Newsletter

TF 4A_529/2023 du 20 septembre 2024

Contrat de courtage; interprétation des manifestations de volonté; modification du contrat; courtage d’indication, de négociation et de présentation; causalité dans le courtage d’indication; dérogation à la condition de la causalité; art. 18, 412 ss CO

Interprétation des manifestations de volonté (art. 18 CO) – Rappel des principes (consid. 4.1). Modification du contrat – Rappel des principes (consid. 4.2). Les parties qui ont conclu un contrat de courtage exclusif puis ont souhaité se départir du caractère exclusif entendaient poursuivre la relation qu’elles avaient nouée tout en y apportant une modification. Le fait que, pour entériner cette modification, les parties aient signé un nouveau contrat n’en fait pas, selon la volonté réelle des parties, deux contrats séparés au point qu’une première visite de l’appartement organisée par la société de courtage survenue avant la modification ne pourrait plus être prise en considération (consid. 4.4).

Courtage d’indication, de négociation et de présentation (art. 412 ss CO) – Rappel des principes (consid. 5.1-5.2). En présence d’un courtage d’indication, la question d’un lien psychologique entre les efforts de la société de courtage et son influence sur la volonté des acquéreurs ne se pose pas, car cette condition ne concerne que le courtage de négociation. Il importe donc peu de savoir comment les acquéreurs ont été convaincus d’acheter l’appartement (consid. 5.3).

Causalité dans le courtage d’indication (art. 413 CO) – Dans le courtage d’indication, pour que le courtier ait droit à son salaire, il suffit qu’il y ait causalité, c’est-à-dire que l’indication qu’il a donnée au mandant « aboutisse » à la conclusion du contrat principal. Il en découle que le courtier doit prouver (1) qu’il a été le premier à désigner, comme s’intéressant à l’affaire, la personne qui a acheté par la suite et (2) que c’est précisément sur la base de cette indication que les parties sont entrées en relation et ont conclu le marché (consid. 5.1.1). Lorsque la visite des acquéreurs ne débouche sur aucune offre et que ce n’est que plusieurs mois plus tard, après une baisse du prix de CHF 6 à 4,8 millions, que les acquéreurs déposent une offre, par l’intermédiaire d’un autre courtier, la seconde condition fait défaut. Le fait que la société de courtage avait également informé par courriel les acquéreurs de la baisse de prix ne suffit pas à rendre la vente causale (consid. 5.4).

Dérogation à la condition de la causalité (art. 413 CO) – L’art. 413 al. 1 CO est de droit dispositif, de sorte que les parties peuvent notamment prévoir une clause de renonciation au lien de causalité entre l’activité du courtier et la conclusion de l’affaire, ce dernier ayant alors droit à son salaire même si son activité est sans rapport avec la conclusion de l’affaire par le mandant (consid. 6.1). En présence d’un contrat non exclusif, débouchant sur une situation dans laquelle trois courtiers sont actifs, c’est le courtier qui, le premier, signale au mandant la personne disposée à acheter l’appartement au prix réduit, qui a droit aux honoraires (consid. 6.2).

Télécharger en pdf

Analyse de l'arrêt TF 4A_529/2023

Le principe de l’interprétation contractuelle et l’exigence du lien de causalité à l’aune du contrat de courtage immobilier (art. 412 ss CO).

Télécharger en pdf

TF 4A_439/2023 du 9 septembre 2023

Porte-fort; erreur essentielle; dol; art. 23, 24, 28, 31, 111 CO

Erreur essentielle (art. 23-24 CO) – Rappel des principes (consid. 6.1.1). L’erreur essentielle doit être invoquée dans un délai péremptoire d’une année dès la découverte de l’erreur (art. 31 al. 1 CO), ce qui n’a pas été fait en l’espèce (consid. 6.2.1).

Dol (art. 28 CO) – Rappel des principes (consid. 6.1.2). En l’espèce, une banque a ouvert une ligne de crédit pour une somme maximale de CHF 98 millions, garantie par gage immobilier, pour la promotion d’un vaste projet immobilier portant sur la transformation d’un hôtel en appartements de luxe. Par ailleurs, l’actionnaire unique de la société débitrice a contracté une garantie en son nom, sous la forme d’un porte-fort, par lequel il s’obligeait au paiement de CHF 2,5 millions, à première réquisition, si certains évènements devaient survenir, soit notamment la faillite de la société. La banque a finalement poursuivi la société en remboursement des prêts jusqu’à la mettre en faillite et a exigé le paiement de la garantie par l’actionnaire. Le TF n’y voit aucune attitude dolosive de la banque, la conclusion du contrat de garantie litigieux n’impliquant pas que celle-ci œuvrerait de concert avec le promoteur pour lui permettre l’achèvement du projet afin que le crédit hypothécaire puisse être remboursé, ni qu’elle s’abstiendrait de requérir la faillite de la société tant que les lots de PPE ne seraient pas vendus (consid. 6.3).

Télécharger en pdf

TF 4A_216/2024 du 3 octobre 2024

Contrat de courtage; conclusion d’un contrat de courtage par actes concluants; double courtage; art. 18, 412 ss CO

Conclusion d’un contrat de courtage par actes concluants (art. 412 CO) – La conclusion d’un contrat de courtage par actes concluants n’est admise qu’avec retenue. Il faut pouvoir constater que les parties se sont accordées sur les essentialia de ce contrat, en particulier sur le fait que le mandant s’est engagé envers le courtier à lui verser un salaire. Le seul fait de laisser agir le courtier ne conduit pas nécessairement à admettre la conclusion d’un contrat par actes concluants. Il faut que le mandant tolère sciemment l’activité du courtier, sans s’y opposer, ou bien qu’il l’accepte tacitement par une autre forme. Il faut aussi que l’activité du courtier, par sa durée ou par son importance, soit suffisamment nette et caractérisée pour que l’absence d’opposition puisse être interprétée comme une volonté de conclure un contrat de courtage (consid. 3.1.1).

Double courtage – Dans le domaine immobilier, le fait pour un courtier de conclure un contrat de courtage de négociation avec le vendeur (respectivement l’acheteur) d’un bien-fonds entraîne inévitablement un conflit d’intérêts s’il conclut avec l’acheteur (respectivement le vendeur) un second courtage de négociation. Conformément à l’art. 415 in fine CO, les deux contrats de courtage sont nuls et le courtier perd son droit au salaire en rapport avec les deux conventions (consid. 3.1.3).

Télécharger en pdf

TF 5A_69/2024 du 25 octobre 2024

Propriété / possession; action en bornage et devoir de collaboration; délimitation entre l’action en bornage et l’action en constat de propriété; art. 641, 669 CC

Action en bornage et devoir de collaboration (art. 669 CC) – Rappel des principes (consid. 3.2.2.1 et 3.2.2.2). Délimitation entre l’action en bornage (art. 669 CC) et l’action en constat de propriété (art. 641 CC) – Rappel des principes (consid. 3.2.2.3). Le jugement sur l’action en bornage est un jugement formateur qui fonde directement la frontière sur le plan matériel. Ni la délimitation sur le terrain ni l’inscription des limites au RF ne sont des conditions préalables à l’acquisition de la propriété (consid. 3.2).

Télécharger en pdf

TF 5A_222/2024 du 5 novembre 2024

Servitude; interprétation d’une servitude; étendue et exercice de la servitude; art. 737, 738 CC

Interprétation d’une servitude (art. 738 CC) – Rappel des principes (consid. 3.1). En présence d’une servitude dont l’inscription indique uniquement « droit de passage », il convient de se référer à la demande de morcellement à l’origine de la servitude, déposée au RF comme pièce justificative, pour déterminer l’étendue et le contenu du droit (consid. 3.2). En l’occurrence, la mention selon laquelle le bénéficiaire de la servitude pourra également effectuer un demi-tour sur le fonds servant doit être interprétée en ce sens que le demi-tour peut être réalisé en-dehors du chemin qui fait l’objet du droit de passage. Si tel n’était pas le cas, la mention serait superflue, puisque celui qui peut circuler peut également faire demi-tour. De plus, le chemin en question est trop étroit pour effectuer un demi-tour (consid. 3.3.3.2).

Étendue et exercice de la servitude (art. 737 CC) – Le TF ne juge pas nécessaire que le tribunal précise exactement à quel endroit les demi-tours peuvent être réalisés. Le fait de les autoriser sur l’esplanade du fonds servant suffit ; cela n’interdit pas au détenteur du fonds servant d’utiliser l’esplanade pour ses propres besoins, notamment pour le stationnement. Il faut uniquement qu’il cesse d’empêcher totalement les demi-tours par la pose de bacs de fleurs et de poubelles, étant précisé que le bénéficiaire est de toute manière tenu d’exercer son droit de la manière la moins dommageable (consid. 3.4.3).

Télécharger en pdf

TF 5A_536/2024 du 16 octobre 2024

Hypothèque légale des artisans et entrepreneurs; récusation d’un expert; recours de l’intervenant accessoire; art. 92 LTF; 76 CPC

Récusation d’un expert – L’art. 92 LTF s’applique à la récusation d’un expert, décision contre laquelle il convient par conséquent de recourir immédiatement. Il s’agit en effet d’une question préliminaire qui doit être définitivement liquidée sans attendre la suite de la procédure, notamment la décision finale (consid. 1.2).

Recours de l’intervenant accessoire – La possibilité de déposer un recours est fondamentalement ouverte à l’intervenant accessoire. Toutefois, les actes de l’intervenant ne sont pas considérés s’ils contredisent les déterminations de la partie principale (art. 76 al. 2 CPC). L’intervenant accessoire ne peut ainsi déposer de recours lorsque la partie principale se refuse à recourir ou accepte le jugement, en d’autres termes, lorsqu’elle manifeste expressément ou de manière concluante sa renonciation à recourir, étant précisé que l’absence de recours n’est pas à elle seule déterminante. En l’espèce, malgré un rejet initial de l’expert dans ses premières plaidoiries, la partie principale a finalement acquiescé à la désignation de l’expert. Non seulement son rejet initial n’était pas motivé, mais en plus la partie principale n’a pas recouru contre les prononcés de première et de deuxième instance sur ce point. Pour le surplus, elle n’a pas confirmé un éventuel désaccord dans la procédure devant le TF (consid. 1.4.3).

NB : l’arrêt du TF 5A_550/2024, du 16 octobre 2024, porte sur une procédure parallèle entre les mêmes parties et avec un résultat identique.

Télécharger en pdf

TF 5A_388/2024 du 1 octobre 2024

Poursuites pour dettes et faillites; vente aux enchères publiques d’un immeuble; conditions générales de vente; offre et acceptation dans une vente aux enchères; manœuvres illicites ou contraires aux moeurs; art. 133 ss, 256 ss LP; 45 ss, 60 ORFI; 3 ss, 230 ss CO

Vente aux enchères publiques d’un immeuble (art. 133 ss et 256 LP ; 45 ss ORFI) – Rappel des principes. Conditions générales de vente – Un adjudicataire ne peut pas contester les conditions générales de vente, s’il les a tacitement acceptées en participant à la vente. S’il n’est pas d’accord avec ces conditions, il lui est loisible de ne pas enchérir. En effet, ces conditions constituent pour lui la base de son engagement : s’il enchérit, c’est sur la base de ces conditions ; il ne peut pas refuser un paiement que les conditions de vente prévoiraient en plus du prix d’adjudication (consid. 6.2.1).

L’offre et l’acceptation dans une vente aux enchères – Au vu de la nature juridique et des spécificités de la procédure d’enchères, les règles générales sur la conclusion du contrat et en particulier celles concernant l’offre et son acceptation (art. 3 ss CO) ne sauraient être appliquées, même par analogie. L’art. 45 al. 1 let. e ORFI indique que tout enchérisseur reste lié par son offre aussi longtemps que l’enchérisseur suivant n’a pas obtenu l’adjudication. Lorsque les conditions de vente exigent le paiement comptant en espèces ou la prestation de sûretés, l’immeuble n'est adjugé qu’après que le paiement ou les sûretés ont été fournis. A défaut, les enchères sont continuées, l’offre immédiatement inférieure est à nouveau criée trois fois et l’immeuble est adjugé, s’il n’est pas fait une offre supérieure (art. 60 al. 2 ORFI ; consid. 6.2.2). Les conséquences de ce système peuvent être qu’un enchérisseur se voit adjuger l’immeuble à un montant supérieur à celui qu’il aurait dû offrir si un concurrent, qui se révèle en fin de compte incapable de prester une avance, n’était pas intervenu (consid. 6.3).

Manœuvres illicites ou contraires aux mœurs (art. 230 CO) – Rappel des principes (consid. 7.2). Pour retenir une manœuvre illicite ou contraire aux mœurs, soit un comportement destiné à tromper les autres enchérisseurs, le seul fait de ne pas payer l’avance n’est manifestement pas suffisant. Les art. 45 et 60 ORFI envisagent même expressément cette hypothèse pour retenir que les enchères doivent alors être continuées (consid. 7.3).

Télécharger en pdf

TF 5A_303/2024 du 10 octobre 2024

Droit foncier agricole; autorisation d’acquérir en cas de succession et de legs; art. 61 ss LDFR

Autorisation d’acquérir en cas de succession et de legs – Selon l’art. 61 al. 1 LDFR, celui qui entend acquérir une entreprise ou un immeuble agricole doit obtenir une autorisation. Des exceptions à l’obligation d’autorisation sont prévues à l’art. 62 LDFR. N’est notamment pas soumise à autorisation l’acquisition par succession et par attribution de droit successoral (art. 62 let. a LDFR). Le TF confirme sa jurisprudence selon laquelle l’acquisition d’une entreprise ou d’un immeuble agricole par un légataire n’est pas exemptée d’autorisation (consid.  .4.2).

Télécharger en pdf

TF 4A_581/2023 du 15 octobre 2024

Procédure; recours au TF en matière de preuve à futur; art. 158 CPC; 93 LTF

Recours au TF en matière de preuve à futur (art. 158 CPC ; 93 LTF) – En principe, les décisions incidentes d’administration de preuves en matière de preuve à futur hors procès (art. 158 al. 1 let. b, 1^er cas, CPC) ne causent pas un préjudice irréparable au sens de l’art. 93 LTF, puisqu’il sera toujours possible pour l’intéressé d’obtenir que la preuve, en l’occurrence l’expertise, soit écartée du dossier et qu’une expertise complémentaire ou une contre-expertise soit ordonnée (consid. 1.2). En l’espèce, à la suite de l’intervention d’une entreprise de pose de panneaux solaires, des dégâts sont constatés sur le bâtiment. Les propriétaires déposent une requête de preuve à futur tendant à la mise en œuvre d’une expertise judiciaire pour établir les dommages causés, laquelle est admise au niveau cantonal. Compte tenu de ce qui précède, le recours au TF contre une telle décision est irrecevable.

Télécharger en pdf