Newsletter

TF 1C_600/2023 du 26 avril 2024

Garantie de la propriété; restrictions à la garantie de la propriété; base légale et densité normative; restriction grave; intérêt public; proportionnalité; art. 26 et 36 Cst.

Restrictions à la garantie de la propriété (art. 26 et 36 Cst.) – Rappel des principes (consid. 5.1). Base légale et densité normative – Rappel des principes (consid. 5.1). Restriction grave – Dans la jurisprudence, l’obligation, pour les propriétaires d’une installation productrice de chaleur datant de 20 ans ou plus, de changer le brûleur ou tout autre composant annexe de ladite installation, n’a pas été qualifiée d’atteinte grave à la propriété. Par ailleurs, le TF a laissé ouverte la question de savoir si l’obligation d’enlever des chauffages électriques et la menace de sanction pénale dont elle peut être assortie devait être qualifiée de grave (consid. 5.1).

En l’espèce, une modification de la loi vaudoise instaure l’obligation d’assainissement des chauffages électriques décentralisés. Aucune des solutions à disposition pour assainir n’empêche l’acquisition d’un bien immobilier, sa conservation, sa jouissance ou son aliénation ni ne rendent impossible ou beaucoup plus difficile l’exercice de la propriété. La mesure est en outre accompagnée de subventions pour les propriétaires ainsi que des déductions fiscales. Par conséquent, il ne s’agit pas d’une atteinte grave et elle ne nécessite pas de base légale formelle (consid. 5.2).

Intérêt public – Les intérêts publics à la protection de l’environnement (art. 74 Cst.), à un développement durable (art. 73 Cst.) ou encore à un approvisionnement en énergie respectueux de l’environnement et d’une consommation d’énergie économe et rationnelle (art. 89 al. 1 Cst.) sont notamment susceptibles de légitimer des atteintes à la garantie de propriété. Le TF a déjà jugé que l’obligation d’enlever les chauffages électriques, prévue dans le canton de Zurich, représentait un intérêt public suffisant. Il a également jugé valable une initiative communale qui visait à garantir que, d’ici à 2030, tous les systèmes de chauffages fonctionnent avec des énergies renouvelables. Le législateur fédéral a également pris de nombreuses initiatives récentes autour de ces préoccupations, visant à encourager le remplacement notamment des chauffages électriques fixes à résistance par une production de chaleur à base d’énergies renouvelables (consid. 6.1).

Proportionnalité – Rappel des principes (consid. 7.1). En lien avec la règle de la nécessité, il convient de prendre en considération le fait que l’obligation litigieuse n’a pas été édictée de manière soudaine et imprévisible, mais qu’elle constitue l’aboutissement d’un long processus commencé dans les années 1990, visant à limiter les chauffages électriques fixes à résistance. Une obligation d’assainir les chauffages électriques fixes à résistance ne saurait donc être considérée comme inattendue par les propriétaires (consid. 7.2.2). S’agissant du principe de la proportionnalité au sens étroit, le TF relève que les normes attaquées n’entraînent pas une obligation absolue de démanteler les chauffages électriques décentralisés (dérogations à l’obligation d’assainir ; assainissement par voie d’isolation ; prolongation du délai ; etc.), de sorte qu’aucune violation du principe de proportionnalité n’apparaît (consid. 7.2.3).

Télécharger en pdf

Commentaire de l'arrêt TF 1C_600/2023

Samuel Brückner

Avocat, spécialiste FSA en droit de la construction et de l'immobilier

Télécharger en pdf

TF 4A_392/2023 du 24 avril 2024

Contrat vente; garantie pour les défauts; devoir de vérification et avis des défauts; dol; art. 197 ss et 287 CO

Garantie pour les défauts (art.197 ss CO) – Rappel des principes (consid. 5.1.1). Devoir de vérification et avis des défauts (art. 201 CO) – Rappel des principes (consid. 5.1.2). Dol (art. 203 CO) – Rappel des principes (consid. 5.1.3).

En l’espèce, la vente portait sur un domaine agricole affermé et certains instruments utiles pour son exploitation. Il était prévu dans le contrat que le domaine reste encore quelques semaines en mains du fermier, avant que l’acquéreur en prenne possession. Dans de telles circonstances, il apparaît conforme à la marche habituelle des affaires que l’acquéreur ne vérifie l’état des choses qu’au départ du fermier. Autre serait le cas d’une vente du domaine alors que le fermier continue l’exploitation. Dans ce dernier cas, la marche habituelle des affaires aurait exigé de l’acquéreur qu’il organise immédiatement une inspection de la chose, en tenant compte toutefois des intérêts du fermier et en s’annonçant à l’avance à celui-ci conformément aux prescriptions de l’art. 287 CO. Ainsi, dans le cas particulier, une vérification des biens vendus intervenant 21 jours après l’inscription au registre foncier n’est pas tardive (consid. 5.4.1).

Télécharger en pdf

TF 4A_303/2023 du 26 mars 2024

Contrat d’entreprise; défaut de l’ouvrage; responsabilité pour les défauts; fardeau de la preuve; vérification de l’ouvrage et avis des défauts (apparents ou cachés); réduction du prix; art. 367 ss CO; 8 CC

Défaut de l’ouvrage (art. 367 CO) – Rappel des principes (consid. 4.1.1). Responsabilité pour les défauts (art. 368 al. 2 CO) – Rappel des principes. Fardeau de la preuve (art. 8 CC) – Rappel des principes (consid. 4.1.2). En l’espèce, l’entrepreneur a admis par courriel puis en procédure l’existence d’un bullage du PVC, de fuites de la piscine, d’un défaut sur la trappe du local technique ainsi que des défauts sur certaines lames en bois de la terrasse, de sorte qu’il était contradictoire de nier ensuite les défauts. Ces aveux suffisaient à admettre l’existence de défauts de l’ouvrage (consid. 4.2).

Vérification de l’ouvrage et avis des défauts (apparents ou cachés) (art. 367 et 370 al. 3 CO) – Rappel des principes (consid. 5.1). En l’occurrence, le défaut lié au fonctionnement d’une piscine posée en janvier (soit notamment une infiltration d’eau, des fixations défectueuses et des fuites) n’a pu être découvert qu’à sa mise en service, au début de la belle saison, en mai 2019. S’agissant des défauts affectant la terrasse (soit des torsions du bois, des échardes et un aspect vieilli du bois), il était crédible que la présence d’échardes eût été également constatée en mai, soit à une période où l’on commence à marcher pieds nus. Quant aux torsions du bois et à l’aspect vieilli de celui-ci, il s’agissait d’un dommage évolutif, de sorte qu’il ne pouvait pas être exigé des maîtres de l’ouvrage qu’ils signalent ces défauts avant d’avoir une idée d’ensemble de leur étendue. En conséquence, l’avis des défauts a été donné en temps utile (consid. 5.2 et 5.4).

Réduction du prix (art. 368 al. 2 CO) – Rappel des principes (consid. 6.1.1). En l’espèce, les parties n’ont pas contesté que, conformément à la présomption légale, le prix de l’ouvrage représentait sa valeur objective sans aucun défaut et, partant, qu’il était présumé que la moins-value indemnisable correspondait aux coûts d’élimination des défauts. Il eût incombé à l’entrepreneur de fournir une estimation chiffrée des coûts de réparation et la prouver. Dès lors qu’il ne l’a pas fait, la moins-value de l’ouvrage doit être présumée égale aux travaux entrepris pour la réfection (consid. 6.2 à 6.5).

Télécharger en pdf

TF 4A_455/2023 du 23 février 2024

Contrat d’entreprise; moins-value commerciale; fardeau de l’allégation et renvoi à une pièce; conclusion non chiffrée; art. 366 al. 2 CO; 55, 85 CPC

Moins-value commerciale – Selon la jurisprudence (cf. ATF 145 III 225), un dommage issu d’une moins-value commerciale sur un bien immobilier n’est indemnisable que si celui-ci est vendu (consid. 5.2).

Fardeau de l’allégation et renvoi à une pièce – Rappel des principes. En cas de renvoi à une pièce, il doit ressortir clairement du renvoi lui-même quelles parties de la pièce doivent être considérées comme des allégations des parties. Il ne suffit pas de citer simplement une annexe comme offre de preuve à la suite d’une allégation, car il n’en ressort pas que les informations contenues dans l’annexe doivent constituer une partie de l’exposé des faits (consid. 4.3.2).

Conclusion non chiffrée – Celui qui dépose une demande reconventionnelle non chiffrée doit exposer pour quelles raisons il lui était impossible ou déraisonnable de chiffrer la moins-value commerciale de l’immeuble. Il doit le faire dès le dépôt de la demande reconventionnelle et ne peut attendre le stade de la réponse reconventionnelle (consid. 5.1.1 et 5.1.2).

Télécharger en pdf

TF 4A_511/2023 du 22 mars 2024

Contrat d’entreprise; vérification de l’ouvrage et responsabilité pour les défauts; interprétation du contrat; art. 18, 367, 368 CO

Vérification de l’ouvrage et responsabilité pour les défauts (art. 367-368 CO) – Rappel des principes (consid. 3.1.1). Interprétation du contrat (art. 18 CO) – Rappel des principes (consid. 3.1.2.).

En l’espèce, une interprétation du contrat et des échanges entre les parties permet de retenir qu’elles se sont entendues précisément sur le type de boulons servant à fixer les panneaux de façade, qui étaient l’objet du contrat d’entreprise. Ce sont bien ces boulons qui ont été livrés et ceux-ci ne sont pas défectueux. En tant que professionnelle de la construction, l’entreprise générale devait exprimer clairement le fait qu’elle exigeait des boulons en matériaux inoxydables, respectivement qu’elle refusait des boulons qui devaient être traités dans un second temps (consid. 3.3.1 et 3.3.2).

Télécharger en pdf

TF 4A_261/2023 du 16 février 2024

Contrat d’entreprise; conclusion et interprétation d’un contrat; reprise de dette; art. 1, 18, 175 ss CO

Conclusion et interprétation d’un contrat (art. 1 et 18 CO) – Rappel des principes (consid. 4 et 4.1). Reprise de dette (art. 175 ss CO) – Rappel des principes (consid. 4).

En l’espèce, dans le cadre d’un accord de reprise de dette dans lequel un entrepreneur se substitue à un autre, une clause prévoit que le maître devra « avancer » (« avancera » en italien) un montant à l’entrepreneur, lequel pourra être compensé par la suite. Le TF retient que celle-ci permet à l’entrepreneur d’exiger le paiement avant d’avoir offert la contre-prestation. L’interprétation littérale de la clause penche vers ce résultat, de même que son interprétation téléologique. En effet, ce montant avait pour objectif de permettre la poursuite des travaux (consid. 4.4.2 et 4.4.3).

Télécharger en pdf

TF 1C_154/2023 du 22 mars 2024

Propriété/Possession; expropriation; calcul de l’indemnité; art 19 ss LEx

Expropriation (art. 19 ss LEx) – Les propriétaires d’immeubles situés dans le couloir d’approche des pistes d’atterrissage de l’aéroport de Zürich ont droit à la compensation de la moins-value due au bruit des avions ainsi qu’à d’éventuels autres préjudices. En revanche, ils doivent se laisser imputer les avantages particuliers qu’ils tirent de l’entreprise de l’expropriant. Ce ne sont pas les frais engagés par les expropriés qui sont déterminants, mais l’avantage qu’ils en retirent. Pour ces imputations, il convient d’examiner dans quelle mesure l’investissement se répercute sur le rendement ou sur l’estimation de l’immeuble effectuée selon la méthode de la valeur de rendement.

En l’espèce, il s’agit de calculer dans quelle mesure les investissements réalisés dans des fenêtres isolées phoniquement et thermiquement augmenteraient le produit escompté en cas de vente des immeubles sur le marché immobilier libre (consid. 5.1). La plus-value des investissements dans l’insonorisation peut être déterminée par analogie avec la pratique du droit du bail (consid. 11). Calcul de l’indemnité en détail (consid. 6 à 10).

Télécharger en pdf

TF 1C_42/2023 du 25 mars 2024

Propriété/possession; expropriation partielle; unité économique des parcelles; terrains non bâtis et méthode comparative; art 26 Cst.

Expropriation partielle – En cas d’expropriation partielle, il doit exister un lien de causalité adéquate entre l’expropriation d’une partie de l’immeuble et le dommage subi par la propriété du reste de l’immeuble pour qu’une indemnité soit versée. Ce lien de causalité adéquate entre une expropriation partielle et le dommage qui en résulte est défini de manière particulière. Les effets négatifs de l’ouvrage public sur la propriété ne suffisent pas comme lien de causalité ; un tel lien doit avoir causé une véritable perte de droits (consid. 4.4). En l’espèce, aussi bien avant qu’après la construction de la bretelle d’autoroute, les terrains concernés par le litige étaient (et sont toujours) desservis pour leur utilisation actuelle ou passée. La propriétaire n’a donc pas été privée d’un droit par l’expropriation partielle (consid. 4.5).

Unité économique des parcelles – Lorsque plusieurs terrains sont la propriété de la même personne, il est possible de les considérer comme une unité économique dans le cadre de la fixation de l’indemnité (consid. 5.3).

Terrains non bâtis et méthode comparative – Si seule l’une des parcelles concernées est construite d’une villa, mais que celle-ci doit être démolie dans l’intérêt d’une utilisation judicieuse du sol, il est possible de qualifier l’ensemble de terrains non bâtis (consid. 5.3). C’est la méthode comparative qui prévaut pour l’évaluation des terrains non construits. La méthode comparative peut également être utilisée lorsque les prix comparatifs sont peu nombreux. Dans ce cas, ceux-ci doivent être examinés avec un soin particulier et ne peuvent être utilisés que si la conclusion du contrat ne repose pas sur des conditions inhabituelles (consid. 6.3).

Télécharger en pdf

TF 5D_204/2023 du 8 mars 2023

Propriété/Possession; modification d’une décision dans une procédure gracieuse; mise à ban; accès aux forêts et pâturages; art. 699 CC; 256, 258-260 CPC

Modification d’une décision dans une procédure gracieuse – L’art. 256 al. 2 CPC, applicable à la procédure sommaire générale, réserve la possibilité d’annuler ou de modifier une décision prise dans une procédure gracieuse qui s’avère ultérieurement incorrecte (consid. 3.1). Mise à ban (art. 258-260 CPC) – Le TF laisse ouverte la question, controversée en doctrine, de savoir si l’art. 256 al. 2 CPC est applicable à la procédure spéciale de mise à ban (consid. 3.3).

Accès aux forêts et pâturages – L’art. 699 al. 1 CC garantit à chacun un libre accès aux pâturages et forêts. Une limitation de ce droit par une mise à ban doit faire l’objet d’une pesée des intérêts en présence, être proportionnée et éviter de porter atteinte au droit d’accès dans sa substance. Or la mise à ban sollicitée en l’espèce par des propriétaires agricoles n’est pas apte à éviter les maladies transmises par les chiens et atteint la substance même du droit d’accès garanti par l’art. 699 CC par une interdiction totale. Les incivilités combattues par les propriétaires agricoles sont par ailleurs déjà punissables d’une amende selon la réglementation pénale cantonale en matière d’abandon de déchets et de déjections canines. Les critiques des propriétaires agricoles soulèvent en réalité des problématiques générales générées par le droit d’accès garanti par l’art. 699 CC. Elles s’inscrivent ainsi dans une dimension politique et ne sont pas de nature à remettre en cause la pesée des intérêts qui précède (consid. 4.2.2.2).

Télécharger en pdf

TF 5A_824/2023 du 17 avril 2024

Servitude; interprétation d’une servitude; exercice d’une servitude et droit de voisinage; art. 679, 684, 730, 737, 738 CC

Interprétation d’une servitude (art. 738 CC) – Rappel des principes. Exercice d’une servitude et droit de voisinage (art. 679, 684, 730, 737 CC) – Rappel des principes. Le bénéficiaire de la servitude est tenu d’exercer son droit avec ménagement. Cette obligation ne limite pas l’étendue ou le contenu de la servitude foncière ; elle interdit toutefois son exercice abusif (consid. 3).

En l’espèce, la servitude permet la plantation par le fond dominant d’arbres et d’arbustes « de son choix » (« beliebige Bepflanzung mit Büschen und Bäumen »), jusqu’à la limite avec le fonds servant, en dérogation des distances minimales prévues par le droit public (« Näherpflanzrecht »). Les détenteurs du fond servant ayant acquis la parcelle après la constitution de la servitude, ils pouvaient se fier à son inscription au RF (art. 973 CC). Nonobstant la présence du terme « beliebig », ils étaient fondés à interpréter l’inscription en ce sens que le droit de plantation n’était pas illimité. L’obligation de coupe imposée au fonds dominant au-delà la hauteur du pignon de sa maison et limitant l’épaisseur de la végétation à 2 mètres est ainsi confirmée par le TF. Elle correspond au but de la servitude qui est de protéger l’intimité du fonds dominant et à un exercice du droit « avec ménagement » (consid  4 et 7.2).

Télécharger en pdf

TF 5A_647/2023 du 5 mars 2024

Servitude; droit à la preuve; pouvoir de cognition en appel; maxime des débats; droit de superficie; droit de retour anticipé; art. 779f CC; 29 al. 2 Cst.; 55, 150 ss, 310, 316 CPC

Droit à la preuve (art. 29 al. 2 Cst. et 150 ss CPC) – Rappel des principes. Lorsque le juge refuse une offre de preuve parce que celle-ci est manifestement inapte à apporter la preuve ou parce qu’il nie la pertinence du fait allégué, il procède à une appréciation anticipée des preuves « improprement dite ». En revanche, lorsqu’il se fonde sur un état de fait hypothétique qu’il estime connaître sur la base des circonstances déjà établies et des preuves déjà administrées, il procède à une appréciation anticipée des preuves « proprement dite » (consid. 4.2.1). Pouvoir de cognition en appel (art. 310 et 316 CPC) – Rappel des principes (consid. 4.2.2). Maxime des débats (art. 55 CPC) – Rappel des principes (consid. 4.2.2).

En l’espèce, le superficiant avait contesté de manière détaillée l’interprétation du contrat, en soutenant notamment que la notion de maintien dans un « bon état » introduisait un standard qualitatif et ne signifiait pas uniquement la conservation de l’état existant. Il avait en outre rendu compte de la destination des différentes constructions et allégué les défauts d’entretien, fournissant même une expertise privée à cet égard (consid. 5.3.1). La gravité de ces défauts avait en outre été détaillée en exposant les conséquences possibles de ces violations. C’est donc à tort que le TC a refusé d’examiner si la situation d’espèce remplissait les conditions d’un droit de retour anticipé (art. 779f CC) (consid. 5.3.2).

Télécharger en pdf

TF 5A_589/2023 du 18 avril 2024

Hypothèque légale des artisans et entrepreneurs; maxime des débats et fardeau de l’allégation; art. 837 ss CC; 55 CPC

Hypothèque légale des artisans et entrepreneurs (art. 837 CC) – Rappel des principes (consid. 3.1). Maxime des débats et fardeau de l’allégation (art. 55 CPC) – Rappel des principes (consid. 3.5).

L’entrepreneur qui se borne à affirmer avoir effectué tous les travaux de construction à sec et de plâtrerie au rez-de-chaussée et au premier étage d’un immeuble ne satisfait pas à son devoir d’alléguer. En particulier en présence de contestations détaillées du maître, cette affirmation reste trop générale pour qu’il soit possible d’en accepter la preuve ou d’apporter la contre-preuve (consid. 3.6.2.2).

Télécharger en pdf

TF 6B_308/2022 du 2 avril 2024

Droit pénal; homicide par négligence; négligence et violation d’un devoir de prudence; application de la LCR; art 117 CP; LAA; OPA; OTConst; LCR; OCR

Homicide par négligence (art. 117 CP) – Rappel des principes (consid. 2.1). Négligence et violation d’un devoir de prudence – Rappel des principes (consid. 2.2.1). La négligence suppose la violation d’un devoir de prudence. En matière de construction, les règles de prudence à observer découlent notamment de l’art. 82 al. 1 LAA, de l’ordonnance sur la prévention des accidents (OPA) et de l’ordonnance sur la sécurité et la protection de la santé des travailleurs dans les travaux de construction du 18 juin 2021 (OTConst).

Application de la LCR – Il ne s’agit pas de distinguer entre accident de chantier et accident de circulation. Le critère déterminant n’est pas non plus de savoir si la surface de la route est en propriété privée ou publique, mais plutôt de savoir si elle est utilisée pour la circulation générale et si son usage est possible pour un groupe indéterminé de personnes, même si son utilisation est limitée (consid. 3.1). Lorsque le périmètre du chantier n’est pas accessible à un nombre indéterminé de personnes, mais exclusivement aux cocontractants du maître de l’ouvrage, la LCR et l’OCR ne trouvent pas directement application. (consid. 3.2). Les règles visant à tenir compte des dangers particuliers qui sont liés à la marche arrière (art. 36 ss LCR et 17 OCR) sont néanmoins applicables par analogie (consid. 4).

En l’espèce, la marche arrière litigieuse s’est déroulée dans la zone d’intervention prévue de la fraiseuse, où nul n’avait de motif de se tenir, pas même la victime, qui était responsable du chantier et de sa sécurité. Le conducteur du camion n’a ainsi pas violé son devoir de prudence (consid. 5.3).

Télécharger en pdf