Newsletter avril 2025
Editée par Bohnet F., Carron B., Eggler M., Varin S., Brückner S. et Wermelinger A.
TF 1C_275/2022 du 27 novembre 2024
Propriété/possession, portée du nouvel art. 15 LAT; expropriation matérielle; déclassement et non-classement; art 5, 15, 22 LAT; 26 Cst.
Portée du nouvel art. 15 LAT – Les modifications introduites par la révision de la LAT du 15 juin 2012 (en vigueur depuis le 1er mai 2014) ne constituent pas une nouvelle définition du droit de propriété. En effet, tel est le cas uniquement lorsque l’on passe d’un régime foncier existant à un nouveau régime, sachant qu’il doit s’agir d’un changement ayant des conséquences importantes (consid. 3.3). Si les terrains ne sont pas construits ou ne le sont que partiellement pendant l’horizon de planification de 15 ans prévu par l’art. 15 LAT, les propriétaires ne peuvent en principe plus compter sur le fait qu’ils pourront être construits à l’avenir. En d’autres termes, la collectivité est autorisée à redéfinir le contenu de la propriété d’une parcelle à l’issue de ces 15 ans. Cela s’applique en particulier au déclassement nécessaire des zones à bâtir surdimensionnées (consid. 3.4.1). En l’absence d’informations fiables sur l’évolution démographique prévue et réelle, ainsi que sur le développement des zones à bâtir de la commune, il n’est pas possible de déterminer de manière définitive si la zone à bâtir était surdimensionnée ou non (consid. 3.5.2).
Expropriation matérielle (art. 26 Cst. ; 5 LAT) – Rappel des principes (consid. 3). Déclassement et non-classement – Rappel des principes (consid. 3.1-3.2). Critères pour le droit à l’indemnisation – Rappel des principes (consid. 5.1-5.2).
Dans le cas présent, la propriétaire a omis pendant plus de 30 ans de faire usage de son droit de construire. Une telle passivité doit être prise en compte dans l’appréciation de la probabilité que la propriétaire aurait fait usage de son droit de construire dans un avenir proche et par ses propres moyens (consid. 5.4). Par ailleurs, en construisant un immeuble à vocation agricole sur la parcelle et en utilisant le reste de celle-ci comme terres agricoles, la propriétaire a choisi d’utiliser la parcelle à des fins agricoles. Cette utilisation a été pratiquée sur une très longue période, de sorte que l’utilisation résidentielle et commerciale, en principe autorisée, n’apparaît plus que comme une utilisation future purement théorique (consid. 5.3). A cela s’ajoute que la parcelle n’est pas équipée au sens de l’art. 22 al. 2 let. b LAT et que la réalisation de cet équipement nécessiterait certainement l’octroi d’une servitude de passage au détriment d’une parcelle voisine et l’adoption d’un plan d’équipement communal. Les conditions d’une indemnité pour expropriation matérielle ne sont ainsi pas réunies (consid. 5.5).
Analyse de l'arrêt TF 1C_275/2022
Samuel Brückner
Avocat, spécialiste FSA en droit de la construction et de l'immobilier
TF 5A_17/2024 du 3 février 2025
Propriété par étages; action en raison du trouble et PPE; respect du règlement d’administration; action en annulation des décisions de la PPE; art. 75, 679, 684, 712a ss CC
Action en raison du trouble et PPE (art. 679, 684, 712a ss CC) – Comme tout propriétaire foncier, le propriétaire d’étages dispose de voies de recours pour se défendre contre les atteintes illégales à sa propriété, y compris contre d’autres copropriétaires qui portent atteinte à son droit exclusif. Il peut notamment intenter une action en cessation d’immissions excessives (consid. 2.3.1).
Respect du règlement d’administration – Etant donné que l’assemblée des propriétaires d’étages peut toujours modifier le règlement en respectant la majorité requise, il apparaît opportun qu’un propriétaire d’étages ne puisse pas directement agir contre un autre propriétaire d’étages pour exiger le respect du règlement. Il doit au contraire exiger une décision de la communauté, qu’il pourra, le cas échéant, attaquer judiciairement (consid. 2.3.1).
Action en annulation des décisions de la PPE – Rappel des principes (consid. 2.3.2). En l’espèce, deux propriétaires d’étages agissent contre la communauté afin qu’elle soit condamnée à agir contre l’un des leurs, dans le but de faire enlever un nouveau revêtement au sol, prétendument contraire au règlement. Bien que la communauté doive veiller au respect du règlement (art. 712m et 712t CC), la loi accorde aux propriétaires d’étages le droit de décider librement s’ils veulent ou non mener le procès (consid. 2.3.5). En l’occurrence, seuls deux propriétaires d’étages sont touchés par le changement de revêtement, de sorte qu’aucun intérêt commun n’est concerné. Cela peut constituer une raison légitime de renoncer à initier une procédure judiciaire. De plus, l’action en raison du trouble est à disposition des propriétaires touchés. Dans cette procédure, la disposition réglementaire en question joue un rôle, puisqu’elle permet de déterminer s’il y a atteinte excessive (consid. 2.4).
Analyse de l'arrêt TF 5A_17/2024
Simon Varin
Avocat, assistant doctorant à l'Université de Neuchâtel
Amédéo Wermelinger
Professeur ordinaire à l'Université de Neuchâtel
TF 4A_443/2024 du 25 février 2025
Contrat de vente; forme authentique d’une vente immobilière; abus de droit, vice de forme et mainlevée; art. 216 CO; 82 LP
Forme authentique d’une vente immobilière (art. 216 CO) – Rappel des principes. S’il ne revêt pas la forme authentique, l’accord portant sur une vente immobilière est en principe entaché de nullité absolue, que le juge doit constater d’office (consid. 5.3.1). Abus de droit – Rappel des principes. La clause générale de l’art. 2 al. 2 CC peut exceptionnellement tenir en échec la nullité pour vice de forme, auquel cas le contrat sera traité comme s’il était valable (consid. 5.3.2).
Abus de droit, vice de forme et mainlevée – L’abus de droit ne peut être pris en compte qu’exceptionnellement dans une procédure de mainlevée. Dès lors qu’il incombe uniquement au juge de la mainlevée d’examiner la nature formelle du titre produit et non la matérialité de la créance, il apparaît exclu qu’un contrat de vente immobilière, nul pour vice de forme en vertu de l’art. 216 CO, puisse valoir titre de mainlevée provisoire. Les conséquences à déduire d’un tel contrat et l’interprétation de la relation contractuelle relèvent du juge du fond. La mainlevée doit être refusée (consid. 5.4).
TF 4A_207/2024 du 5 février 2025
Contrat d’entreprise; priorité à la réfection de l’ouvrage; expertise judiciaire et expertise privée; nouveau droit de l’expertise; art. 169 norme SIA 118; 168, 177, 407f CPC
Priorité à la réfection de l’ouvrage (art. 169 norme SIA 118) – Rappel des principes. Si l’entrepreneur a d’emblée refusé de procéder à l’élimination du défaut ou que son incapacité à procéder à ladite élimination est manifeste, le maître peut exercer les droits prévus par l’art. 169 al. 1 ch. 1 à 3 norme SIA 118 sans même avoir à fixer de délai pour la réfection (consid. 4.1).
En l’espèce, les défauts ont été signalés à l’entrepreneur deux mois avant la livraison, à la suite de quoi l’entrepreneur n’a rien fait, mais a relativisé voire contesté le principe même des défauts. Dans ces circonstances, le maître d’ouvrage pouvait en déduire un refus d’éliminer les défauts (consid. 4.3).
Expertise judiciaire et expertise privée – Rappel des principes (consid. 5.2.1-5.2.3). En l’espèce, l’instance précédente a privilégié l’expertise privée avec pour seul véritable motif que l’expert privé avait une formation équivalente à l’expert judiciaire. A tout le moins aurait-elle dû, en supposant que l’expertise privée ait créé un doute sur la solution préconisée, interpeler l’expert judiciaire sur ce point spécifique et, conformément à l’art. 188 al. 2 CPC, solliciter un complément d’expertise (consid. 5.2.4).
Nouveau droit de l’expertise – Le législateur fédéral a modifié l’art. 177 CPC, entré en vigueur le 1er janvier 2025, qui érige en titre, donc en moyen de preuve (art. 168 CPC), l’expertise privée. Le nouveau droit est immédiatement applicable aux procédures pendantes (art. 407f CPC). La situation apparaît paradoxale : d’une part, le jugement d’appel est annulé parce que l’instance précédente n’aurait pas dû apprécier l’expertise privée comme un moyen de preuve ; d’autre part, dans la nouvelle procédure d’appel, l’expertise privée devra tout de même être appréciée comme un moyen de preuve (consid. 5.2.3).
TF 4A_420/2024 du 11 février 2025
Contrat d’architecte; contrat d’architecte global; rémunération forfaitaire; art. 373-374 CO
Contrat d’architecte global – En l’espèce, les parties étaient liées par un contrat d’architecte global ; les prestations à fournir par l’architecte portaient non seulement sur la planification, mais également sur la direction des travaux. Il s’agit là d’un contrat mixte, soumis aux règles du mandat ou à celles du contrat d’entreprise selon les prestations de l’architecte en cause. L’art. 373 CO est applicable lorsque les parties sont convenues d’une rémunération forfaitaire (consid. 5.1.1).
Rémunération forfaitaire et modification de commande – Rappel des principes. Dans la mesure où il prétend à une rémunération supplémentaire, l’entrepreneur supporte le fardeau de la preuve de la modification de commande et des frais supplémentaires en résultant (consid. 5.1.2).
En l’espèce, de nombreuses modifications du projet ont été apportées en cours de réalisation. Le coût des travaux est ainsi passé de de CHF 19 millions à CHF 25 millions. Ces modifications ont été étudiées, dessinées et intégrées dans les plans généraux d’exécution par l’architecte. Elles ont en outre nécessité une coordination avec les autres mandataires ainsi qu’une surveillance des travaux sur le chantier. Dans ces circonstances, l’augmentation des honoraires de CHF 260’820, alors qu’ils avaient été fixés forfaitairement à CHF 756’000 dans le contrat, apparaît justifiée en l’espèce. Par ailleurs, en commandant, respectivement en acceptant, les prestations supplémentaires de l’architecte, le maître d’ouvrage a tacitement renoncé à ce que la forme écrite s’applique aux modifications du contrat (consid. 5.3.2).
TF 4A_454/2024 du 3 mars 2025
Contrat d’entreprise; compensation; art. 120 CO
Compensation (art. 120 CO) – Rappel des principes (consid. 3.1.1-3.1.3). Si le destinataire ne peut comprendre quelle est la créance compensée et quelle est la créance compensante, la déclaration est incomplète et, par voie de conséquence, dépourvue d’effet (consid. 3.1.4). Il est correct d’interpréter une déclaration de compensation figurant dans un allégué de la réponse en lien avec les allégués qui précèdent. L’allégation d’une avance payée par le maître d’ouvrage, laquelle a été prouvée et admise, dans un allégué antérieur à celui de la déclaration de compensation, permet de retenir que cette avance doit être considérée comme la créance compensante (consid. 3.3).
TF 5D_11/2024 du 19 février 2025
Droits de voisinage; immissions excessives provenant de travaux de construction; art. 679a, 684 CC
Immissions excessives provenant de travaux de construction (art. 679a, 684 CC) – Rappel des principes (consid. 3.1-3.2.1). L’intensité de l’atteinte, déterminante pour juger de son caractère excessif, doit être évaluée selon des critères objectifs. Statuant selon les règles du droit et de l’équité, le juge doit procéder à une pesée des intérêts en présence, en se référant à la sensibilité d’une personne raisonnable qui se trouverait dans la même situation. L’art. 684 CC doit servir en premier lieu à établir un équilibre entre les intérêts divergents des voisins (consid. 3.2.2). La persistance de l’atteinte ne ressort pas du texte légal fondant l’obligation d’indemniser ; elle n’en constitue pas moins un élément permettant d’évaluer l’intensité de l’immission, singulièrement son caractère excessif (consid. 4.3).
TF 5A_412/2023 du 26 février 2025
Droits de voisinage; immissions excessives provenant de travaux de construction; causalité naturelle et adéquate; appréciation d’une expertise par le juge; art. 679a, 684 CC
Immissions excessives provenant de travaux de construction (art. 679a, 684 CC) – Rappel des principes (consid. 7.1.1-7.1.2). Causalité naturelle et adéquate – Rappel des principes (consid. 7.2.2-7.2.4). Appréciation d’une expertise par le juge – Rappel des principes (consid. 7.5.1). En l’espèce, l’expertise a précisé qu’il n’est pas possible de déterminer dans quelle mesure les dommages ont été causés uniquement par les activités de construction ou s’ils se seraient produits de toute façon avec le temps, sans qu’il soit possible de déterminer dans quelle mesure et dans quel délai cela se serait produit. Dans ce contexte, il n’est pas arbitraire de retenir que le lien de causalité fait défaut entre les travaux et les dommages constatés (consid. 7.6).
TF 5A_460/2024 du 17 février 2025
Propriété par étages; horaires d’ouverture d’un bar à vin; art. 75, 647b, 712m CC
Horaires d’ouverture d’un bar à vin – Dans le cadre d’une PPE mixte, essentiellement tournée vers l’habitation et comprenant également deux unités d’étages affectées à un usage commercial, un couple a acquis l’une de ces unités et transformé le kiosque préexistant en bar à vin. Le couple a présenté le projet à l’assemblée des propriétaires d’étages, lesquels ne se sont pas opposés au changement d’utilisation, car les époux avaient indiqué que l’établissement public serait exploité de 11h à 20h30. Il n’est pas critiquable que l’assemblée n’ait ensuite pas accepté la requête d’extension des horaires voulue par le couple (7h-24h), modification qui nécessitait une décision prise à la double majorité (art. 647b al. 1 CC) (consid. 5.2.1).
TF 5A_68/2024 du 13 février 2025
Servitude; rectification du registre foncier; art. 937, 975 CC
Rectification du registre foncier (art. 975 CC) – Il n’est pas arbitraire, ni contraire à la présomption de l’art. 937 CC, de procéder à la réinscription d’une servitude de passage qui n’apparaissait plus, à la suite d’une erreur, dans le registre foncier informatisé. Un droit d’acquérir la servitude avait été prévu dans un contrat de vente de 1894 contre une compensation financière à verser ultérieurement et la servitude avait finalement été inscrite en 1912 ; la servitude avait ensuite été mentionnée dans plusieurs documents, dont un acte de vente de 1957 (consid. 3).
TF 2C_350/2023 du 25 février 2025
Propriété/possession; obligation d’exploiter un apparthôtel selon la LFAIE; art. 10, 14 LFAIE; 26 Cst.
Obligation d’exploiter un apparthôtel selon la LFAIE (art. 10 et 14 LFAIE) – Rappel des principes (consid. 4.2). En l’espèce, les appartements sont exploités de manière hôtelière six mois par année et sont à la disposition des propriétaires le reste du temps. Dans ces circonstances, une perte liée à la période de location, c’est-à-dire la période pendant laquelle le logement n’est pas à la disposition des propriétaires pour leur usage personnel, ne rend pas à elle seule l’obligation d’exploitation déraisonnable. En l’occurrence, les frais correspondants à la période de location, soit CHF 7’500.-, n’ont pas été entièrement couverts par des recettes au cours des trois derniers exercices annuels. Il est toutefois probable que ces pertes soient dues à des évènements ponctuels (annulation du WEF ; covid-19 ; travaux de rénovation importants). De plus, les pertes peuvent être qualifiées d’importantes, mais ne sont pas significatives et n’atteignent en tout cas pas le seuil à partir duquel l’obligation d’exploiter peut être levée (consid. 5.3.3).
NB : Cet arrêt fait suite à d’autres décisions récentes et similaires en matière d’apparthôtels (TF 2C_904/2022, 2C_905/2022, 2C_981/2022), lesquelles ont été thématisées dans un commentaire figurant dans la newsletter de mars 2025 : Simon Varin, Apparthôtels : quand le piège se referme sur les propriétaires, analyse des arrêts du Tribunal fédéral 2C_904/2022, 2C_905/2022, 2C_981/2022, Newsletter immodroit.ch mars 2025.
TF 1C_56/2024 du 17 janvier 2025
Propriété/possession; droit de préemption communal vaudois; art 216d CO; LPPPL/VD
Droit de préemption communal vaudois – Rappel des principes (consid. 2.1). Par application de l’art. 216d CO à titre de droit cantonal supplétif, l’annulation d’une vente, respectivement d’une promesse de vente, avant l’exercice du droit de préemption empêche d’actionner celui-ci ultérieurement, le cas de préemption étant supprimé (consid. 2.3-2.3.1). Les intérêts publics poursuivis par le droit cantonal (LPPPL/VD) ne s’opposent pas à cette interprétation, puisque la commune pourrait exercer son droit de préemption en cas de nouvelle vente (consid. 2.3.2).
TF 4A_444/2023 du 19 février 2025
Convention collective de travail; assujettissement d’une société à une CCT; art. 1 ss LECCT
Assujettissement d’une société à une CCT – Une société valaisanne active dans l’exploitation, le traitement et la commercialisation des graviers est soumise à la Convention collective de travail du 11 mai 2012 fixant les exigences minimales pour les travailleurs du secteur principal de la construction et du carrelage du canton du Valais en matière de prévoyance professionnelle, vieillesse, survivants et invalidité. En effet, la société fait ainsi partie de la branche économique de l’extraction de sables et graviers, directement et explicitement visée par la CCT, ce qui avait aussi été le cas du Conseil d’Etat dans l’arrêté d’extension de la CCT (consid. 5.3). La CCT nationale du secteur principal de la construction en Suisse du 13 février 1998 prévoit expressément la possibilité qu’une convention locale contienne des accords dérogeant à ses propres dispositions ou les dépassant, notamment en ce qui touche le champ d’application du point de vue du genre d’entreprise (consid. 4.2).
TF 2C_489/2023 du 21 janvier 2025
Assurance immobilière; degré de la preuve en matière d’assurance immobilière; art. 14 LCA; 32 LAIm/BE
Degré de la preuve en matière d’assurance immobilière – Selon l’art. 14 LCA, l’entreprise d’assurance n’est pas responsable si le preneur d’assurance a intentionnellement provoqué l’événement assuré. Dans la jurisprudence, le degré de preuve de la vraisemblance prépondérante est utilisé pour prouver la survenance intentionnelle du sinistre selon cette disposition. Il n’y a donc rien à redire à ce que ce degré de preuve trouve application dans le cadre de la loi cantonale bernoise au contenu similaire (art. 32 LAim/BE) (consid. 7.5.1). Par ailleurs, il n’est pas arbitraire de tenir compte des soupçons sérieux du ministère public, alors que celui-ci a rendu une décision de classement en l’absence de réalisation de l’infraction, tout en constatant qu’il existait des indices que le preneur d’assureur avait causé l’incendie (consid. 7.2.6).
TF 2C_275/2024 du 17 février 2025
Droit foncier agricole; entreprise agricole mixte; droit à une décision de constatation; droit à la reconsidération; art. 7, 84 LDFR
Entreprise agricole (art. 7 LDFR) – Rappel des principes (consid. 3.2). Entreprise mixte (art. 7 al. 5 LDFR) – Rappel des principes. Outre les entreprises intégrées verticalement (par exemple les entreprises maraîchères et horticoles qui achètent et vendent d’autres produits), les entreprises agricoles avec des établissements de restauration répondent aux critères de la notion d’entreprise mixte, à condition qu’il ne s’agisse pas d’une activité accessoire non agricole (consid. 3.3).
Droit à une décision de constatation (art. 84 LDFR) – Rappel des principes (consid. 3.4). Droit à la reconsidération – rappel des principes (consid. 3.5). En l’espèce, les liens entre l’exploitation agricole et l’activité saisonnière de restauration, l’importance des revenus générés par cette activité, le rapport entre la charge de travail liée à l’exploitation agricole et celle provenant de l’activité de restauration n’ont pas été modifiés de manière suffisante pour qu’une reconsidération sur la qualification d’entreprise agricole mixte entre en ligne de compte (consid. 4).
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