Interprétation des manifestations de volonté (art. 18 CO) – Rappel des principes (consid. 4.1). Modification du contrat – Rappel des principes (consid. 4.2). Les parties qui ont conclu un contrat de courtage exclusif puis ont souhaité se départir du caractère exclusif entendaient poursuivre la relation qu’elles avaient nouée tout en y apportant une modification. Le fait que, pour entériner cette modification, les parties aient signé un nouveau contrat n’en fait pas, selon la volonté réelle des parties, deux contrats séparés au point qu’une première visite de l’appartement organisée par la société de courtage survenue avant la modification ne pourrait plus être prise en considération (consid. 4.4).

Courtage d’indication, de négociation et de présentation (art. 412 ss CO) – Rappel des principes (consid. 5.1-5.2). En présence d’un courtage d’indication, la question d’un lien psychologique entre les efforts de la société de courtage et son influence sur la volonté des acquéreurs ne se pose pas, car cette condition ne concerne que le courtage de négociation. Il importe donc peu de savoir comment les acquéreurs ont été convaincus d’acheter l’appartement (consid. 5.3).

Causalité dans le courtage d’indication (art. 413 CO) – Dans le courtage d’indication, pour que le courtier ait droit à son salaire, il suffit qu’il y ait causalité, c’est-à-dire que l’indication qu’il a donnée au mandant « aboutisse » à la conclusion du contrat principal. Il en découle que le courtier doit prouver (1) qu’il a été le premier à désigner, comme s’intéressant à l’affaire, la personne qui a acheté par la suite et (2) que c’est précisément sur la base de cette indication que les parties sont entrées en relation et ont conclu le marché (consid. 5.1.1). Lorsque la visite des acquéreurs ne débouche sur aucune offre et que ce n’est que plusieurs mois plus tard, après une baisse du prix de CHF 6 à 4,8 millions, que les acquéreurs déposent une offre, par l’intermédiaire d’un autre courtier, la seconde condition fait défaut. Le fait que la société de courtage avait également informé par courriel les acquéreurs de la baisse de prix ne suffit pas à rendre la vente causale (consid. 5.4).

Dérogation à la condition de la causalité (art. 413 CO) – L’art. 413 al. 1 CO est de droit dispositif, de sorte que les parties peuvent notamment prévoir une clause de renonciation au lien de causalité entre l’activité du courtier et la conclusion de l’affaire, ce dernier ayant alors droit à son salaire même si son activité est sans rapport avec la conclusion de l’affaire par le mandant (consid. 6.1). En présence d’un contrat non exclusif, débouchant sur une situation dans laquelle trois courtiers sont actifs, c’est le courtier qui, le premier, signale au mandant la personne disposée à acheter l’appartement au prix réduit, qui a droit aux honoraires (consid. 6.2).