Janvier 2024
TF 1C_583/2021 du 31 août 2023
Garantie de la propriété; restriction à la garantie de la propriété; protection des eaux; expropriation matérielle; liberté économique; égalité de traitement; art. 8, 26, 27, 36, 76 Cst.; 6, 14, 27, 28 LEaux; Annexe 2 OEaux; 1 OPD; PhV/LU
Garantie de la propriété (art. 26 Cst.) – Rappel des principes (consid. 4.1). Restrictions – Rappel des principes (consid. 4.2).
Une ordonnance du Conseil d’État du canton de Lucerne prévoyant diverses mesures visant à diminuer le taux de phosphore dans les lacs du canton est attaquée par les agriculteurs propriétaires des terrains concernées par ces mesures. Les dispositions légales existantes de la législation fédérale sur la protection des eaux constituent en principe une base légale suffisante, même pour des atteintes graves à la garantie de la propriété (consid. 4.3.1). Puisque les mesures prévues par l’ordonnance cantonale se situent dans le cadre de la simple exécution des normes de droit fédéral relatives à la protection des eaux, le Conseil d’État du canton de Lucerne était compétent pour les édicter (consid. 3.5). Les mesures prises l’ont été dans l’intérêt public manifeste d’une réduction de la présence de phosphore dans les lacs et partant, de non-prolifération des algues et de la préservation de la pureté des eaux (consid. 5). Sous l’angle de la proportionnalité, il faut souligner qu’une mesure peut être considérée comme appropriée si elle représente au moins une tentative valable de pouvoir contribuer à la réalisation du but qu’elle poursuit ; c’est le cas des mesures d’espèce (consid. 6.1). De plus, même si les valeurs en phosphore ont diminué dans le temps grâce à des accords entre les parties, force est de reconnaître que les seuils de la loi n’ont toujours pas été atteints, de sorte les moyens plus doux utilisés jusqu’à présent sont moins appropriés pour atteindre les objectifs poursuivis par les nouvelles mesures (consid. 6.2). Les propriétaires n’ont pas réussi à démontrer que l’application des mesures prévues menaceraient l’existence des exploitations agricoles concernées (consid. 6.3).
Expropriation matérielle – Rappel des principes (consid. 7). En l’espèce, l’utilisation des terres agricoles conformément à leur destination reste possible, même si certaines mesures devaient entraîner une baisse de rendement pour certaines exploitations. Une partie de la perte de rendement potentielle est en outre compensée. Ainsi, les conditions d’une expropriation matérielle ne sont pas réunies. S’il n’est pas exclu qu’il puisse en être autrement dans un cas particulier, il conviendra toutefois d’en décider lors de l’application concrète du droit (consid. 2-7.4).
Liberté économique (art. 27 Cst.) – Rappel des principes (consid. 8.1-8.2). Égalité de traitement (art. 8 Cst.) – Rappel des principes (consid. 9.1).
Analyse de l'arrêt TF 1C_583/2021
Simon Varin
Avocat, assistant doctorant à l'Université de Neuchâtel
Février 2024
ATF 150 III 63, TF 5A_941/2022 du 12 décembre 2023
Droit de superficie; droit de retour anticipé; violation de l’obligation d’entretien et d’exploitation; conditions formelles du droit de retour; art. 779f ss CC; 107-108 CO
Droit de retour anticipé (art. 779f à 779h CC) – Le droit de retour anticipé d’un droit de superficie, permet au propriétaire du bien-fonds, aux conditions strictes prévues par la loi, de priver le superficiaire de sa servitude. Ce retour est soumis à deux conditions : d’une part, une grave violation de ses devoirs par le superficiaire, d’autre part, le versement d’une indemnité équitable par le propriétaire (consid. 3).
Violation de l’obligation d’entretien et d’exploitation – En l’espèce, un droit de superficie a été accordé par une Commune propriétaire à une entreprise exploitante d’un complexe hôtelier, dont le bâtiment a été construit en vertu de la servitude. Malgré plusieurs modifications successives du contrat de superficie et un changement de superficiaire, la clause exigeant l’entretien des bâtiments existants n’a jamais été modifiée ou retirée. En outre, nonobstant l’existence d’un projet de construction d’un nouveau complexe immobilier à la place de l’hôtel-restaurant, il existait un intérêt de la Commune à ne pas rendre l’état de l’immeuble irréversible. Ainsi, le Tribunal fédéral confirme que les obligations de la superficiaire perduraient (consid. 5). La superficiaire ne parvient pas à démontrer l’arbitraire des constatations de l’instance précédente selon lesquelles l’hôtel-restaurant, en état de décrépitude, souffrait indubitablement d’un manque d’entretien depuis plusieurs années au moment de la résiliation du contrat (consid. 6). Il ne parvient pas davantage à démontrer qu’il était arbitraire de retenir qu’une obligation d’exploiter un hôtel-restaurant lui incombait (consid. 7.1). Pour le surplus, la recherche d’un autre exploitant ne peut être assimilée à une exploitation (consid. 7.4).
Conditions formelles de l’exercice du droit de retour anticipé – Suivant la doctrine majoritaire, le Tribunal fédéral décide l’application par analogie de l’art. 107 CO à l’exercice du droit de retour. En cas de violation des devoirs du superficiaire, le superficiant doit le mettre en demeure de rétablir la situation conforme au droit ou de se conformer à ses obligations contractuelles en lui impartissant un délai de grâce. Cette formalité ne saurait toutefois être imposée lorsqu’il apparaît d’emblée, eu égard à l’attitude du superficiaire, qu’elle restera sans effet (art. 108 ch. 1 CO), ce qui suppose un refus clair et définitif de la part du superficiaire de se mettre en conformité (consid. 8.3.2.1). En l’espèce, la Commune n’a pas valablement mis en demeure la superficiaire de remplir ses obligations d’entretien et d’exploitation dans un délai convenable. Un courrier du superficiant affirmant que la superficiaire ne remplit pas ses obligations d’entretien et d’exploitation, précisant que ces violations peuvent faire l’objet d’un retour anticipé, n’est pas suffisant puisqu’il n’exige pas que des travaux soient entrepris ou que l’exploitation soit reprise dans un certain délai. En conséquence, l’affaire est renvoyée pour que le Tribunal cantonal se prononce sur la question de savoir si les circonstances permettaient à la Commune de se passer d’une interpellation en application de l’art. 108 ch. 1 CO (consid. 8.4).
Analyse de l'arrêt ATF 150 III 63, TF 5A_941/2022
Marcel Eggler
Avocat, LL.M., avocat spécialiste FSA droit de la construction et de l’immobilier
Mars 2024
TF 4A_540/2022 du 19 décembre 2023
Contrat d’entreprise; contrat mixte de vente et d’entreprise; réparation des défauts selon la norme SIA 118; droit à la réparation du maître propriétaire d’une part d’étage; PPE sur plan; modification du projet de PPE pendant la construction; coordination entre les droits de garantie d’un propriétaire d’étage et les droits réels entre propriétaires d’étages; art. 368 ss CO; 641, 712d, 712e CC; 69 ORF; 169 Norme SIA 118
Contrat mixte de vente et d’entreprise – Rappel des principes. Application des règles du contrat d’entreprise pour la garantie pour les défauts (art. 368 ss CO), sauf si les parties prévoient autre chose. En l’occurrence, les parties ont convenu d’appliquer la norme SIA 118 (consid. 2.1).
Réparation des défauts selon la norme SIA 118 – L’art. 169 al. 1 ch. 1 norme SIA 118 privilégie la réparation, mais suppose pour celle-ci, par analogie avec l’art. 368 al. 2 CO, qu’elle n’entraîne pas de frais excessifs (consid. 2.1).
Droit à la réparation du maître propriétaire d’une part d’étage – L’entrepreneur qui se charge contractuellement de la construction d’une part d’étage est tenu envers le client de livrer l’ouvrage exempt de défauts, même en ce qui concerne les éléments de construction dont d’autres copropriétaires ont également la jouissance. Le droit à la réparation est indivisible et chaque propriétaire d’étages peut exercer ses droits contractuels à la réparation envers l’entrepreneur, même si ces droits concernent des parties communes d’un ouvrage divisé en PPE. Etant donné que les contrats entre l’entrepreneur et les différents acquéreurs n’ont pas forcément le même contenu, se pose la question de savoir dans quelle mesure un seul propriétaire peut faire valoir son droit contractuel à la réparation. C’est en particulier le cas lorsque le « défaut » concerne une partie commune et que les autres copropriétaires ne considèrent pas l’ouvrage comme défectueux, respectivement ont accepté le défaut ou la modification des plans. Dans ces circonstances, selon le TF, une coordination est nécessaire entre l’application du droit à la réparation prévu par les contrats d’entreprise des différents acquéreurs de la PPE et les règles relatives à la prise de décision de la communauté des propriétaires par étages. Un propriétaire d’étages ne peut pas imposer tout ce qu’il pourrait exiger en soi de l’entrepreneur en vertu de son contrat, sans tenir compte des intérêts des autres copropriétaires (consid. 2.1).
PPE sur plan – Conformément à l’art. 712d al. 1 CC, la PPE est constituée par inscription au registre foncier. Dans certaines conditions, l’inscription de la propriété par étages au registre foncier peut être exigée avant même la construction du bâtiment. Dans ce cas, un plan de répartition doit impérativement être joint à la réquisition (art. 69 al. 1 ORF). L’office du registre foncier inscrit sur le feuillet de l’immeuble de base et sur les feuillets des parts d’étages la mention : « Constitution de la PPE avant la construction du bâtiment » (art. 69 al. 2 ORF). Le plan de répartition sert à préciser et à délimiter l’étendue des droits exclusifs, mais il ne participe pas à la foi publique du registre foncier et n’est pas un acte authentique au sens de l’art. 9 CC (consid. 2.1.2).
Modification du projet de PPE pendant la construction – Les modifications individuelles du projet ne sont pas mises à jour au fur et à mesure dans le registre foncier. Le fait que les droits spéciaux, en tant que droits privés subjectifs, ne peuvent pas ou pas encore être exercés, tels qu’ils sont consignés dans le registre foncier et notamment dans le plan de répartition, est mis en évidence par la mention au RF prévue à l’art. 69 al. 2 ORF. La rectification des plans doit être effectuée lorsqu’il est établi ce qui a été modifié. Les propriétaires d’étages et l’administrateur doivent annoncer au registre foncier l’achèvement du bâtiment dans un délai de trois mois après la construction, le cas échéant en présentant le plan de répartition corrigé après la construction (art. 69 al. 3 ORF). Si la répartition a été modifiée, un plan de répartition corrigé et signé par tous les propriétaires d’étages doit être déposé. En cas de modifications ayant des répercussions sur les quotes-parts, une adaptation contractuelle de celles-ci équivaut à un transfert de propriété foncière et requiert la forme authentique ainsi que l’accord de tous les propriétaires d’étages et l’approbation de l’assemblée des propriétaires d’étages. Toutefois, chaque propriétaire d’étages a droit à une rectification si sa quote-part a été fixée de manière erronée ou si elle est devenue inexacte à la suite de modifications de la construction du bâtiment ou de ses environs (art. 712e al. 2 CC) (consid. 2.1.2).
Coordination entre les droits de garantie d’un propriétaire d’étages et les droits réels entre propriétaires d’étages – En l’espèce, l’entrepreneur n’a pas soumis les modifications du projet à l’ensemble des copropriétaires. Toutefois, certains des copropriétaires actuels ont acquis leurs unités de copropriété en se référant aux modifications apportées au projet et les ont ainsi acceptées. Les droits contractuels des différents propriétaires d’étages ne vont donc pas dans le même sens. Dans cette mesure, il existe manifestement un besoin de coordination : une remise en l’état selon les plans initiaux n’entre en ligne de compte que si le maître peut l’imposer contre la volonté des autres propriétaires d’étages (consid. 2.2), que ces derniers y consentent ou ne sont manifestement pas concernés par elle (consid. 2.3.2). Aucune de ces hypothèses n’est démontrée en l’espèce. Par ailleurs, la question de droit réel entre propriétaires d’étages ne peut pas être tranchée dans le cadre de la présente action contractuelle, uniquement dirigée contre l’entrepreneur, à l’exclusion des autres propriétaires d’étages, lesquels devraient obligatoirement avoir voix au chapitre. De plus, le maître ne parvient pas à démontrer l’arbitraire du constat selon lequel il ne faisait valoir que ses droits en garantie, à l’exclusion de ses droits réels (consid. 2.3). La jurisprudence rendue en matière d’action négatoire (art. 641 al. 2 CC) entre propriétaires d’étages n’est ainsi d’aucun secours au maître (consid. 2.4). Il en est de même des arguments tirés de la procédure décisionnelle et des règles de majorité au sein de la PPE (consid. 2.4.3).
S’agissant de l’articulation entre les droits de garantie du propriétaire d’étages et les relations avec les autres copropriétaires, le TF précise qu’il s’agit de deux questions distinctes de savoir, d’une part, si le recourant peut exiger de l’entrepreneur qu’il modifie les constructions de manière à ce qu’elles correspondent à ce qui a été convenu avec lui et, d’autre part, de savoir si les autres copropriétaires doivent accepter ces modifications (consid. 2.5.1). Toutefois, en vertu du principe de coordination susmentionné, il n’est pas critiquable de refuser la réparation au maître, alors qu’il n’a pas clarifié de manière préalable la situation en matière de droits réels, soit en l’occurrence de savoir si d’éventuelles modifications des parties communes seraient acceptées par les propriétaires d’étages ou peuvent leur être imposées (consid. 2.5.2). Dans le cas contraire, l’entrepreneur risquerait de devoir déconstruire à nouveau à la demande des autres propriétaires d’étages, de sorte que le maître n’a aucun intérêt digne de protection à de tels allers et retours contradictoires (consid. 2.6).
Analyse de l'arrêt TF 4A_540/2022
Blaise Carron
Professeur à l'Université de Neuchâtel, LL.M. (Harvard), Dr en droit, avocat spécialiste FSA droit du bail, avocat spécialiste FSA en droit de la construction et de l’immobilier
Avril 2024
ATF 150 II 123, TF 2C_196/2023 du 7 février 2024
Marchés publics; qualité pour recourir d’associations professionnelles; question juridique de principe; art. 83, 89 LTF; 64 AIMP
Question juridique de principe (art. 83 let. f LTF) – Rappel des principes (consid. 1.2 et 1.3.1). Le TF ne s’est encore jamais prononcé sur la possibilité des associations professionnelles de recourir contre des décisions d’attribution de marchés publics et, en particulier, contre des adjudications de gré à gré. Jusqu’à présent, il n’avait été saisi que de recours corporatifs égoïstes dirigés directement contre des actes normatifs cantonaux. De plus, le TF constate que la question est controversée et n’est pas tranchée de manière uniforme dans les différentes jurisprudences cantonales. Compte tenu de l’insécurité juridique engendrée, il se justifie d’admettre que la présente cause soulève une question juridique de principe (consid. 1.3.2).
Qualité pour recourir (art. 89 LTF) – Rappel des principes (consid. 4.1). En matière de marchés publics, le cercle des entreprises ayant qualité pour recourir contre une décision d’adjudication se limite en principe à celles qui ont encore une chance d’obtenir le marché contesté en cas d’admission du recours, respectivement qui auraient eu une chance de l’obtenir dans l’hypothèse où un contrat a déjà été conclu avec le soumissionnaire retenu. Lors d’une adjudication de gré à gré, la qualité pour recourir n’appartient en règle générale qu’aux entreprises qui démontrent être des soumissionnaires potentiels pour le marché public en question, en rendant plausible non seulement qu’elles auraient la capacité réelle de réaliser les prestations demandées, mais aussi qu’elles auraient déposé une offre si un appel d’offres avait été publié(consid. 4.2).
Recours des associations – Rappel des principes (consid. 4.4). En matière de marchés publics, il a toujours été admis que les associations professionnelles devaient satisfaire aux mêmes conditions que toute association (consid. 4.5). Il en découle que les associations professionnelles qui souhaitent recourir contre des décisions d’adjudication de gré à gré ne peuvent le faire qu’en rendant plausible que la majorité ou à tout le moins un grand nombre de leurs membres seraient à la fois aptes et disposés à soumissionner pour les marchés concernés. Il s’agit là d’une application combinée des règles régissant, d’un côté, la qualité pour recourir des associations et, de l’autre, la qualité pour recourir en matière de marchés publics (consid. 4.6). Ces exigences ont en outre été codifiées dans le nouveau droit sur les marchés publics, non applicable en la cause (cf. art. 64 al. 1 AIMP).
En l’espèce, les associations professionnelles recourantes n’ont jamais déclaré en cours de procédure, ni a fortiori rendu vraisemblable qu’une majorité ou du moins une grande portion de leurs membres aurait été concrètement intéressée par les contrats qu’elles contestent. Le seul fait que les associations intéressées se composent d’architectes, d’ingénieurs et d’entrepreneurs ne suffit pas à cet égard (consid. 4.6). En matière de marchés publics, le rôle d’une association professionnelle consiste moins à s’en prendre à des adjudications individuelles qu’à contester les éventuelles nouvelles normes légales adoptées en amont, qui seraient susceptibles de porter atteinte aux intérêts de ses membres (consid. 4.7).
Analyse de l'arrêt ATF 150 II 123, TF 2C_196/2023
Léonard Bruchez
Avocat, spécialiste FSA en droit de la construction et de l'immobilier
Mai 2024
TF 4A_243/2022 du 26 février 2024
Contrat d’entreprise; contrat d’architecte global; honoraires; dernière estimation des coûts; art. 404 CO; norme SIA 102
Contrat d’architecte global – Le contrat d’espèce porte sur des prestations de planification et de direction des travaux. Il s’agit là d’un contrat mixte, soumis aux règles du mandat ou à celles du contrat d’entreprise selon les prestations de l’architecte en cause. Quelle que soit la prestation considérée, les règles du mandat (art. 404 CO) s’appliquent à la résiliation du contrat d’architecte global. En l’espèce, les parties ont tacitement convenu d’intégrer au contrat la norme SIA 102 (consid. 3).
Honoraires – En l’occurrence, les mandants ont résilié le contrat à un stade où les travaux avaient débuté. Il n’est pas contesté que le calcul des honoraires doit s’effectuer d’après le coût de l’ouvrage au sens de l’art. 7 norme SIA 102 (consid. 4). L’un des paramètres de la formule pour le calcul des honoraires est le « coût d’ouvrage déterminant le temps nécessaire », TVA exclue, au sens de l’art. 7.2 de la norme SIA 102. Si, comme en l’espèce, le projet n’est pas réalisé, les honoraires correspondant aux prestations effectuées se calculent sur la base de la dernière estimation des coûts.
Dernière estimation des coûts – Parmi les prestations ordinaires de l’architecte selon la norme SIA 102, figurent l’estimation des coûts au stade de l’avant-projet (art. 4.31), le devis, plus précis, au stade du projet de l’ouvrage (art. 4.32) ou encore la révision de l’estimation des coûts sur la base des offres, au stade de l’appel d’offres (art. 4.41). En l’espèce, le recourant n’a établi une estimation des coûts qu’au stade du projet de l’ouvrage, en décembre 2007 et un devis seulement après le retour des offres, en juillet 2008. L’information fournie par l’architecte global sur les coûts de construction revêt une grande importance puisqu’elle influe sur les décisions successives du mandant. Par conséquent, lorsque la rémunération de l’architecte dépend des coûts estimés de l’ouvrage en raison de la fin prématurée du mandat, le mandant peut de bonne foi comprendre que seul le coût des travaux qu’il accepte d’assumer, selon l’estimation la plus récente, servira de base de calcul aux honoraires. Dans le même ordre d’idées, lorsqu’un projet est modifié, les prestations de l’architecte déjà exécutées au moment de la modification seront rémunérées selon l’art. 7 norme SIA 102 en fonction du coût de l’ouvrage tel qu’il a été estimé initialement, alors que le coût de l’ouvrage après modification, le cas échéant selon le nouveau devis, sera déterminant pour les prestations futures.
En l’espèce, les mandants n’ont pas accepté l’estimation qui leur a été présentée en juillet 2008, portant sur un coût global de CHF 1’325'165.-, puisqu’ils ont immédiatement réduit le projet, pour un coût à la base du calcul d’honoraires de CHF 640'771.-. Par conséquent, le devis du 4 juillet 2008 ne constituait pas la dernière estimation des coûts au sens de l’art. 7.5.6 norme SIA 102. Il est ainsi correct de tenir compte d’un montant de CHF 700'000.-, indiqué par l’architecte lui-même comme coût déterminant pour les honoraires le 19 décembre 2007, soit postérieurement à l’estimation globale des coûts du 15 décembre 2007.
Analyse de l'arrêt TF 4A_243/2022
Xavier Borghi
Avocat, spécialiste FSA en droit de la construction et de l'immobilier, docteur en ingénierie civile
Juin 2024
ATF 150 I 106, TF 1C_600/2023 du 26 avril 2024
Garantie de la propriété; restrictions à la garantie de la propriété; base légale et densité normative; restriction grave; intérêt public; proportionnalité; art. 26 et 36 Cst.
Restrictions à la garantie de la propriété (art. 26 et 36 Cst.) – Rappel des principes (consid. 5.1). Base légale et densité normative – Rappel des principes (consid. 5.1). Restriction grave – Dans la jurisprudence, l’obligation, pour les propriétaires d’une installation productrice de chaleur datant de 20 ans ou plus, de changer le brûleur ou tout autre composant annexe de ladite installation, n’a pas été qualifiée d’atteinte grave à la propriété. Par ailleurs, le TF a laissé ouverte la question de savoir si l’obligation d’enlever des chauffages électriques et la menace de sanction pénale dont elle peut être assortie devait être qualifiée de grave (consid. 5.1).
En l’espèce, une modification de la loi vaudoise instaure l’obligation d’assainissement des chauffages électriques décentralisés. Aucune des solutions à disposition pour assainir n’empêche l’acquisition d’un bien immobilier, sa conservation, sa jouissance ou son aliénation ni ne rendent impossible ou beaucoup plus difficile l’exercice de la propriété. La mesure est en outre accompagnée de subventions pour les propriétaires ainsi que des déductions fiscales. Par conséquent, il ne s’agit pas d’une atteinte grave et elle ne nécessite pas de base légale formelle (consid. 5.2).
Intérêt public – Les intérêts publics à la protection de l’environnement (art. 74 Cst.), à un développement durable (art. 73 Cst.) ou encore à un approvisionnement en énergie respectueux de l’environnement et d’une consommation d’énergie économe et rationnelle (art. 89 al. 1 Cst.) sont notamment susceptibles de légitimer des atteintes à la garantie de propriété. Le TF a déjà jugé que l’obligation d’enlever les chauffages électriques, prévue dans le canton de Zurich, représentait un intérêt public suffisant. Il a également jugé valable une initiative communale qui visait à garantir que, d’ici à 2030, tous les systèmes de chauffages fonctionnent avec des énergies renouvelables. Le législateur fédéral a également pris de nombreuses initiatives récentes autour de ces préoccupations, visant à encourager le remplacement notamment des chauffages électriques fixes à résistance par une production de chaleur à base d’énergies renouvelables (consid. 6.1).
Proportionnalité – Rappel des principes (consid. 7.1). En lien avec la règle de la nécessité, il convient de prendre en considération le fait que l’obligation litigieuse n’a pas été édictée de manière soudaine et imprévisible, mais qu’elle constitue l’aboutissement d’un long processus commencé dans les années 1990, visant à limiter les chauffages électriques fixes à résistance. Une obligation d’assainir les chauffages électriques fixes à résistance ne saurait donc être considérée comme inattendue par les propriétaires (consid. 7.2.2). S’agissant du principe de la proportionnalité au sens étroit, le TF relève que les normes attaquées n’entraînent pas une obligation absolue de démanteler les chauffages électriques décentralisés (dérogations à l’obligation d’assainir ; assainissement par voie d’isolation ; prolongation du délai ; etc.), de sorte qu’aucune violation du principe de proportionnalité n’apparaît (consid. 7.2.3).
Analyse de l'arrêt ATF 150 I 106, TF 1C_600/2023
Samuel Brückner
Avocat, spécialiste FSA en droit de la construction et de l'immobilier
Juillet 2024
TF 5A_261/2024 du 13 juin 2024
Propriété par étages; action en annulation d’une décision de l’assemblée des propriétaires d’étages; changement de destination de l’immeuble; art. 75, 648, 712g, 712m CC
Changement de destination de l’immeuble – La prolongation des horaires d’ouverture d’un traiteur « take-away » dans le règlement d’administration et d’utilisation de la PPE ne constitue pas un changement de destination de l’immeuble au sens de l’art. 648 al. 2 en relation avec l’art. 712g al. 1 CC. Par conséquent, l’unanimité des propriétaires d’étages n’est pas requise pour la prise d’une telle décision. Le propriétaire qui se borne à se plaindre des immissions engendrées par un commerce ne motive pas un changement de destination de l’immeuble (consid. 6).
Août 2024
TF 4A_342/2023 du 5 juin 2024
Société simple; solidarité et consorité; société simple et consorité; interprétation des manifestations de volonté; rapports internes et externes en société simple et en société tacite; art. 18, 19, 143 ss, 530 ss CO; 70 ss CPC
Rapport entre solidarité et consorité (art. 70 ss CPC ; 143 ss CO) – Rappel des principes. Société simple et consorité – Les membres d’une société simple forment matériellement une communauté de droit civil sur le plan actif (art. 544 al. 1 CO) et doivent donc ouvrir action ensemble pour les biens et créances de la société simple, comme consorts nécessaires. En revanche, sur le plan passif, c’est-à-dire pour ce qui concerne les dettes de la société simple, les associés sont solidairement responsables (art. 544 al. 3 CO) : le créancier peut choisir d’agir contre un seul, contre plusieurs d’entre eux ou contre tous ; s’il agit contre plusieurs d’entre eux ou contre tous, les défendeurs forment une consorité simple passive (consid. 1.1.1).
Interprétation des manifestations de volonté (art. 18 et 19 CO) – Rappel des principes (consid. 5.1 et 5.2). Rapports internes et externes en société simple (art. 530 ss CO) – Rappel des principes (consid. 5.2.1). Société tacite – Rappel des principes (consid. 5.2.2). Rapports internes et externes dans une société simple tacite – Dans les rapports internes d’une société tacite, l’associé occulte et l’associé apparent ont bien l’animus societatis, soit la volonté d’unir leurs efforts ou leurs ressources en vue d’atteindre un but commun. Dans les rapports externes, la société tacite n’apparaît pas. L’associé apparent est seul titulaire des droits réels sur les biens sociaux, y compris la propriété des apports de l’associé occulte. A l’égard des tiers, il agit en son nom et pour son propre compte ; l’associé occulte ne la représente pas, puisqu’il ne veut pas être engagé et il ne répond pas de dettes de la société envers les tiers. Les art. 543 al. 2-3 et 544 al. 3 CO ne s’appliquent pas. Selon la jurisprudence, le tiers qui traite avec un associé occulte ne peut s’en prendre à celui-ci, même si ce dernier a participé aux pourparlers qui ont conduit à la conclusion du contrat, s’il sait que celui-ci n’entendait pas pour autant sortir du rôle occulte qu’il s’était assigné dans le rapport (consid. 5.2.2.2).
En l’espèce, il est incontestable, sur le plan interne, qu’un contrat de société simple lie deux promoteurs qui se sont alliés pour un projet de construction comportant un chalet et un centre bien-être. Toutefois, seul l’un des promoteurs était propriétaire des parcelles concernées et titulaire du compte de la promotion. Les travaux lui ont été adjugés personnellement, en son nom et pour son compte. Aucun document ultérieur ne mentionne le second promoteur et les deux promoteurs n’ont jamais évoqué une quelconque association entre eux devant des tiers, à tout le moins pas devant l’entrepreneur ou ses employés. Le fait que le second promoteur ait participé à des pourparlers lors de repas en 2011 et qu’il connaissait le directeur de l’entrepreneur n’y change rien. Compte tenu de ce qui précède, il s’agit d’une société tacite, l’art. 544 al. 3 CC ne s’applique pas et les deux promoteurs ne sont pas débiteurs solidaires (consid. 5.3.2-5.3.3).
Septembre 2024
TF 2C_512/2023 du 5 juin 2024
Marchés publics; notion de décision; délai de recours et publication sur SIMAP; protection de la confiance; art. 15 AIMP 2001
Notion de décision – Rappel des principes (consid. 3.4.1). Un courrier contenant le résultat d’un appel d’offres constitue une décision puisqu’il produit des effets contraignants sur les parties. Une motivation insuffisante ne remet pas en cause cette qualification ; elle peut tout au plus rendre la décision attaquable (consid. 3.4.4).
Délai de recours et publication sur SIMAP – Une publication du résultat de l’appel d’offre sur la plateforme SIMAP, intervenue postérieurement à la notification individuelle de la décision par voie postale, ne fait pas courir de nouveau délai de dix jours pour recourir ni ne prolonge celui qui court en raison de la décision notifiée (consid. 3.5.2). C’est le cas même pour une décision insuffisamment motivée (consid. 3.5.3). Il en est autrement uniquement lorsque le courrier individuel renvoie expressément à la publication du résultat sur la plateforme SIMAP (consid. 4).
Protection de la confiance – Rappel des principes (consid. 5.1). Le chef de projet de l’autorité adjudicatrice ne peut pas être considéré comme une personne compétente pour donner des renseignements, en particulier sur des questions juridiques comme les délais de recours. Cela était reconnaissable pour des entreprises professionnelles actives dans le secteur de la construction (consid. 5.2).
Analyse de l'arrêt TF 2C_512/2023
Léonard Bruchez
Avocat, spécialiste FSA en droit de la construction et de l'immobilier
Octobre 2024
TF 5A_927/2023 du 19 août 2024
Droit foncier agricole; droit de préemption du fermier; cas de préemption; art. 47 ss LDFR; 216a ss C0
Droit de préemption du fermier (art. 47 al. 2 LDFR) – Rappel des principes. Le droit de préemption porte sur le bien loué. Cela vaut également lorsque, comme en l’espèce, seule une partie du terrain est affermée. Dans ce cas, le droit de préemption déclenche en principe une obligation de parcellisation du propriétaire foncier (consid. 3.3.1).
Cas de préemption (art. 216c CO) – Les dispositions du CO en matière de droit de préemption s’appliquent à celui du fermier. En plus des hypothèses énumérées à l’art. 216c al. 2 CO, il n’y a pas non plus de cas de préemption si l’opération ne vise pas la réalisation économique de l’immeuble, mais constitue uniquement une restructuration patrimoniale. De même, il n’y a pas de cas de préemption lorsque la transaction n’est conclue qu’en tenant compte de relations personnelles ou lorsque la contrepartie du transfert de propriété a un contenu qui ne peut être fourni que précisément par l’acheteur concerné (consid. 3.3.2). Selon le TF, le critère des relations personnelles, en l’occurrence amicales, n’a toutefois pas de portée autonome, mais doit au contraire avoir eu des conséquences sur la structure de l’acte juridique ou le prix de vente (consid. 3.5.1). En l’espèce, la contreprestation aurait pu être fournie par n’importe quel tiers et le prix d’achat se situait dans la fourchette maximale admissible, de sorte que les relations amicales entre le vendeur et l’acheteur n’ont eu aucun impact sur la vente (consid. 4). Dans ces conditions, la vente constitue un cas de préemption.
Analyse de l'arrêt TF 5A_927/2023
Michael Ritter
Rechtsanwalt, Fachanwalt SAV Bau- und Immobilienrecht
Novembre 2024
TF 4A_127/2024 du 12 septembre 2024
Contrat vente; annulation d’un contrat de vente immobilière; bonne foi en matière de possession; enrichissement illégitime; art. 60 ss CO; 938 ss CC; 61 ss LDFR
Annulation d’un contrat de vente immobilière – Lorsque l’autorisation d’acquérir une entreprise agricole au sens des art. 61 ss LDFR n’est pas accordée, le contrat de vente est nul avec effet ex nunc et le précédent propriétaire doit être réinscrit d’office au RF (consid. 3).
Bonne foi en matière de possession (art. 938 ss CC) – Rappel des principes (consid. 3.2.1). Enrichissement illégitime (art. 60 ss CO) – Rappel des principes (consid. 3.2.2). Il suffit que l’autorité compétente selon la LDFR soit intervenue pour remettre en question la licéité de la vente pour qu’il ne soit plus possible, dès la date de cette intervention, de considérer que l’acquéreur est de bonne foi (consid. 3.4.1).
NB : le TF ne se prononce pas sur le sort des loyers et fermages qui ont été perçus, pendant la période de possession, par un acquéreur qui serait de bonne foi de manière ininterrompue. L’instance précédente avait considéré que ceux-ci doivent être restitués au vendeur, en dérogation de l’art. 938 CC dont le champ d’application est réduit, au motif qu’une divergence avec les règles de l’enrichissement illégitime n’a pas lieu d’être. Dans une telle hypothèse, l’acquéreur de bonne foi peut réclamer en contrepartie l’ensemble des charges liées à l’immeuble acheté, y compris les charges liées à l’activité commerciale exercée sur l’immeuble (consid. 3.3.2).
Analyse de l'arrêt TF 4A_127/2024
Christian Petermann
Avocat spécialiste FSA de la construction et de l’immobilier, Expert immobilier EPFL, Arbitrator / ArbP
Décembre 2024
TF 4A_529/2023 du 20 septembre 2024
Contrat de courtage; interprétation des manifestations de volonté; modification du contrat; courtage d’indication, de négociation et de présentation; causalité dans le courtage d’indication; dérogation à la condition de la causalité; art. 18, 412 ss CO
Interprétation des manifestations de volonté (art. 18 CO) – Rappel des principes (consid. 4.1). Modification du contrat – Rappel des principes (consid. 4.2). Les parties qui ont conclu un contrat de courtage exclusif puis ont souhaité se départir du caractère exclusif entendaient poursuivre la relation qu’elles avaient nouée tout en y apportant une modification. Le fait que, pour entériner cette modification, les parties aient signé un nouveau contrat n’en fait pas, selon la volonté réelle des parties, deux contrats séparés au point qu’une première visite de l’appartement organisée par la société de courtage survenue avant la modification ne pourrait plus être prise en considération (consid. 4.4).
Courtage d’indication, de négociation et de présentation (art. 412 ss CO) – Rappel des principes (consid. 5.1-5.2). En présence d’un courtage d’indication, la question d’un lien psychologique entre les efforts de la société de courtage et son influence sur la volonté des acquéreurs ne se pose pas, car cette condition ne concerne que le courtage de négociation. Il importe donc peu de savoir comment les acquéreurs ont été convaincus d’acheter l’appartement (consid. 5.3).
Causalité dans le courtage d’indication (art. 413 CO) – Dans le courtage d’indication, pour que le courtier ait droit à son salaire, il suffit qu’il y ait causalité, c’est-à-dire que l’indication qu’il a donnée au mandant « aboutisse » à la conclusion du contrat principal. Il en découle que le courtier doit prouver (1) qu’il a été le premier à désigner, comme s’intéressant à l’affaire, la personne qui a acheté par la suite et (2) que c’est précisément sur la base de cette indication que les parties sont entrées en relation et ont conclu le marché (consid. 5.1.1). Lorsque la visite des acquéreurs ne débouche sur aucune offre et que ce n’est que plusieurs mois plus tard, après une baisse du prix de CHF 6 à 4,8 millions, que les acquéreurs déposent une offre, par l’intermédiaire d’un autre courtier, la seconde condition fait défaut. Le fait que la société de courtage avait également informé par courriel les acquéreurs de la baisse de prix ne suffit pas à rendre la vente causale (consid. 5.4).
Dérogation à la condition de la causalité (art. 413 CO) – L’art. 413 al. 1 CO est de droit dispositif, de sorte que les parties peuvent notamment prévoir une clause de renonciation au lien de causalité entre l’activité du courtier et la conclusion de l’affaire, ce dernier ayant alors droit à son salaire même si son activité est sans rapport avec la conclusion de l’affaire par le mandant (consid. 6.1). En présence d’un contrat non exclusif, débouchant sur une situation dans laquelle trois courtiers sont actifs, c’est le courtier qui, le premier, signale au mandant la personne disposée à acheter l’appartement au prix réduit, qui a droit aux honoraires (consid. 6.2).
Analyse de l'arrêt TF 4A_529/2023
Marc-Ariel Zacharia
Avocat, spécialiste FSA en droit de la construction et de l'immobilier