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TF 4A_479/2025 du 2 juin 2026

Contrat d’entreprise; garantie pour les défauts; défauts apparents, défauts cachés, dissimulation frauduleuse; avis pour les défauts; art. 367 ss CO

Garantie pour les défauts – Rappel des principes (consid. 3.1.1). Défauts apparents, défauts cachés, dissimulation frauduleuse – Rappel des principes (consid. 3.1.2 et 3.1.5). Avis des défauts – Rappel des principes (consid. 3.1.3). En l’espèce, la maître d’ouvrage a rapidement constaté, après la prise de possession de sa maison en 2007, des déperditions de chaleur et des entrées d’air froid. Elle en avait avisé l’entrepreneur. En 2015, après une période de forte humidité pendant l’hiver, elle a fait réaliser une expertise, concluant à des défauts de construction. Dans ces circonstances, il faut retenir qu’elle n’a découvert le défaut que le 24 octobre 2015, date à laquelle elle a pris connaissance du rapport de l’analyse thermique et de la thermographie de son habitation. Un tel défaut n’avait pas pu être décelé lors de la remise de l’ouvrage, notamment au regard du fait que l’intimée n’avait aucune connaissance particulière en matière de construction. En conséquence, l’avis des défauts du 2 novembre 2015 n’était pas tardif (consid. 3.2-3.3).

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Analyse de l'arrêt TF 4A_479/2025

Marcel Eggler

Avocat, LL.M., avocat spécialiste FSA droit de la construction et de l’immobilier

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TF 4A_583/2025 du 16 juin 2026

Contrat d’entreprise; exécution par substitution d’un tiers; réfection de l’ouvrage; art. 366 ss CO

Exécution par substitution d’un tiers (art. 366 al. 2 CO) – Le droit à une avance des frais de réfection par substitution d’un tiers représente une modification de la prétention initiale en exécution. Il suppose donc (1) que le maître ait un droit à la réfection de l’ouvrage au sens de l’art. 368 al. 2 CO, (2) qu’il ait un droit à l’exécution par substitution d’un tiers conformément à l’art. 366 al. 2 CO par analogie et (3) qu’il ait effectivement l’intention de faire réparer l’ouvrage par le tiers. Cette avance est une estimation des frais présumés (ou prévisibles) de réfection. Elle n’est qu’un acompte, qui est, par définition, versé sous réserve d’un règlement définitif des frais. Comme dans le cas où le maître procède à la réfection sans avance de frais, le coût de la réfection devra être examiné à la fin des travaux ; un éventuel excédent sera remboursé à l’entrepreneur. Le maître est tenu d’adresser un décompte à l’entrepreneur une fois la réparation terminée par le tiers (consid. 4.1).

Réfection de l’ouvrage – Rappel des principes (consid. 4.2). En l’espèce, le mur qui avait été livré aux maîtres d’ouvrage présentait un défaut. Pour y remédier, l’expertise judiciaire préconisait deux solutions : soit un traitement cosmétique par une entreprise spécialisée, soit la couverture des murs par un crépi. Dans ce contexte, il était correct d’interpréter la volonté des parties afin de déterminer quels travaux de réfection devaient en l’occurrence être entrepris pour rendre l’ouvrage conforme à ce qui avait été convenu. En l’occurrence, les parties avaient convenu d’un certain niveau de qualité pour le mur en question et que celui-ci devait répondre à certaines exigences, au niveau de l’esthétisme et de l’étanchéité. Par conséquent, il n’est pas critiquable de retenir que seul un traitement cosmétique, même plus onéreux, était susceptible de corriger le défaut (consid. 4.3).

NB : L’affaire traitée dans cet arrêt est la même que celle de l’arrêt du TF 4A_207/2024 du 5 février 2025, résumé dans immodroit.ch, dans lequel d’autres griefs sont traités.

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TF 4A_410/2024 du 26 mai 2026

Contrat d’architecte et d’ingénieur; responsabilité de l’architecte; art. 363 ss, 394 ss CO

Responsabilité de l’architecte – En l’espèce, le promoteur avait chargé l’architecte de réaliser les équipements liés aux servitudes de passage et de conduite en faveur d’une parcelle voisine. Le contrat d’architecte signé par les parties comportait l’obligation d’élaborer les plans et d’assurer une réalisation de l’ouvrage conforme à ceux-ci. Les servitudes précitées avaient été portées sur le plan qui a servi de base à la construction. Elles étaient mises en évidence puisque l’assiette de la servitude de passage était hachurée, les différentes conduites dessinées individuellement et les diverses utilisations légendées. De plus, un avenant au contrat mentionnait expressément le moment de la réalisation et l’architecte a fait réaliser une partie de l’équipement, ce qui confirme qu’il avait connaissance de son obligation à cet égard. La route d’accès n’ayant pas été réalisée conformément au plan et les conduites de gaz, d’eaux claires et d’eaux usées étant manquantes, l’architecte a failli à son obligation de diligence (consid. 3-5).

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TF 5A_1035/2025 du 17 juin 2026

Propriété/possession; annotation et renonciation à un droit d’emption; art. 959 CC; 216a ss CO

Annotation et renonciation à un droit d’emption (art. 959 CC ; 216a ss CO) – Rappel des principes. L’annotation d’un droit d’emption au registre foncier le rend opposable à tout droit acquis postérieurement sur l’immeuble. Il peut donc être exercé à l’encontre de tout acquéreur potentiel. L’effet de l’annotation dure tant que le droit existe et que la période d’annotation n’a pas expiré. L’effet disparaît également si le titulaire du droit personnel renonce à la protection offerte par l’annotation par déclaration unilatérale et initie sa radiation auprès du registre foncier ; cela n’entraîne toutefois pas l’extinction du droit d’emption lui-même. Le transfert de l’immeuble pendant la période d’annotation, respectivement la connaissance par les acquéreurs de l’existence du droit d’emption, n’entraîne pas un transfert automatique du contrat d’emption aux acquéreurs. En l’espèce, le titulaire du droit d’emption a signé une clause pour solde de tout compte avec ses cohéritiers au décès de son père, lequel lui avait concédé ce droit. Dans ce contexte, le fils titulaire du droit d’emption a renoncé définitivement à faire valoir les créances personnelles qu’il avait envers son père (consid. 3.1.1 et 3.3.2).

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TF 5A_543/2026 du 17 juin 2026

Poursuites pour dettes et faillites; nouvelle estimation de l’immeuble; art. 9, 99 ORFI

Nouvelle estimation de l’immeuble dans la mise aux enchères publiques (art. 9 al  2 et 99 al. 2 ORFI) – Si deux experts de même compétence ont remis des estimations différentes, ils ne sont pas tenus de fournir une déclaration écrite. De jurisprudence constante, la moyenne des deux estimations peut être retenue par l’Office des poursuites (consid. 4). Par ailleurs, les rapports d’estimation peuvent être rendus publics, car ils servent d’information autant pour les créanciers que pour les acquéreurs potentiels. Il n’existe pas de risque de confusion entre la moyenne retenue par l’Office et les deux estimations, en particulier si les rapports d’estimation sont publiés. Cela renforce au contraire la transparence (consid. 5).

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TF 2C_195/2025 du 5 juin 2026

Droit foncier rural; décision de constatation; notion d’entreprise agricole; rayon d’exploitation usuel dans la localité; art. 7, 21, 84 LDFR

Décision de constatation au sens de l’art. 84 LDFR – Rappel des principes. Dans le contexte d’une succession comprenant des terres agricoles qui ne font pas partie d’une exploitation agricole (art. 21 LDFR), il existe un intérêt au constat quant à l’existence d’une entreprise agricole appartenant à l’héritier qui en réclame l’attribution (consid. 1.2).

Notion d’entreprise agricole (art. 7 LDFR) – Rappel des principes (consid. 3.1-3.4 et 5.3.1-5.3.2). Rayon d’exploitation usuel dans la localité – Rappel des principes (consid. 3.5). Lorsque, dans une région donnée, les terres agricoles sont historiquement plus largement détenues par l’État, au détriment de la propriété individuelle, il faut en tenir compte dans l’évaluation de l’existence d’une entreprise agricole au sens de l’art. 7 LDFR (consid. 5.3.3). Cette disposition ne pose aucune exigence de superficie minimale abstraite de terres agricoles et une telle exigence ne peut pas être fixée par les cantons (consid. 5.5). En l’espèce, il était donc erroné de se fonder sur une surface minimale de 4 hectares (consid. 6).

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