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TF 2C_904/2022 du 15 janvier 2025

Propriété / possession; obligation d’exploiter un apparthôtel selon la LFAIE; art. 10, 14 LFAIE; 8, 26 Cst.

Obligation d’exploiter un apparthôtel selon la LFAIE (art. 10 et 14 LFAIE) – Afin de maintenir durablement l’utilisation en tant qu’apparthôtel, la législation impose à l’exploitant l’obligation de gérer et au propriétaire l’obligation de mettre son logement à disposition à cette fin (consid. 3.1). La révocation de l’obligation d’exploiter n’est autorisée que pour des raisons impérieuses. Une telle raison n’existe que si un changement de circonstances essentiel et imprévisible rend l’exécution de l’obligation impossible ou déraisonnable. L’acquéreur d’un apparthôtel supporte le risque économique de son exploitation. Toutefois, si les propriétaires subissent une perte en raison de la location ou que le droit de propriété est affecté autrement dans sa substance, l’obligation d’exploiter peut être levée (consid. 3.2). Des pertes causées par un manque d’investissements à long terme ne rendent pas l’obligation d’exploiter impossible ou déraisonnable au sens de l’art. 14 LFAIE, pas plus qu’elles ne sont imprévisibles, qui plus est après de nombreuses années excédentaires. L’obligation d’exploiter ne peut être levée lorsque, comme en l’espèce, il apparaît possible que l’hôtel retrouve une situation financière rentable, même si cela requiert des investissements importants (consid. 7.2). Dans ce contexte, il n’y a pas de violation de la garantie de propriété (art. 26 Cst.). En effet, la décision contestée n’impose pas au propriétaire d’investir dans ses appartements, puiqu’il lui est également possible de vendre (consid. 8.3).

NB : L’arrêt du TF 2C_981/2022 porte sur la même affaire avec un résultat identique. Par ailleurs, l’arrêt du TF 2C_905/2022 concerne la validation, par l’autorité, des contrats de bail et de gestion qui lient les propriétaires d’apparthôtels et la société chargée de l’exploitation. Les trois arrêts font l’objet du commentaire de M. Simon Varin ci-dessous.

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Analyse de l'arrêt TF 2C_904/2022

Apparthôtels: quand le piège se referme sur les propriétaires

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TF 4A_461/2024 du 16 janvier 2025

Contrat de vente; garantie pour les défauts; défaut sous forme de cause naturelle; dol; avis des défauts; art. 197 ss, 221 CO

Garantie pour les défauts (art. 197 ss, 221 CO) – Rappel des principes. S’agissant d’une vente immobilière, la doctrine évoque comme défaut la situation d’un bien-fonds en zone d’avalanche, un terrain avec une charge de radon trop haute ou une instabilité géologique. Une cause naturelle peut dès lors être à l’origine d’un défaut (consid. 4.1).

En l’occurrence, antérieurement à la vente, le bien-fonds était exposé à l’effritement d’une paroi rocheuse sise sur la parcelle voisine. De gros cailloux et des blocs s’étaient déjà détachés de la paroi. Dans ce contexte, après la vente, un bloc d’une centaine de kilos est tombé, ce qui compromet l’utilisation de la piscine et du jardin. Au regard de cet événement concret et des risques de répétition sans sécurisation, il ne fait aucun doute que le bien-fonds ne correspond pas à ce que l’intimé pouvait s’attendre de bonne foi (consid. 4.2).

Dol (art. 199 CO) – Rappel des principes (consid. 5.1.1). Le vendeur doit avoir une connaissance effective du défaut ; l’ignorance due à une négligence, même grave, ne suffit pas. La connaissance ne doit pas nécessairement être complète ni porter sur tous les détails ; il suffit que le vendeur soit suffisamment orienté sur la cause à l’origine du défaut pour que le principe de la bonne foi l’oblige à en informer l’acheteur. La dissimulation doit être intentionnelle ; le dol éventuel suffit.

En l’espèce, des voisins ont attesté de la régularité des éboulements et de la nécessité d’évacuer les gravats. Le beau-fils des anciens propriétaires avait également été chargé d’évacuer un gros morceau de rocher effondré. Par conséquent, les vendeurs savaient nécessairement que la paroi rocheuse s’érodait et provoquait la chute de blocs plus ou moins gros. Faute d’en avoir informé l’acheteur, la clause d’exclusion de garantie n’était pas valable (consid. 5.2-5.4).

Avis des défauts (art. 201 ss CO) – Rappel des principes (consid. 6.1). Le vendeur ne peut se prévaloir de la tardiveté de l’avis des défauts en cas de dol (art. 203 CO).

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TF 5A_63/2024 du 23 janvier 2025

Servitude; libération judiciaire totale; art. 736 CC

Libération judiciaire totale (art. 736 al. 1 CC) – Rappel des principes (consid. 3.1 et 3.2). Une servitude de limitation de bâtir à une certaine hauteur reste utile, lorsqu’elle fait toujours bénéficier les étages supérieurs du bâtiment sis sur le fonds dominant d’une « trouée » et donc d’une vue correspondante entre les bâtiments voisins du fonds servant, plus élevés. La préservation de la vue a même gagné en importance en raison de la construction non seulement du fonds dominant, mais également des parcelles jouxtant le fonds servant (consid. 4.1.2). Il ne s’agit pas pour autant d’une actualisation ou d’une modification illicite de la servitude (consid. 7). Le fait que la vue dont bénéficie le fonds dominant puisse être considérée comme étroite ne lui retire pas son utilité (consid. 4.3). La présence de cabinets médicaux sur le fonds servant ne remet pas davantage en cause l’utilité de la servitude en tant qu’elle sert à préserver la tranquillité du quartier, que ce soit par les limitations de construire ou l’interdiction d’un débit de boisson ou d’une industrie bruyante (consid. 5.3 et 8).

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