écimage procurerait au fonds qui subit les atteintes ou, si elle est plus élevée, à la diminution de valeur qu’il entraînerait pour le fonds à l’origine des immissions. Elle ne correspond pas au coût de l’arrachage et de l’écimage de la plantation en cause (consid. 1.1.1.1). Le recours en matière civile du propriétaire qui n’apporte pas de constatations ou d’éléments concrets permettant de vérifier que la valeur litigieuse de CHF 30’000 (art.74 LTF) est atteinte est irrecevable (consid. 1.1.1.2).

Qualification d’un contrat de nettoyage des vitres et dommage – Les opérations de nettoyage de vitres, comme en l’occurrence de celles d’une villa en fin de chantier, relèvent du contrat d’entreprise (consid. 3). Les vitres qui sont rayées par l’entrepreneur ou ses auxiliaires lors de leur nettoyage ne sont pas un défaut de l’ouvrage, ni un dommage consécutif à un défaut, mais un dommage accessoire. Celui–ci découle de la violation d’une obligation accessoire de l’entrepreneur. En effet, à la fin de l’exécution du contrat d’entreprise portant sur le nettoyage des vitres, celles–ci étaient propres. Ce ne sont donc pas les droits à la garantie pour les défauts (art. 368 CO) qui entrent en jeu pour la réparation de ce dommage (lesquels sont soumis en particulier au devoir d’avis des défauts et au délai de prescription de l’art. 371 CO), mais les règles générales sur l’inexécution des obligations des art. 97 ss et 101 CO ainsi que la prescription de l’art. 127 CO (consid. 3.1.1).

Responsabilité contractuelle (art. 97 ss CO) – Rappel des principes (consid. 3.1.2). Devoir de diligence et de fidélité de l’entrepreneur (art. 364–365 CO) – Rappel des principes (consid. 3.1.3).

Degré de la preuve (art. 8 CC) – Rappel des principes (consid. 3.1.4). Pour que le juge puisse admettre que l’entrepreneur a violé son devoir de diligence en ce sens qu’il n’a pas usé avec le soin voulu des vitrages mis à sa disposition par le maître de l’ouvrage, il incombe à celui–ci de prouver que les vitres n’étaient pas rayées avant le début du nettoyage effectué par l’entrepreneur et qu’elles l’étaient sitôt après ce nettoyage. Cette preuve n’étant pas, par la nature du fait à établir, objectivement impossible à apporter, le Tribunal ne peut pas admettre un état de nécessité en matière de preuve et une réduction du degré de la preuve à la vraisemblance prépondérante (consid. 3.2). En l’espèce, par substitution de motifs, le TF constate que la preuve que l’entrepreneur a violé son obligation contractuelle accessoire de prendre soin de la matière fournie par le maître a bien été apportée (consid. 4).

Vision locale portant sur l’exercice d’une servitude – Lorsque dans le cadre d’une vision locale, le juge constate que des piliers d’avant-toit n’empêchent pas l’exercice de la servitude, il n’est pas arbitraire de privilégier les observations effectuées de visu par le Tribunal au détriment des explications fournies par le propriétaire. Son interprétation est d’ailleurs renforcée, puisque la servitude litigieuse n'est pas vouée à être empruntée par de gros véhicules et que le propriétaire du fonds dominant se plaint du fait que la construction litigieuse ne permettrait pas l’accès à des engins de chantier, sans remettre en cause l’accès pour des véhicules usuels (consid. 3.3.2).

Acceptation tacite du transfert du contrat d’entreprise – Le maître d’ouvrage ne peut plus contester la reprise du contrat d’entreprise alors qu’il n’a pas réagi lorsque l’entrepreneur initial a annoncé qu’une entreprise tierce « reprenait désormais les activités d’exploitation de [l’entrepreneur initial] » et qu’il a laissé se poursuivre les travaux par le repreneur. Il apparaît en outre qu’à réception de la facture finale, le maître a contesté le montant des travaux et non la qualité de l’auteur, ce qui démontre qu’il avait accepté la reprise du contrat de manière tacite (consid. 2.1 et 2.2).

Prix de l’ouvrage – Si le prix de l’ouvrage a été déterminé précisément à l’avance, l’entrepreneur est tenu, sous réserve de circonstances exceptionnelles, d’achever l’ouvrage pour cette somme (art. 373 CO). Si le prix n’a pas été déterminé à l’avance ou s’il a été fixé approximativement, il est fixé en fonction de la valeur du travail et des dépenses de l’entrepreneur (art. 374 CO). Dans ces circonstances, la rémunération de l’entrepreneur correspond aux dépenses objectivement nécessaires pour un travail soigné. Les dépenses invoquées doivent donc être présentées de manière à ce que leur nécessité et leur adéquation puissent être vérifiées. Cela présuppose des indications compréhensibles sur les travaux effectués et les heures de travail consacrées à ces travaux. Il ne suffit pas de dresser des tableaux indiquant quels collaborateurs ont travaillé à quelle date et pendant combien d’heures. Des indications inexistantes ou se limitant à des mots clés ou à des descriptions vagues et incompréhensibles ne satisfont pas aux exigences (consid. 3.1.1).

En l’espèce, le contrat portait sur la construction d’un laboratoire de nanotechnologie clé en main. Des factures de sous-traitants restaient impayées pour un montant d’un peu moins de CHF 4 millions. Or, en présence d’un contrat prévoyant un système de décompte ouvert, il ne suffit pas d’apporter la preuve que les factures des sous-traitants ont été générées pour la construction de l’ouvrage et qu’elles ont été entièrement payées. En l’absence de prix fixe ou maximal, l’entrepreneur ne peut pas se prévaloir du fait qu’il a respecté l’objectif de coûts. Il doit dans tous les cas démontrer quelles prestations concrètes ont été fournies par les sous-traitants concernés et si celles-ci étaient nécessaires et les prix appropriés (consid. 3.3).

Procédure de cas clair (art. 257 CPC) – Rappel des principes (consid. 4.2). En l’espèce, les parties ont conclu une promesse de vente portant sur un immeuble ; plusieurs acomptes sur la vente ont été versés. Puisqu’il est admis que c’est en raison de la décision de la venderesse de ne plus vendre que le contrat de vente n’a finalement pas été conclu, l’acheteur était fondé à réclamer le remboursement d’un acompte par la procédure de cas clair.

Etablissement de plans de construction – L’établissement de plans est en principe soumis aux règles du contrat d’entreprise (consid. 5.1.1).

Prix de l’ouvrage – Si la rémunération n’a pas été fixée à l’avance, elle doit être déterminée selon l’art. 374 CO, en fonction de la valeur des travaux et des dépenses de l’entrepreneur. Le juge doit donc, en l’absence de convention, fixer le prix de l’ouvrage comme il fixerait les honoraires du mandataire, de manière à ce qu’il corresponde aux prestations fournies et qu’il apparaisse objectivement proportionné. Dans le contrat d’entreprise comme dans le mandat, sont déterminants les frais nécessaires à l’exécution des prestations convenues en matière de personnel, de matériel et de frais généraux et d’exploitation (consid. 5.1.1).

Intégration de la norme SIA 118 – Lorsque l’architecte calcule expressément ses honoraires en application de la norme SIA 118 dans sa facture finale, la contestation par le maître de cette facture sans remettre en question l’intégration de la norme SIA 118 mais uniquement les « critères de mise en œuvre » de la facture vaut acceptation tacite de l’intégration de la norme SIA. Une contestation de l’application de la norme SIA 118 au stade des plaidoiries finales est tardive, qui plus est alors qu’une expertise portant sur la note d’honoraires et se fondant sur la norme SIA 118 n’a pas été contestée (consid. 5.4).

Prise des métrés – Le contrat prévoit que les métrés devront être effectués en commun avec le maître ou par une entreprise tierce, à l’aide d’un programme informatique et devront être contrôlables et compréhensibles. Dans ce contexte, les métrés effectués par l’entrepreneur seul ne sont pas conformes au contrat et le fait qu’il les envoie au maître pour vérification ne leur confère aucune valeur. Le maître pouvait légitimement comprendre ces envois comme un simple moyen de vérifier l’avancement du chantier afin de respecter l’échelonnement des paiements et il n’était pas tenu de vérifier les métrés. Son silence ne vaut ni acceptation des métrés ni reconnaissance de dette, qui plus est alors que toute modification contractuelle était soumise à la forme écrite (consid. 3.2.3 et 3.4.1).

Norme SIA 118 – Bien qu’elle ait été intégrée au contrat, l’entrepreneur ne peut rien tirer des règles de la norme SIA 118 concernant les métrés et leur vérification, puisque le contrat prévoyait des règles spécifiques différentes (consid. 3.4.1 et 3.4.2).

Prescription en cas de révocation de l’autorisation d’acquérir (art. 71 al. 2 LDFR) et de rectification du registre foncier (art. 72 al. 3 LDFR) – Les dispositions qui précèdent et les délais de prescription de dix ans qu’elles contiennent doivent être coordonnés et distingués. Après une interprétation approfondie, le Tribunal fédéral distingue d’une part les actes nuls qui sont ceux interdits ou soumis à autorisation. La nullité touche les actes pour lesquels l’autorisation requise a été refusée : le refus est la conséquence de la constatation que l’acte juridique en cause viole le droit foncier rural et ce refus les rend nuls. Dans ces circonstances, le délai de l’art. 72 al. 3 LDFR s’applique. D’autre part, lorsque l’autorisation a été accordée, l’acte n’est pas nul. L’autorisation ne peut alors être révoquée qu’aux conditions de l’art. 71 LDFR, à savoir lorsqu’elle a été obtenue par de fausses indications. La cause de la révocation n’est pas un acte nul mais les fausses informations fournies. Dans cette hypothèse, c’est le délai de l’art. 71 al. 2 LDFR qui s’applique (consid. 4.5).

Formation et interprétation d’un contrat – Rappel des principes (consid. 3.1.1).

Droit d’être entendu et droit à la preuve – Rappel des principes (consid. 3.1.2). Dans l’offre de l’entrepreneur, le poste concernant une prestation de nettoyage des installations d'évacuation des eaux usées contenait un prix de CHF 580.- et la quantité « 1 », alors que 450 mètres de nettoyage étaient mentionnés ailleurs dans l’offre et que ce sont finalement 392,2 mètres qui ont été nettoyés. Dès lors que le total ne tient compte que de la somme de CHF 580.- et non pas du résultat de 450x580, un partenaire contractuel raisonnable pouvait conclure, selon les règles de la bonne foi, que le poste litigieux était proposé de manière forfaitaire pour un montant de CHF 580.00.-. Cette interprétation est confirmée par les documents d'appel d'offres qui exigeaient que les soumissionnaires proposent un montant total. Ainsi, une réserve claire et sans équivoque aurait dû être faite, si un soumissionnaire voulait indiquer que le montant en francs inscrit devait encore être multiplié par une quantité à définir. En outre, le prix du nettoyage apparaîtrait comme surfait si l’on devait nier le prix forfaitaire (consid. 3.3).

Action récursoire de l’assureur contre l’employeur (art. 75 al. 2 LPGA) – L’employeur est privilégié par rapport aux autres responsables en ce sens qu’il est exclu, à certaines conditions, du droit de recours de l’assureur. L’assureur ne dispose d’un droit de recours contre l’employeur d’une personne assurée à la suite d’un accident professionnel que si l’employeur a provoqué l’accident professionnel intentionnellement ou par négligence grave. Seul le recours des assureurs sociaux contre l’employeur et donc le principe de la subrogation intégrale sont limités. A l’inverse, la responsabilité de l’employeur envers le travailleur lésé existe en vertu de l’art. 328 CO même en cas de négligence et le travailleur lésé peut s’en prévaloir pour le dommage direct non couvert par les assureurs sociaux (consid. 1.2-1.3).

Organe de fait – Les organes d’une personne morale sont uniquement les personnes qui, en vertu de la loi, des statuts ou de l’organisation de fait, participent à la formation de la volonté de la société et sont dotées de la compétence décisionnelle juridique ou effective. Le fait qu’une personne dans le domaine technique exécute de manière autonome les travaux qui lui sont confiés ne change rien à la qualification de simple auxiliaire (consid. 2.1). Le souci de protéger la personne lésée a pu parfois conduire la jurisprudence à élargir la notion d’organe au sens de l’art. 55 CC. Toutefois, cela ne devrait pas être déterminant dans la mesure où la protection de la personne lésée est garantie par une assurance obligatoire (consid. 2.3).

En l’espèce, un chef d’entrepôt et un employé ont détaché des grilles en vue d’un nettoyage, ce qui a engendré la chute d’un autre employé. Selon le Tribunal fédéral, le chef d’entrepôt n’est pas un organe de fait : il ne s’agit pas ici d’un cas où l’instance administrative suprême ne se voit attribuer qu’un droit de surveillance général et où la gestion proprement dite est confiée à des tiers. Le chef d’entrepôt est un auxiliaire et son supérieur n’a pas créé lui-même la situation dangereuse et n’était donc pas responsable de la prise des mesures nécessaires pour désamorcer le danger (consid. 2.4).

Action en constatation du contenu de la servitude – Pour une action selon l’art. 738 CC visant à clarifier le contenu d’une servitude, la recevabilité d’une action en constatation doit en principe être admise, car il existe manifestement un intérêt au constat. En outre, certains estiment que si l’action est admise, il existe également un droit à ce que l’inscription au registre foncier soit complétée ou rectifiée. Dans ce cas, la rectification ne vise pas la création, la modification ou l’annulation d’un droit déterminé (art. 87 CPC), mais l’adaptation du libellé au droit déjà existant, tel qu’il a été constaté par le tribunal (consid. 1.2.2).

Interprétation d’une servitude (art. 738 CC) – Rappel des principes (consid. 4.1). En l’espèce, faute d’inscription claire, il faut se référer au motif d’acquisition. Le droit de passage n’a pas été convenu dans un contrat de servitude, mais a été inscrit dans le cadre d’une procédure d’épuration que la commune a menée en 1933 pour établir les registres des immeubles et des servitudes. En conséquence, il convient de se référer aux documents fonciers correspondants (consid. 5.2). Il ressort des échanges de l’époque que la servitude avait pour but d’octroyer un droit de passage aux bâtiments ne disposant pas autrement d’un accès de plain-pied. Si la servitude est limitée à la partie du fonds dominant ne disposant pas d’un accès direct à la route, elle n’est pas limitée à la petite maison d’origine, mais profite également aux bâtiments qui l’ont depuis remplacée (consid. 5.5.2).

Conclusion et interprétation d’un contrat (art. 18 CO) – Rappel des principes (consid. 3.1). Le principe « in dubio contra stipulatorem » ne s’applique que subsidiairement à l’interprétation selon le principe de la confiance (consid. 3.1.6).

Salaire du courtier – La règle de l’art. 413 al. 1 CO sur le droit du courtier à son salaire n’a pas un caractère impératif, mais dispositif : les parties peuvent notamment convenir que la commission sera due même si le contrat principal n’est pas conclu ou, au contraire, qu’elle ne le sera qu’à la condition que le contrat soit non seulement conclu, mais aussi exécuté. En ce qui concerne la condition de la conclusion effective du contrat principal par le mandant avec un tiers, il faut tenir compte de la règle de l’équivalence, qui est une règle d’interprétation. Selon celle-ci, il n’est pas nécessaire qu’il y ait identité juridique entre l’affaire escomptée et le contrat principal conclu, mais il suffit qu’il y ait équivalence économique entre les deux. Par ailleurs, si l’activité du courtier est partiellement couronnée de succès, par exemple en cas de vente de deux terrains sur les quatre prévus par le contrat de courtage, il y a lieu d’admettre que la prétention du courtier doit être réduite en fonction du résultat partiel obtenu (consid. 4.1).

En l’espèce, les parties n’avaient pas fixé de fourchette obligatoire pour le prix de vente, la clause correspondante n’ayant qu’un caractère indicatif. Le courtier avait ainsi droit à une commission calculée sur l’entier du prix de vente et non une commission réduite en application de l’art. 413 CO et du principe de l’équivalence, lesquels ne s’appliquent pas en présence d’une clause contractuelle contraire (consid. 4.3).

Erreur essentielle (art. 23-24 CO) – Rappel des principes (consid. 6.1.1). L’erreur essentielle doit être invoquée dans un délai péremptoire d’une année dès la découverte de l’erreur (art. 31 al. 1 CO), ce qui n’a pas été fait en l’espèce (consid. 6.2.1).

Dol (art. 28 CO) – Rappel des principes (consid. 6.1.2). En l’espèce, une banque a ouvert une ligne de crédit pour une somme maximale de CHF 98 millions, garantie par gage immobilier, pour la promotion d’un vaste projet immobilier portant sur la transformation d’un hôtel en appartements de luxe. Par ailleurs, l’actionnaire unique de la société débitrice a contracté une garantie en son nom, sous la forme d’un porte-fort, par lequel il s’obligeait au paiement de CHF 2,5 millions, à première réquisition, si certains évènements devaient survenir, soit notamment la faillite de la société. La banque a finalement poursuivi la société en remboursement des prêts jusqu’à la mettre en faillite et a exigé le paiement de la garantie par l’actionnaire. Le TF n’y voit aucune attitude dolosive de la banque, la conclusion du contrat de garantie litigieux n’impliquant pas que celle-ci œuvrerait de concert avec le promoteur pour lui permettre l’achèvement du projet afin que le crédit hypothécaire puisse être remboursé, ni qu’elle s’abstiendrait de requérir la faillite de la société tant que les lots de PPE ne seraient pas vendus (consid. 6.3).

Devoir de loyauté du courtier – Selon l’art. 415 CO, le courtier qui, contrairement à la convention, agit également dans l’intérêt de l’autre partie ou, contrairement aux règles de la bonne foi, obtient une promesse de rémunération de cette partie également, perd le droit à la rémunération et au remboursement des frais et ce, sans qu’il soit nécessaire de prouver un dommage. Cette disposition doit être interprétée de manière restrictive (cf. art. 412 al. 2 CO qui renvoie à l’art. 398 al. 2 CO) (consid. 5).

En l’espèce, il est reconnu que des prestations accessoires fournies par le courtier et portant sur le système de climatisation ou l’octroi du permis de construire constituent des questions dans l’intérêt de toutes les parties et non des questions non résolues par la vente. En outre, ces prestations ratifiaient en partie ce que les vendeurs avaient déjà prévu et le courtier a maintenu ces derniers informés de ses actes. Par conséquent, ces prestations ne constituent pas des violations du devoir de loyauté du courtier (consid. 5.2).

Devoir de vérification et avis des défauts (art. 201 CO) – Rappel des principes (consid. 3.1). Lorsque l’autorité communale informe l’acheteur de manière claire que la réalisation de places de stationnement sera interdite, l’acheteur ne peut plus prétendre ignorer le défaut, même si aucune décision formelle n’est rendue (consid. 3.2 et 3.3).

Dol (art. 199 et 203 CO) – Le vendeur qui a induit l'acheteur en erreur intentionnellement ne peut se prévaloir du fait que l'avis des défauts n'aurait pas eu lieu en temps utile (consid. 4.1). En outre, toute clause qui supprime ou restreint la garantie est nulle si le vendeur a frauduleusement dissimulé à l’acheteur les défauts de la chose (consid. 5.1). En l’espèce, le dol est nié. Le fait que les places de stationnement figuraient sur les plans mis à l’enquête publique mais plus sur les plans sanctionnés ne suffisent pas pour conclure que la venderesse ait été au courant que la réalisation de ces places serait impossible, qui plus est compte tenu de son état de santé mental déficient.

Principe de l’instruction – Le principe de l’instruction fonde également une obligation de clarification de la part des autorités dans les procédures introduites par une requête des parties. Dans le cas présent, il s’agissait de clarifier la cause d’un dégât des eaux. Pour ce faire, le degré de preuve de la vraisemblance prépondérante doit généralement être considéré comme suffisant, car la preuve de la cause dans un tel cas ne peut guère jamais être apportée en excluant toute autre possibilité, même lointaine (consid. 4.1.3).

En l’espèce, il ne peut certes pas être totalement exclu qu’un cours d’eau momentané se soit formé en surface ou en sous-sol et ait conduit au sinistre. Toutefois, un dégât d’eau à la suite d’une saturation du sol, soit par imprégnation, apparaît largement plus plausible. En l’absence d’indices parlant en faveur d’une inondation par écoulement et alors que ce type d’évènement ne se produit que dans de rares cas isolés, il n’y a pas d’obligation d’enquête allant au-delà du procès-verbal d’expert datant de trois jours après le sinistre, concernant une cause de dommage aussi improbable (consid. 4.1.4).

Inondations en surface – La réglementation en vigueur dans différents cantons, selon laquelle l’assurance immobilière de droit public se limite, pour les dommages dus à des inondations/crues, aux cas où le dommage a été causé directement, c’est-à-dire aux cas où l’eau a pénétré de plain-pied ou en surface, est acceptable. Une telle interprétation facilite la délimitation par rapport aux dommages qui ne sont pas dus à une action naturelle d’une intensité exceptionnelle mais à une action continue. De plus, à titre exceptionnel, les dommages par voie souterraine mais qui ont été causés de manière reconnaissable, d’un point de vue chronologique, par un événement naturel sont également pris en charge selon la pratique saint-galloise (consid. 5).

Inscription et interprétation d’une servitude (art. 731 ss CC) – Rappel des principes. L’art. 732 al. 2 CC exige que la servitude figure sur un plan dans la mesure où il n’est pas possible de la déterminer avec suffisamment de précision à la lumière de la description donnée par le titre. Si l’exercice de la servitude est limité à une partie de l’immeuble grevé, le contrat doit encore préciser l’assiette de la servitude, soit par un plan de géomètre, soit par tout autre moyen suffisant, tel qu’un plan privé ou une description par des mots (consid. 2.2).

En l’occurrence, l’inscription au registre foncier de la servitude d’espèce se limite à indiquer l’existence d’un droit de passage, sans autres précisions quant à son tracé. L’acte de vente notarié constitutif de la servitude n’est guère plus précis, permettant tout au plus de déterminer les parcelles concernées avant remaniement parcellaire. Dans ces circonstances, la Commission de classification du Syndicat d’améliorations foncières devait préciser l’assiette de la servitude de passage litigieuse dans un plan dans le cadre du nouvel état de propriété et des servitudes. Est litigieux le tracé de la servitude, le propriétaire du fonds dominant souhaitant conserver l’usage actuel, exercé sur une parcelle non concernée par le contrat initial. Selon la jurisprudence, l’interprétation à l’aide de la manière dont la servitude a été exercée pendant longtemps, paisiblement et de bonne foi, n’intervient que si l’acte constitutif ne permet pas d’en préciser le contenu et l’étendue. Or, le Tribunal fédéral constate que l’assiette de la servitude ne s’étendait pas aux parcelles sur lesquelles s’exerçait le passage actuellement. La Commission de recours n’est donc pas tombée dans l’arbitraire en ne recourant pas à ce moyen d’interprétation pour déterminer l’assiette de la servitude (consid. 2.3).

Responsabilité aquilienne (art. 41 CO) – Rappel des principes et conditions (consid. 2.1). En l’espèce, l’allégation consistant à indiquer que l’endommagement d’un câble électrique a interrompu l’approvisionnement en électricité d’une entreprise et à renvoyer, s’agissant du dommage, à un rapport de preuve à futur est insuffisante. Sur cette base, aucune administration des preuves, que ce soit par expertise ou par témoignages, ne pouvait être effectuée et l’action devait être rejetée.

Plainte LP dans la réalisation d’un immeuble – Selon l’art. 132a al. 1 LP, applicable à la réalisation des immeubles (art. 143a et 156 al. 1 LP), la réalisation ne peut être attaquée que par le biais d’une plainte contre l’adjudication. Les griefs invoqués peuvent relever du droit de la poursuite ou du droit matériel. La voie de la plainte et du recours aux autorités de surveillance n’est pas seulement ouverte contre les irrégularités commises lors des opérations de la réalisation forcée elle–même, mais aussi contre celles commises dans la procédure préparatoire, telle que définie par les art. 25 ss ORFI. Le vice allégué peut par exemple concerner l’insuffisance ou l’inexactitude des indications figurant dans la publication des enchères ou des conditions de vente. Il peut aussi concerner des manœuvres illicites ou contraires aux mœurs altérant le résultat des enchères (consid. 3.1.1 avec casuistique).

Règles applicables à la publication des conditions de vente – Rappel des principes (consid. 3.1.2).

Nullité des mesures des offices de poursuites – Rappel des poursuites (consid. 3.1.3). En l’espèce, les conditions de vente ne faisaient pas état d’une occupation – licite ou illicite – de la parcelle. Cette omission n’entraîne pas la nullité de l’adjudication, dès lors que cette mention ne visait à protéger ni l’intérêt public ni celui de tiers. A supposer que le contrat de bail soit valable, les locataires seraient à cet égard protégés par l’art. 261 al. 1 CO (cf. ég. art. 50 ORFI), qui prévoit que les droits et obligations du contrat de bail passent à l’acquéreur avec la propriété de la chose (consid. 3.2).

Action révocatoire (art. 288 LP) – Rappel des principes (consid. 3.2). Préjudice aux créanciers – (consid. 4.3). Intention de nuire – (consid. 5). Intention de nuire reconnaissable par le tiers – (consid. 6). L’acte attaqué porte préjudice aux créanciers ou à certains d’entre eux, lorsqu’il diminue le résultat de la réalisation forcée ou la part des créanciers à ce résultat ou en détériorant de toute autre manière leur position dans la procédure de réalisation forcée. Par ailleurs, même en cas de contrepartie équivalente, l’acte est néanmoins annulable si le débiteur s’est fixé pour objectif de pouvoir disposer de ses derniers actifs au détriment des créanciers (consid. 4.3).

En l’espèce, il est reconnu qu’une partie du prix de vente d’un immeuble est allé à un tiers qui n’aurait pas pu invoquer le fait que les immeubles lui avaient été donnés en gage conformément à l’art. 219 al. 1 LP et que le produit de la vente lui revenait en premier lieu après le désintéressement du créancier gagiste de premier rang. Ce tiers a ainsi été favorisé au détriment des créanciers (consid. 4.3). De plus, l’intention de nuire aux créanciers est donnée (consid. 5.2) et était reconnaissable (consid. 6.3).

Restitution (art. 291 LP) – Rappel des principes (consid. 7.1). Le défendeur à l’action révocatoire doit également restituer les fruits et revenus qu’il a tirés du bien acquis et dont l’acte est annulé. Il peut néanmoins facturer les dépenses nécessaires qu’il a eues en lien avec la chose et il doit en principe être indemnisé pour les investissements augmentant la valeur de la chose (consid. 7.3.3).

Recevabilité contre les décisions incidentes (art. 93 LTF) – Rappel des principes (consid. 1.2). En principe, le retrait ou la non-attribution de l’effet suspensif dans la procédure d’adjudication entraîne un préjudice irréparable (consid. 1.3).

Dans la procédure d’adjudication d’espèce, l’autorité adjudicatrice entendait sélectionner trois soumissionnaires pour le contrat-cadre. Elle a adjugé le marché aux trois soumissionnaires ayant présenté les offres les mieux classées. Suite au recours d’un candidat non sélectionné puis de la réponse de l’autorité adjudicatrice, l’instance précédente a levé l’effet suspensif uniquement pour la signature des contrats-cadres relatifs avec les adjudicataires classés premier et deuxième. En ce qui concerne l’adjudicataire classée troisième, l’effet suspensif du recours restait cependant valable. Le Tribunal fédéral estime que cette décision n’était pas de nature à causer un préjudice irréparable au soumissionnaire non sélectionné. En effet, la recourante entre toujours en ligne de compte pour l’adjudication en tant que troisième soumissionnaire (consid. 1.3.2). De plus, si le recours devait finalement être admis, il faudrait tenir compte du fait que l’annulation de la décision d’adjudication déploie un effet indivisible pour tous les soumissionnaires participant à la procédure d’adjudication et que la réévaluation sur la base des critères d’adjudication éventuellement corrigés ne doit pas être limitée aux seules offres de l’adjudicataire 3 et du soumissionnaire non sélectionné (consid. 1.3.4).

Accès au dossier – La limitation de l’accès au dossier ne cause en principe pas de préjudice irréparable au sens de l’art. 93 LTF, car elle peut – comme le refus d’une demande de preuve ou tout autre refus du droit d’être entendu – être valablement critiquée lors du recours contre la décision finale. Il en va toutefois différemment dans le cas inverse, lorsqu’un recours est déposé contre l’octroi d’un accès au dossier jugé trop large par une partie, car il n’est pas possible de revenir sur un accès au dossier déjà accordé (consid. 1.4.1).

Immissions excessives (art. 679 et 684 CC) – Rappel des principes (consid. 3.1). Les insectes peuvent en principe constituer une immission au sens de l’art. 684 CC (consid. 3.2). Pour décider si une atteinte doit être qualifiée d’excessive au sens de l’art. 684 CC, le tribunal doit procéder à une pesée des intérêts en présence, en se basant sur la perception d’une personne moyenne dans la même situation ; il rend sa décision selon le droit et l’équité (art. 4 CC).

Maxime des débats (art. 55 CPC) – Rappel des principes (consid. 5.1). En l’espèce, compte tenu du pouvoir d’appréciation important dont dispose le juge, le Tribunal fédéral estime disproportionnées les exigences du Tribunal cantonal en matière d’allégation, lequel a renoncé pour ce motif à l’administration des preuves (examen des vidéos des moustiques litigieux). Celui-ci avait notamment relevé que les voisins atteints n’avaient pas prétendu avoir été piqués et ne détaillaient pas suffisamment les « énormes nuées de moustiques » dont ils se plaignaient. Le Tribunal fédéral souligne au contraire qu’il ressort des écritures que les nuées sont excessives ainsi que quand (au crépuscule) ou dans quelles périodes et dans quelles conditions (au moins 10°C) les essaims apparaissent (consid. 5.3.2).

Droit à la preuve (art. 152 CPC ; 8 CC) – Rappel des principes (consid. 6.2.3). Les voisins atteints ont également demandé une expertise aux fins de prouver la causalité entre l’installation d’étangs par leur voisin et les nuées de moustiques constatées. Si l’instance précédente avait des doutes sur le fait qu’une telle expertise puisse apporter la preuve de la causalité, elle aurait pu les dissiper en demandant à l’expert de répondre à cette question dans un premier temps. Il n’appartenait en tout cas pas aux voisins atteints d’exposer comment une expertise pourrait apporter la preuve du lien de causalité. En l’espèce, ils avaient en outre déposé une expertise privée, affirmant qu’un expert peut établir le lien de causalité litigieux (consid. 6.2.6).

Première et seconde estimation d’un immeuble – Après avoir communiqué la réquisition de vente au débiteur et, le cas échéant, au tiers propriétaire du gage immobilier, l’office des poursuites ordonne l’estimation de l’objet du gage. Le résultat de l’estimation ne préjuge en rien de la suite de la procédure de réalisation, notamment du (futur) prix d’adjudication (consid. 2.3.1). L’estimation de l’office des poursuites peut faire l’objet d’une plainte selon l’art. 17 LP si elle ne répond pas aux exigences légales. C’est par exemple le cas lorsque le préposé aux poursuites n’a pas procédé à une véritable estimation, mais s’est basé uniquement sur la valeur fiscale de l’immeuble. En revanche, il est interdit à l’autorité de surveillance de contrôler l’estimation en tant que telle.

En outre, chaque partie peut, dans le délai de recours auprès de l’autorité de surveillance, demander une nouvelle estimation par des experts. Il n’est pas nécessaire de motiver cette demande. L’ordre de procéder à une nouvelle estimation par l’autorité de surveillance ne doit pas être considéré comme une décision de recours, mais comme une autre activité officielle d’un organe d’exécution. Il ne s’agit pas d’une expertise judiciaire au sens des art. 183 ss CPC (consid. 2.3.2). Il est compatible avec le sens et le but de la réglementation que le tribunal délègue la nouvelle estimation à l’office des poursuites (consid. 2.3.3).

Révocation de l’administrateur – Rappel des principes (art. 712r CC). Si l’assemblée des copropriétaires refuse de révoquer l’administrateur au mépris de motifs importants, chaque copropriétaire peut demander la révocation judiciaire dans un délai d’un mois. Alors que pour la contestation des décisions de l’assemblée des propriétaires par étages (art. 712m al. 2 CC en lien avec art. 75 CC), la procédure simplifiée ou ordinaire est applicable, c’est la procédure sommaire qui s’applique pour l’action en révocation selon l’art. 712r al. 2 CC, ce qui rend inutile une procédure de conciliation. Le délai de péremption selon l’art. 712r al. 2 CC ne peut en principe pas être respecté par le dépôt d’une requête de conciliation (consid. 2.1).

Rétroactivité de la litispendance

(art. 63 CPC) – Rappel des principes. En l’espèce, il n’y a pas eu ni décision d’irrecevabilité, ni de retrait d’une procédure, ni dépôt de l’acte original auprès de la bonne autorité, de sorte que la possibilité offerte par l’art. 63 CPC n’entrait pas en ligne de compte (consid. 2.2.2.2).

Motivation de l’appel (art. 311 CPC) – Rappel des principes (consid. 3.2).

Décompte final et délai de vérification (art. 153 ss norme SIA-118) – En l’espèce, la direction des travaux, représentante du maître, avait confirmé dans un avis de vérification au sens de l’art. 155 al. 1 norme SIA, lequel n’est soumis à aucune forme et est valable même sans signature, le montant impayé de CHF 62’270 contenu dans le décompte final de l’entrepreneur. Ce montant avait ainsi été reconnu par les deux parties et était par conséquent devenu exigible conformément à l’art. 155 de la norme SIA 118. En se bornant à prétendre que le décompte final n’a pas été signé par les deux parties, le maître ne satisfait pas aux exigences de la motivation en appel, puisqu’il n’attaque pas les considérations qui précèdent (consid. 3.4).

Droit de réméré conventionnel (art. 41 al. 3 LDFR) – Le propriétaire d’une entreprise agricole peut l’aliéner à la condition que l’acquéreur l’exploite lui-même. Pour s’assurer que l’acquéreur respecte son engagement, les parties peuvent convenir d’un droit de réméré contractuel prévu à l’art. 41 al. 3 LDFR. Cette disposition, tout comme le droit de réméré légal de l’art. 55 LDFR, vise à protéger l’exploitation personnelle de l’acheteur. A l’inverse, le fait que le vendeur qui exerce le droit de réméré ne soit plus capable d’exploiter personnellement en raison de son âge ne constitue pas un abus de droit ; il n’est pas exigé qu’il reprenne l’exploitation personnelle. Après le décès du bénéficiaire du droit de réméré, c’est uniquement pour exercer seul le droit que l’héritier doit avoir le statut d’exploitant à titre personnel. Si ce n’est pas le cas, les héritiers peuvent exercer le droit de réméré en commun, sans qu’il soit nécessaire qu’ils soient exploitants à titre personnel (consid. 5).

Répartition des charges communes et des frais de l’administration commune (art. 712h CC) – Les copropriétaires doivent contribuer aux charges communes et aux dépenses de l’administration commune proportionnellement à la valeur de leurs parts. Toutefois, en vertu de l’art. 712h al. 3 CC, s’il s’agit de parties du bâtiment, d’ouvrages ou d’installations qui ne servent pas ou peu à certains copropriétaires, il doit en être tenu compte dans la répartition des charges. L’application de l’art. 712h al. 3 CC, qui est de droit impératif, est restrictive ; elle présuppose que, objectivement et concrètement, l’ouvrage ou l’installation ne sert pas ou sert de manière minime un copropriétaire individuel, sans tenir compte de ses besoins subjectifs ou de sa renonciation volontaire à l’utilisation (consid. 3.1).

En l’espèce, la PPE comportait des appartements d’une part et, de l’autre, un hôtel et un restaurant sur une part représentant 330/1000. Les parties communes contiennent notamment un grand jardin et une piscine, qui ne sont toutefois pas accessibles aux clients du restaurant. Faute d’avoir prouvé que les équipements communs tels que le jardin, la piscine, la porte d’entrée et l’ascenseur ne desservaient pas, ou seulement de manière minime, l’ensemble de sa propriété par étage, par exemple parce que la composante hôtelière n’était pas pertinente par rapport à la composante exclusivement gastronomique, le propriétaire de l’hôtel et du restaurant ne peut exiger d’être exonéré des charges communes, même partiellement, sur la base de l’art. 712h al. 3 CC. Le fait que le règlement de PPE prévoyait des règles dans l’hypothèse dans laquelle l’hôtel et le restaurant seraient scindés en deux parts distinctes n’y change rien, la scission n’ayant pas eu lieu. De même, le fait que l’hôtel-restaurant ait obtenu, par le passé et pour une durée déterminée, une réduction des charges par voie de conciliation ne permet pas de retenir qu’il puisse y prétendre de manière définitive (consid. 3.4).

Procédure de mainlevée (art. 82 LP) – (consid. 5.1.1). Poursuite engagée contre une caution – (consid. 5.1.2). Réalisation forcée par le créancier gagiste et extinction du droit de gage – (consid. 5.2.2.1). Certificat d’insuffisance de gage – (consid. 5.2.2.2). Liquidation spéciale de l’immeuble mise en gage – (consid. 5.3).

Remise d’une cédule hypothécaire à titre fiduciaire – Lorsque les parties conviennent, par contrat de fiducie, que la cédule hypothécaire est remise au créancier en propriété à titre fiduciaire aux fins de garantie, il n’y a pas novation de la créance garantie ; la créance incorporée dans la cédule se juxtapose à la créance garantie en vue d’en faciliter le recouvrement. On distingue alors la créance abstraite garantie par le gage immobilier et la créance causale (ou créance garantie ou encore créance de base) résultant de la relation de base, en général un contrat de prêt. Ces deux créances étant indépendantes l’une de l’autre. La créance abstraite et garantie par le gage immobilier doit faire l’objet d’une poursuite en réalisation de gage immobilier alors que la créance causale doit faire l’objet d’une poursuite ordinaire (consid. 5.2.1).

Défaut de contenance de l’immeuble (art. 219 CO) – Si la surface de l’immeuble vendu est inférieure à celle indiquée dans le contrat de vente, parce que la surface inexacte résulte d’une procédure de mensuration officielle portée au registre foncier, le vendeur n’est tenu à garantie que s’il s’y est expressément obligé (art. 219 al. 2 CO). Si l’inexactitude concerne un immeuble qui n’a pas fait l’objet d’une mensuration officielle portée au registre foncier, le vendeur est responsable du défaut de contenance. Les autres défauts, comme celui portant sur le volume d’un bâtiment, sont soumis au régime ordinaire (art. 197 ss CO). Selon la jurisprudence, l’art. 219 CO ne s’applique pas à la vente d’une part de copropriété par étages, car les acheteurs acquièrent une part de copropriété et non un objet délimité par une mensuration officielle indiquée au registre foncier. Le défaut de surface par rapport aux plans utilisés dans les pourparlers contractuels est soumis au régime ordinaire (consid. 3.1).

Défaut, qualité promise et qualité attendue de la chose vendue – Rappel des principes (consid. 4). Les surfaces indiquées dans les plans utilisés lors des pourparlers contractuels précédant la conclusion du contrat de vente d’une part d’étage sont des qualités promises ; l’acheteur peut en principe s’y fier, sans avoir à vérifier leur exactitude avant de conclure le contrat (consid. 4.1.1.1).

Action en réduction du prix – Rappel des principes (consid. 4.1.2). Selon la méthode relative applicable, le prix réduit est égal au prix convenu multiplié par la proportion existante entre la valeur objective de la chose avec défaut et la valeur de la chose sans défaut (consid. 4.1.2.1). Pour faciliter le calcul, la jurisprudence a admis une présomption selon laquelle la valeur objective de la chose sans défaut est présumée égale au prix convenu par les parties. Ainsi, si cette présomption n’est pas renversée, la réduction du prix est simplement égale à la moins-value (consid. 4.1.2.2).

En l’espèce, l’habitabilité d’une surface de 66.5 m² d’une mezzanine était une qualité promise et attendue de la chose. En effet, cette surface figurait comme telle dans la documentation de la venderesse. Le fait que le prix de vente était inférieur au prix du marché n’exclut pas l’existence d’un défaut. Le prix pouvait également dépendre de facteurs subjectifs, tels que la capacité de négociation des parties, l’état de nécessité du vendeur et les goûts de l’acheteur. En l’occurrence, aucun élément ne permettait à l’acheteur de déduire du prix de vente que la surface de 66.5m² était inhabitable (consid. 4.2.2.3). Toutefois, le Tribunal fédéral revoit dans le cas d’espèce le calcul de la réduction du prix : l’instance précédente s’est arrêtée au calcul de la moins-value, sans procéder à une réduction en proportion de la moins-value. Pourtant, une expertise avait clairement démontré que la valeur objective du bien sans défaut dépassait largement le prix de vente, renversant ainsi la présomption (consid. 4.3.2).

Intégration de la norme SIA-118 – Il n’est pas arbitraire de retenir, à l’issue d’une interprétation objective des volontés, que la norme SIA 118 a bien été intégrée dans le contrat d’entreprise, lorsque les parties l’ont expressément intégrée dans un contrat de fourniture de parquet, cette incorporation ayant, de manière reconnaissable, vocation à s’appliquer aux futures prestations relevant du contrat d’entreprise. Le fait que le contrat portant sur le parquet ne constitue pas un contrat d’entreprise auquel la Norme SIA-118 aurait pu s’appliquer, est un indice en ce sens (consid. 4.3 et 4.4).

Avis des défauts et norme SIA-118 – En dérogation du système légal plus strict (art. 367, 370 CO), les art. 172 et 173 al. 1 SIA-118 prévoient un délai de garantie de deux ans dès la réception de l’ouvrage, pendant lequel le maître peut faire valoir en tout temps les défauts, de quelque nature qu’ils soient (consid. 4.2 et 4.5). Des listes des défauts décrivant précisément les défauts soulevés et exprimant de façon claire que la prestation fournie n’est pas conforme au contrat, précisant pour le surplus que l’entrepreneur est tenu pour responsable, constituent des avis de défauts valables (consid. 4.7).

Hypothèque légale des artisans et entrepreneurs – A compter du moment où le tribunal constate à bon escient que l’entrepreneur n’a aucune prétention pécuniaire à invoquer contre le maître du fait des travaux accomplis, l’action en inscription définitive ne peut être que rejetée. La cour précédente n’avait pas à le motiver expressément (consid. 6).

Devis approximatif (art. 375 CO) et norme SIA 118 – Les règles du devis approximatif de l’art.  375 CO ne sont pas étrangères à la norme SIA 118, puisque l’art. 56 de cette dernière traite de cette question. Il est donc possible d’appliquer les règles de l’art. 375 CO aux côtés de la norme SIA 118 (consid. 6.3).

Cas clair (art. 257 CPC) et expulsion d’un logement après une vente aux enchère forcée – Dès lors que la procédure de cas clair est possible pour les expulsions de locataires, elle l’est a fortiori pour les expulsions par les nouveaux propriétaires, après une vente aux enchères forcée, lorsque les anciens propriétaires restent dans le logement. En l’occurrence, aucun élément de fait n’était contesté et les griefs relatifs au droit de la saisie, en particulier à l’ordre de saisie de l’art. 95 LP ne sont plus recevables dans la procédure d’expulsion (consid. 3). Les dispositions du droit du bail ne peuvent pas être appliquées par analogie à la présente constellation (consid. 2.4). Par ailleurs, n’étant plus propriétaires, les recourants ne peuvent a priori rien déduire de la garantie de la propriété et les autres droits fondamentaux invoqués ne peuvent pas déployer d’effet direct sur les tiers, dans une relation entre particuliers (consid. 2.3).

Droit de préemption du descendant du propriétaire d’un immeuble agricole (art. 42 al. 2 LDFR) – Rappel des principes. L’une des conditions de l’existence du droit de préemption du descendant est que l’immeuble vendu soit situé dans le rayon d’exploitation usuel dans la localité de sa propre entreprise. L’exigence d’un tel rayon répond à des préoccupations écologiques et de maintien d’une agriculture productive et rentable. Cette notion juridique indéterminée est présente à plusieurs reprises dans la LDFR et doit être appliquée uniformément (consid. 3.1). Détermination du rayon d’exploitation usuel – Rappel des principes et méthode de calcul (consid. 3.2).

En l’espèce, la condition du rayon d’exploitation usuel n’est pas réunie en présence d’un parcours d’une distance de 5,9 km comprenant des dénivelés importants alors que le rayon usuel local est de 1,36 km. Les itinéraires alternatifs présentant un service d’hiver non garanti, respectivement devant être considérés comme difficilement praticables pour les véhicules agricoles ou encore affichant une distance dépassant largement 8 km ne conviennent pas davantage (consid. 4 et 5).

Statut d’une paroisse catholique et d’une fondation ecclésiastique – Dans le canton de Zurich, les paroisses catholiques sont des corporations de droit public, dépourvues du droit de propriété sur les biens de l’église, lesquels sont gérés par les fondations ecclésiastiques de droit privé (consid. 2).

Droit de superficie d’un terrain appartenant à une paroisse – La question de savoir si une fondation ecclésiastique doit, pour contracter un contrat de superficie, respecter les principes de droit public tels que la proportionnalité, l’interdiction de l’arbitraire et de l’équivalence, peut rester ouverte en l’espèce (consid. 3). En effet, quand bien même elle y serait soumise, force est de reconnaître que ces principes n’ont pas été violés en l’espèce. Les parties pouvaient librement négocier le contrat de droit de superficie et convenir d’un commun accord de la rente du droit de superficie, y compris indexer le montant de la rente sur le taux d’intérêt de référence et prévoir un montant plancher en-dessous duquel la rente ne pouvait pas descendre (consid. 4).

Clausula rebus sic stantibus et droit de superficie – Rappel des principes (consid. 5.2). La clausula rebus sic standibus ne trouve pas non plus application, le superficiaire ne parvenant pas à prouver que la réduction du taux d’intérêt de référence de 3,25 à 1,5 sur la période pertinente constitue une évolution exceptionnelle du taux d’intérêt, hors de ce que les parties pouvaient imaginer à l’époque de la conclusion du contrat (consid. 5).

Autorisation d’acquérir une entreprise agricole sans exploitation personnelle (art. 64 et 66 LDFR) – La LDFR prévoit des exceptions au principe de l’exploitation à titre personnel qui sont énumérées à l’art. 64 LDFR, dont celle disposant que l’autorisation est accordée à l’acquéreur qui n’est pas personnellement exploitant, s’il prouve que, malgré une offre publique à un prix qui ne soit pas surfait, aucune demande n’a été faite par un exploitant à titre personnel (consid.4.1.1).

En l’espèce, l’offre publique a été réalisée à un prix qui se monte à plus du double du prix moyen des cinq dernières années pour des biens-fonds comparables dans la région, de sorte qu’il doit être considéré comme surfait au sens de la LDFR. Le fait que la parcelle se trouvait colloquée en zone intermédiaire en droit vaudois n’a pas d’influence sur le prix, dès lors que cette zone a été supprimée du droit cantonal et qu’elle sera désormais considérée comme une parcelle en zone agricole. Le fait que la parcelle pourrait être intégrée à un projet de plan de quartier à l’horizon 2030, dont l’aboutissement est incertain, n’a pas non plus d’influence sur le prix (consid. 4.2 à 4.4).

Prescription pénale – Rappel des principes (consid. 1.1.1). Infraction d’omission ou de commission – Rappel des principes. La livraison d’un ouvrage affecté de défauts imputables à la violation, par l’auteur, des règles de l’art de construire ne correspond pas à un délit d’omission improprement dit, mais à un délit par commission. Le délai de prescription commence de courir au moment où la construction est achevée (consid. 1.1.2). Le jour de la mise en place de barrières de type « Vauban », sur une chaussée sans aucune signalisation en amont, créant ainsi une situation dangereuse, constitue le dies a quo de la prescription (consid. 1.4).

Homicide par négligence (art. 127 CP) – Rappel des principes (consid. 3.1.1). En l’espèce, le directeur général du projet avait la charge d’organiser les travaux de manière à éviter que des tiers ne subissent de préjudice. En se contentant de prévoir, pour la fermeture momentanée des routes et chemins, le placement de barrières métalliques, même pourvues d’affiches d’avertissement en format A3 ou A4, le directeur de chantier a adopté des mesures non conformes aux exigences posées par les art. 4 al. 1 LCR et 80 al. 1 et 3 OSR, précisées par la norme SN 640 886 de l’Association suisse des professionnels de la route et des transports ainsi que les Directives relatives à la signalisation de chantier émises par la CCSR. Pour le Tribunal fédéral, la nécessité de signaler la présence d’un obstacle obstruant entièrement la chaussée, connue de chaque automobiliste, devait s’imposer à l’esprit du directeur par son caractère d’évidence (consid. 3.4).

Représentation civile (art. 32 ss CO) – Rappel des principes (consid. 3.1).

Prescription des activités artisanales (art. 127 et 128 CO) – Les actions des artisans pour leur travail se prescrivent par cinq ans selon l’art. 128 ch. 3 CO. Contrairement à ce que pourrait faire accroire la lettre de l’art. 128 ch. 3 CO dans sa teneur française, c’est bien la nature du travail et non la qualité de celui qui l’effectue (petit artisan ou gros entrepreneur) qui est déterminante pour l’application de cette disposition. Le travail de l’artisan est un travail manuel, exécuté avec ou sans outils, dans lequel l’élément manuel revêt une importance supérieure (ou au moins égale) à celle des autres prestations qui supposeront notamment l’emploi de machines, des travaux d’organisation et des tâches administratives. Il se distingue par la prédominance du métier, de la technique, du tour de main, sur la production en série, l’élément intellectuel ou scientifique, l’esprit d’organisation et les tâches administratives. Cette acception est réservée aux travaux n’impliquant pas de recourir à des mesures de planification (en matière de personnel ou de délais) et de coordination avec d’autres corps de métiers et qui peuvent donc être effectués sans moyens administratifs particuliers (consid. 4.1.2).

Casuistique – Constituent des activités artisanales l’installation complète de l’électricité dans une grande villa, des travaux de gypserie ou de peinture, l’exécution de cadres avec des baguettes préfabriquées coupées à la longueur requise, l’exécution de batteries pour animaux, la pose d’installations sanitaires, des travaux de ferblanterie, des travaux de transformation et de ventilation de WC, le montage d’une antenne collective ainsi que des travaux de nettoyage ou de jardinage. Selon les circonstances, ces mêmes activités sont néanmoins exclues si elles nécessitent une activité de planification et de coordination, de nature administrative. Sont notamment exclus des travaux tels que la fourniture et l’installation d’ascenseurs produits par un procédé mécanique industriel, l’édification d’une maison entière, aussi modeste soit-elle, dans la mesure où une telle activité nécessitait un important apport intellectuel, organisationnel et administratif ou encore l’aménagement d’un intérieur, impliquant non seulement de fabriquer et monter du mobilier, mais aussi d’établir des plans et de prendre des mesures d’organisation et de planification notables (consid. 4.1.3). En l’espèce, la restauration d’une quarantaine de meubles anciens constitue une activité artisanale (consid. 4.2-4.3).

Copoursuivis dans la poursuite en réalisation du gage (art. 151 ss LP) – Dans le cadre d’une poursuite en réalisation du gage, l’art. 153 al. 2 LP prévoit la notification d’un exemplaire du commandement de payer non seulement au débiteur poursuivi, mais aussi au tiers qui a constitué le gage ou en est devenu propriétaire et au conjoint ou au partenaire enregistré de celui-ci lorsque l’immeuble grevé est le logement de famille ou le logement commun. Cette notification fait acquérir à ces tiers la qualité de copoursuivis avec tous les droits qui en résultent, en particulier celui de faire opposition au commandement de payer, d’invoquer l’inexistence ou l’inexigibilité de la créance en poursuite, d’en contester le montant ou de se prévaloir de l’absence du droit de gage. L’exemplaire du commandement de payer n’est qu’un double de celui qui a été signifié au débiteur et il porte le même numéro, de sorte qu’il n’y a qu’une seule poursuite. La poursuite ne peut être continuée et la réalisation exécutée tant que les commandements de payer notifiés au poursuivi et au copoursuivi ne sont pas passés en force (consid. 5.2).

Codébiteurs solidaires (art. 70 al. 2 LP) – Lorsque des codébiteurs solidaires sont poursuivis simultanément, un commandement de payer doit être notifié à chacun d’eux. Les codébiteurs sont donc poursuivis non pas par une seule et même poursuite, mais par autant de poursuites distinctes qu’il y a de codébiteurs, et cela même lorsqu’il s’agit de poursuites en réalisation de gage et que le droit constitué en gage est le même à l’égard de tous les codébiteurs (art. 88 al. 1 et 4 ORFI). L’opposition faite par l’un des codébiteurs n’a d’effet qu’en ce qui le concerne et demeure sans influence sur les autres poursuites. Une poursuite peut être exercée contre chacun des débiteurs pour le montant total de la dette. La poursuite devra être annulée, conformément à l’art. 85 LP, lorsque le créancier aura été désintéressé par un codébiteur, soit par un paiement volontaire, soit par voie d’exécution forcée (consid. 5.2).

Le cas d’espèce porte sur deux procédures distinctes de poursuite en réalisation du gage, dirigées contre deux codébiteurs solidaires. Ainsi, la procédure de poursuite dirigée contre une codébitrice, alors au stade de la réalisation, pouvait se poursuivre et l’office pouvait procéder aux opérations tendant à la vente de l’immeuble, quand bien même le commandement de payer contre l’autre codébitrice n’était pas entré en force (consid. 5.3).

Motifs d’un recours contre une sentence arbitrale interne (art. 393 CPC) – Rappel des principes (consid. 2.1). Pour l’appréciation de la portée objective de la convention d’arbitrage, le grief de l’art. 393 let. b CPC, portant sur la compétence du tribunal arbitral, s’applique (consid. 3.1). Non-respect du droit d’être entendu ou de l’égalité de traitement selon l’art. 393 let. d CPC (consid. 4.3 et 4.4). Arbitraire de la sentence reposant sur des constatations manifestement contraires aux faits ou une violation manifeste du droit ou de l’équité selon l’art. 393 let. e CPC (consid. 5.1).

Interprétation de la convention d’arbitrage – Rappel des principes (consid. 3.3). Après une interprétation objective de la convention, il ressort en l’espèce que la compétence du tribunal arbitral n’était prévue que pour la fixation du montant de l’indemnité de retour d'un droit de superficie. Non seulement, le texte de la convention va dans ce sens, mais en plus les circonstances font que les parties avaient admis d’emblée, à la signature du contrat, qu’une indemnité serait due ; le litige ne pouvait ainsi survenir que sur la question du montant. Pour le surplus, les arbitres devaient être des experts en en évaluation immobilière, ce qui laisse à penser que seule la question du montant de l’indemnité leur serait soumise (consid. 3.5).

Extinction d’un droit de superficie et indemnité équitable (art. 779c et 779d CC) – Rappel des principes. L’art. 779d CC portant sur l’indemnité de retour est de nature dispositive. Les parties au contrat de droit de superficie peuvent non seulement régler le montant ou le mode de calcul dans le contrat de droit de superficie, mais aussi supprimer l’obligation d’indemnisation (consid. 5.3). En l’espèce, dès lors que le tribunal arbitral a déduit la méthode appropriée du contrat signé entre les parties, les arguments selon lesquels l’indemnité est calculée selon la valeur vénale dans le cadre de l’art. 779d CC ne sont pas pertinents. De plus, il ne suffisait pas de contester la méthode de calcul, encore eût-il fallu que l’indemnité octroyée fusse effectivement arbitraire dans son résultat (consid. 5.5).

Qualité pour recourir de la COMCO – Le Tribunal fédéral avait déjà reconnu que le droit de recours de la COMCO est limité, selon la volonté du législateur, aux décisions qui soulèvent des questions juridiques d’importance fondamentale et aux marchés publics qui atteignent la valeur seuil déterminante. En l’occurrence, il nie que l’art. 9 al. 2bis LMI constitue une base légale spéciale qui la légitimerait à déposer un recours constitutionnel subsidiaire, en dérogation à la LTF, contre des décisions communales d’adjudication de travaux de construction.

Foi publique du registre foncier et acquéreur de bonne foi – Selon l’art. 975 CC, celui dont les droits réels ont été lésés par une inscription faite ou par des inscriptions modifiées ou radiées sans cause légitime, peut en exiger la radiation ou la modification (al. 1). Demeurent réservés les droits acquis aux tiers de bonne foi par l’inscription (al. 2), conformément à l’art. 973 al. 1 CC (consid. 3.1.1). Doit être protégé dans l’acquisition celui qui, de bonne foi, s’est fié à une inscription au registre foncier – étant précisé que le contrat de servitude est conservé comme pièce justificative au bureau du registre foncier et fait également partie intégrante du registre foncier – et a acquis par la suite la propriété ou d’autres droits réels. Même un acquéreur en soi de bonne foi doit donc se renseigner plus en détail si des circonstances particulières lui font douter de l’exactitude de l’inscription. L’état physique réel et extérieurement visible d’un bien-fonds peut notamment faire échec à la bonne foi du tiers acquéreur dans l’inscription figurant au registre foncier (consid. 3.1.3).

En l’espèce, l’acquéreur du fonds dominant ne pouvait pas de bonne foi considérer que la servitude impliquait une interdiction de construire sur l’entier du fonds servant à l’exception du volume déjà bâti, alors qu’elle était inscrite en tant que « restriction de bâtir » et que le feuillet renvoyait le lecteur à rechercher des précisions auprès du registre foncier avec une mention selon laquelle l’exercice du droit devait s’effectuer « selon le registre foncier ». L’acquéreur devait en outre se renseigner davantage en constatant que la limitation de hauteur à quatre mètres, prévue par la servitude, n’était visiblement pas respectée actuellement par deux bâtiments déjà construits (consid. 3.4).

Délimitation avec le droit public – La responsabilité des collectivités publiques cantonales et communales est en principe régie par les art. 41 ss CO, sous réserve de l’adoption par les cantons de dispositions de droit public cantonal (art. 59 et 61 CO). De jurisprudence constante, s’il existe une norme fédérale de responsabilité dans une loi spéciale (p.ex. art. 58 LCR) ou parmi les dispositions spéciales du CO (p.ex. art. 56 et 58 CO ; art. 679 CC) qui s’applique également aux collectivités publiques, la norme fédérale prime et les cantons ne peuvent pas y déroger (consid. 4.2).

Responsabilité du détenteur d’ouvrage (art. 58 CO) – rappel des principes (consid. 5.1 et 5.2).

En l’espèce, la réalisation d’un remblai terreux en contrebas d’une route communale aurait endommagé le chalet du propriétaire voisin, lequel a déposé une demande selon la responsabilité étatique de droit public cantonal. Or, le Tribunal fédéral confirme qu’un tel remblai constitue un ouvrage au sens de l’art. 58 CO, ce qui ne laisse aucune place pour l’application du droit public cantonal (consid. 5.3). Même si le remblai se trouve sur la parcelle d’un tiers, c’est bien la Commune, propriétaire de la route, qui en est responsable au sens de l’art. 58 CO. En effet, selon la jurisprudence, lorsque deux choses juridiquement indépendantes forment un seul et même ouvrage d’un point de vue fonctionnel et que le défaut affectant la chose la moins importante se présente comme un défaut de l’autre, il importe peu que les deux choses appartiennent à des propriétaires différents. La responsabilité du propriétaire de l’ouvrage de l’art. 58 CO est alors encourue par le propriétaire de la partie la plus importante, qui a en principe construit l’ouvrage dans son ensemble, l’utilise, en dispose effectivement et doit donc veiller à son entretien (consid. 5.4). Par conséquent, le Tribunal fédéral confirme l’arrêt d’irrecevabilité de l’instance précédente.

Violation de la promesse de contracter un contrat d’entreprise (art. 22 et 97 en lien avec 377 CO) – Si le promettant se départit du précontrat, le dommage à réparer est celui que son partenaire contractuel subit du fait de l’inexécution du contrat principal lui-même, soit du contrat d’entreprise. Les règles des art. 97 en lien avec l’art. 377 CO s’appliquent (consid. 5).

En l’espèce, dès lors que les maîtres d’ouvrage se sont départis du contrat pour un pur prétexte, les dommages-intérêts positifs sont dus dans leur entièreté (consid. 5.1). Ils peuvent être établis sur la base des devis fournis antérieurement, respectivement du projet de contrat d’entreprise qui n’a finalement pas été signé (consid. 5.3).

Interprétation d’une servitude (art. 738 CC) – Rappel des principes (consid. 3.3.1-3.3.3).

Servitude de distance à la limite – L’inscription au registre foncier d’une servitude de distance à la limite (Näherbaurecht) comprend le droit de construire à une distance inférieure à la distance légale à la limite du bien-fonds voisin. Ainsi, le propriétaire du fonds grevé doit tolérer que le propriétaire du fonds dominant construise sur son fonds à une distance inférieure à la distance minimale légale à la limite. Dans le cas d'une telle servitude réciproque, les propriétaires fonciers concernés s'engagent mutuellement à tolérer un bâtiment ou une partie de bâtiment de l'autre dans la zone de distance (consid. 3.5).

Lien avec le droit public – Les servitudes de distance à la limite doivent s’inscrire dès le départ dans le cadre de ce qui est admissible en droit public : il n’est pas possible de déroger aux règles de droit public sur les distances par cet instrument (consid. 3.6). Dans l’hypothèse dans laquelle le droit public ne permet pas aux deux propriétaires voisins de bénéficier de la servitude réciproque, le Tribunal fédéral considère, suivant la doctrine sur le sujet, que le premier constructeur bénéficie du privilège de distance alors que le second doit s’éloigner davantage de la limite pour résoudre le conflit entre la servitude et les prescriptions de droit public en matière de distance entre les bâtiments. Cette solution doit en tout cas prévaloir, lorsqu’il ne ressort ni du contrat de servitude ni des autres circonstances, que les parties contractantes ont une obligation de s'écarter de la limite dans la même proportion (consid. 3.6.3).

Matériaux utilisés sur le fonds d’autrui (art. 671 ss CC) – Rappel des principes. Ces dispositions ne s’appliquent pas si la mise en place des matériaux a été effectuée sur la base d’un contrat entre le propriétaire des matériaux et le propriétaire foncier, pas plus que lorsque l’assemblage du matériel avec le terrain a été effectué par quelqu’un qui n’est ni propriétaire du matériel ni propriétaire du terrain (consid. 4.2). En l’absence d’allégation et de preuve, par l’entrepreneur, d’une utilisation de ses propres matériaux sur le fonds d’autrui et d’enrichissement du propriétaire du fonds, l’indemnité au sens de l’art. 672 CC n’est pas due (consid. 4.4).

Réserve de forme (art. 16 CO) – Lorsque les parties avaient réservé une forme particulière pour toute modification du contrat, à savoir la forme écrite accompagnée de la « signature juridiquement valable des deux parties », cette réserve de forme est globale et s’applique également à toutes les modifications de commande, quel que soit leur titre. Il est présumé (de manière réfutable) que les parties n’ont pas voulu convenir d’une modification de la commande si cette forme n’a pas été respectée (consid. 5.2). Il incombe à la partie qui veut renverser cette présomption d’alléguer et de prouver que la modification est intervenue tacitement (consid. 5.3.2).

Dol (art. 28 CO) – Rappel des principes (consid. 8.2).

Droit de passage nécessaire (art. 694 CC) – Rappel des principes. De jurisprudence constante, le Tribunal fédéral fait dépendre l’octroi d’un passage nécessaire de conditions très strictes. Le droit de passage ne peut être invoqué qu’en cas de véritable nécessité. Il n’y a nécessité que si une utilisation ou une exploitation conforme à la destination du fonds exige un accès à la voie publique et que celui-ci fait totalement défaut ou est très entravé (consid. 4).

Accès suffisant en droit public (art. 19 al. 1 et 22 al. 2 LAT) – Une autorisation de construire n’est délivrée qu’à la condition que le terrain soit équipé. Un terrain est réputé équipé lorsqu’il est desservi d’une manière adaptée à l’utilisation prévue par des voies d’accès. Ce sont les moyens de la planification qui déterminent en premier lieu l’accès suffisant ; celui-ci peut également être aménagé par une convention privée conclue entre les propriétaires concernés. L’accès est suffisant lorsqu’il est garanti, sûr et approprié, non seulement pour ceux qui profitent de la construction, mais également pour les véhicules des services publics. L’étendue des installations et la détermination de l’accessibilité suffisante relèvent du droit cantonal. Du point de vue du droit fédéral, il suffit que la route d’accès soit suffisamment proche des constructions et installations. Il n’est pas nécessaire que la route soit carrossable jusqu’au terrain à bâtir ou même jusqu’à chaque bâtiment ; il suffit que les usagers ou les visiteurs puissent accéder avec un véhicule à moteur (ou un moyen de transport public) à une proximité suffisante pour accéder aux bâtiments ou installations par un chemin (consid. 4.2.2).

Rapport entre droit privé et droit public – La question de savoir si un bien-fonds, même situé en zone à bâtir, dispose d’un accès suffisant pour l’utilisation ou l’exploitation conforme à sa destination relève en premier lieu du droit public. Le zonage devrait en effet avoir pour conséquence que les biens-fonds dans la zone à bâtir soient équipés conformément au plan, rendant ainsi les servitudes de passages nécessaires superflues. La réalité du terrain est parfois autre. Dans ce cas, le propriétaire foncier doit recourir en premier lieu aux institutions du droit public si elles lui permettent d’obtenir un équipement convenable. Dans cette mesure, le propriétaire qui veut demander un passage nécessaire doit établir qu’il a fait – au préalable et en vain – tout son possible pour obtenir par les moyens du droit public un accès à son immeuble (consid. 4.2.1). Saisi d’un litige de droit de passage nécessaire, le juge civil peut en principe se fonder sur l’autorisation de construire entrée en force dans la mesure où, sous réserve d’exceptions, l’accès suffisant du droit public suppose des exigences plus strictes que celles du passage nécessaire garanti par le droit privé (consid. 4.4).

En l’espèce, le TF confirme que la parcelle est située en zone à bâtir sans toutefois disposer d’un accès suffisant sous l’angle du droit public et que l’aménagement d’un tel accès n’est actuellement pas prévu par les autorités ni exigible par le propriétaire auprès des autorités (consid. 5). En outre, il n’est pas contesté que l’accès est insuffisant au sens de l’art. 694 CC : le bâtiment sert de résidence principale ; l’accès piéton est dangereux et ne correspond pas aux critères actuels (longueur et pente) ; aucun accès motorisé n’est assuré pour des transports exceptionnels ou pour les services publics ; les livraisons postales exceptionnelles par la route existante ne bénéficient d’aucune autorisation (consid. 6).

Autorisation d’acquérir une entreprise agricole (art. 61 ss LDFR) – Rappel des principes (consid. 5.2.1). Qualité pour recourir – L’art. 83 al. 3 LDFR prévoit d’un côté que les parties contractantes peuvent interjeter un recours devant l’autorité cantonale de recours contre le refus d’autorisation et, de l’autre côté, que l’autorité cantonale de surveillance, le fermier et les titulaires du droit d’emption, du droit de préemption ou du droit à l’attribution peuvent recourir contre l’octroi de l’autorisation. Bien que cette disposition ne soit pas exhaustive, il s’agit d’une lex specialis à l’art. 89 LTF visant à limiter le cercle de personnes qui peuvent recourir contre une autorisation (consid. 5.2.2). Cette disposition s’applique également à la qualité pour recourir contre la révocation d’une autorisation d’acquérir (consid. 5.3 et 5.4). En application de l’art. 83 al. 3 LDFR, l’aliénateur de l’entreprise agricole n’a pas la qualité pour recourir contre une décision rejetant la révocation de l’autorisation (consid. 5.4.2 et 5.5).

NB : l’arrêt du TF 2C_926/2022, du 13 juin 2023 porte sur la même problématique et reprend la solution de l’arrêt résumé ici.

Extension du champ d’application d’une CCT (art. 1 ss LECCT) – Rappel des principes (consid. 4.1 ss).

En l’espèce, le Tribunal fédéral confirme la validité de l’extension du champ d’application de la Convention collective de travail des ingénieurs, des architectes et des professions apparentées, au niveau cantona (TC), laquelle avait été décidée par l’exécutif tessinois.

Défaut – Définition et rappel des principes. L’ouvrage doit répondre aux exigences techniques et à la destination que le maître lui réserve. Si celui-ci entend affecter l’ouvrage à une destination sortant de l’ordinaire, il doit en aviser l’entrepreneur. En revanche, il n’a pas cette obligation lorsque l’utilisation prévue est usuelle ; l’ouvrage doit alors correspondre, au minimum, aux règles de l’art reconnues ou à un standard équivalent (consid. 4).

En l’espèce, un agriculteur a conclu un contrat d’entreprise portant sur une installation de biogaz. L’acier choisi pour l’anneau supérieur du digesteur, qui aurait dû rester stable pendant dix ans, a néanmoins souffert de corrosion trois ans à peine après la mise en service. Bien qu’il s’agisse d’un indice en faveur de l’existence d’un défaut, cet élément ne suffit pas pour admettre l’arbitraire du tribunal précédent qui a retenu qu’il était plus probable qu’un mauvais réglage de l’oxygène insufflé dans l’installation était la cause de la corrosion prématurée. Le Tribunal fédéral souligne que l’entrepreneur aurait certainement dû proposer un autre acier plus résistant, mais que le maître n’avait rien allégué à ce sujet en procédure (consid. 5).

Préjudice irréparable (art. 93 LTF) – Lorsque les travaux ont été arrêtés par des mesures provisionnelles fondées sur une servitude litigieuse, il existe un risque de préjudice irréparable au sens de l’art. 93 LTF. En effet, non seulement il peut exister des risques importants de dommages statiques et dus aux intempéries sur l’ouvrage en cours de construction, mais en plus la constructrice et l’acheteuse sont privées de la jouissance de leur bien pendant toute la procédure (consid. 1.2).

Mesures provisionnelles (art. 261 ss CPC) – Rappel des principes (consid. 3.1).

En l’espèce, le Tribunal fédéral confirme, au stade de la vraisemblance, la validité d’une servitude octroyant un droit de superficie à la limite pour une maison individuelle à toit plat et la non-conformité du projet en cours de construction à cette servitude. En outre, les conditions du risque d’atteinte et du risque de préjudice difficilement réparable de cette atteinte sont également réunies pour le prononcé de mesures provisionnelles (consid. 3.5).

Intérêt à agir et légitimation active (art. 59 CPC) – Les procédures de permis de construire et d’inscription de servitude sont deux procédures distinctes l’une de l’autre, qui ne se préjugent pas mutuellement et pour lesquelles la loi ne prescrit pas d’ordre précis. Il est sans conséquence pour l’intérêt à agir qu’aucune demande de permis de construire n’ait été déposée (consid. 4.1). En outre, c’est bien le propriétaire voisin qui a la légitimation active et ce, même si le maître d’ouvrage est formellement le Service cantonal des eaux qui agit sur demande des propriétaires demandeurs (consid. 4.2).

Servitude de conduite (art. 691 CC) – Rappel des principes (consid. 3). En l’espèce, le bâtiment concerné ne dispose pas d’un approvisionnement suffisant en eau potable, qu’il soit utilisé comme résidence permanente ou à des fins de vacances (consid. 6.1.1). De plus, la construction d’une conduite alternative n’est pas possible, car le (futur) fonds servant entoure la parcelle concernée de tous côtés. Enfin, les inconvénients de la conduite pour les propriétaires du fonds servant sont jugés faibles, les éventuelles pertes d’exploitation devant le cas échéant être indemnisées (consid. 6.1.2). La question de savoir si une utilisation conforme à sa destination au sens de l’art. 24c LAT peut être faite du bâtiment litigieux devra être tranchée dans une éventuelle procédure de permis de construire et ne concerne pas la procédure de servitude (consid. 6.2). Par conséquent, le droit à l’inscription d’une servitude de conduite est confirmé par le Tribunal fédéral.

Elément naturel – Des pluies torrentielles peuvent être considérées comme élément naturel couvert par l’assurance, même si la loi vaudoise ne les mentionne pas expressément ; il n’est pas arbitraire de les rattacher à la catégorie des inondations (consid. 5).

Dommage combiné – Selon l’Accord sur la délimitation et les actions récursoires, conclu le 20 juin 2015 entre l’Association des établissements cantonaux d’assurance d’incendie et l’Association Suisse d’Assurances (actuellement remplacé par un Accord révisé du 1^er septembre 2019), les dommages dus à l’infiltration conjointe d’eau de surface (de plain-pied) et d’eau de l’intérieur de la terre (eaux souterraines, reflux des canalisations) au cours d’un événement lié à la même cause météorologique (dommages combinés) sont pris en charge exclusivement par les établissements cantonaux d’assurance (consid. 6).

Motivation de l’appel (art. 311 CPC) – Rappel des principes (consid. 4.2.1).

Servitude d’empiètement – Lorsqu’un ouvrage empiète sur le fonds d’autrui et que le lésé, bien qu’il s’en soit rendu compte, ne s’y oppose pas en temps utile, le propriétaire de bonne foi peut se voir attribuer, si les circonstances le justifient, contre une indemnité équitable, une servitude d’empiètement ou la propriété du sol (art. 674 al. 3 CC). Cette disposition est applicable par analogie lorsque, lors de la construction de l’ouvrage à cheval sur deux fonds, les deux terrains appartenaient au même propriétaire et ne sont passés qu’ultérieurement en des mains différentes (consid. 5.1).

En l’espèce, une fosse à purin s’est trouvée, par division cadastrale, séparée de l’étable pour ânes dont elle est attenante. Les propriétaires de l’étable cherchent à obtenir un droit réel sur la fosse à purin. Une expertise a toutefois nié l’utilité de la fosse à purin pour l’élevage des ânes. En outre, l’intérêt des propriétaires actuels de la fosse à la combler afin de sécuriser leur terrain et éviter des risques de pollution du terrain et de la nappe phréatique devait l’emporter. En conséquence, le droit à obtenir une servitude d’empiètement est nié (consid. 5.2.3).

Exception d’inexécution (art. 82 CO) – Rappel des principes. Si l’exception soulevée est justifiée, le juge protège l’action en ce sens qu’il condamne le débiteur à la prestation « trait pour trait », c’est-à-dire à une obligation sous condition suspensive. Le droit de refuser une prestation présuppose toutefois que les prestations réciproques se trouvent dans un rapport d’échange. En règle générale, un tel rapport n’existe qu’entre les obligations de prestations principales, mais pas en ce qui concerne les obligations de prestations accessoires. Exceptionnellement, l’application de l’art. 82 CO est toutefois envisageable en ce qui concerne les obligations accessoires, notamment lorsque la prestation principale serait pratiquement sans valeur en cas de non-exécution de l’obligation de prestation accessoire. Il appartient en premier lieu aux parties de décider si la prestation accessoire revêt une importance telle qu’elle se trouve dans un rapport d’échange avec la prestation principale (consid. 2.2).

En l’espèce, le maître de l’ouvrage ne parvient pas à démontrer que la transmission des garanties serait une obligation principale qui devrait être dans un rapport d’échange synallagmatique avec le paiement du prix de l’ouvrage (consid. 2.3.3.3). De plus, les droits de garantie ont été valablement cédés, selon la convention d’exécution, dès réception de l’ouvrage. Dans le cadre d’une cession de créance, les droits préférentiels et accessoires sont transférés avec la créance, à l’exception de ceux qui sont indissociablement liés à la personne du cédant (art. 170 al. 1 CO). Seule une promesse de garantie indépendante faite au cédant selon l’art. 111 CO n’est pas couverte sans autre par l’effet de la cession (consid. 2.3.3.2).

Retenue et sûreté après la remise de l’ouvrage (art. 149 ss et 181 Norme SIA 118) – Selon l’art. 181 al. 1 Norme SIA 118, la garantie à fournir avant le versement de la retenue existe de manière générale pour les défauts signalés lors du contrôle commun ou pendant le délai de réclamation, indépendamment du fait que l’entrepreneur ait fourni ses prestations lui-même ou par l’intermédiaire de sous-traitants. Ces derniers sont des auxiliaires d’exécution dont l’entrepreneur principal est responsable du travail défectueux.

En l’espèce, les parties ont toutefois prévu une cession des droits de garantie à la date convenue ainsi qu’une libération totale de l’entrepreneur de toutes ses obligations envers le maître d’ouvrage pour la fourniture de prestations relatives au projet. Par conséquent, il n’existe plus de droit à la garantie et aucune retenue ne se justifie (consid. 2.3.4.2).

Prix forfaitaire – En l’occurrence, les parties ont modifié le contrat initial et fixé un prix au forfait dans un nouvel accord, près d’un an après la remise de l’ouvrage. Dans ce contexte, faute de preuve contraire, il faut retenir que le prix forfaitaire comprenait les réductions du prix dues en raison du défaut de l’aménagement intérieur de certains appartements. C’est en particulier le cas, lorsque l’accord sur prix forfaitaire visait précisément à éviter un décompte compliqué (consid. 3.3).

Question juridique de principe (art. 83 let. f LTF) – Rappel des principes (consid. 2.2). La question de savoir dans quelle mesure le projet de contrat peut encore être adapté sur certains points après l’adjudication ne constitue pas une question juridique de principe : dans l’ATF 134 II 297, le Tribunal fédéral a retenu qu’au moment de l’adjudication, tous les éléments essentiels du futur contrat doivent déjà être réglés, mais que les négociations contractuelles entre l’autorité adjudicatrice et l’adjudicataire ne commencent qu’après la clôture de la procédure d’adjudication et que les partenaires contractuels peuvent encore s’entendre librement sur les points secondaires (consid. 3.1.1). Dans le cas d’espèce, tous les éléments essentiels du futur contrat étaient déjà fixés au moment de l’adjudication (consid. 3.1.2 et 3.1.3).

La question de l’interruption de la procédure d’adjudication a également fait l’objet de jurisprudence fédérale. Une interruption n’est possible qu’à titre exceptionnel, à condition qu’il existe un motif important, l’autorité adjudicatrice disposant d’un important pouvoir d’appréciation à cet égard (consid. 3.2.1). S’il est vrai que le Tribunal fédéral ne s’est pas encore prononcé sur la question spécifique de savoir si des « défauts essentiels » dans le cahier des charges nécessitent une interruption de la procédure, la Haute Cour relève que, dans le cas d’espèce, l’existence de telles irrégularités n’était pas prouvée, de sorte que la question n’est pas pertinente pour solutionner le litige d’espèce (consid. 3.2.2 à 3.3).

Démarcations sur la limite – Selon l’art. 670 CC, les clôtures servant à la démarcation de deux immeubles, telles que murs, haies, barrières, qui se trouvent sur la limite, sont présumées appartenir en copropriété aux deux voisins. Rappel des principes (consid. 3 à 3.2). Cette disposition établit une présomption qui peut être renversée par un acte juridique entre les voisins ou un usage local contraire au sens de l’art. 5 al. 2 CC (consid. 3.3.2). 

Usages locaux – Rappel des principes (consid. 3.3.4). La législation cantonale peut déterminer les distances que les propriétaires sont tenus d’observer dans les fouilles ou les constructions. Elle peut établir d’autres règles pour les constructions et ce y compris en lien avec les démarcations sur la limite au sens de l’art. 670 CC (art. 686 CC) (consid. 3.4).

Le canton de Berne a adopté l’art. 79i LiCCS, lequel prévoit qu’un mur de soutènement placé sur la limite est considéré comme faisant partie intégrante du fonds du propriétaire qui l’a construit. Si cela ne peut être déterminé, le mur est réputé appartenir en copropriété aux deux voisins. Selon le Tribunal fédéral, cette disposition pouvait être adoptée en vertu de l’art. 686 CC et n’est pas contraire au droit fédéral (consid. 3.5).

Celui qui achète un fonds sur lequel son prédécesseur en droit avait érigé une palissade sur la limite devient également propriétaire de cette dernière selon le droit bernois (consid. 4) ; il en supporte partant l’obligation d’entretien exclusive. L’art. 741 al. 2 CC relatif à l’entretien des ouvrages nécessaires à l’exercice d’une servitude n’est pas applicable par analogie (consid. 5).

Lésions corporelles par négligence (art. 11, 12 al. 3 et 125 al. 2 CP) – Rappel des principes (consid. 2.1.1).

Violation des règles de l’art de construire (art. 229 CP) – Rappel des principes (consid. 2.1.2). Les personnes chargées de la direction et de l’exécution d’un ouvrage sont responsables du respect des règles de l’art dans le domaine de la construction. Elles ne peuvent toutefois pas être tenues pour pénalement responsables de toutes les infractions aux règles sur un chantier ; il convient de déterminer au cas par cas l’étendue des tâches et donc du domaine de responsabilité des personnes concernées. Cela se détermine sur la base des dispositions légales, des accords contractuels ou des fonctions exercées ainsi que des circonstances concrètes. Les règles de protection des travailleurs sur le lieu de travail et de la prévention des accidents des art. 328 al. 2 CO et 82-83 LAA ainsi que celles de l’OPA sont pertinentes. En matière de construction, les règles de l’Ordonnance sur les travaux de construction (OTConst ; RS 832.311.141) sont déterminantes. La violation de ces normes constitue un indice de non-respect du devoir de diligence au sens de l’art. 12 al. 3 CP.

En l’espèce, un ouvrier a marché dans un trou dans le coffrage du plafond alors qu’il effectuait des travaux auxiliaires pour la construction d’un échafaudage ; il a chuté d’un étage. Le responsable de la sécurité a certes instruit les supérieurs compétents, en particulier le chef monteur d’échafaudages, sur les parties de l’immeuble dont l’accès était autorisé. Toutefois, selon la jurisprudence, il faut s’attendre à un comportement fautif de la part des travailleurs et en particulier des travailleurs auxiliaires pour lesquels on ne peut pas supposer une formation ou des connaissances techniques particulières. Par conséquent, le chef de la sécurité du chantier aurait dû faire sécuriser le lieu de l’accident contre les chutes, ce d’autant plus qu’il n’apparaît pas que cela n’aurait pas été possible ou seulement au prix d’efforts déraisonnables. Les ouvertures dans le sol, même provisoires, doivent être sécurisées, respectivement à tout le moins signalées par un ruban rouge et blanc. Le fait que la zone était délimitée visuellement par des fers d’armature s’avère insuffisant (consid. 2.3.1). Les éléments constitutifs de la lésion corporelle simple par négligence ainsi que de l’infraction de violation des règles de l’art de construire sont remplis (consid. 2.3.2).

Acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (art. 2 ss LFAIE) – Rappel des principes. Les actes juridiques relatifs à l’acquisition d’un immeuble sont nuls si l’acquéreur exécute l’acte juridique sans demander l’autorisation (art. 26 al. 2 let. a LFAIE). La nullité doit être observée d’office ; elle a pour conséquence que les prestations peuvent être réclamées dans un délai d’un an à partir du moment où le requérant a eu connaissance de son droit à la restitution (consid. 3.1).

Principe de disposition (art. 58 CPC) – Rappel des principes (consid. 4.2 et 4.3). Action en libération de dette (art. 83 al. 2 LP) – Rappel des principes (consid. 4.3.1 et 4.3.2). L’objet du litige dans la procédure de libération de dette est limité dans la mesure où il doit y avoir une identité entre la créance invoquée par le créancier dans la procédure de poursuite et celle reconnue par le tribunal dans la procédure en libération de dette (consid. 4.3.2). Dans la procédure de poursuite, l’objet du litige est fixé par le commandement de payer ; le motif de la créance doit, avec le reste du contenu du commandement de payer, renseigner la personne poursuivie sur le motif de la poursuite (consid. 4.3.3). Toutefois, la seule indication du motif juridique dans la réquisition de poursuite ou le commandement de payer ne permet pas de conclure que la poursuite se limite à ce motif juridique. Cette indication ne sert en principe qu’à décrire de manière simplifiée les faits dont la créance est déduite. Même si le commandement de payer mentionne une prétention contractuelle, il n’exclut pas les prétentions qui peuvent être fondées sur le droit de l’enrichissement illégitime, le droit quasi contractuel ou le droit délictuel (consid. 4.3.4).

En l’espèce, le commandement de payer réclamait le remboursement d’un prêt, lequel était nul puisqu’il visait l’acquisition d’un immeuble en Suisse par une société détenue par une personne étrangère. Le Tribunal fédéral reconnaît que le droit au remboursement découlant du contrat de prêt et le droit à la restitution sur la base de l’art. 26 al. 4 let. b LFAIE proviennent du même état de fait à l’origine de l’octroi de la somme prêtée sur la base du contrat de prêt. Que cela se fasse sur la base d’un contrat de prêt valable ou sur la base du droit de l’enrichissement illégitime, ne joue aucun rôle pour l’identité de la créance. Par conséquent, le Tribunal précédent pouvait rejeter l’action en libération de dette en reconnaissant l’existence de la créance en remboursement sur la base de l’art. 26 al. 4 LFAIE (consid. 4.3.6).

Enrichissement illégitime (art. 62 ss CO) – La restitution de prestations en espèces selon l’art. 26 al. 4 let. b LFAIE s’effectue selon les dispositions relatives à l’enrichissement illégitime, conformément aux art. 62 ss CO. En l’espèce, le contrat de prêt était nul et donc inefficace dès le début (ex tunc). La constatation de la nullité ne nécessitait pas de constatation judiciaire séparée, mais intervenait de plein droit. En conséquence, il existait déjà une créance en restitution échue au sens de l’art. 26 al. 4 let. b LFAIE, dès le versement du montant du prêt à la recourante. Les intérêts moratoires courent dès la notification du commandement de payer (consid. 5.1.2). Faute de remboursement en nature et de bonne foi de l’enrichi, qui connaissait la nullité du contrat de prêt, les art. 64 et 65 CO ne sont pas applicables (consid. 5.1.3).

Droit d’être entendu – Une partie ne saurait se prévaloir d’une violation du droit d’être entendu et plus singulièrement d’une application surprise d’une règle de droit, lorsque le Tribunal a appliqué la règle de remboursement de l’art. 26 al. 2 let. b LFAIE et que la partie adverse avait invoqué la nullité du contrat de prêt sur la base de de l’art. 26 al. 2 let. a LFAIE, la première étant une conséquence de la seconde (consid. 7.3).

Restriction aux droits fondamentaux (art. 36 Cst.) – Rappel du principe (consid. 3.2).

La décision prévoyant la visite d’agents communaux sur des parcelles privées en vue d’un contrôle des raccordements privés au collecteur communal (égoût/puits) est une restriction de la garantie de la propriété admissible. Cette démarche faisait suite au signalement par un agent de la police municipale de la présence de mauvaises odeurs, provenant vraisemblablement des réseaux d’égoûts. La visite reposait sur une disposition du règlement communal, était justifiée par un intérêt public à vérifier la fonctionnalité d’un ouvrage touchant également d’autres citoyens et était proportionnelle, puisqu’il n’avait aucun impact défavorable sur les parcelles concernées ou leurs propriétaires (consid. 3.3 - 3.6).

Droit d’être entendu (art. 29 al. 2 Cst. et art. 53 CPC) – Rappel des principes (consid. 3.3.1). Principe de la bonne foi (art. 5 al. 3 Cst. ; art. 2 CC et art. 52 CPC) – Rappel des principes (consid. 3.3.2). Le droit pour les parties de s’exprimer sur les éléments pertinents porte avant tout sur les questions de fait, alors qu’il n’est reconnu que de manière restreinte pour les questions juridiques, sous réserve des cas dans lesquels l’autorité concernée envisage de fonder sa décision sur une norme ou un motif juridique non évoqué dans la procédure antérieure et dont aucune des parties en présence ne s’est prévalue et ne pouvait raisonnablement supputer la pertinence (consid. 3.3.1).

En l’espèce, la juge de première instance a limité la procédure à la question incidente des pouvoirs de représentation de l’administrateur de la PPE, en citant les parties à comparaître pour une audience portant sur cette question ; elle a ensuite statué en déclarant la requête irrecevable faute de qualité pour agir de l’administrateur, dans une décision écrite. Pour le Tribunal fédéral, le droit d’être entendu de l’administrateur n’a pas été violé, puisque la partie adverse avait demandé à plusieurs reprises que la procédure soit limitée à la recevabilité et notamment à la question de la qualité pour agir de l’administrateur. En effet, le principe de la bonne foi lui imposait de réagir en répondant aux arguments de la partie adverse et en sollicitant l’administration des moyens de preuve qu’il jugeait utiles ; à tout le moins devait-il interpeller la juge sur la limitation de la procédure et la possibilité d’exercer ultérieurement ses droits procéduraux quant à la question de la qualité pour agir, ce qu’il ne prétend pas avoir fait (consid. 3.4.1).

Homicide par négligence (art. 12 al. 3 et 117 CP) – Rappel théorique sur l’infraction (consid. 3.3.1). Violation d’un devoir de prudence / diligence à observer (consid. 3.3.2 et 3.3.3).

Commission par omission – Rappel des principes (consid. 3.3.4). Selon le principe de subsidiarité, pour délimiter l’action de l’omission, il convient toujours d’examiner en premier lieu s’il existe un acte actif, constitutif d’une infraction, illicite et fautif. Seuls les actes qui ont provoqué ou augmenté le risque qui s’est transformé en résultat constitutif de l’infraction doivent être pris en compte et non pas les actes qui n’ont simplement pas empêché ce risque. Le manque de diligence est un élément constitutif de la négligence et non une omission. Par conséquent, si une entreprise dangereuse est réalisée sans mesures de sécurité suffisantes, il s’agit en règle générale d’un délit de commission. Le point de rattachement déterminant n’est pas l’omission de mesures de sécurité, mais l’acte consistant à réaliser l’action dangereuse (consid. 4.3).

Position de garant de l’employeur (art. 328 CO et 82 LAA) – Rappel des principes (consid. 5.1).

Un peintre chargé de travaux de peinture sur une benne à ordure d’une boulangerie trouve la mort, lorsque le couvercle de la benne se referme brutalement et l’atteint à la tête. Le responsable de la sécurité de la boulangerie, en charge de la coordination des travaux, a une position de garant vis-à-vis des artisans et entrepreneurs qui interviennent sur la benne à ordure de la boulangerie et ce, même si le lien de subordination fait défaut. Il incombe certes en premier lieu à l’employeur du peintre de lui fournir les instructions nécessaires, ce qui était le cas en l’espèce. En tout état de cause, la position de garant de l’employeur n’exclut pas celle du responsable de la sécurité de la boulangerie. En autorisant l’ouverture manuelle de la benne à ses collaborateurs et au peintre sans les instruire des dangers, de la méthode à suivre et de leurs connaissances en la matière, le responsable de la sécurité de la boulangerie a assumé et étendu sa responsabilité. Il a manqué à son devoir de diligence en ne s’assurant pas que le mode d’emploi serait respecté, alors qu’il connaissait les dangers. Par conséquent, le Tribunal fédéral annule la décision d’acquittement et renvoie la cause pour étudier les autres éléments constitutifs de l’homicide par négligence, lesquels n’avaient pas encore été examinés (consid. 5.3 et 5.4).

Interprétation du contrat (art. 18 CO) – Rappel des principes (consid. 5.1).

En l’espèce, le Tribunal fédéral admet qu’il n’est pas arbitraire de retenir que l’intention réelle des parties était de signer un contrat concernant des montants qui avaient été avancés avant la signature du contrat. En effet, la convention de prêt reflétait la volonté réelle et concordante des parties, puisque l’emprunteuse y reconnaissait devoir la somme de CHF 200'000.- au prêteur et s’engageait à la lui rembourser au plus tard à la remise des clés de sa villa. En outre, la convention ne contenait aucune clause stipulant que la somme prêtée devait être versée en mains de la notaire ou sur un quelconque compte bancaire en faveur de l’emprunteuse, ce qui tendait à confirmer que la somme avait déjà été mise à disposition de l’emprunteuse sous forme d’avances. Le contexte conduit à la même conclusion : la cause de cette obligation était de permettre au prêteur/promoteur de couvrir les frais annexes de la promotion immobilière (honoraires d’architectes, commission de courtage, frais de mise en valeur, etc.) qu’il avait accepté d’assumer dans un premier temps, pour le compte de l’emprunteuse, dans le but de construire sa villa. La notaire avait également confirmé cette interprétation (consid. 5.2 et 5.3).

Question juridique de principe (art. 83 let. f LTF) – Rappel des principes (consid. 1.3).

Le Tribunal fédéral déclare les recours irrecevables en niant l’existence d’une question juridique de principe au sens de l’art. 83 let. f LTF. Il rappelle certains principes du droit des marchés publics, appliqués en l’espèce.

Modifications de l’offre – Le principe est celui de l’inaltérabilité des offres après leur dépôt auprès de l’autorité adjudicatrice, les rectifications ne pouvant intervenir qu’en cas d’erreurs manifestes. L’existence d’une telle erreur manifeste ne doit toutefois pas être prise à la légère en raison du risque d’abus. Les erreurs de calcul et d’écriture ne sont manifestes que si, à partir d’un certain passage de texte mathématique ou linguistique, il est objectivement et indubitablement établi que le soumissionnaire n’a pas voulu exprimer ce qu’il a écrit, mais qu’il a voulu exprimer quelque chose d’autre. L’erreur n’est manifeste que si elle ressort déjà en tant que telle de l’offre elle-même, sans qu’une indication ou d’autres explications du soumissionnaire ne soient nécessaires, c’est-à-dire si l’erreur saute aux yeux à la lecture de l’offre (consid. 1.4.1). La volonté réelle d’un soumissionnaire peut résulter aussi bien de l’offre et des circonstances que de la demande d’explications au soumissionnaire. Lorsque l’erreur n’est pas manifeste ou que la volonté réelle ne peut pas être déterminée objectivement, l’offre doit être interprétée de bonne foi. En principe, elle reste dans la procédure ; toutefois, le résultat de l’interprétation peut révéler que l’offre doit être exclue parce qu’elle ne répond pas à certaines exigences du droit des marchés publics ou que l’erreur a entraîné une lacune ou une ambiguïté importante (consid. 1.4.3).

Défaut et action rédhibitoire (art. 197, 205 et 208 CO) – Rappel des principes (consid. 4.3).

En l’espèce, la possibilité de louer le bien immobilier avait été garantie par la venderesse dans l’acte de vente. Cette possibilité a été remise en cause par décision de l’autorité communale, appuyée par le gouvernement cantonal. Le moment pertinent est celui de la livraison de l’ouvrage. Même si le bien-fondé de la décision communale fait l’objet d’une procédure pendante, il y a bel et bien défaut à la livraison, puisque l’on ne pouvait pas exiger de l’acheteuse qu’elle attende des années l’issue d’une procédure administrative (consid. 4.3). Les frais de notaire relatifs à la vente doivent également être remboursés, car ils représentent un dommage direct au sens de l’art. 208 al. 2 CO. Les intérêts sur le montant de la vente et des frais de notaire sont également dus (consid. 5.2).

NB : l’arrêt du TF 4A_191/2021 porte sur la même problématique entre des parties différentes ; la solution est identique.

Interprétation du contrat – Rappel des principes (consid. 4.4.1).

Déductions et prix forfaitaire – Il n’est pas arbitraire de retenir que le prix forfaitaire contenu dans un contrat d’entreprise constitue la somme forfaitaire effectivement due, compte tenu d’éventuelles déductions déjà effectuées, lorsque ces déductions étaient prévues dans la rubrique « Décompte » des Conditions générales de construction, dont le préambule contient au surplus la phrase suivante : « [s]ofern und soweit nicht Pauschalen vereinbart » (consid. 4.4.2).

Avis des défauts – Les défauts constatés mais non signalés sont considérés comme approuvés conformément à l’art. 163 de la norme SIA 118. La norme SIA 118 ne contient aucune disposition sur le contenu de la réclamation, raison pour laquelle l’art. 367 CO est applicable à cet égard (consid. 6.2). L’avis des défauts doit être étayé de manière appropriée, indiquer au moins les défauts, le cas échéant leur emplacement ainsi que leur ampleur et exprimer que le maître n’accepte pas l’ouvrage comme conforme au contrat et qu’il entend rendre l’entrepreneur responsable. Inversement, il n’est pas nécessaire que le commettant indique les causes du défaut (consid. 6.3).

En l’espèce, un avis des défauts qui ne précise pas clairement si c’est l’entrepreneur ou un autre artisan qui est tenu pour responsable n’est pas suffisant (consid. 6.4.1 et 6.4.2). De la même façon, il n’est pas suffisant de simplement qualifier une partie d’ouvrage de défectueuse ou devant être réparée (consid. 6.4.3).

Compensation – En l’espèce, les créances compensantes n’ont pas été alléguées et prouvées à suffisance (consid. 7).

Rectification des vices de forme (art. 132 CPC) – Rappel des principes (consid. 3.3.1).

Retrait d’une requête (art. 65 CPC) – Rappel des principes (consid. 3.3.2). Celui qui retire une demande devant le tribunal compétent pour statuer ne peut plus intenter un deuxième procès contre la même partie sur le même objet du litige si le tribunal a déjà notifié la demande au défendeur et que celui-ci ne consent pas au retrait.

Droit de réplique inconditionnel – Dans l’exercice du droit de réplique, il ne s’agit en principe que de pouvoir prendre position sur des pièces versées au dossier de la procédure. Des compléments de contenu des faits ne sont admissibles, si tant est qu’ils le soient, qu’aux conditions du droit des nova (art. 229 et 317 CPC).

Les demandes d’annotation de l’inscription provisoire d’une hypothèque légale des artisans et des entrepreneurs au sens de l’art. 961 al. 1 ch. 1 CC doivent être effectuées en procédure sommaire, dans laquelle un seul échange d’écritures a lieu, sous réserve d’une décision différente du juge et du droit de réplique inconditionnel. Il n’existe donc aucun droit pour les parties de s’exprimer deux fois sur l’affaire. En principe, la clôture du dossier intervient après une seule prise de position. Si le tribunal ordonne exceptionnellement un deuxième échange d’écritures, les nova sont admissibles sans restriction ; dans ce cas, la clôture du dossier n’intervient qu’avec le deuxième échange d’écritures (consid.  3.3.6.1). Pour la partie qui requiert l’annotation d’une inscription préventive d’une hypothèque légale des artisans et des entrepreneurs, la clôture du dossier intervient donc en principe au moment du dépôt de sa requête (consid. 3.3.6.2).

Hypothèque légale des artisans et entrepreneurs (art. 837 CC) – Rappel des principes et délais (consid. 4.1). Maxime des débats (art. 55 CPC) – Rappel des principes (consid. 4.3 et 4.4). Charge de l’allégation et renvoi à une pièce (art. 221 ss CPC) – Rappel des principes (consid. 6.3.2.2).

Si un entrepreneur demande, après la fin des travaux, l’annotation d’une inscription provisoire d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs, il lui incombe de prouver les faits qui constituent la base juridique de la créance donnant droit au gage, à savoir en particulier la conclusion du contrat et les travaux effectués. Ces faits sont ceux qui déterminent l’étendue de la créance et dont résulte la propriété de la créance gagée. Il doit démontrer que les travaux de construction, de par leur nature, donnent droit à l’hypothèque et prouver la date d’achèvement des travaux. Il est en outre tenu de prouver le terrain en faveur duquel les travaux de construction ont été effectués ainsi que la propriété du défendeur sur le terrain. En procédure sommaire, il ne suffit pas de mentionner dans la requête les faits pertinents dans leurs grandes lignes, pour attendre de voir quels faits allégués sont contestés par la partie adverse. Au contraire, la partie requérante doit, dans l’attente des contestations de la partie adverse, étayer suffisamment son exposé des faits dès sa première requête (consid. 4.4).

En l’espèce, l’entrepreneur qui ne précise pas jusqu’à quelle date ont été effectués des travaux couverts par les contrats d’entreprise ne satisfait pas les exigences en matière d’allégation. S’il se fonde sur un rapport de régie portant sur des travaux supplémentaires, il lui incombe d’alléguer que les travaux seraient liés entre eux de telle sorte qu’ils formeraient un tout, raison pour laquelle les « travaux supplémentaires » seraient déclencheurs du délai (consid. 5.3). Les rapports de régie n’ont pas été élevés au rang d’allégation de faits, faute d’avoir expliqué les informations pertinentes qu’ils contenaient (consid. 6.3).

Confidentialité de la procédure de conciliation – Selon l’art. 205 al. 1 CPC, les dépositions des parties ne doivent ni figurer au procès-verbal de conciliation ni être prises en compte par la suite, durant la procédure au fond (consid. 3.1). Le Tribunal fédéral laisse ouverte la question de savoir si un allégué d’une requête de conciliation peut être pris en compte pour déterminer si un accord est intervenu entre les parties sur le mazout laissé au moment de la vente par le vendeur et différents travaux de réparation et nettoyage. En effet, il est d’ores et déjà possible de nier l’existence d’un tel accord sur la base de l’ensemble des éléments du dossier (consid. 3.2).

Modification d’une décision dans une procédure gracieuse – L’art. 256 al. 2 CPC, applicable à la procédure sommaire générale, réserve la possibilité d’annuler ou de modifier une décision prise dans une procédure gracieuse qui s’avère ultérieurement incorrecte (consid. 3.1). Mise à ban (art. 258-260 CPC) – Le TF laisse ouverte la question, controversée en doctrine, de savoir si l’art. 256 al. 2 CPC est applicable à la procédure spéciale de mise à ban (consid. 3.3).

Accès aux forêts et pâturages – L’art. 699 al. 1 CC garantit à chacun un libre accès aux pâturages et forêts. Une limitation de ce droit par une mise à ban doit faire l’objet d’une pesée des intérêts en présence, être proportionnée et éviter de porter atteinte au droit d’accès dans sa substance. Or la mise à ban sollicitée en l’espèce par des propriétaires agricoles n’est pas apte à éviter les maladies transmises par les chiens et atteint la substance même du droit d’accès garanti par l’art. 699 CC par une interdiction totale. Les incivilités combattues par les propriétaires agricoles sont par ailleurs déjà punissables d’une amende selon la réglementation pénale cantonale en matière d’abandon de déchets et de déjections canines. Les critiques des propriétaires agricoles soulèvent en réalité des problématiques générales générées par le droit d’accès garanti par l’art. 699 CC. Elles s’inscrivent ainsi dans une dimension politique et ne sont pas de nature à remettre en cause la pesée des intérêts qui précède (consid. 4.2.2.2).

Action en répétition de l’indu (art. 86 LP) – Rappel des principes (consid. 1.1).

Motivation du recours (art. 42 LTF) – Rappel des principes. Les conclusions doivent non seulement être chiffrées, mais au surplus elles doivent être justifiées dans la motivation du recours. Il est indispensable qu’à la lecture du mémoire du recourant, le Tribunal fédéral comprenne clairement ce que veut celui-ci et que, s’il admet le recours, il soit en mesure de statuer et de lui allouer les conclusions qu’il a formulées, voire un montant inférieur (consid. 1.2).

En l’espèce, les recourants ont pris des conclusions chiffrées et ont attaqué les intérêts moratoires en matière de gage immobilier, au sens de l’art. 818 al. 1 ch. 2 CC, le taux contractuel de 12% ayant été retenu par l’Office des poursuites au lieu du taux légal de 5%. Ils n’ont toutefois aucunement expliqué comment ils étaient parvenus au montant réclamé, étant précisé que le montant qui aurait été dû au taux de 5% ne correspond pas à leurs conclusions. Partant, le recours est déclaré irrecevable, faute de motivation suffisante (consid. 1.3).

Indemnité d’expropriation – Rappel du principe. Conformément à l’art. 26 al. 2 Cst., l’expropriation ne peut avoir lieu que moyennant indemnité pleine et entière (consid. 3.1).

Terrains menacés de dangers naturels – Une jurisprudence de longue date part du principe que les terrains menacés par des dangers naturels ne peuvent a priori pas avoir le caractère de terrain à bâtir du point de vue du droit de l’expropriation. Il en est ainsi même si le terrain est déjà construit et que l’utilisation existante doit être interdite en raison de la survenance de dangers. De même, la jurisprudence antérieure nie tout droit découlant d’une expropriation matérielle lorsque le terrain menacé par des dangers naturels n’est pas formellement exproprié, mais soumis à une interdiction d’utilisation. Cette jurisprudence a toutefois été nuancée dans un arrêt récent, dans lequel il a été reconnu qu’il faut le cas échéant tenir compte de la circonstance que l’expropriation sert à la réalisation d’un ouvrage qui vise à protéger d’autres terrains et des infrastructures publiques. Lorsque c’est le cas et qu’un autre terrain aurait pu être exproprié à la place du terrain concerné, la perte de l’utilité de la construction n’est finalement pas uniquement due au danger naturel, mais également à l’ouvrage. Il se justifierait donc d’indemniser l’expropriation d’une telle parcelle au prix du terrain à bâtir (consid. 3.2).

En l’espèce, les parcelles expropriées, situées en zone à bâtir mais non équipées, n’étaient pas constructibles, en raison du risque persistant de chutes de pierres et de blocs, aggravé par la problématique du permafrost. La mesure d’expropriation a touché de la même manière tous les propriétaires de biens immobiliers situés dans la zone menacée par les éboulements. C’est donc à raison que l’indemnité d’expropriation n’a pas été calculée selon la valeur vénale en zone à bâtir, mais selon sa valeur après évaluation des dangers et a été fixée à 10 francs/m2 (consid. 3.4).

Mesures provisionnelles : pouvoir d’examen du TF (art. 98 LTF) – Rappel des principes (consid. 2.1).

Mesures provisionnelles sur action possessoire – La possibilité de requérir des mesures provisionnelles dans le cadre de l’action possessoire n’a pas encore été tranchée par le Tribunal fédéral, qui laisse la question ouverte faute de grief formulé à cet égard (consid. 3.1). En tous les cas, cette mesure est soumise aux conditions des art. 261 ss CPC (consid. 3.1.2).

Réintégrande (art. 927 CC) – La réintégrande est une action possessoire, qui a pour fonction d’empêcher que la possession ne soit usurpée et tend ainsi à protéger la paix publique. Elle a pour objet la défense de la possession comme telle et vise à rétablir rapidement l’état antérieur. Elle ne conduit pas à un jugement sur la conformité au droit de cet état de fait. Elle n’assure au demandeur qu’une protection provisoire. Le juge ne doit examiner la question du droit à la possession de la chose que lorsqu’il est saisi de l’action pétitoire. Le demandeur à l’action réintégrande doit prouver la réalisation de deux conditions : premièrement, qu’il avait la possession de la chose et, deuxièmement, qu’il en a perdu la possession à la suite d’un acte d’usurpation illicite (consid. 3.1.1).

En l’espèce, le Tribunal relève que tant les parties que les instances précédentes se sont focalisées sur le droit de posséder le couloir litigieux, lequel dessert un appartement. Or c’est bien la question de savoir d’une part si la partie demanderesse à l’action en avait l’usage antérieurement et, d’autre part, si l’entrave à cet accès constitue une usurpation illicite, qui est pertinente. La Haute Cour y répond positivement et confirme la décision précédente au motif que la partie qui a entravé cet accès n’avait pas de droit préférable (consid. 3.4).

Dommage résultant de la résiliation du contrat (art. 109 al. 2 CO) – Conformément à l’art. 109 al. 2 CO, celui qui résilie le contrat a droit à la réparation du dommage résultant de la non-exécution du contrat, à moins que le débiteur ne prouve qu’aucune faute ne lui est imputable. La réparation de l’intérêt négatif au contrat est due. Pour déterminer le dommage, il faut comparer l’état réel du patrimoine avec l’état du patrimoine qui existerait si le contrat n’avait pas été conclu (consid. 3.1).

Gestion d’affaire sans mandat (art. 419 ss CO) – Celui qui encaisse un loyer au lieu du propriétaire légitime doit restitution aux conditions de la gestion d’affaires sans mandat (consid. 4.1). Le fait que l’unité d’habitation n’ait pas été spécifiée est dénué d’importance (consid. 4.2). Il n’est pas possible de considérer, selon l’expérience générale de la vie, qu’une rémunération de CHF 4'500.- pour trois mois de pension et de logement couvre uniquement les frais et ne permet pas de réaliser le moindre bénéfice (consid. 4.3). Les prétentions du maître découlant de la gestion d’affaires sans mandat se prescrivent, du fait de leur nature délictuelle, conformément à l'art. 60 al. 1 CO (consid. 4.4.1). Il incombe au gérant d’alléguer et de prouver les faits qui permettent de constater le début du délai de prescription qu’il invoque, ce qu’il n’a pas fait en l’espèce (consid. 4.4.4).

Répartition des frais judiciaires (art. 106 CPC) – Rappel des principes (consid. 5.1).

Interprétation d’une servitude (art. 738 en lien avec 942, 948 CC) – Rappel des principes. En l’espèce, l’inscription au registre foncier ne permettant pas de déterminer de manière définitive sur quelle surface les propriétaires du fond dominant ont un droit d’utilisation sur le terrain grevé, c’est à bon droit que l’instance précédente s’est fondée sur la demande de parcellisation à l’origine de la servitude et sur le plan réalisé à cet occasion (consid. 3.3).

Exercice de la servitude – Selon l’art. 737 al. 3 CC, le propriétaire d’une parcelle grevée d’une servitude ne peut rien faire qui empêche ou rende plus difficile l’exercice de la servitude. A l’inverse, le bénéficiaire de la servitude peut exiger du grevé qu’il enlève les dispositifs qui l’empêchent d’exercer celle-ci ou qui rendent son exercice plus difficile. Ainsi, demander à la propriétaire grevée d’enlever une barrière en bois qui n’est certes pas fermée, mais pourrait l’être afin de garantir l’exercice de la servitude n’est pas arbitraire (consid. 4.3).

Indemnité d’expropriation – Selon l’art. 16 LEx et conformément à l’art. 26 al. 2 Cst., l’expropriation ne peut avoir lieu que moyennant indemnité pleine et entière. Selon l’art. 19 LEx, doivent être pris en considération, pour la fixation de l'indemnité, tous les préjudices subis par l’exproprié du chef de la suppression ou de la diminution de ses droits. En conséquence, l’indemnité comprend : (a) la pleine valeur vénale du droit exproprié ; (b) en cas d’expropriation partielle d’un immeuble ou de plusieurs immeubles dépendant économiquement les uns des autres, le montant dont est réduite la valeur vénale de la partie restante ; (c) le montant de tous autres préjudices subis par l’exproprié, en tant qu’ils peuvent être prévus, selon le cours normal des choses, comme une conséquence de l’expropriation. Selon l’art. 20 LEx, l’estimation de la valeur vénale doit tenir compte dans une juste mesure de la possibilité de mieux utiliser l’immeuble (consid. 3.2).

En l’espèce, la méthode pour évaluer la valeur d’un terrain placé en zone ferroviaire à partir de l’état locatif, en tenant compte du rendement généré par la parcelle, laquelle était exploitée comme parking jusqu’à l’expropriation, n’est pas critiquable, même si le parking n’avait été autorisé qu’à titre précaire, compte tenu de son emplacement sur le tracé ferroviaire (consid. 3.3). Le Tribunal fédéral retient également qu’une moins-value moyenne de 15%, soit 20% pour une impossibilité de construire en sous-sol et 15% pour une limitation de construire à un étage, ne viole pas le droit fédéral (consid. 4.2).

Indemnité d’expropriation – Selon l’art. 16 LEx et conformément à l’art. 26 al. 2 Cst., l’expropriation ne peut avoir lieu que moyennant indemnité pleine et entière. Selon l’art. 19 LEx, doivent être pris en considération, pour la fixation de l'indemnité, tous les préjudices subis par l’exproprié du chef de la suppression ou de la diminution de ses droits. En conséquence, l’indemnité comprend : (a) la pleine valeur vénale du droit exproprié ; (b) en cas d’expropriation partielle d’un immeuble ou de plusieurs immeubles dépendant économiquement les uns des autres, le montant dont est réduite la valeur vénale de la partie restante ; (c) le montant de tous autres préjudices subis par l’exproprié, en tant qu’ils peuvent être considérés, selon le cours normal des choses, comme une conséquence de l’expropriation. Selon l’art. 20 LEx, l’estimation de la valeur vénale doit tenir compte dans une juste mesure de la possibilité de mieux utiliser l’immeuble (consid. 3.2).

En l’espèce, la méthode pour évaluer la valeur d’un terrain placé en zone ferroviaire à partir de l’état locatif, en tenant compte du rendement généré par la parcelle, laquelle était exploitée comme parking jusqu’à l’expropriation, n’est pas critiquable, même si le parking n’avait été autorisé qu’à titre précaire, compte tenu de son emplacement sur le tracé ferroviaire (consid. 3.3). Le Tribunal fédéral retient également qu’une moins-value moyenne de 15%, soit 20% pour une impossibilité de construire en sous-sol et 15% pour une limitation de construire à un étage, ne viole pas le droit fédéral (consid. 4.2).

Délai d’inscription d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs (art. 839 al. 2 CC, 961 al. 1 ch. 1 CC et 76 al. 3 ORF) – Rappel des principes (consid. 2).

Délai pour déposer la demande en inscription définitive – La durée de l’inscription provisoire peut être déterminée de deux manières : le juge peut soit fixer une durée de validité déterminée, soit accorder à l’artisan/entrepreneur un délai pour intenter une action en inscription définitive, faisant ainsi durer la validité de l’inscription provisoire jusqu’à la décision finale (consid. 2). En l’espèce, le Tribunal fédéral renonce à se prononcer sur la question de savoir si un tel délai commence à courir dès notification du jugement d’appel ou, comme le prétend l’entrepreneur, à l’échéance du délai de recours auprès du Tribunal fédéral, délai qui aurait en l’espèce encore été suspendu à la suite d’une demande de prolongation. En effet, la Haute Cour constate que la demande a dans tous les cas été déposée bien après ces échéances et est donc tardive (consid. 3.3).

Avertissement du juge quant au dépôt tardif – La Haute Cour rappelle l’ATF 143 III 554 consid. 2.5.1, dans lequel il a confirmé que le délai pour intenter une action en validation d’une inscription provisoire d’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs est un délai de déchéance de droit matériel, régi par l’art. 961 al. 3 CC et non par l’art. 263 CPC. L’art. 961 al. 3 CC n’impose pas que le juge indique dans sa décision les conséquences d’un éventuel non-respect du délai qu’il fixe. L’art. 263 CPC n’étant pas applicable, le Tribunal fédéral renonce à examiner quelle aurait été la sanction quant aux conséquences d’un dépôt tardif, en l’absence d’avertissement du juge (consid. 4).

Champs d’application territorial et matériel de la LDFR (art. 2 ss LDFR) – La LDFR s’applique aux immeubles agricoles isolés ou aux immeubles faisant partie d’une entreprise agricole et situés en dehors d’une zone à bâtir au sens de l’art. 15 LAT (consid. 4.1). Constitue un immeuble agricole, celui qui est approprié à un usage agricole ou horticole, à savoir celui qui, par sa situation et sa composition, peut être exploité sous cette forme (consid. 4.2). Les zones de l’art. 18 LAT destinées à répondre à des besoins spécifiques hors des zones à bâtir, telles que les zones d’extraction, sont en principe imposées par leur destination à l’emplacement prévu par le plan d’affectation. Elles sont clairement à l’extérieur des zones à bâtir de l’art. 15 LAT et, sous réserve de leur affectation spécifique, obéissent au régime de la zone non constructible. Une telle zone n’est considérée comme zone à bâtir au sens de l’art. 15 LAT que si la zone d’extraction doit ensuite être utilisée à des fins d’urbanisation (consid. 4.4.3).

En l’espèce, le plan d’extraction constitue un plan d’affectation spécial au sens de l’art. 18 LAT et la zone qu’il concerne ne peut pas être considérée comme une zone à bâtir au sens de l’art. 15 LAT, puisque les parcelles exploitées devront retourner à l’agriculture après remise en état des lieux (consid. 4.6). Par conséquent, l’entrée en vigueur du plan d’extraction et le changement d’affectation n’ont pas d’influence sur le respect des conditions de l’art. 2 al. 1 LDFR (consid. 4.8). C’est au contraire l’octroi d’une autorisation d’exploiter, voire le début de l’exploitation de la gravière qui entraînera la fin de l’assujettissement à la LDFR en raison d’une sortie du champ d’application matériel de cette loi, l’immeuble ne pouvant alors plus être considéré comme agricole (consid. 5). Pour le Tribunal fédéral, il serait choquant de considérer que l’entrée en vigueur d’un plan d’affectation pourrait automatiquement soustraire à la LDFR un terrain agricole, actuellement utile à l’agriculture et qui retournera à celle-ci une fois l’extraction terminée, alors que les travaux d’extraction ne seront possibles qu’une trentaine d’années plus tard (consid. 7).

Qualité pour recourir concernant les décisions au sens des art. 61 ss LDFR – Aux termes de l’art. 83 al. 3 LDFR, les parties contractantes peuvent interjeter un recours devant l’autorité cantonale de recours (art. 88) contre le refus d’autorisation, alors que l’autorité cantonale de surveillance, le fermier et les titulaires du droit d’emption, du droit de préemption ou du droit à l’attribution, ont un droit de recours contre l’octroi de l’autorisation. En tant que lex specialis, cette disposition prime sur la disposition générale de légitimation de l’art. 89 al. 1 LTF. Une légitimation allant au-delà du texte de l’art. 83 al. 3 LDFR n’est admise que lorsqu’il existe un intérêt digne de protection, à la lumière des objectifs de la LDFR, au maintien de la propriété de l’immeuble concerné et que cet intérêt ne peut pas être invoqué par d’autres moyens (consid. 3.2).

En l’espèce, il n’est pas contesté que les recourants ne disposaient pas d’un droit d’emption ou de préemption et le Tribunal fédéral constate que c’est sans arbitraire que l’instance précédente a nié l’existence d’un bail (consid. 3.3 et 3.4). Finalement, la Haute Cour confirme que la qualité pour recourir n’est pas non plus fondée, au-delà du texte de l’art. 83 al. 3 LDFR, sur la qualité des recourants de parties à un contrat de vente. Si un contrat de vente avait bien été conclu entre la venderesse et l’un des recourants, cette première est décédée, sa succession a été répudiée et liquidée selon les règles de la faillite. Or l’administration de la faillite a décidé de ne pas exécuter ledit contrat, ensuite de quoi la Commune a fait usage de son droit de préemption. Contrairement à l’appel d’offres public selon l’art. 64 al. 1 let. f LDFR, la vente de gré à gré selon le droit des poursuites ne donne pas à chaque exploitant à titre personnel l’occasion de présenter une offre, mais uniquement à ceux qui sont créanciers de la masse, ce qui n’est pas le cas des recourants. C’est donc à juste titre que l’instance précédente leur a dénié la qualité pour recourir selon l’art. 83 al. 3 LDFR (consid. 4).

Qualité pour recourir concernant les décisions au sens des art. 61 ss LDFR – Aux termes de l’art. 83 al. 3 LDFR, les parties contractantes peuvent interjeter un recours devant l’autorité cantonale de recours (art. 88) contre le refus d’autorisation, alors que l’autorité cantonale de surveillance, le fermier et les titulaires du droit d’emption, du droit de préemption ou du droit à l’attribution, ont un droit de recours contre l’octroi de l’autorisation. En tant que lex specialis, cette disposition prime sur la disposition générale de légitimation de l’art. 89 al. 1 LTF. Une légitimation allant au-delà du texte de l’art. 83 al. 3 LDFR n’est admise que lorsqu’il existe un intérêt digne de protection, à la lumière des objectifs de la LDFR, au maintien de la propriété de l’immeuble concerné et que cet intérêt ne peut pas être invoqué par d’autres moyens (consid. 3.2).

En l’espèce, il n’est pas contesté que les recourants ne disposaient pas d’un droit d’emption ou de préemption et le Tribunal fédéral constate que c’est sans arbitraire que l’instance précédente a nié l’existence d’un bail (consid. 3.3 et 3.4). Finalement, la Haute Cour confirme que la qualité pour recourir n’est pas non plus fondée, au-delà du texte de l’art. 83 al. 3 LDFR, sur la qualité des recourants de parties à un contrat de vente. Si un contrat de vente avait bien été conclu entre la venderesse et l’un des recourants, cette première est décédée, sa succession a été répudiée et liquidée selon les règles de la faillite. Or l’administration de la faillite a décidé de ne pas exécuter ledit contrat, ensuite de quoi la Commune a fait usage de son droit de préemption. Contrairement à l’appel d’offres public selon l’art. 64 al. 1 let. f LDFR, la vente de gré à gré selon le droit des poursuites ne donne pas à chaque exploitant à titre personnel l’occasion de présenter une offre, mais uniquement à ceux qui sont créanciers de la masse, ce qui n’est pas le cas des recourants. C’est donc à juste titre que l’instance précédente leur a dénié la qualité pour recourir selon l’art. 83 al. 3 LDFR (consid. 4).

Contestation de l’état des charges (art. 140 en lien avec l’art. 156 LP) – Rappel des principes (consid. 2). Dans le cadre d’une procédure de réalisation de gages immobiliers, la poursuivie conteste notamment le montant d’une créance comprenant des intérêts calculés selon les Conditions générales de la banque, intégrées dans les crédits immobiliers.

Intégration de conditions générales dans le contrat – Rappel des principes (consid. 3.2.1).

En l’espèce, le Tribunal fédéral retient sur le plan subjectif qu’une entreprise active et expérimentée dans le secteur de la construction a les connaissances suffisantes pour comprendre le contenu des Conditions générales signées, de sorte qu’elles ne sont pas insolites. Il renonce par conséquent à examiner, sous l’angle objectif, si les Conditions générales, en ne prévoyant notamment pas d’obligation de la banque de consolider les crédits immobiliers ou encore en prévoyant que la banque peut unilatéralement modifier le taux d’intérêt entre 5 et 10 %, étaient insolites (consid. 3.2.4.1).

Imputation des paiements en présence de plusieurs dettes (art. 86 et 87 CO) – Rappel détaillé des règles en vigueur (consid. 3.1-3.1.4.3). Il résulte de cette réglementation que le débiteur doit certes prouver qu’il a effectué le paiement et qu’il supporte à cet égard le fardeau de la preuve de l’amortissement. En revanche, le fardeau de la preuve de la créance à laquelle le paiement doit être imputé ne lui incombe que dans la mesure où il invoque une imputation différente de celle de l’art. 87 CO. Lorsque le créancier ne conteste pas avoir reçu les paiements ni le fait que ceux-ci sont suffisants pour couvrir toutes les dettes, il doit démontrer que le débiteur a attribué les montants versés, lors de leur paiement, à d’autres créances que celles poursuivies en justice (art. 86 al. 1 CO) (consid. 3-2 à 3.7).

Action partielle – Ce qui précède vaut même en cas d’action partielle. Dans ce cadre également, la preuve doit être apportée non seulement sur les créances réclamées elles-mêmes, mais aussi sur tous les faits contestés pertinents (art. 150 CPC). Dans la mesure où le débiteur n’a pas attribué ses paiements non contestés soit aux créances poursuivies (auquel cas l’action devrait être rejetée), soit clairement à d’autres créances que les créances poursuivies (auquel cas l’imputation sur les créances poursuivies - pour autant qu’aucune compensation ne soit déclarée - serait exclue indépendamment de l’existence des autres créances), la question de savoir quelles sont les créances dont le créancier dispose encore contre le débiteur en plus de celles poursuivies devient juridiquement pertinente (consid. 3.3.4).

Interprétation du contrat (art. 18 CO) – Rappel des principes (consid. 6.2 et 6.3).

Lorsque le maître d’ouvrage s’engage dans un accord écrit à payer la créance résultant d’un certain nombre de contrats signés par les entrepreneurs sans limitation (« zur Zahlung der Forderung aus Verträgen »), l’on ne peut retenir, dans le cadre d’une interprétation objective, qu’il ne s’engageait qu’au paiement de l’acompte, lequel était chiffré à CHF 100’000.-. C’est en particulier le cas lorsqu’il apparaît que le but du contrat était de garantir l’achèvement des travaux du côté du maître, en contrepartie d’une garantie pour l’entier des créances auprès d’un tiers dont la solvabilité est douteuse. En outre, la créance finale était estimée dans le contrat à CHF 204’723.20 (consid. 6.3 et 6.4).

Délimitation entre le porte-fort (art. 111 CO) et le cautionnement (art. 492 ss CO) – Présentation des deux contrats (consid. 7.1.1). Le critère de délimitation prépondérant entre les deux institutions est l’accessoriété. Alors que le porte-fort correspond à une garantie indépendante, le cautionnement est accessoire, ce qui signifie qu’il partage le sort de la dette principale, en ce sens que l’obligation accessoire dépend de la dette principale et la suit en tant que droit accessoire (consid. 7.1.2). L’intérêt du promettant dans l’opération est un indice important : en cas de cautionnement, il n’y a généralement pas d’intérêt propre de la caution dans l’opération à garantir. Il est typiquement conclu pour garantir un engagement de membres de la famille ou d’amis proches et c’est aussi la raison pour laquelle il a été soumis à des prescriptions de forme particulière (consid. 7.1.3).

En l’espèce, l’intérêt propre du maître d’ouvrage qui souhaitait terminer les travaux sur son bâtiment afin de pouvoir y ouvrir un hôtel est manifeste, ce qui plaide en faveur d’une qualification de porte-fort. Le fait que la convention ne contienne pas de renonciation expresse aux exceptions et objections ne change rien à cette qualification, car une telle renonciation n’est en rien constitutive du contrat de porte-fort (consid. 7.2 et 7.3). De plus, contrairement au cautionnement, il n’est pas nécessaire de prévoir un montant garanti maximal et déterminé dans le porte-fort (consid. 7.3.1). Enfin, la présomption jurisprudentielle en faveur du cautionnement ne trouve pas application en l’espèce, car elle s’applique aux personnes privées alors que le maître est une société active dans l’immobilier. Cette présomption ne peut en outre entrer en ligne de compte que si la qualification du contrat selon le principe de la confiance n’aboutit à aucun résultat, ce qui n’est pas le cas en l’occurrence (consid. 7.3.2). Le fait que les parties ait décrit l’accord comme une reprise cumulative de dette n’a pas d’effet sur la qualification juridique d’un contrat que le tribunal examine librement (consid. 7.3.3).

Recours contre sentence arbitrale (art. 389 ss CPC) – Le recours contre une sentence arbitrale est en principe de nature cassatoire, raison pour laquelle seuls l’annulation de la décision attaquée et le renvoi de l’affaire au tribunal arbitral entrent en ligne de compte en cas d’admission de celui-ci. Une exception est prévue dans la loi pour le cas où la sentence arbitrale est contestée en raison d’indemnités et de frais manifestement trop élevés (art. 395 al. 4 CPC). Dans ce cas, la partie recourante doit chiffrer les indemnités et les frais qu’elle estime appropriés (consid. 1.2).

Motifs limités d’un recours contre sentence arbitrale (art. 393 CPC) – Rappel des principes (consid. 2.1). Exigences de motivation en cas de griefs sur les frais et indemnités (art. 393 let. f CPC) – Rappel des principes (consid. 4.1).

En l’espèce, un droit de superficie prévoit la possibilité de bâtir une maison individuelle sur le fonds grevé ; il mentionne à plusieurs reprises une pluralité de bâtiments. Le propriétaire du droit a construit un pavillon en verre sur la parcelle. Le Tribunal fédéral retient qu’il n’est pas arbitraire de considérer que le contrat permet la construction de bâtiments annexes, dont le pavillon litigieux (consid. 3.3 et 3.4). Par ailleurs, le Tribunal arbitral a retenu sans arbitraire que le propriétaire du droit de superficie utilise le pavillon comme garage à vélos et motos, alors que la commune propriétaire du fonds prétend, photos à l’appui, que le pavillon a servi à une cérémonie funéraire (consid. 3.2).

En l’absence d’accord des parties sur les frais d’arbitrage (convention d’honoraires ou règlement d’arbitrage), le tribunal arbitral détermine les frais de procédure selon son appréciation. Celle-ci doit être exercée selon des critères objectivement compréhensibles. Parmi ces critères figure notamment la valeur litigieuse, car elle exprime l’intérêt des parties au litige et son importance. Il ne peut être question d’une obligation pour le tribunal arbitral, de se référer à un tarif étatique pour les frais (consid. 4.3).

Demeure qualifiée (art. 107 et 108 CO) – Rappel des principes (consid. 6.1).

En l’espèce, le contrat de vente prévoyait un droit d’habitation en faveur de l’une des venderesses ainsi que la réalisation de travaux de rénovation de l’immeuble par les acheteurs, à la charge de ces derniers. Le contrat de vente contenait un délai pour le dépôt de la demande de permis de construire et un autre pour le début des travaux. Les acheteurs ont déposé une demande de permis conforme aux travaux prévus par le contrat et dans le délai prévu par celui-ci. Le permis a toutefois été refusé, à la suite de quoi les parties ont échangé plusieurs missives tendant à une résolution amiable du litige ; le second délai pour le démarrage des travaux a été dépassé pendant cette période. Au cours de ces échanges, les venderesses ont indiqué que les travaux du rez-de-chaussée n’étaient pas urgents. Les venderesses ont résolu le contrat, sans toutefois avoir mis au préalable en demeure les acheteurs de s’exécuter. Suivant l’instance précédente, le Tribunal fédéral retient que la résolution du contrat n’était pas possible faute de mise en demeure au sens de l’art. 107 CO, respectivement de l’existence d’une situation prévue par l’art. 108 CO, rendant une telle mise en demeure superflue. L’attitude des acheteurs démontrait qu’ils avaient bien eu l’intention d’effectuer les travaux (art. 108 ch. 1 CO) et le second délai prévu pour le démarrage des travaux ne constituait pas un terme fixe (art. 108 ch. 3 CO), dès lors que les venderesses avaient elles-mêmes déclaré les travaux concernés comme non urgents (consid. 6.2 et 6.3).

Clause pénale – La peine conventionnelle ou clause pénale au sens de l’art. 160 CO est la prestation que le débiteur promet au créancier en cas d’inexécution ou d’exécution imparfaite d’une obligation déterminée (obligation principale). Une telle promesse vise à protéger l’intérêt du créancier à l’exécution du contrat, en constituant une incitation supplémentaire pour le débiteur à se conformer au contrat. Elle améliore également la position juridique du créancier, qui est dispensé de prouver son dommage. Selon l’art. 160 al. 2 CO, lorsque la peine a été stipulée en vue de l’inexécution du contrat au temps ou dans le lieu convenu, le créancier peut demander à la fois que le contrat soit exécuté et la peine acquittée, s’il ne renonce expressément à ce droit ou s’il n’accepte l’exécution sans réserve (consid. 5.1).

En l’espèce, l’ouvrage a été livré le 24 avril 2017 et les retouches demandées par le maître terminées en octobre 2017. Le maître qui a signé le procès-verbal d’acceptation de l’ouvrage sans émettre de réserve a accepté tacitement l’exécution tardive et a ainsi renoncé à se prévaloir de la clause pénale au sens de l’art. 160 al. 2 CO. Par conséquent, il ne peut plus se prévaloir de la peine conventionnelle dans une demande reconventionnelle déposée dans le cadre d’une procédure en paiement, initiée par l’entrepreneur par demande du 22 mars 2019 et y invoquer la compensation (consid. 5.2 et 5.3).

Mainlevée provisoire (art. 82 LP) – Rappel des principes (consid. 3.1).

Poursuite en réalisation du gage – Pour qu’il puisse valablement se prévaloir de la créance abstraite dans une poursuite en réalisation de gage immobilier, le créancier poursuivant doit être le détenteur de la cédule hypothécaire. Par ailleurs, le débiteur de cette cédule doit être inscrit sur le titre produit ou, à tout le moins, faut-il qu’il reconnaisse sa qualité de débiteur de la cédule ou que cette qualité résulte de l’acte de cession de propriété de la cédule qu’il a signé. Ainsi, si la cédule hypothécaire ne comporte pas l’indication du débiteur, le créancier ne pourra obtenir la mainlevée provisoire que s’il produit une autre reconnaissance de dette, soit, par exemple, une copie légalisée de l’acte constitutif conservé au registre foncier dans lequel la dette est reconnue ou la convention de sûretés contresignée dans laquelle le poursuivi se reconnaît débiteur de la cédule cédée à titre de sûretés (consid. 3.2).

En l’espèce, la cédule ne comporte pas l’indication du débiteur et partant, ne constitue pas un titre de mainlevée. La mainlevée provisoire ne peut être accordée à la poursuivante qui n’a pas fourni d’autre pièce dans laquelle la poursuivie se reconnaissait débiteur de la cédule cédée à titre de sûretés (consid. 4). En particulier, il n’est pas possible de présumer que le débiteur de la créance abstraite est le propriétaire de l’immeuble, puisque le gage peut être constitué en faveur d’une personne qui n’est pas (ou qui n’est plus) propriétaire de l’immeuble (consid. 5).

Lésions corporelles graves par négligence (art. 11, 12 al. 3 et 125 al. 2 CP) – Rappel théorique concernant ces conditions et leurs principes (consid. 3.1.1 et 3.1.2).

Signalisation des chantiers routiers – Selon l’art. 4 al. 1 LCR, les obstacles à la circulation ne doivent pas être créés sans raison impérative ; ils doivent être suffisamment signalés et éliminés le plus rapidement possible. Détails des obligations en la matière selon l’Ordonnance sur la signalisation routière du 5 septembre 1979 (OSR) (consid. 3.1.3).

En l’espèce, le chantier était signalé par les signaux de danger « chantier » avant la zone sur laquelle le revêtement avait été fraisé. Le Tribunal fédéral retient qu’il aurait été possible pour les cyclistes de s’engager sans danger à l’endroit fraisé, du moins à une vitesse adaptée, ce qui n’était manifestement pas le cas de la partie plaignante qui n’avait pas vu la signalisation et roulait à 57,3 km/h, malgré un périmètre de visibilité restreint et une courbe importante à l’endroit de l’accident. La Haute Cour souligne que la partie plaignante a ainsi foncé sur le lieu de l’accident à près de 60 km/h, pratiquement sans freiner. Par conséquent, la responsabilité de la partie plaignante est considérable et aurait dans tous les cas pour conséquence d’interrompre le lien de causalité adéquate. Le Tribunal fédéral laisse ainsi ouverte la question de savoir si l’instance précédente a également eu raison de considérer qu’il n’y avait pas d’obstacle à la circulation au sens de l’art. 4 LCR, ainsi que de savoir si elle pouvait partir du principe que la signalisation du chantier était suffisante et nier une violation du devoir de diligence (consid. 3.3.1 et 3.3.2).

Défaut – Lorsqu’un document contractuel prévoit expressément que le parvis réalisé permettra le transit de machines et véhicules à roues, mais que l’usage de l’ouvrage devra être limité pour les véhicules à chenilles à ceux disposant des protections adéquates, le maître qui utilise des véhicules à chenilles sans lesdites protections fait un usage au moins partiellement inapproprié de l’ouvrage et ne saurait se plaindre d’un défaut de l’ouvrage concernant le parvis en question (consid. 3 et 4).

Interprétation du contrat (art. 18 CO) – Rappel des principes (consid. 4.1).

Par l’établissement de leur volonté réelle, il faut retenir que les parties qui ont collaboré pour une vente auprès d’un acheteur envisagé – vente qui a finalement échoué – ne sont liées ni par un contrat de courtage ni par un contrat de société simple, lorsqu’aucun des échanges déposés ne laisse penser qu’elles seraient convenues de collaborer pour la vente à tout client, respectivement qu’aucun document ne laisse transparaître un animus societatis, par lequel les parties auraient cherché à unir leurs efforts ou leurs ressources en vue d’atteindre le but commun que serait la vente à n’importe quel acquéreur (consid. 4.2).

La réelle et commune intention des parties prend le pas sur l’interprétation objective de la volonté des parties (consid. 5).

Répartition du fardeau de la preuve (art. 8 CC) – Rappel des principes (consid. 6.1.1).

Appréciation des preuves (art. 157 CPC) – Rappel des principes (consid. 6.1.2).

Relation entre droit civil et droit pénal (art. 53 CO) – Rappel des principes (consid. 6.1.3). Le fait que le Ministère public a considéré qu’un contrat existait n’a pas d’impact sur le procès civil (consid. 6.3).

Contrat de société simple (art. 530 ss CO) – La société simple se caractérise par la volonté des associés d’unir leurs efforts ou leurs ressources en vue d’atteindre un but commun. Lorsque des concubins agissent dans une société simple pour l’acquisition et la rénovation d’appartements, le fait que l’un des époux ne cherche pas à être inscrit comme propriétaire au registre foncier ou qu’il ne figure pas sur les prêts hypothécaires nécessaires à la réalisation du projet n’influe pas sur la volonté commune d’acquérir un immeuble, ni sur les différents apports effectués. Dès lors que le concubin a fourni des apports financiers et réalisé lui-même une partie des travaux, la qualification de société simple est retenue à juste titre (consid. 4.1).

Calcul du bénéfice de liquidation – Lorsque l’associé effectue un apport non pas en pleine propriété (quoad dominium), mais en usage (quoad usum) ou en destination (quoad sortem), ce type d’apport est repris, à la dissolution de la société, par l’associé qui en est resté propriétaire. En principe, il bénéficie seul d’une éventuelle plus-value conjoncturelle, tandis que la plus-value due à l’activité de la société simple est considérée comme un gain à partager entre les associés. Toutefois, en cas d’apport quoad sortem, toute plus-value, même conjoncturelle, entrera dans le bénéfice de la société dans la mesure où les associés auront traité l’apport, dans leurs relations internes, comme s’ils en étaient les propriétaires collectifs (consid. 5.1).

En l’espèce, le Tribunal fédéral cite un avis doctrinal selon lequel un immeuble acheté par un concubin pour servir de logement au couple constitue un apport quoad sortem. Il ajoute que les faits constatés par l’instance précédente montrent bien qu’à l’interne, les deux associés se sont comportés comme si les deux appartements leur appartenaient collectivement. A l’appui de cette analyse, la Haute Cour souligne que le concubin a réalisé des travaux personnellement et en a fait réaliser par des tiers dans les deux appartements, qu’il a signé la convention de réservation de l’un des appartements, qu’il a réglé la moitié des intérêts hypothécaires, qu’il a co-signé l’un des prêts hypothécaires, qu’il a représenté sa concubine en signant les baux et enfin qu’il a été identifié comme maître d’ouvrage par l’un des artisans intervenant sur le chantier (consid. 5.1).

Détermination du contenu d’une servitude (art. 738 CC) – Rappel des principes (consid. 4.3.1).

En l’occurrence, une servitude de restriction de bâtir prévoit que seule une villa indépendante pour une ou deux familles (« eine freistehende Ein- oder Zweifamilienvilla mit Garage ») peut être érigée sur la parcelle litigieuse. Le terme « freistehend » signifie, selon l’usage courant, qu’une maison n’est pas construite avec une autre maison ou reliée à une autre maison. L’on ne peut toutefois s’arrêter à une interprétation littérale ; il s’agit de prendre également en compte le but de la servitude, en particulier les intérêts qui, considérés objectivement, paraissent importants en raison des besoins du fonds dominant (consid. 4.3.2 et 4.3.3).

Le Tribunal fédéral retient dans le cas d’espèce que la construction projetée, qui prévoit un seul bâtiment de deux logements, ayant les caractéristiques d’une villa, est conforme au texte de la servitude. Il précise notamment que le risque de modification non uniforme qui existe pour des maisons mitoyennes existe également pour des maisons comprenant deux logements, de sorte que les propriétaires du fonds dominant ne peuvent rien tirer de cet argument (consid. 4.3.4 et 5). Il en est de même du fait que le jardin soit strictement ou non réparti entre les logements, dès lors que l’aménagement du jardin peut en tout état de cause être réalisé selon les goûts de chaque habitant de l’immeuble. Seul est déterminant le nombre de parties qui habitent l’immeuble. Or en prévoyant deux logements, les propriétaires du fonds grevé respectent la servitude également à cet égard (consid. 5.3).

Rémunération de l’architecte – Lorsque le Tribunal ne parvient pas à déterminer précisément quels travaux l’architecte aurait effectués en lien avec une certaine entreprise, il n’est pas arbitraire de retenir que les honoraires ne sont pas dus (consid. 3.1).

Appréciation d’une expertise – Le Tribunal peut s’écarter d’une expertise en expliquant avec soin les raisons pour lesquelles celle-ci ne saurait être suivie. Si le juge doit motiver son appréciation quant à l’expertise, cette exigence n’implique pas qu’il s’épanche sur tous les détails de son raisonnement ; il peut se contenter d’en livrer les traits essentiels. En outre, le fait que le Tribunal suive l’expertise sur certains postes, et non sur d’autres, n’est pas critiquable, dès lors qu’il a exposé à satisfaction son appréciation. De la même façon, le fait que les propriétaires de l’immeuble n’ont pas requis de contre-expertise n’est pas suffisant pour admettre que le tribunal aurait dû faire siennes toutes les conclusions de l’expert (consid. 4).

Maxime des débats (art. 55 CPC) – Rappel des principes (consid. 3.1.1). Répartition du fardeau de la preuve (art. 8 CC) – Rappel des principes (consid. 3.1.2).

Pour prouver la pollution d’une parcelle, l’acquéresse qui n’a sollicité que l’interrogatoire des parties, ne satisfait pas aux exigences en matière de preuve, permettant de démontrer une telle pollution. Une expertise ou à tout le moins un rapport de spécialiste aurait été nécessaire sur cette question (consid. 3.3). Le fait que la venderesse ait remboursé l’acompte prévu par la promesse de vente, en application du contrat qui prévoyait une restitution à première réquisition en cas de non-réalisation des conditions résolutoires dans le délai imparti, n’apporte pas non plus la preuve nécessaire. Il en est de même de déclarations de la venderesse mentionnant des polluants, alors que les allégués de l’acquéresse avaient été contestés (consid. 3.5).

Responsabilité contractuelle (art. 97 CO) – Lorsque le contrat prévoit uniquement que la venderesse doit prendre en charge financièrement les éventuelles mesures d’assainissement des parcelles, l’acquéresse ne saurait faire valoir une violation contractuelle au motif que la venderesse n’a pas elle-même entrepris lesdites mesures (consid. 4 et 5).

Détermination du contenu d’une servitude (art. 738 CC) – Rappel des principes (consid. 4.3.1.1).

En l’occurrence, l’inscription au registre foncier de la servitude se limite à indiquer l’existence d’un « passage pour tout véhicule », sans autres précisions quant à la possibilité d’utiliser à pied le passage. L’acte constitutif de la servitude est également muet à ce sujet. En l’absence de tout élément permettant de retenir que le passage à pied était exclu en l’espèce, il n’apparaît pas arbitraire de considérer, a majore ad minus, qu’un passage pour tout véhicule inclut la possibilité d’un parcours à pied. En passant à pied sur le passage litigieux plutôt qu’en véhicule, il ne fait aucun doute que les bénéficiaires de la servitude exercent celle-ci de la manière la moins dommageable au sens de l’art. 737 al. 2 CC (consid. 4.3.2).

Garantie constitutionnelle de la propriété (art. 26 Cst.) – Les rapports entre particuliers relèvent directement des seules lois civiles et pénales, par lesquelles l’individu est protégé contre les atteintes que d’autres sujets de droit privé pourraient porter à ses droits constitutionnels. Les propriétaires du fonds grevé ne peuvent ainsi pas directement se prévaloir, dans une cause relevant des droits réels, de la garantie constitutionnelle de la propriété (consid. 5).

Avance de frais pour l’exécution par substitution – Le maître qui a le droit de faire réparer un défaut de l’ouvrage par un tiers aux frais de l’entrepreneur a également le droit d’obtenir une avance sur les frais d’exécution de remplacement. L’ordre de grandeur de l’avance doit être plausible, ce qui n’est pas contesté en l’espèce (consid. 3.3.2). Le maître est tenu de faire le décompte des coûts à l’issue de la réparation par le tiers et de restituer à l’entrepreneur l’éventuel excédent. Une éventuelle demande de remboursement est exclue si une décision détaillée a déjà été prise sur l’étendue des travaux de réparation. Une estimation de l’avance de frais basée sur des clarifications détaillées telles qu’une expertise n’entraîne pas en soi d’effet contraignant, mais tout au plus des exigences de motivation accrues en ce qui concerne la justification d’un écart par rapport au montant avancé. En tout état de cause, le maître doit restituer l’intégralité du montant s’il ne fait pas procéder à la réparation dans un délai raisonnable (consid. 3.3.3). En l’espèce, l’instance précédente a respecté le droit en accordant l’avance en précisant qu’un décompte devrait être effectué après l’exécution par substitution.

Garanties pour les défauts (art. 367 ss CO) – Le maître de l’ouvrage peut faire valoir les droits à la garantie suivants : la réfection de l’ouvrage, la réduction du prix ou la résolution du contrat. Il s’agit de droits formateurs alternatifs ; ce choix est en principe irrévocable (consid. 3).

Action en réduction du prix – L’art. 368 al. 2 CO dispose que le prix doit être réduit « en proportion de la moins-value ». Cela étant, il faut distinguer la moins-value de l’ouvrage du montant de la réduction que le maître peut retrancher du prix plein en exerçant son droit à la réduction de prix. La moins-value a trait à l’ouvrage et le montant de la réduction au prix. Le droit à la réduction suppose une moins-value, laquelle consiste dans la différence entre la valeur objective de l’ouvrage hypothétiquement conforme au contrat et celle de l’ouvrage effectivement livré. Lorsqu’une moins-value objective est établie, le droit à la réduction existe même si la valeur de l’ouvrage avec le défaut atteint ou dépasse le prix convenu.

Pour calculer la réduction de prix « en proportion de la moins-value », la jurisprudence et la doctrine majoritaire prescrivent la méthode relative – comme en matière de réduction du prix de la chose vendue –, en fonction de la proportion qui existe entre la valeur objective de l’ouvrage avec défaut et la valeur objective de l’ouvrage sans défaut : le prix convenu est réduit dans la proportion obtenue. La réduction du prix se confond avec la moins-value si le prix convenu ou fixé pour l’ouvrage sans défaut est égal à la valeur objective de l’ouvrage sans défaut. Lorsque la valeur de l’ouvrage défectueux se révèle nulle, le prix est réduit à zéro (consid. 4, première partie).

Double présomption en matière de réduction du prix – La jurisprudence a premièrement posé comme présomption que la valeur de l’ouvrage qui aurait dû être livré (valeur objective de l’ouvrage sans défaut) est égale au prix convenu par les parties. Cette présomption se fonde sur la considération que, d’ordinaire, le prix est l’expression de la valeur marchande. Si cette présomption n’est pas renversée, la réduction du prix est simplement égale à la moins-value. Facilitant encore l’application de l’art. 368 al. 2 CO, le Tribunal fédéral a posé que la moins-value est présumée égale aux coûts de remise en état de l’ouvrage. L’application conjointe de ces deux présomptions aboutit à une réduction du prix égale au coût de l’élimination du défaut. Il appartient à celle des parties qui prétend que l’une de ces deux présomptions ne s’applique pas au cas d’espèce de l’établir (consid. 4, seconde partie).

En l’espèce, le litige porte sur le défaut de l’isolation phonique de certaines parois, pour lesquelles un accord séparé de CHF 3’877.90 avait été signé et dont l’expert judiciaire avait estimé le coût d’élimination à CHF 50’000.-. En application du calcul de la méthode relative, dès lors qu’aucune partie n’a attaqué les présomptions applicables, le Tribunal fédéral retient que la valeur objective de l’ouvrage avec défaut est nulle, de sorte que le prix s’en trouve réduit à zéro. Le maître d’ouvrage a ainsi droit à une réduction de prix de CHF 3’877.90, soit l’entier de ce qu’il a payé pour les parois en cause, et non de CHF 50’000.- comme l’autorité précédente l’avait jugé, en réduction du prix de l’ouvrage total de CHF 1,3 millions (consid. 5.2).

Propriété d’une source (art. 664 al. 2, 667 al. 2 et 704 al. 1 CC) – En vertu du principe de l’accession, les sources sont en principe des éléments constitutifs des immeubles sur lesquels elles apparaissent. La propriété de l’immeuble s’étend donc aussi à la source qui y jaillit (consid. 3.1). Sauf preuve contraire, les eaux publiques ne rentrent pas dans le domaine privé (consid. 3.2) ; il appartient aux cantons de délimiter parmi les eaux celles qui doivent être considérées comme publiques, le droit fédéral ne précisant pas les critères de distinction (consid. 3.2.1). En dérogation au principe de l’accession, les sources des eaux publiques sont considérées comme faisant partie du cours d’eau dont elles sont à l’origine et non comme faisant partie de l’immeuble sur lequel elles se trouvent (consid. 3.2.2). Dans le canton du Valais, tous les cours d’eau sont publics, y compris leur source (consid. 3.2). Est déterminante la question de savoir si la source d’eau, indépendamment de savoir si elle jaillit en plusieurs endroits, constitue dès le départ un cours d’eau (ruisseau). Il s’agit de savoir si, en raison de l’épaisseur et de la continuité de l’écoulement, la source crée ou aurait pu créer un lit avec des rives fixes si elle n’avait pas été captée (consid. 3.3). Dans cet examen, il faut se fonder sur l’état initial de la source et non sur d’éventuelles modifications résultant de l'intervention humaine (consid. 4.3).

En l’espèce, la source jaillit en plusieurs endroits et n’a été captée que de manière rudimentaire. Aucun lit ne s’est jamais formé, y compris avant ledit captage ; au contraire, l’eau s’infiltrait dans le sol. En l’absence de tout lien avec un cours d’eau, la source est privée en application du principe de l’accession et ne saurait être considérée comme publique (consid. 4.1 et 4.4).

Prix de l’ouvrage (art. 374 CO) – Par le contrat d’entreprise, l’entrepreneur s’engage à réaliser un ouvrage et le mandant à verser une rémunération. Si le prix n’a pas été déterminé à l’avance, il est fixé en fonction de la valeur du travail et des dépenses de l’entrepreneur. La base d’une indemnisation d’après les dépenses est constituée par les dépenses objectivement nécessaires en cas d’exécution minutieuse. Les dépenses invoquées doivent donc être présentées de manière à ce que leur nécessité et leur adéquation puissent être vérifiées. Cela présuppose des indications compréhensibles sur les travaux effectués et les heures de travail qui y ont été consacrées (consid. 3).

Principe de disposition dans le cadre de la fixation du prix – Lorsque l’entrepreneur détaille ses dépenses, produit des rapports hebdomadaires et des bons de régie, le maître qui se contente de les contester en bloc en indiquant qu’elles n’étaient pas prouvées, sans même prétendre que les travaux allégués n’avaient pas été effectués, que le matériel n’avait pas été utilisé ou que le taux de régie n’était pas approprié, ne satisfait pas aux exigences du fardeau de la contestation. Il lui incombe notamment de détailler quelles dépenses et quelles heures de travail sont contestées et pour quelle raison (consid. 5).

Arbitraire dans la constatation des faits (art. 9 Cst.) – Lorsque le contrat prévoit que l’architecte est en charge de la direction des travaux, il n’est pas arbitraire de retenir que le maître d’ouvrage assurait toutefois seul cette mission pour les travaux de démolition, dès lors que ces travaux ont commencé pendant les vacances de l’architecte, à une date fixée par le maître et que le maître avait communiqué aux entreprises chargées des travaux qu’il serait leur seul interlocuteur (consid. 4).

Principe de disposition (art. 58 CPC) – Le principe n’est pas violé lorsque le Tribunal constate que la mise à ban est opposable à l’intéressé, en présence de conclusions visant à la validation de la mise à ban, à la levée de l’opposition formulée par le recourant ainsi qu’au prononcé envers l’intéressé d’une interdiction de stationner sur les places de parc en question (consid. 3.1 et 3.2).

Mise à ban (art. 258 ss CPC) – Rappel des principes (consid. 4.2). A la suite d’une opposition à la mise à ban au sens de l’art. 260 CPC, laquelle s’apparente à l’opposition en cas de poursuite, le bénéficiaire de la mise à ban qui souhaite qu’elle s’applique également à l’égard de l’opposant doit déposer une action en reconnaissance de droit. Celle-ci peut prendre la forme d’une action en raison du trouble de la possession (consid. 4.2-4.3).

Trouble de la possession (art. 928 CC) – Il y a trouble de la possession, lorsqu’un locataire admet se parquer où bon lui semble, alors qu’il n’y est autorisé que sur certaines places de stationnement par le contrat de bail (consid. 5).

Lésions corporelles graves par négligence (art. 11, 12 al. 3 et 125 al. 2 CP) – Cette infraction suppose la réalisation de trois conditions, à savoir une négligence, une atteinte à l’intégrité physique et un lien de causalité naturelle et adéquate entre ces deux éléments. Rappel théorique concernant ces conditions et leurs principes (consid. 3.1.1).

Règles concernant la prévention des accidents pour les travaux de construction (OPA et aOTConst) – Mention des règles applicables (consid. 3.1.2).

En l’espèce, l’entrepreneur a manqué à son devoir de prudence, déduit des art. 21 OPA, 15 al. 1, 16 et 19 al. 1 aOTConst, en n’installant pas une protection et en ne prenant ainsi pas les mesures nécessaires pour prévenir les chutes (consid. 3.3.4, 3.3.5, 3.4.2).

Interruption de causalité – La Cour cantonale avait toutefois retenu que l’employé accidenté et souffrant désormais de tétraplégie incomplète avait interrompu le lien de causalité adéquate par son comportement, dès lors qu’il n’avait pas chuté de l’ouverture restée sans protection, mais s’était volontairement approché de celle-ci, alors même qu’il n’était pas affairé auprès d’elle, pour s’élancer sur l’échafaudage mobile situé en contrebas (consid. 3.4.1).

Pour le Tribunal fédéral, il convient de se poser la question de savoir si l’installation par l’entrepreneur de protections latérales ou de mesures de protection équivalentes aurait, selon le cours ordinaire des choses et l’expérience de la vie, évité que l’employé emprunte volontairement ce passage et, conséquemment, chute. Les normes en la matière visent en effet à prévenir tant les chutes involontaires que le passage de personnes pouvant chuter, afin de tenir compte du caractère éminemment dangereux de toute activité de construction et de la propension naturelle de toute personne y travaillant de prendre occasionnellement des risques, volontairement ou non, pour autant que ces risques n’apparaissent pas à ce point extraordinaires et inattendus qu’ils justifient l’interruption du lien de causalité adéquate. Par conséquent, le Tribunal fédéral admet la causalité adéquate, puisque la simple présence de protections latérales ou de mesures de protection équivalentes aurait, à tout le moins, eu pour effet de porter l’attention de l’employé sur les risques inhérents à la manœuvre envisagée et l’aurait très vraisemblablement décidé à emprunter la sortie réglementaire. Une interruption de la causalité ne peut être retenue, notamment parce qu’il n’y a rien de surprenant à ce qu’un ouvrier, pour gagner du temps ou pour toute autre raison, prenne des risques pouvant conduire à une chute involontaire. Le comportement d’espèce était d’autant moins inattendu que la voie d’accès prescrite impliquait un détour (consid. 3.4.2).

Qualité pour former une révision (art. 76 LTF en lien avec les art. 121 ss LTF) – Selon la jurisprudence, la qualité pour former une révision correspond à la qualité pour recourir. Selon l’art. 76 LTF, ce sont avant tout les parties au procès qui ont la qualité pour recourir, à l’exclusion de l’instance inférieure désavouée (consid. 1.2.2). Ce principe connaît toutefois une exception, lorsque le Tribunal fédéral, en admettant un grief selon l’art. 393 let. f CPC, réduit les honoraires de l’arbitre sur la base de l’art. 395 al. 4 CPC. Dans cette hypothèse, l’arbitre est directement lésé dans ses intérêts financiers par la réduction d’honoraires. Cela correspond à un intérêt digne de protection au sens de l’art. 76 al. 1 let. b LTF qui permet à l’arbitre de former une demande de révision (consid. 1.2.3).

Révision fondée sur des faits découverts ultérieurement (art. 123 al. 2 let. a LTF) – Rappel des principes. Il n’est tenu compte des faits qui ne se produisent qu’au cours de la procédure devant le Tribunal fédéral qu’aux conditions de l’art. 99 LTF. En application de cette dernière disposition, il est concevable qu’un demandeur en révision invoque, dans la procédure de recours du Tribunal fédéral, un fait qui s’est produit après l’arrêt attaqué, afin de démontrer que l’intérêt actuel du recourant à la protection juridique est tombé en désuétude au cours de la procédure de recours du Tribunal fédéral, ce qui aurait conduit le Tribunal fédéral – s’il en avait eu connaissance à temps – à classer la procédure de recours. Les faits qui se sont produits après l’arrêt du Tribunal fédéral à réviser sont en revanche exclus sous cet aspect également (consid. 2.2).

En l’espèce, l’arbitre prétend que l’intérêt au recours portant sur les frais d’arbitrage aurait dû être nié, dès lors que ces frais avaient déjà été réglés par une société proche de la partie recourante et qu’une réduction des frais aurait donné lieu à un remboursement à la partie recourante et constitué un avantage illicite. Le Tribunal fédéral ne suit pas cet argumentaire, au motif que cette explication ne constitue pas un fait nouveau, mais uniquement une interprétation des faits. En outre, le fait que le paiement ait été effectué par une société tierce ne suffit pas à retenir un comportement contraire à la bonne foi ou la présence d’un avantage illicite (consid. 2.4-2.5).

Révision fondée sur une inadvertance du Tribunal (art. 121 let. d LTF) – Rappel des principes (consid. 3.2). Un fait qui fait certes partie du dossier d’arbitrage, mais dont le Tribunal fédéral n’a pas pu tenir compte dans la procédure de recours, car il n’avait pas été constaté dans la sentence arbitrale et ne constitue pas un fait exceptionnellement admissible devant le TF ne peut pas être invoqué dans le cadre de la révision fondée sur l’art. 121 let. d LTF.

Révision fondée sur une violation du principe de disposition (art. 121 let. b LTF) – Rappel des principes (consid. 4.2). L’arbitre qui prétend que la demande de réduction des frais de procédure ne portait que sur les honoraires de l’arbitre et non sur l’ensemble des frais de procédure ne remplit pas les conditions d’une révision. Il s’agit d’un argument qu’il aurait pu développer dans la procédure de recours (consid. 4.4).

Constatation arbitraire des faits (art. 9 Cst. ; art. 95 et 105 LTF) – Rappel des principes (consid. 2.2).

Transfert d’un contrat de courtage – La détermination de la volonté réelle et commune des parties contractantes au sens de l’art. 18 al. 1 CO, c’est-à-dire procéder à l’interprétation subjective du contrat, est une question de fait. Une telle interprétation ne peut par conséquent être remise en cause devant le Tribunal fédéral qu’en démontrant son caractère arbitraire, ce qui n’est pas le cas en l’espèce (consid. 5.1).

En l’espèce le contrat contenait une clause prévoyant que les prestations de sociétés tierces ne pourraient être facturées que si ces sociétés disposaient des licences, permis et autorisations nécessaires à l’activité de courtage. Tel n’était toutefois pas le cas de la société qui alléguait s’être substituée au courtier dans le contrat. En outre, le contrat prévoyait également que toute modification devait se faire par écrit, de sorte que la thèse d’un transfert du contrat par actes concluants pouvait être rejetée sans arbitraire (consid. 5.2).

Contrat de société simple (art. 530 ss CO) – Le couple qui, après avoir réalisé qu’il n’était pas en mesure d’acquérir lui-même l’immeuble qui l’intéressait, met à disposition des fonds à un tiers apte à l’acquérir, à condition que ces fonds lui soient restitués et que la jouissance de l’immeuble soit partagée entre le couple et le tiers, conclut avec ce tiers un contrat de société simple. L’économie du contrat se résume ainsi à une mise en commun de certaines ressources et capacités (liquidités d’une part ; capacité à acquérir un bien immobilier d’autre part) dans l’optique d’un but commun (partage de la jouissance du bien immobilier). La mise à disposition de la capacité à acquérir un immeuble peut constituer un apport au sens de l’art. 531 CO. En effet, la notion juridique est relativement large et  appréhende toute prestation susceptible de favoriser la réalisation du but social. En l’absence d’une clause permettant au couple d’exiger de se faire remettre la propriété du bien à première réquisition, une acquisition à titre fiduciaire par le tiers est exclue (consid. 4).

Droit applicable (art. 117 LDIP) – Le droit suisse est applicable à la société simple, nonobstant le domicile étranger du couple partie au contrat. Le but de la société simple était d’acquérir, puis de jouir d’un immeuble en Suisse. L’associé chargé de gérer l’immeuble était domicilié en Suisse. Le centre de gravité de la société simple se trouvait ainsi en Suisse, lieu de situation de l’immeuble et lieu de l’administration effective de la société simple (consid. 3.2 et 5).

Dénonciation du contrat de société simple (art. 546 CO) – Le fait que les instances cantonales ont considéré la demande de remboursement orale du couple comme une dénonciation du contrat de société simple ne prête pas le flanc à la critique, la forme écrite n’étant pas exigée (consid. 6.2).

Cas clair (art. 257 CPC) – Rappel des principes (consid. 4.1). Le TF doit se pencher sur la possibilité de trancher par la voie du cas clair l’attribution de la propriété au bénéficiaire d’un pacte d’emption portant sur une vraisemblable donation mixte.

Droit d’emption – Rappel des principes. Les droits d’emption sur des immeubles peuvent être annotés au registre foncier (art. 216a CO ; art. 959 CC) (consid. 4.2). Le droit d’emption en tant que tel peut être octroyé à titre onéreux ou gratuit. La rémunération (le prix du droit d’emption) constitue la contrepartie de l’engagement de la propriétaire et de son obligation de s’abstenir, pendant la durée du droit d’emption, de tout acte susceptible d’empêcher un achat. Cette question est indépendante de celle de savoir si le contrat de vente envisagé constitue une vente ou une donation mixte (consid. 6.3.1 et 6.3.2).

Donation immobilière – Est considérée comme une donation toute attribution entre vifs par laquelle une personne enrichit une autre personne de son patrimoine sans contrepartie correspondante (art. 239 al. 1 CO). L’art. 242 CO régit la donation de main à main, sachant qu’en cas de propriété foncière, une donation n’est réalisée qu’avec l’inscription au registre foncier (al. 2). Cette inscription présuppose une promesse de donation valable (al. 3). Selon l’art. 243 al. 1 CO, la promesse de donation doit revêtir la forme écrite pour être valable. Si des immeubles font l’objet de la donation, la validité de celle-ci requiert, selon l’art. 243 al. 2 CO, l’établissement d’un acte authentique (consid. 4.3).

Révocation d’une promesse de donation – Une promesse de donation peut en général – et également en ce qui concerne les immeubles – être révoquée si l’une des conditions des art. 249 et 250 CO est réalisée. Si la promesse de donation a déjà été exécutée, la donatrice est limitée aux motifs de révocation décrits à l’art. 249 CO. La révocation peut intervenir pendant une année à compter du moment où la donatrice a eu connaissance du motif de révocation (art. 251 al. 1 CO) (consid. 4.3).

En l’espèce, le fait que le droit d’emption, accordé à titre gratuit, ait été exécuté et annoté au registre foncier ne rend pas la situation claire au sens de l’art. 257 CPC. En effet, il convient notamment de déterminer si le contrat de vente envisagé dans la promesse constitue bien une donation mixte et si les motifs de la révocation de l’art. 250 CO peuvent encore être invoqués, alors que le transfert de propriété n’a pas encore été inscrit au registre foncier, mais le pacte d’emption l’a bien été (consid. 6.3.3).

Rémunération du courtier (art. 413 CO) – Selon cette disposition, le courtier a droit à son salaire dès que l’indication qu’il a donnée ou la négociation qu’il a conduite aboutit à la conclusion du contrat. Le droit au salaire du courtier suppose un lien de causalité entre l’activité du courtier et la conclusion effective du contrat principal ; un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers est toutefois en principe suffisant. Le lien psychologique peut exister même si les négociations ont été rompues entre-temps, respectivement même si le courtier n’a pas été impliqué jusqu’à la conclusion du contrat ou encore si un autre courtier est intervenu entre-temps. Le lien psychologique est toutefois rompu, lorsque l’activité du courtier n’a pas abouti à un résultat, que les négociations ont été définitivement rompues et que la vente a finalement été conclue sur une toute nouvelle base (consid. 3, première partie).

Conclusion de la vente avec un tiers proche de la partie intéressée – Le courtier a également droit aux honoraires, lorsque le contrat de vente est finalement conclu avec une personne proche de la partie initiale acquéresse que le courtier avait amenée dans un premier temps. Un tel cas se présente lorsqu’il existe une relation économique ou socio-personnelle si étroite entre l’acheteur final et la partie initiale qu’ils forment en quelque sorte une unité. Cette condition est remplie lorsque, au lieu de la partie initiale, une société à laquelle elle participe conclut le contrat ou si elle et le tiers acquéreur appartiennent au même ménage ou à la même famille. Dans de telles circonstances, on peut supposer, sur la base de l’expérience générale de la vie, qu’en raison des liens économiques ou personnels existant entre l’intéressé initial et l’acquéreur final, l’activité du courtier a également influencé ce dernier (consid. 3, deuxième partie).

En l’espèce, le bien a finalement été acheté par une société dont l’intéressé initial détenait 34 % et le concubin de celui-ci quelque 33 %, de sorte qu’il n’est pas arbitraire de retenir que le lien de causalité psychologique n’a pas été rompu et que le salaire du courtier est dû (consid. 5).

Obligation de motivation de l’appel (art. 311 al. 1 CPC) – Rappel des principes (consid. 6.3).

Reprise de la dette du salaire du courtier – Le courtier peut diriger son action en paiement du salaire envers l’intéressée initiale, lorsque celle-ci a accepté de payer la commission en libérant les vendeurs (consid. 7 et 8).

Droit à l’inscription d’une HLAE (art. 839 al. 1 CC) – L’hypothèque des artisans et des entrepreneurs peut être inscrite à partir du jour où ceux-ci se sont obligés à exécuter le travail ou les ouvrages promis. Le droit à l’inscription de l’hypothèque ne dépend donc pas du fait que l’artisan ou l’entrepreneur a effectivement exécuté sa prestation ou commencé à l’exécuter. L’objet de l’action en inscription de l’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs n’est en effet pas de fixer la créance en paiement de ceux-ci en tant que telle, mais uniquement le montant à concurrence duquel l’immeuble devra répondre, à savoir le montant du gage ou, en d’autres termes, l’étendue de la garantie hypothécaire. Le montant de la rémunération convenue contractuellement est ainsi susceptible d’être inscrit à ce titre au registre foncier, que les travaux aient été exécutés ou qu’ils doivent l’être n’étant déterminant que sous l’angle de l’exécution du gage lui-même.

La garantie relative aux travaux qui doivent encore être exécutés ne peut en revanche être inscrite qu’aussi longtemps que ceux-ci sont encore dus. A supposer ainsi que l’obligation d’exécution de l’artisan ou l’entrepreneur prenne fin (p. ex. en raison d’une résiliation anticipée du contrat), son travail n’est plus dû et ne sera définitivement plus exécuté ; la garantie hypothécaire couvrant celui-ci ne se justifie donc plus (consid. 3.3).

En l’espèce, vu la résiliation anticipée du contrat d’entreprise, la garantie hypothécaire sollicitée ne peut porter que sur les travaux effectués antérieurement à ladite résiliation (consid. 3.4).

Travaux de construction dans une PPE (art. 712g en lien avec 647d CC) – Rappel des principes. Les travaux de réfection et de transformation destinés à augmenter la valeur de la chose ou à améliorer son rendement ou son utilité sont décidés à la majorité de tous les copropriétaires représentant en outre, leurs parts réunies, plus de la moitié de la chose. Les modifications ayant pour effet de gêner notablement et durablement, pour un copropriétaire, l’usage ou la jouissance de la chose selon sa destination actuelle ou qui en compromettent le rendement ne peuvent pas être exécutées sans son consentement (art. 647d al. 2 CC). Cette disposition est de nature impérative, de sorte que le copropriétaire ou le propriétaire par étage dispose ainsi d’un droit de veto lui permettant de s’opposer à des charges qui sont excessives par rapport à celles des autres membres de la communauté. Ces charges notables et durables doivent être objectives et ressenties comme telles par un être humain moyen. Il faut en particulier tenir compte des situations dans lesquelles l’usage ou l’utilisation de la chose aux fins prévues jusqu’alors deviennent non rentable, c'est-à-dire que les travaux envisagés détériorent la possibilité de louer un appartement ou de le revendre (consid. 3.1, y compris in fine une casuistique dans la jurisprudence fédérale et cantonale).

En l’espèce, le propriétaire d’étage d’un appartement au rez-de-chaussée était fondé à faire usage de son droit de véto au sens de l’art. 647d al. 2 CC concernant un projet de construction d’une nouvelle entrée de l’immeuble et d’un ascenseur. En effet, la construction de cette entrée impliquait un nouveau passage donnant directement sur la cuisine et la salle à manger de l’appartement du rez-de-chaussée et engendrait ainsi une perte d’intimité, des nuisances sonores supplémentaires, la perte d’une vue dégagée ainsi qu’une perte de lumière naturelle. Il ne fait en outre aucun doute que le propriétaire concerné était nettement plus touché que les propriétaires des autres unités d’étages. Le fait que le projet de construction constitue la seule possibilité architecturale pour l’installation d’une entrée avec ascenseur n’est pas pertinent (consid. 3.2 et 3.5.2).

Droit d’être entendu (art. 29 al. 2 Cst.) – Rappel des principes (consid. 3.1).

En présence d’un toit qui ne présente pas de traces de grêle, l’établissement public d’assurances ne viole pas le droit d’être entendu du propriétaire en renonçant, dans le cadre d’une appréciation anticipée des preuves, à une expertise visant à établir le lien entre l’évènement naturel et le dommage invoqué (consid. 3.2).

Arbitraire dans l’établissement des faits ou l’appréciation des preuves (art. 9 Cst.) – Rappel des principes (consid. 4.2).

En l’espèce, il n’est pas arbitraire de retenir que des griffures blanches sur le toit, respectivement des stries blanches ne sont pas des signes de grêle. De plus, il n’est pas non plus arbitraire de considérer que des infiltrations d’eau au niveau des fenêtres ne sont pas le fait d’une tempête, lorsqu’aucun dommage n’a été constaté sur le toit (consid. 4.3.3 et 4.4).

Libération judiciaire pour perte d’intérêt (art. 736 CC) – Rappel des principes (consid. 2.1).

Détermination du contenu d’une servitude (art. 738 CC en relation avec les art. 18 CO et 973 al. 1 CC) – Rappel des principes (consid. 2.2).

Le Tribunal fédéral se penche sur l’utilité actuelle d’une servitude de 1913 prévoyant un droit d’usage d’un quai avec deux places pour les bateaux, au bord du lac de Lugano. Alors que le fond servant est resté inchangé depuis l’inscription, le fonds dominant a été divisé. La parcelle ayant accès au quai ne comporte plus d’habitation, cette dernière ayant été intégrée à une parcelle voisine. Si le Tribunal fédéral concède qu’une servitude d’utilisation d’un quai peut exister au profit d’une parcelle vierge d’habitation, il constate, dans le cadre d’une interprétation subjective du contrat de servitude, qu’il est expressément précisé que celle-ci est concédée pour permettre la desserte de la maison du fonds dominant. Par conséquent, la servitude a perdu toute utilité pour le fonds dominant qui est désormais vierge d’habitation et doit être radiée (consid. 3.5).

Décision incidente (art. 93 LTF) – La décision de nommer un représentant de la communauté des propriétaires d’étage doit être qualifiée d’incidente au sens de l’art. 93 LTF (consid. 2.1.2).

Recours contre une décision incidente – Rappel des principes (consid. 2.2.1).

Décision sur incapacité de postuler – Lorsque la décision incidente interdit à l’avocat mandaté par une partie de procéder en tant que représentant de celle-ci, elle cause un préjudice irréparable au mandant de l’avocat. Cette partie est en effet privée du droit de faire défendre ses intérêts par l’avocat de son choix. L’avocat évincé peut aussi former un recours immédiat. A l’inverse, le recours n’est en principe pas ouvert lorsque l’exception tirée de l’incapacité de postuler est rejetée (consid. 2.2.2).

En l’occurrence, l’avocat a été nommé représentant de la communauté des propriétaires d’étages, pour la représenter dans le cadre de procédures en annulation de décisions de PPE et défendait par ailleurs les autres propriétaires individuellement. Or, le propriétaire d’étage, partie adverse dans ces procédures, qui soulevait l’exception d’incapacité de postuler, ne parvenait ni à démontrer l’existence d’intérêts divergents entre la communauté et les autres propriétaires représentés, ni en quoi un tel conflit lui porterait atteinte. Le rôle de l’avocat ainsi nommé est de soutenir la position procédurale de la communauté à l’encontre du propriétaire d’étage qui a lancé les procédures en annulation de certaines décisions de la PPE. Cela a pour conséquence qu’il ne peut adopter une position neutre et impartiale à l’égard de l’ensemble des propriétaires d’étages, et en particulier à l’égard du propriétaire d’étage opposé à la communauté dans les procédures susmentionnées (consid. 2.4).

Distances en matière de plantations (art. 688 CC) – Selon l’art. 688 CC, la législation cantonale peut déterminer la distance que les propriétaires sont tenus d’observer dans leurs plantations selon les diverses espèces de plantes et d’immeubles. Il s’agit d’une réserve expresse de compétence cantonale au sens de l’art. 5 CC. Si les plantations ne respectent pas les distances prévues par le droit cantonal, leur élimination peut être exigée sans qu’il soit nécessaire de prouver des atteintes excessives au sens de l’art. 684 CC. Le droit cantonal peut, mais ne doit pas limiter dans le temps les prétentions en suppression de plantations, en les soumettant à un délai de prescription (consid. 3.1).

En l’espèce, le Tribunal fédéral constate que le canton de Thurgovie a fait usage de la possibilité de légiférer offerte par l’art. 688 CC et que cette législation ne limite pas les possibilités d’agir par un délai de prescription. Dans de telles circonstances, l’ordre d’élagage obtenu par les voisins sur la base de la législation cantonale ne peut être attaqué que sous l’angle de l’abus de droit. Or, il n’est pas arbitraire de retenir l’absence de tout comportement de mauvaise foi, lorsque les voisins ont toléré les plantations pendant de nombreuses années, avant de finalement exiger leur élagage, cette durée ne créant pas d’attente légitime chez le propriétaire des plantations concernées. Seul un réel comportement contradictoire et donc des circonstances particulières auraient pu empêcher les voisins de faire valoir leurs droits (consid. 4.3).

Principe de disposition (art. 58 CPC) – Le grief de violation du principe de disposition est irrecevable dans le cadre d’un recours constitutionnel subsidiaire, puisque ce principe n’est pas un droit constitutionnel (consid. 4.2.1).

Prescription de l’action en garantie des défauts (art. 219 al. 3 CO) – L’action en garantie pour les défauts d’un bâtiment se prescrit par cinq ans à compter du transfert de propriété. Le vendeur ne peut invoquer la prescription s’il est prouvé qu’il a induit l’acheteur en erreur intentionnellement (art. 210 al. 6 CO). Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, en cas de dol, les droits à la garantie sont soumis à la prescription décennale de l’art. 127 CO (consid. 5.1 et 5.1.1).

Dol – L’intention frauduleuse est admise lorsque le vendeur a sciemment omis de révéler l’existence d’un défaut à l’acheteur, qui l’ignorait et n’aurait pas pu le découvrir en raison de sa nature cachée, alors que le vendeur savait que ce défaut était important pour l’acheteur. La dissimulation doit être intentionnelle, le dol éventuel suffit. Le vendeur doit avoir eu effectivement connaissance du défaut ; l’ignorance, même lorsqu’elle résulte d’une négligence grave, doit être prise en compte (consid. 5.1.2-5.1.3).

En l’espèce, le vendeur de terres agricoles s’est fondé sur les données du registre foncier pour remplir la rubrique du formulaire destiné à la Commission foncière agricole relative à la surface agricole utile (SAU) au sens de l’art. 14 de L’Ordonnance sur la terminologie agricole (OTerm). Bien qu’il est admis que la SAU ne corresponde pas toujours à ce qui est inscrit au RF, cela ne suffit pas à prouver que le vendeur aurait eu conscience et volonté de tromper l’acheteur (consid. 5.3.1.1 à 5.3.2).

Conditions de l’appel (art. 311 CPC) – Rappel des principes (consid. 2.1.1). Caractère réformatoire de l’appel (art. 316 et 318 CPC) – Rappel des principes (consid. 2.1.2 et 4.3-4.4). Formalisme excessif – Rappel des principes (consid. 2.1.3). Formalisme excessif en matière de conclusions de l’appel – Casuistique (consid. 2.1.3.1 et 2.1.3.2).

En l’espèce, l’appelant a uniquement conclu, au stade de l’appel, à l’admission de sa demande de première instance, en violation de l’obligation de prendre des conclusions réformatoires qui puissent être reprises dans le dispositif du jugement d’appel. Toutefois, une interprétation selon les règles de la bonne foi, respectivement sans formalisme excessif, permettait de déterminer sans difficulté ce que le recourant visait par son appel, à savoir l’obligation de l’intimé de verser le montant chiffré dans la demande présentée devant la première instance. Par conséquent, le Tribunal cantonal ne pouvait pas refuser d’entrer en matière sur cet appel (consid. 3.2).

Interprétation d’une CCT (art. 357 CO) – Rappel des principes. Les clauses relatives à la conclusion, au contenu et à l’extinction des contrats individuels de travail ont, pour la durée de la convention, un effet direct et impératif envers les employeurs et travailleurs qu’elles lient. Elles sont appelées clauses normatives. Elles doivent être interprétées de la même manière qu’une loi (consid. 3.1.1).

Application à un employé de la Convention collective de travail du second œuvre romand (CCT–SOR) – Une société, active dans un domaine visé par la CCT-SOR, soit celui de la menuiserie et de l’ébénisterie, engage un travailleur qualifié de manœuvre pour des tâches de nettoyage et d’entretien, de gestion des stocks de matériel, de livraisons, de contrôle de fermeture des portes d’accès, etc.

Le terme « personnel d’exploitation » est utilisé par opposition au personnel administratif ou de bureau. Ainsi, l’argumentation de la société, selon laquelle l’intimé n’était pas soumis à la CCT-SOR parce qu’il n’effectuait pas de travail de menuiserie et qu’il n’effectuait qu’exceptionnellement des livraisons d’éléments devant ensuite être montés par d’autres employés, ne saurait être suivie. L’art. 18 CCT-SOR vise notamment les manœuvres, soit les travailleurs effectuant des tâches ne nécessitant pas de formation. La régularité de la présence de l’employé sur les chantiers n’est dès lors pas déterminante. En raison des livraisons effectuées par l’employé, celui-ci n’était pas exclusivement actif dans les parties technique et commerciale de la société, étant précisé que la CCT-SOR ne prescrit pas de déterminer l’activité prépondérante du travailleur. C’est dès lors à bon droit et sans arbitraire que la cour cantonale a considéré que le rapport de travail litigieux était soumis à la CCT-SOR (consid. 3.4).

Décision sur indemnité équitable – Une décision réformatrice du TF n’entre en ligne de compte pour l’octroi d’une indemnité équitable en contrepartie de l’inscription d’une servitude que si l’instance précédente s’est penchée sur la question de l’indemnisation. Par ailleurs, les demandes en justice portant sur une somme d’argent doivent être chiffrées ; une demande de fixation d’une indemnité équitable ne suffit pas (consid. 1.4).

Servitude d’empiètement (art. 674 al. 1 et 3) – Rappel des principes. Le propriétaire d’un ouvrage se trouvant sur le fonds d’autrui doit se laisser imputer la connaissance de l’illégalité, c’est-à-dire l’absence de bonne foi de son prédécesseur qui a construit l’ouvrage, dès lors que les droits issus de l’art. 674 al. 3 sont de nature propter rem (consid. 3.2).

De plus, les circonstances du cas d’espèce ne justifient pas que le propriétaire du fonds lésé accorde une servitude pour assurer la pérennité de l’escalier construit par le voisin sur son fonds. En particulier, cette structure n’est pas absolument nécessaire, puisque que le voisin dispose d’un escalier intérieur, respectivement qu’il pourrait aussi, le cas échéant, construire un escalier sur le côté nord de sa parcelle (consid. 3.2 et 3.4).

Notification du commandement de payer dans la poursuite en réalisation du gage – L’art. 153 al. 2 let. b LP ne comporte aucune lacune, en ne mentionnant pas l’art. 40 LDFR concernant l’aliénation de l’entreprise agricole exploitée en commun par les époux. Les formes de communauté d’intérêts entre époux, notamment économiques, ne bénéficient pas de la protection réservée au logement de famille au sens des art. 169 CC et 14 LPart. Ainsi, le commandement de payer ne doit être notifié à l’époux que si l’entreprise agricole grevée coïncide avec le logement de famille (consid. 3.3).

Autorisation d’acquérir un immeuble agricole (art. 61 ss LDFR) – Rappel des principes (consid. 4.1). Selon l’art. 64 al. 1 LDFR, lorsque l’acquéreur n’est pas personnellement exploitant, l’autorisation lui est accordée s’il prouve qu’il y a un juste motif pour le faire. Il s’agit là d’une notion juridique indéterminée, qui doit être concrétisée en tenant compte des circonstances du cas particulier et des objectifs de politique agricole du droit foncier rural (consid. 4.2). Si les cas de figure présentés à l’art. 64 al. 1 LDFR sont réalisés, l’autorisation doit être accordée. L’autorité compétente ne dispose d’aucune marge d’appréciation à cet égard (consid. 4.4).

En l’espèce, les parcelles en cause constituent des immeubles agricoles et sont exploitées en la forme agricole, puisque les équidés d’une fondation y paissent. Les animaux dont s’occupe cette fondation ont ceci de particulier qu’ils ne relèvent ni de l’élevage ni de la garde puisqu’il s’agit d’équidés recueillis, âgés ou handicapés ou placés à la Fondation à la suite de séquestres effectués par les autorités compétentes en raison de maltraitance, de négligence ou en l’absence de mise en conformité d’installations avec la législation sur la protection des animaux. Or, il faut considérer que l’utilité publique de la Fondation, reconnue au sens du droit fiscal, est pertinente dans le cadre de l’examen et qu’une telle reconnaissance peut constituer un juste motif au sens de l’art. 64 al. 1 LDFR (consid. 4.5). Cette solution est renforcée par le fait que les écuries de la fondation jouxtent les parcelles concernées et que la fondation dispose d’une base fourragère importante (consid. 4.6).

Délai de recours au TF (art. 46 al. 2 let. e et 132 LTF) – Selon l’art. 46 al. 2 let. e LTF, les délais ne sont pas suspendus pendant les féries, en matière de marchés publics. Conformément à l’art. 132 al. 1 LTF, cette disposition, entrée en vigueur le 1^er janvier 2021, s’applique à toutes les procédures d’adjudication de la Confédération si la décision attaquée a été rendue après cette date, indépendamment du fait que les procédures ont été engagées sous l’empire de l’ancienne LMP ou de la LMP totalement révisée (consid. 3 et 4).

Livraison de l’ouvrage (art. 372 CO) – Sous réserve d'un accord contraire, le client doit payer la rémunération à la livraison de l’ouvrage. La livraison présuppose que l’ouvrage est achevé. C’est le cas lorsque l’entrepreneur a exécuté tous les travaux convenus, c’est-à-dire lorsque l’ouvrage est achevé. Le fait qu’il soit exempt de défauts ne joue en revanche aucun rôle. L’ouvrage est livré par sa remise ou par la communication expresse ou tacite de l’entrepreneur selon laquelle il est achevé. La livraison correspond, du point de vue de l’acheteur, à la réception de l’ouvrage. Une volonté particulière de réception de l’acheteur ou de son représentant n’est pas nécessaire. Si l’acheteur met l’ouvrage en service, celui-ci est considéré comme livré. En outre, en cas de fin anticipée du contrat, que ce soit à la suite d’une résiliation ou d’une annulation d’un commun accord, l’ouvrage est réputé livré en l’état, ce qui déclenche les conséquences juridiques liées à la livraison (consid. 3.2.1).

Interprétation d’un contrat (art. 18 CO) – Rappel des principes (consid. 3.2.2).

En l’espèce, le maître de l’ouvrage a envoyé une confirmation de commande pour une certaine qualité de vitrage sur la base d’une offre qui spécifiait expressément ladite qualité. Par conséquent, on ne peut pas retenir que le contrat aurait été conclu pour une qualité supérieure en raison d’offres antérieures. Selon les règles de la bonne foi, il incombe au maître, représenté par un architecte, d’examiner les offres sur les points essentiels, en particulier s’agissant du respect des standards Minergie, respectivement de demander des renseignements en cas de doutes (consid. 3.3.2). Puisque le contrat a été exécuté de manière conforme, il n’y a pas de défaut et le maître n’était pas fondé à empêcher la fin des travaux, respectivement à les faire terminer par un tiers (consid. 3.4).

Représentation (art. 33 al. 2 Norme SIA 118 et art. 33 al. 3 CO) – Lorsque la norme SIA 118 s’applique, l’art. 33 al. 2 de cette norme prévoit que toutes les déclarations de volonté de la direction des travaux concernant l’ouvrage sont juridiquement contraignantes pour le maître d’ouvrage, notamment les commandes et la conclusion du contrat d’entreprise. En l’espèce, l’argumentaire du maître de l’ouvrage selon lequel le pouvoir de représentation était limité au contrôle des entrepreneurs est ainsi contredit. De plus, les tâches effectuées par la direction des travaux allaient bien au-delà de ce contrôle et correspondent à une communication du pourvoir de représentation implicite au sens de l’art. 33 al. 3 CO (consid. 3.3.3).

Compensation (art. 120 CO) – Rappel des principes (consid. 4.1). Les prétendues créances compensatrices de maître se fondent en l’espèce sur l’hypothèse de l’existence d’un défaut, lequel n’existe pas, de sorte que l’exception de compensation doit être rejetée (consid. 4.3).

Maxime des débats et principe de disposition (art. 55 et 58 CPC) – Rappel des principes (consid. 3).

En l’occurrence, une importante coulée de boue et de débris entreposés sur les parcelles en amont a causé des dommages sur une parcelle en contrebas. Or, le simple fait qu’il est admis que l’assurance des propriétaires de la parcelle endommagée applique une franchise de CHF 10'000.- ne suffit pas à lui seul à prouver un préjudice dont les propriétaires des parcelles supérieures seraient responsables (consid. 4.1). De même, l’on ne peut se fonder exclusivement sur la consommation d’électricité de l’année précédente pour prouver un dommage à cet égard (consid. 4.3).

Droit d’être entendu (art. 29 Cst.) – Rappel des principes (consid. 4.2). Lorsqu’un contrat de vente est nul au sens de l’art. 70 LDFR, celui qui a perdu la propriété des parcelles n’a plus d’intérêt légitime à demander une décision relative à l’assujettissement des parcelles à la Loi sur le droit foncier rural. Partant, l’autorité précédente n’avait donc pas à se prononcer sur le point de la soustraction des parcelles au champ d’application de cette loi, de sorte que le droit d’être entendu de celui qui a perdu la propriété n’a pas été violé (consid. 4.4).

Fait nouveau inadmissible (art. 99 LTF) – Le grief relatif à l’art. 71 al. 2 LDFR, reposant sur un fait qui n’a pas été constaté par les juges précédents, à savoir la date de l’inscription de l’acte au registre foncier, et pour lequel aucune constatation manifestement inexacte ou incomplète des faits n’a été invoquée, il n’est pas entré en matière sur celui-ci (consid. 5).

Révocation de l’autorisation d’acquérir un bâtiment agricole (art. 71 al. 1 LDFR) – La révocation est soumise à deux conditions cumulatives. La première est une condition objective : l’acquéreur doit avoir donné de fausses indications sur des faits juridiquement déterminants pour l’octroi de l’autorisation. Ces fausses indications doivent avoir été causales, en ce sens que l’autorisation aurait dû être refusée si l’autorité compétente avait connu la situation objectivement exacte. La seconde condition est subjective : l’autorisation doit avoir été « captée » (« erschlichen »). Il y a captation lorsque l’intéressé connaît ou doit connaître l’inexactitude de ses indications et qu’il les fait dans le dessein d’obtenir une autorisation qui lui serait sinon refusée. Si, au moment de l’octroi de l’autorisation, l’acheteur sait déjà qu’il n’exploitera pas lui-même l’entreprise ou les immeubles concernés, ou qu’il ne les exploitera que pendant une courte période, et qu’il dissimule ce fait au cours de la procédure d’autorisation, il induit l’autorité chargée de délivrer l’autorisation en erreur au sens de l’art. 71 al. 1 LDFR (consid. 6.2.3).

En l’espèce, non seulement l’acquéreur n’a jamais cultivé les biens-fonds qu’il a achetés, mais il n’a jamais eu l’intention de le faire, puisqu’il les a affermés le jour même de la vente. En outre, il a lui-même déclaré, durant l’instruction de la cause devant la Commission foncière agricole, qu’il n’avait jamais voulu exploiter ces terres et les faits de l’affaire démontrent qu’il a donné ces fausses indications afin d’obtenir l’autorisation litigieuse (consid. 6.4).

Représentation civile (art. 32 ss CO) – Rappel des principes (consid. 4).

Procuration apparente (art. 33 al. 3 CO) – En l’absence de pouvoirs internes du représentant, le tiers cocontractant est protégé exceptionnellement lorsque le représenté a porté (expressément ou tacitement) à sa connaissance une procuration (externe) qui va au-delà des pouvoirs qu’il a effectivement conférés au représentant (procuration interne) et que, se fiant à cette communication, le tiers a cru de bonne foi à l’existence des pouvoirs de celui-ci. Le représenté qui a créé l’apparence d’un rapport de représentation ou laissé s’en créer un doit souffrir, en vertu du principe de la confiance (ou de l’apparence efficace), que le tiers de bonne foi lui impute tous les effets des actes accomplis en son nom (consid. 4.1). La communication de la procuration par le représenté au tiers peut être tacite. Il faut que l’attitude du représenté puisse être objectivement comprise comme la communication de pouvoirs au tiers mais il n’est pas nécessaire que le représenté ait conscience de faire une communication, pourvu qu’elle lui soit objectivement imputable en raison des circonstances qu’il connaissait ou aurait dû connaître (consid. 4.3.1).

Selon la jurisprudence, le tiers peut également être protégé en cas de communication externe tacite des pouvoirs par tolérance (Duldung) ou en raison d’une apparence (Anschein). Il y a tolérance lorsque le représenté est au courant des actes du représentant, le laisse agir en tant que tel, ne faisant rien pour l’en empêcher, de sorte qu’il adresse ainsi au tiers une communication de pouvoirs. Il y a apparence, c’est-à-dire procuration externe apparente, lorsque le représenté n’avait pas connaissance qu’une personne agissait en son nom, mais qu’ayant porté l’existence de pouvoirs à la connaissance du tiers, il aurait pu et dû le savoir s’il avait fait preuve de l’attention que les circonstances permettaient d’exiger de lui et qu’il aurait dû réagir (consid. 4.3.1).

En l’espèce, les conditions de l’art. 33 al. 3 CO sont remplies. En effet, la qualité de maître de l’ouvrage du représenté apparaissait sur de nombreux documents (une offre contractuelle, plusieurs avis et ordres de paiement et le contrat litigieux lui-même). Ainsi, le représenté ne peut rien déduire du fait qu’il n’a pas contresigné le contrat litigieux, dès lors que l’entrepreneur pouvait objectivement comprendre qu’une signature du représenté n’était pas nécessaire, puisqu’il était explicitement indiqué que le représentant agissait en tant que tel sur le contrat. Pour cette même raison, il ne peut rien tirer du fait et que les contacts directs et réciproques entre le représenté et le tiers ont été très limités. De plus, le représenté n’a pas réagi à plusieurs courriers contenant une facture dont il estime qu’elle lui a été adressée à tort, n’étant pas lié par le contrat d’entreprise litigieux. Dans ces circonstances, le représenté ne s’est pas montré suffisamment attentif au vu des circonstances. Ainsi, il faut retenir une communication de pouvoirs par le représenté, même si celle-ci n’a jamais été expresse (consid. 4.6).

Intégration Norme SIA 118 – Les parties qui n’évoquent la norme SIA 118 qu’au stade des plaidoiries finales ne l’allèguent que de manière tardive, de sorte qu’il ne peut en être tenu compte (consid. 5).

Dénonciation d’instance (art. 78 et 79 CPC) – Une partie peut dénoncer l’instance à un tiers lorsqu’elle estime, pour le cas où elle succomberait, qu’elle pourrait faire valoir des prétentions contre lui ou être l’objet de prétentions de sa part. Le tribunal n’a pas à vérifier le bien-fondé de la dénonciation. Si le dénoncé refuse d’intervenir ou ne donne pas suite à la dénonciation, le procès suit son cours (consid. 7.1).

En l’espèce, le représentant a choisi de ne pas participer au procès alors que les différentes écritures lui ont été transmises (en appel), de sorte qu’il n’est pas revenu sur le rejet implicite de la dénonciation intervenue en première instance. La dénonciation n’est au surplus pas admissible devant le Tribunal fédéral (consid. 7.2).

Extension du champ d’application d’une CCT (art. 1 et 7 LECCT) – Le Conseil fédéral a la faculté d’étendre le champ d’application d’une convention collective de travail à tous les employeurs et travailleurs qui appartiennent à la branche économique ou à la profession visée par la convention, mais ne sont pas liés par celle-ci. Le but est d’éviter qu’une entreprise puisse obtenir un avantage concurrentiel en accordant à ses employés de moins bonnes conditions. Font partie de la même branche économique les entreprises qui se trouvent dans un rapport de concurrence direct avec celles qui sont parties à la convention, en ce sens qu’elles offrent des biens ou services de même nature. Pour savoir si une entreprise appartient à la branche économique ou à la profession concernée et entre dans le champ d’application de la convention étendue, il faut déterminer concrètement l’activité généralement déployée par l’entreprise en cause. Est décisive l’activité généralement exercée par l’employeur en question, c’est-à-dire celle qui caractérise son entreprise (consid. 4.1.1).

En l’espèce, se pose la question de l’assujettissement à la convention collective de travail du second œuvre romand d’une société active dans l’agencement de vitrines de magasins. La Commission paritaire des métiers du bâtiment Second œuvre Genève, qui avait qualifié les travailleurs concernés de polydesigners 3D, avait nié un tel assujettissement. Au contraire, la Cour cantonale les a qualifiés de décorateurs et de peintres-décorateurs et a retenu que l’activité concernée susmentionnée était soumise à la CCT. Examiné sous l’angle de l’arbitraire, le TF rejette le recours, dès lors que la société ne conteste pas avoir procédé au démontage et à la pose de décors de vitrine et qu’il n’est pas contesté qu’une telle activité est soumise à la CCT. Le TF ajoute que la société n’a ni allégué ni démontré que le chantier litigieux ne serait pas représentatif de l’activité qu’elle déploie généralement, ce qui en fait bel et bien une concurrente directe des autres entreprises du second œuvre actives dans l’installation d’agencements de vitrines (consid. 4.5).

Obligation de motiver un appel (art. 311 CPC) – Rappel des principes (consid. 3.3). En substance, la Cour cantonale n’a pas reproché à la recourante de ne pas avoir attaqué suffisamment le jugement de première instance, mais plutôt que l’acte d’appel n’était pas compréhensible, constatation que la recourante ne remet pas en cause de manière motivée auprès du Tribunal fédéral (consid. 3.4-3.5).

Répartition des frais judiciaires dans une PPE – Selon l’art. 712h CC, les propriétaires par étages doivent contribuer aux charges de la propriété commune et aux frais de l’administration commune en fonction de leur quote-part de valeur. Il s’agit d’une disposition de nature dispositive à laquelle les parties peuvent déroger. En l’espèce, dans le cadre d’une procédure judiciaire opposant la communauté des propriétaires d’étages d’une part et certains des propriétaires d’étages d’autre part, un accord transactionnel est signé, lequel prévoit une répartition des frais judiciaires par moitié. Par la suite, la communauté répartit entre tous les copropriétaires, y compris ceux qui étaient parties adverses à la procédure, les frais judiciaires qu’elle supporte à la suite de l’accord, suivant la règle de l’art. 712h.

Pour le TF, les parties ayant réglé les frais litigieux de manière autonome par transaction du 24 avril 2013, c’est à celle-ci qu’il convient de se référer et non simplement à la répartition ordinaire selon l’art. 712h CC (consid. 5.5 et 5.6).

Interprétation d’une transaction judiciaire (art. 18 CO) – Rappel des principes. Lorsque, comme en l’espèce, la convention a été négociée et signée par les parties et leurs représentants légaux, il faut admettre qu’ils ont utilisé les termes techniques employés dans leur sens juridiquement technique. En outre, l’objectif de mettre fin à un litige ne peut régulièrement être atteint que si toutes les questions liées au litige sont réglées. Cette préoccupation doit être prise en compte dans l’interprétation, de sorte que, si des questions étroitement liées aux divergences réglées de manière transactionnelle et dont la réponse s’impose pour résoudre le litige ne sont pas expressément réglées, on peut généralement considérer que les parties n’ont pas voulu les exclure de la transaction, à tout le moins en l’absence de réserve expresse (consid. 5.6.2). Ainsi, d’un point de vue objectif, on ne peut pas partir du principe qu’une partie qui, dans le cadre d’un règlement de litige, s’engage à payer la moitié des frais de justice et ses propres frais d’avocat, souhaite également participer proportionnellement aux frais de la partie adverse. La position défendue par la communauté des propriétaires d’étages apparaît ainsi de mauvaise foi, puisqu’elle tente en fin de compte d’imposer aux parties adverses une charge allant au-delà du règlement transactionnel et donc de leur propre concession antérieure, qui plus est en l’absence de toute réserve expresse sur ce point dans l’accord signé (consid. 5.6.3).

Contestation d’une expertise et bonne foi en procédure (art. 52 CPC) – En attendant l’appel pour se prévaloir de manquements de l’expert judiciaire, le maître de l’ouvrage enfreint le principe de la bonne foi en procédure et les griefs formulés au stade de l’appel sont irrecevables (consid. 6.1 et 6.2).

Travaux hors soumission (art. 45 Norme SIA 118) – Les travaux consécutifs à un glissement de terrain constituent des travaux urgents pour prévenir un dommage au sens de l’art. 45 al. 2 Norme SIA 118. En l’espèce, ils ont été signalés au maître d’ouvrage qui n’a pas exigé leur interruption, de sorte que leur coût est dû (consid. 8.2.1).

Le maître, architecte de formation, qui a suivi le chantier et qui a eu connaissance des travaux exécutés et ne les a pas refusés, ne saurait refuser le paiement en invoquant que le contrat prévoyait que toute prestation hors contrat devait être précédée d’un devis adressé à la direction des travaux (consid. 9).

Hypothèque légale des artisans et entrepreneurs (modification de la demande, art. 227 et 230 CPC) – La parcelle sur laquelle le gage avait été inscrit à titre provisoire a été divisée en quatre en 2013. En 2019, l’entrepreneur a modifié sa demande en ce sens que l’hypothèque grève les parcelles 1, 2, 3 et 4 au prorata de leur surface respective. En gardant à l’esprit que les conclusions s’interprètent à la lumière de la motivation qui les sous-tend, le Tribunal fédéral confirme la solution cantonale selon laquelle la demande en inscription définitive est recevable à l’égard de la parcelle ayant conservé le numéro de la parcelle d’origine avant division et irrecevable à l’égard des trois parcelles nouvellement créées (consid. 10.1).

Répartition du gage après division parcellaire (art. 798 CC) – Le Tribunal fédéral confirme également la répartition schématique de l’hypothèque à parts égales sur les quatre parcelles, opérée par l’instance précédente. En effet, bien que l’hypothèque doive en principe être demandée sous la forme de droits de gage partiels, grevant chaque immeuble pour la partie de créance relative à celui-ci (art. 798 al. 2 CC), la situation est autre lorsque les travaux ont été effectués sur un seul fonds qui a été divisé postérieurement. On distingue alors deux hypothèses : soit la division est suivie de l’aliénation d’une (ou plusieurs) des parcelles nouvellement créées, auquel cas la garantie est répartie proportionnellement à la valeur estimative des divers immeubles (art. 833 al. 1 CC), soit les biens-fonds issus de la division restent en mains du même propriétaire, et le gage est alors reporté en son entier sur tous les nouveaux immeubles en tant que gage collectif (consid. 10.2).

Recevabilité du recours au TF – Motivation du recours au Tribunal fédéral (art. 42 al. 2, 105 et 106 al. 2 LTF), rappel des principes (consid. 2.1-2.2). Il est indispensable que le recours aborde la motivation de la décision attaquée et démontre en détail en quoi consiste une violation du droit. Dans l’acte de recours, la partie recourante ne doit pas se contenter de réaffirmer les positions juridiques qu’elle a adoptées dans la procédure de première instance, mais elle doit commencer sa critique par les considérants de l’instance précédente qu’elle considère comme erronés en droit (consid. 2.1).

Interprétation du contrat (art. 18 CO) – Rappel des principes (consid. 3.2). En l’espèce, le contrat contenait un prix forfaitaire et la mention « TVA de 7,7% incluse ». Après avoir payé le prix forfaitaire, la demanderesse constate que la TVA n’était pas due et réclame le remboursement du montant qu’elle a prétendument payé pour la TVA. L’instance précédente a interprété le contrat selon son libellé, sa genèse (en tenant compte d’un contrat de réservation conclu antérieurement) et en tenant compte du comportement ultérieur des parties ainsi que du but du contrat et des intérêts des parties. Elle a finalement retenu que le prix forfaitaire était dû, indépendamment de la composition exacte de ce montant, des taxes et impôts que la défenderesse devait payer sur ce montant et de l’assujettissement ou non de l’acte juridique à la TVA (consid. 3.1-3.3). Dans son recours au TF, la demanderesse s’est contentée d’une motivation appellatoire, sans expliquer en quoi la décision de l’autorité précédente violait le droit fédéral, de sorte que le recours est irrecevable (consid. 3.4-5).

Détermination du contenu d’une servitude (art. 738 CC) – Rappel des principes (consid. 3.1). Action en rectification du registre foncier (art. 975 CC) – Rappel des principes (consid. 3.2).

Caractère recevable d’une conclusion – Une conclusion renvoyant pour le tracé d’une servitude à une pièce est claire, quand bien même le détenteur de la servitude a parfois indiqué souhaiter qu’elle s’exerce selon le tracé provisoire existant (consid. 5).

Fardeau de la preuve (art. 8 CC) – Rappel des principes (consid. 6.2).

Constatation manifestement arbitraire des faits (art. 9 Cst.) – En l’espèce, les explications essentiellement appellatoires du détenteur du fonds servant ne suffisent pas à remettre en cause la constatation de la cour cantonale selon laquelle, en l’absence de la mention d’un mur, il n’était pas possible, à la lecture du plan litigieux, de comprendre que le tracé de la route empiète sur un ouvrage de soutènement et nécessite ainsi le déplacement de celui-ci (consid. 7.1.2).

Interprétation de la volonté commune et réelle des parties (art. 18 CO) – La demande de l’architecte, dont les honoraires avaient été fixés à un montant forfaitaire de CHF 85’000.- dans le devis initial, et qui en demande CHF 196’848.- dans sa facture finale, est rejetée. Une série d’indices de la volonté réelle des parties parle en ce sens : a) un devis initial, annexé au seul document signé, mentionnait le montant de CHF 85’000.- ; b) l’ingénieur a été rémunéré de manière forfaitaire de la même manière ; c) le crédit de construction a été bouclé en 2012 pour un montant qui n’aurait pas permis de financer la facture finale de l’architecte ; d) entre professionnels de l’immobilier, une telle hausse des honoraires n’est pas crédible ; e) les honoraires initiaux représentaient 9,4% de la facture finale alors qu’ils passeraient à 17% sans raison objective, ce qui semble hors proportion avec l’augmentation des coûts des travaux ; f) les bons de paiement transmis à la banque au cours des travaux se rapprochaient du montant du devis et on ne trouve plus trace d’une prétendue seconde version dans les archives de la banque.

Contrat avec soi-même (art. 718b CO) – L’augmentation des honoraires revendiquée par l’architecte aurait dû revêtir la forme écrite, dans la mesure où l’architecte était alors en situation de passer un contrat avec lui-même, ce qui n’a pas été fait. Pour cette raison, sa demande doit également être rejetée, ce que l’architecte n’a pas critiqué dans son recours.

Forme et conclusion d’un contrat de courtage – Sauf convention spéciale, la conclusion d’un contrat de courtage n’est soumise à aucune exigence de forme. Elle peut résulter de déclarations expresses des parties ou d’actes concluants. La question de savoir si un contrat de courtage a été valablement conclu par actes concluants dépend des circonstances, dont on doit pouvoir déduire que les parties se sont accordées sur les essentialia de ce contrat, en particulier sur le fait que le mandant s’est engagé envers le courtier à lui verser un salaire. Une retenue est de mise lorsqu’il s’agit d’admettre la conclusion d’un tel contrat par actes concluants. Le seul fait de laisser agir le courtier ne conduit pas nécessairement à admettre la conclusion d’un contrat par actes concluants. Il faut que le mandant tolère sciemment l’activité du courtier, sans s’y opposer, ou bien qu’il l’accepte tacitement par une autre forme. Il faut aussi que l’activité du courtier, par sa durée ou par son importance, soit suffisamment nette et caractérisée pour que l’absence d’opposition puisse être interprétée comme une volonté de conclure un contrat de courtage. L’interprétation de la volonté des parties se fait selon les principes généraux (consid. 5.1).

En l’occurrence, l’envoi d’un contrat écrit peu avant la vente constitue un indice que le contrat n’a pas été conclu par actes concluants auparavant (consid. 5.2). Il en est de même du fait que le courtier et la venderesse n’avaient jamais eu de contact direct avant le jour de la stipulation de la vente (consid. 5.3).

Représentation (art. 32 CO) – Rappel des principes (consid. 6.1).

Le courtier qui, pendant les dix mois de négociation, n’a jamais contacté la réelle propriétaire, ni pour clarifier la position d’une société servant d’intermédiaire, ni pour s’assurer pour elle-même un contrat de courtage, tout en admettant ne pas connaître la relation exacte entre la propriétaire et l’intermédiaire, ne peut en déduire que cet intermédiaire agit en tant que représentant, ayant la faculté de conclure un contrat de courtage au nom de la propriétaire, qui plus est lorsque l’intermédiaire n’a jamais manifesté la volonté de conclure un tel contrat (consid. 6.2 et 6.3.1).

En outre, la société servant d’intermédiaire n’ayant pas manifesté vouloir conclure un contrat de courtage entre la venderesse et la demanderesse, la question de l’application des art. 33 et 38 CO ne se pose tout simplement pas (consid. 6.3.2-6.3.4).

Administration anticipée des preuves – Dans le contexte susmentionné, l’instance précédente pouvait refuser le témoignage des représentants de l’acheteuse et du notaire censés apporter la preuve de l’existence d’un contrat oral (consid. 7).

Droit d’être entendu (art. 29 al. 2 Cst.) – La simple violation d’une exigence prévue dans l’avis de marché suffit pour permettre au pouvoir adjudicateur de prendre les sanctions administratives prévues par la loi. Les juridictions cantonales pouvaient ainsi, sans violer le droit d’être entendu de l’adjudicataire, renoncer à procéder à des investigations complémentaires sur les prétendus retards d’autres artisans (consid. 2.3), renoncer à examiner si le fait de recourir à une entreprise non autorisée pour l’élimination des déchets de chantier contenant de l’amiante avait effectivement mis en danger les travailleurs sur le chantier ou encore renoncer à donner à l’adjudicataire l’occasion de prouver que le démontage des fenêtres et leur stockage dans des seaux avaient été effectués selon les règles de l’art (consid. 2.4).

Gravité de la violation d’une règle de l’appel d’offre – En droit des marchés publics, s’agissant de la violation d’interdiction de la sous-traitance, ce n’est pas tant l’éventuelle acceptation tacite par le représentant du maître de l’ouvrage de la présence de travailleurs d’entreprises tierces sur le chantier ou une éventuelle autorisation a posteriori qui est déterminante, mais plutôt le non-respect des obligations d’annonce formelle, à la lumière des principes d'égalité de traitement de tous les soumissionnaires et de concurrence effective et loyale, ainsi que de la nécessité impérative d’assurer le respect par tous les soumissionnaires, y compris les sous-traitants, des règles de protection sociale et du travail. Cette omission, en plus de fausser le marché et de mettre en péril le contrôle de la qualité de l’exécution des travaux, n’a pas permis au pouvoir adjudicateur d'effectuer les vérifications nécessaires sur le respect par le sous-traitant des obligations légales et des documents d'appel d'offres, doit donc être considérée comme une violation grave (consid. 3.4).

Sanction violant la liberté économique (art. 27 et 36 Cst.) – Rappel des principes (consid. 4.2). La publication d’une sanction dans la Feuille officielle et sur le site internet de l’Office des travaux et marchés subventionnés ne viole pas la liberté économique. La publication d’une sanction peut avoir un effet dissuasif et préventif général, qui est parfois même plus fort que la sanction elle-même, dans la mesure où, comme en l’espèce, elle informe les mandants et les concurrents, et le public en général, des comportements répréhensibles de certains concurrents qui resteraient autrement inconnus (consid. 4).

Sanction violant la protection de la sphère privée (art. 13 et 36 Cst.) – Protection de la sphère privée, rappel des principes (consid. 5.2) ; la divulgation d’une sanction par le biais de la Feuille officielle et d’un site Internet entraîne une ingérence dans la garantie de protection de la sphère privée de l’adjudicataire, pour laquelle il convient donc d’examiner si les conditions de l’article 36 Cst. sont réunies (consid. 5.3.1). La publication des sanctions en matière de marchés publics repose sur une base légale formelle au Tessin et répond à un intérêt public (consid. 5.3.2).

S’agissant de la proportionnalité de la sanction, le Tribunal fédéral retient que la publication sur un site Internet est limitée à la période pendant laquelle l’exclusion de l’adjudicataire des marchés publics cantonaux est effective. Toutefois, la situation est très différente pour la publication dans la Feuille officielle. Bien que la durée de l’exclusion y soit également indiquée, la Feuille officielle reste disponible dans les archives sur le site du canton du Tessin et peut être librement consultée par toute personne, même plusieurs années plus tard, notamment suite à sa récente numérisation complète et à son inclusion dans la plateforme centrale gérée par la Confédération (www.amtsblattportal.ch). Dans ces conditions, il faut retenir qu’il existe un risque réel que les inconvénients et les conséquences irréparables de la publication aillent bien au-delà de l’absence de prise en compte de l’entreprise dans le cadre d’un marché public. Le risque réputationnel est alors encore plus élevé si l’on considère que faire connaître l’exclusion est non seulement nécessaire pour les donneurs d’ordre et les autorités de surveillance et de contrôle, mais aussi pour les soumissionnaires eux-mêmes pour leur évaluation préalable en matière de consortiums et de sous-traitance. Par conséquent, les intérêts de l’adjudicataire quant à la protection de sa réputation l’emportent sur l’intérêt poursuivi par la publication de la sanction dans la Feuille officielle, de sorte que celle-ci n’est pas proportionnelle et doit être annulée (consid. 5.3.3 et 5.3.5).

Recevabilité du recours au TF – Les décisions en lien avec l’inscription provisoire d’une hypothèque légale des artisans et des entrepreneurs sont considérées comme des mesures provisionnelles au sens de l’art. 98 LTF, de sorte que la recourante ne peut donc se plaindre devant le Tribunal fédéral que de la violation de droits constitutionnels (consid. 2.1).

Arbitraire (art. 9 Cst.) – Rappel des principes (consid. 2.2).

Lorsque le Tribunal cantonal rejette une inscription provisoire d’une hypothèque légale au motif que la recourante n’a pas suffisamment étayé la nature et la durée des travaux (consid. 3.1), cette dernière ne peut pas se contenter d’attaquer cette décision auprès du Tribunal fédéral en affirmant avoir rempli sa charge de l’allégation, en indiquant que l’autorité précédente a pu répondre, dans les faits de la décision attaquée, aux questions « quand, quoi et où » concernant les travaux litigieux (consid. 3.2). Il lui incombe au contraire de démontrer en détail dans quelle mesure elle s’est acquittée de son obligation d’allégation et de motivation, c’est-à-dire qu’elle n’a pas exposé ses arguments de manière vague ou contradictoire, mais de manière suffisamment complète et claire, en les décomposant en faits individuels, pour qu’il soit possible d’en administrer la preuve et d’apporter la preuve contraire (consid. 3.3). En l’absence d’une telle motivation, le recours au Tribunal fédéral est irrecevable (consid. 3.3-5).

Libération judiciaire pour perte d’intérêt (art. 736 CC) – Rappel des principes. La première condition d’application de l’article 736 CC est, selon le texte impératif de cette disposition, que des faits nouveaux soient survenus depuis que les parties impliquées dans la constitution de la servitude ont établi les droits et obligations réciproques des propriétaires du fonds dominant et du fonds servant. La perte de l’intérêt au sens de l’art. 736 al. 1 CC s’apprécie en fonction du principe de l’identité de la servitude. Selon ce principe, une servitude ne peut pas être maintenue dans un autre but que celui pour lequel elle a été constituée. La possibilité purement théorique d’une modification future des circonstances ne suffit pas à justifier le maintien de la servitude. Si le propriétaire du fonds grevé veut faire radier la servitude en justice sur la base de l’art. 736 al. 1 CC, il doit démontrer que la servitude a perdu toute utilité pour le fonds dominant (consid. 3.1).

Détermination du contenu d’une servitude (art. 738 CC) – Rappel des principes. Pour déterminer le contenu et l’étendue d’une servitude, l’art. 738 CC établit un ordre progressif. Le point de départ est l’inscription au registre foncier. Ce n’est que si le texte de l’inscription au registre foncier n’est pas clair qu’il est possible de recourir à la cause de l’acquisition dans le cadre de cette inscription (art. 738 al. 2 CC), c’est-à-dire à l’acte constitutif qui est conservé comme pièce justificative au bureau du registre foncier (art. 948 al. 2 CC). Les règles générales d’interprétation des contrats du droit des obligations s’appliquent en principe (art. 18 CO). Ces principes généraux d’interprétation s’appliquent sans réserve entre les parties contractantes initiales, mais dans les relations avec les tiers, ils ne s’appliquent qu’avec une restriction découlant de la foi publique du registre foncier (art. 973 CC), dont fait également partie le contrat de servitude. En effet, dans la mesure où les droits et obligations de tiers sont en cause, l’interprétation du titre d’acquisition est donc liée aux limites qui découlent de l’inscription, car le tiers de bonne foi est protégé dans sa confiance en l’exactitude de l’inscription. Dans le cadre de cette interprétation, le but de la servitude, lequel dépend des besoins du fonds dominant, revêt une importance déterminante (consid. 3.2).

En l’espèce, pour les tiers qui n’ont pas participé à la conclusion du contrat – c’est le cas des parties à la présente procédure – seul le but mentionné dans le contrat pour la constitution des servitudes, à savoir l’anticipation de l’adoption d’un nouveau plan d’affectation et l’obtention de la constructibilité des terrains peu de temps avant ce changement, en échange de l’assurance que les nouvelles constructions respecteraient la nouvelle planification, est déterminant. Par conséquent, des années après l’entrée en vigueur de la planification concernée, la servitude a perdu son intérêt et les parties recourantes ne prétendent pas que cet intérêt fût ravivé en raison de faits nouveaux, de sorte que le recours est rejeté (consid. 4 et 5).

Forme authentique – La forme authentique est une condition de validité de la promesse de vente immobilière (et du pacte d’emption, entre autres ; art. 216 al. 2 CO). Le législateur veut préserver les parties de décisions hâtives, leur garantir des conseils professionnels et s’assurer qu’elles comprennent la portée de leurs engagements, favoriser l’expression claire et complète de leur volonté et, en fin de compte, fournir une base sûre pour l’inscription au registre foncier. S’il ne revêt pas cette forme, l’accord est en principe entaché de nullité absolue, que le juge doit constater d’office (consid. 4.4.1).

Abus de droit (rappel des principes) – Dans certaines circonstances, le Tribunal fédéral relativise les conséquences du vice de forme en s’appuyant sur l’interdiction de l’abus de droit. La clause générale de l’art. 2 al. 2 CC peut exceptionnellement tenir en échec la nullité pour vice de forme, auquel cas le contrat est traité comme s’il était valable. Ce moyen n’est retenu qu’avec réserve, en présence d’un abus manifeste. Les circonstances d’espèce sont décisives. Toutefois, il est généralement jugé abusif de se prévaloir du vice de forme après que le contrat a été exécuté pour l’essentiel, volontairement et en connaissance du vice. En revanche, l’abus de droit est a priori écarté quand la partie a agi en ignorant le vice de forme, n’a pas encore accompli les prestations convenues ou, du moins, ne les a pas accomplies pour l’essentiel. En ce cas-ci, elle ne peut être contrainte à s’exécuter, mais s’expose à devoir réparer le dommage causé par le vice de forme. Cela dit, la jurisprudence se veut avant tout pragmatique. Aussi n’exclut-elle pas de retenir un abus de droit malgré l’inexécution du contrat et d’ordonner la mise en œuvre de celui-ci. L’abus de droit peut se nicher dans l’adoption d’une attitude contradictoire, en particulier lorsqu’elle suscite des attentes légitimes qui sont ensuite trahies. Il peut aussi consister à détourner une institution juridique de son but, pour servir des intérêts qu’elle n’a pas vocation à protéger. Lorsque l’invalidité aboutit à des effets contraires ou inappropriés à la finalité recherchée par la règle de forme, voire absurdes, l’abus doit être retenu. Le tribunal fédéral concède une jurisprudence contradictoire en ce sens qu’il a parfois renoncé à exiger un intérêt digne de protection pour dénoncer un vice de forme, au motif que le justiciable doit pouvoir se délier d’un contrat dont il juge l’exécution contraire à ses intérêts alors que d’autres arrêts enseignent qu’il peut être abusif d’invoquer un vice de forme pour tirer parti d’un accroissement de la valeur immobilière aux dépens du cocontractant, ou pour se soustraire à des obligations de garantie (consid. 4.1.2).

En l’espèce, la promesse de vente et pacte d’emption était contenue dans un contrat de bail écrit. Les parties étaient conscientes du vice de forme et aucun acte d’exécution n’a été entrepris en vue du transfert immobilier, l’éventuelle venderesse refusant même à plusieurs reprises des projets en ce sens. Les négociations quant au prix de vente se sont en outre poursuivies à plusieurs reprises après la conclusion du bail. En présence d’un litige successoral connexe, l’éventuelle venderesse n’a pas utilisé la règle de forme pour servir des intérêts contraires à celle-ci (consid. 4.2 et 5.3). Le fait que le contrat de bail a été exécuté pendant neuf ans n’est pas pertinent (consid. 5.2) ; le bail avait en outre été cédé plus tard avec une mention précisant que la clause contenant la promesse de vente ne serait valable que si elle faisait l’objet d’un acte notarié (consid. 5.3). Par conséquent, l’autorité précédente n’a pas violé le droit fédéral en retenant que les circonstances exceptionnelles d’un abus de droit faisaient défaut.

Recevabilité du recours au TF – Les décisions en lien avec l’inscription provisoire d’une hypothèque légale des artisans et des entrepreneurs sont considérées comme des mesures provisionnelles au sens de l’art. 98 LTF, de sorte que la recourante ne peut donc se plaindre devant le Tribunal fédéral que de la violation de droits constitutionnels (consid. 2).

Caractère vraisemblable de la légitimité de l’artisan – Le tribunal autorise l’annotation de l’inscription provisoire de l’hypothèque légale des artisans et des entrepreneurs après que le demandeur a rendu sa légitimité vraisemblable. La vraisemblance exigée par l’art. 961 al. 3 CC est soumise à des exigences moins strictes que celles qui correspondent habituellement à ce degré de preuve. En raison des intérêts particuliers en jeu, l’inscription provisoire d’une hypothèque légale des artisans et des entrepreneurs ne peut être refusée que si l’existence du droit de gage apparaît comme exclue ou hautement improbable ; en cas de doute, lorsque la situation juridique est peu claire ou incertaine, l’inscription provisoire doit être autorisée et la décision laissée au juge ordinaire (consid. 3.1). Maxime des débats – Rappel des principes (consid. 3.1).

En l’espèce, la recourante n’a pas expliqué en quoi consistait l’unité fonctionnelle du contrat d’entreprise initial et un avenant sur lesquels elle se fonde pour le calcul du délai pour l’inscription de l’hypothèque légale et qui a donné lieu à la construction d’un balcon postérieurement. Pour le surplus, le Tribunal fédéral retient également que la créance que tente de faire valoir la recourante n’a pas été suffisamment alléguée, en tant qu’elle s’est contentée d’un renvoi à des factures qui ne sont pas explicites (consid. 3.4.2).

Articulation entre le degré de la preuve et la maxime des débats – Les exigences relatives à la vraisemblance au sens de l’art. 961 al. 3 CC et les exigences relatives à l’allégation et à la matérialisation des faits ne doivent pas être assimilées. Ces dernières ne sont pas réduites en procédure sommaire. La mesure de la preuve est une règle qui s’adresse en premier lieu au tribunal. C’est le critère selon lequel le tribunal évalue si un fait juridiquement pertinent doit être considéré comme vrai sur la base des moyens de preuve offerts à cet effet. Même s’il se contente d’une simple vraisemblance, le tribunal doit d’abord pouvoir se procurer la certitude des faits sur lesquels il doit administrer des preuves. C’est aux parties qu’il incombe de mettre le tribunal dans cette situation, en tout cas sous l’empire de la maxime des débats. En alléguant les faits et en les rendant plus substantiels, elles ont en main la possibilité de faire considérer un fait déterminé comme litigieux et d’en faire ainsi l’objet de la preuve (art. 150 CPC). Si une partie ne parvient pas à étayer suffisamment un fait contesté, il n’est pas nécessaire d’administrer des preuves, car dans ce cas, les faits allégués par la partie adverse doivent être considérés comme admis (consid. 3.4.3).

Recevabilité du recours au TF – Les décisions en lien avec l’inscription provisoire d’une hypothèque légale des artisans et des entrepreneurs sont considérées comme des mesures provisionnelles au sens de l’art. 98 LTF, de sorte que la recourante ne peut donc se plaindre devant le Tribunal fédéral que de la violation de droits constitutionnels (consid. 1).

Délai de péremption – Dans le délai de péremption de quatre mois, le droit de gage doit être inscrit au registre foncier, au moins provisoirement, au moyen d’une annotation (art. 839 al. 2 CC).

Aucune inscription n’a eu lieu avec la décision de première instance et, au moment du dépôt de l’appel, le délai de péremption était déjà écoulé et une inscription n’aurait ainsi plus pu avoir lieu, indépendamment de la question de la légitimité matérielle du droit de gage. Un éventuel dommage causé de manière illicite par cette situation pourrait, le cas échéant, faire l’objet d’une action en responsabilité de l’Etat (consid. 3).

Obligation accessoire d’accomplir des actes en lien avec une servitude – Le contrat de servitude portant sur un droit de passage à pied, de circulation et de transit est valable, indépendamment de la question laissée ouverte par le Tribunal fédéral, de savoir si les obligations accessoires de la servitude, à savoir la consolidation et le revêtement du chemin, sur une largeur minimale de cinq mètres, pouvaient être attachées à la servitude au sens de l’art. 730 al. 2 CC. En effet, l’existence du droit de passage ne serait remise en question que si les parties contractantes avaient fait dépendre de manière objectivement reconnaissable la constitution de la servitude foncière de la réalisation effective du chemin par le propriétaire foncier grevé et si, selon la volonté présumée des parties contractantes (art. 20 al. 2 CO sur la nullité partielle), celles-ci auraient renoncé au droit de passage en l’absence de la clause portant sur la construction du chemin. Lorsque, comme en l’espèce, tel n’est pas le cas, seuls les effets réels des obligations accessoires de faire peuvent être remis en question (question laissée ouverte), mais pas leur validité contractuelle, ni le contrat de servitude dans son ensemble (consid. 3.4).

Maxime des débats (art. 55 et 150 CPC) – Rappel des principes (consid. 4.1).

Prix de l’ouvrage (art. 18 et 374 CO) – L’admission dans un interrogatoire de partie de l’existence d’un rabais de 10% n’a pas d’incidence sur la détermination du prix, lorsque l’on ne parvient pas à déterminer, dans les déclarations concernées, à qui ce rabais aurait dû bénéficier, ni la base de calcul de cet éventuel rabais. Ainsi, l’autorité précédente n’a pas violé les règles sur le fardeau de la preuve ou celle sur l’interprétation du contrat, en ne retenant pas l’existence d’un accord des parties portant sur un rabais de 10 % à calculer sur la valeur nette des travaux accomplis (consid. 4.2).

Exécution par substitution – Selon l’art. 366 al. 2 CO, lequel sanctionne l’exécution défectueuse de l’ouvrage, lorsqu’il est possible de prévoir avec certitude, pendant le cours des travaux, que, par la faute de l’entrepreneur, l’ouvrage sera exécuté d’une façon défectueuse ou contraire à la convention, le maître peut fixer ou faire fixer à l’entrepreneur un délai convenable pour parer à ces éventualités, en l’avisant que, s’il ne s’exécute pas dans le délai fixé, les réparations ou la continuation des travaux seront confiées à un tiers, aux frais et risques de l’entrepreneur. L’existence du contrat d’entreprise initial n’en est pas affectée, nonobstant le changement de nature de l’obligation à exécuter par l’entrepreneur et la mise en œuvre par le maître d’un tiers sur la base d’un second contrat d’entreprise. Le maître reste tenu de payer le prix de l’ouvrage, tel qu’il a été fixé dans le contrat d’entreprise, mais il peut exiger de l’entrepreneur qu’il lui rembourse les frais de l’exécution par substitution. De surcroît, ce dernier assume, en principe, les conséquences, non couvertes par le tiers, d’une mauvaise exécution in rem, puisque cette exécution se fait non seulement aux frais, mais encore aux risques de l’entrepreneur : les deux créances réciproques pourront être éteintes par voie de compensation. Lorsque le maître est en droit de faire appel à un tiers aux frais de l’entrepreneur pour remédier à un défaut de l’ouvrage, il a également le droit d’exiger que ce dernier lui avance les frais de réparation (consid. 5.1).

En l’espèce, le maître de l’ouvrage a opposé à la créance en paiement de l’ouvrage réalisé, la compensation avec sa créance en remboursement des frais de l’exécution par substitution, sans toutefois apporter de justificatif de règlement de la facture. Compte tenu des circonstances du cas d’espèce, il était ainsi permis de douter de la réalité des frais qui fondent cette créance compensatrice (consid. 5.2).

Garantie pour les défauts (rappel des principes) – Aux termes de l’art. 197 CO le vendeur est tenu de garantir l’acheteur tant en raison des qualités promises qu’en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure. Constitue un défaut, l’absence d’une qualité promise par le vendeur ou à laquelle l’acheteur pouvait s’attendre selon les règles de la bonne foi. Cette qualité promise doit encore être décisive pour l’acheteur. Toutefois lorsque d’après le cours normal des choses, l’assurance est de nature à emporter la décision de l’acheteur, la causalité est présumée. Afin de déterminer si une indication de qualité par le vendeur devait être considérée comme une promesse, il convient de procéder à l’interprétation du contrat (consid. 5.1).

Interprétation du contrat (rappel des principes) – Art. 18 CO (consid. 5.1.1 à 5.1.3). En l’espèce, faute de pouvoir déterminer la volonté réelle des parties, il apparaît que l’indication d’une surface de 110 m² par la venderesse devait être considérée comme une qualité promise d’après les règles de la bonne foi (consid. 5.2 et 5.3).

Dol et clause limitative de responsabilité, avis des défauts – Dans le contrat de vente, les parties peuvent convenir de supprimer ou de restreindre la garantie pour les défauts. Cependant, toute clause du contrat de vente qui supprime ou restreint la garantie est nulle si le vendeur a frauduleusement dissimulé à l’acheteur, les défauts de la chose (art. 199 CO). S’il entend conserver son droit à la garantie des défauts, l’acheteur doit respecter certaines incombances tenant à la vérification de la chose livrée et au signalement des défauts. Lorsque des défauts cachés (que l’acheteur ne pouvait découvrir à l’aide des vérifications usuelles) se révèlent plus tard, l’art. 201 al. 3 CO prescrit de les signaler immédiatement, sinon la chose sera tenue pour acceptée, même avec ces défauts (art. 201 al. 2 et 3 CO). La loi institue une fiction d’acceptation qui entraîne la péremption de tous les droits de garantie. Toutefois, lorsque le vendeur a induit l’acheteur en erreur intentionnellement, il ne peut se prévaloir du fait que l’avis des défauts n’aurait pas eu lieu en temps utile (art. 203 CO). Sont visées non seulement les situations où le vendeur a dissuadé l’acheteur de vérifier la chose vendue et de donner l’avis des défauts, mais aussi les hypothèses de tromperies sur les défauts ou les qualités attendues ; la fiction d’acceptation de l’ouvrage est alors inapplicable (consid. 6.1).

En l’espèce, la venderesse savait que son appartement avait en réalité une surface de 92 m², dès lors qu’elle déclarait régulièrement cette surface dans sa déclaration d’impôts. Par conséquent, la clause limitative de responsabilité est nulle et la venderesse ne peut se prévaloir de la tardiveté de l’avis des défauts (consid. 6.2).

Rapport entre les vices du consentement et la garantie pour les défauts – Lorsque l’exécution du contrat de vente est défectueuse, l’acheteur a le choix entre l’invalidation du contrat pour vices du consentement et l’action en garantie des défauts. Lorsqu’il opte pour l’action en garantie des défauts, l’acheteur ratifie implicitement le contrat ; partant, l’action en garantie implique un contrat existant. En l’espèce, en faisant valoir ses droits attachés à la garantie pour les défauts et la différence de surface de l’appartement vendu, l’acquéresse a ratifié implicitement le contrat entaché d’une erreur et fait valoir ses droits attachés à l’exécution imparfaite du contrat, spécifiques au contrat de vente, conformément à la jurisprudence fédérale (consid. 7.1 et 7.2).