Newsletter juillet 2025
Editée par Bohnet F., Carron B., Eggler M., Varin S. avec la participation de Rétornaz V.
TF 5A_742/2024 du 14 avril 2025
Propriété par étages; inscription d’une hypothèque légale indirecte et état des charges; art. 712i CC; 107, 138, 140 LP; 28 ss ORFI
Inscription d’une hypothèque légale indirecte et état des charges – Rappel des principes (consid. 5.1.2-5.2.4.1). L’inscription (provisoire) est nécessaire pour faire réaliser le gage, au vu de son caractère constitutif et elle doit intervenir avant que l’office dresse l’état des charges. En d’autres termes, le créancier doit l’avoir obtenue dans le délai de production de vingt jours (art. 138 al. 2 ch. 3 cum 140 LP), le cas échéant par voie de mesures superprovisionnelles. Dans la procédure de saisie, l’office des poursuites n’ayant pas de pouvoir d’examen sur l’existence du gage produit, il doit porter à l’état des charges une éventuelle production de l’hypothèque légale indirecte, même si elle n’est pas inscrite au registre foncier. Il appartiendra ensuite aux créanciers de faire opposition, le bénéficiaire supportant la charge de l’action (cf. art. 107 al. 5 LP). A défaut, l’état des charges entrera en force avec le gage, qui sera réalisé. En revanche, si le bénéficiaire produit une simple prétention en constitution du gage, l’office est en droit de refuser de porter celle-ci à l’état des charges : le gage n’existant pas, la prétention ne constitue pas une charge pour l’immeuble (consid. 5.2.4.2).
En l’espèce, la communauté des propriétaires d’étages a uniquement produit son droit à l’inscription de son hypothèque légale indirecte au sens de l’art. 712i CC. C’est donc sans violer l’art. 140 LP que l’autorité de surveillance a considéré que l’office devait rejeter la production d’une simple prétention en constitution d’un droit réel limité (consid. 5.3).
Analyse de l'arrêt TF 5A_742/2024
Valentin Rétornaz
Juge au Tribunal des districts d’Hérens et Conthey, Sion
TF 1C_520/2024 du 30 avril 2025
Propriété/possession; expropriation matérielle; méthode comparative pour le calcul de l’indemnité; art 26 Cst.; 5 LAT
Expropriation matérielle (art. 26 Cst. ; 5 LAT) – Rappel des principes (consid. 2.1). Méthode comparative pour le calcul de l’indemnité – La méthode comparative (ou statistique) doit être privilégiée pour les terrains non bâtis à la méthode selon la valeur de rendement, sauf en l’absence effective de prix comparables (consid. 3.2, 4.1, 4.3). En l’espèce, il n’est pas possible de partir du principe que 25 terrains ne seraient pas comparables, faute d’examen factuel. Si seuls quelques prix d’achat sont connus, ceux-ci doivent bien sûr être examinés avec une attention particulière. De jurisprudence constante, il ne faut pas poser d’exigences trop élevées quant au nombre d’objets de nature similaire et à leur similitude effective. Ainsi, la comparabilité n’exige pas une identité en termes d’emplacement, de taille, de degré de viabilisation et de possibilités d’utilisation. Ces différences entre biens comparables peuvent être prises en compte par des majorations ou des déductions de prix (consid. 4.2).
TF 4A_10/2024 du 26 mai 2025
Poursuites pour dettes et faillites; cédule hypothécaire en tant que titre de mainlevée; art. 9, 842 ss CC; 82 LP
Cédule hypothécaire en tant que titre de mainlevée – Rappel des principes. Pour que le poursuivant puisse valablement se prévaloir de la créance abstraite dans une poursuite en réalisation de gage immobilier, il est nécessaire que cette créance soit exigible, et ce à la date de la notification du commandement de payer. Il appartient dès lors au créancier d’établir par titre que la créance abstraite a été valablement dénoncée (cf. art. 847 al. 1 CC, qui prévoit un délai de droit dispositif de six mois). La créance causale doit également être exigible, selon les conditions de dénonciation fixées dans le contrat de prêt ou dans les conditions générales auxquelles il se réfère (consid. 4.2). En cas de garantie fiduciaire, si la créance causale (en capital et intérêts) est d’un montant inférieur à la créance abstraite, le débiteur poursuivi peut opposer les exceptions personnelles dont il dispose, en particulier celle consistant à exiger la limitation de la somme réclamée au montant de la créance causale (cf. art. 842 al. 3 et 849 al. 1 CC) ; il doit rendre vraisemblable, dans le cadre de l’art. 82 al. 2 LP, que le montant de la créance causale est inférieur au montant de la créance abstraite et que le créancier a poursuivi à tort pour le montant de cette dernière (consid. 4.3).
TF 4A_673/2024 du 6 mai 2025
Poursuites pour dettes et faillites; résiliation de la convention de sûreté d’une cédule hypothécaire; art. 842 ss CC; 18 CO; 82 LP
Résiliation de la convention de sûreté d’une cédule hypothécaire – Contrairement à certains avis doctrinaux et à celui de l’instance précédente, le Tribunal fédéral retient que la convention de sûreté – soit le contrat réglant les modalités de l’utilisation en garantie fiduciaire d’une cédule hypothécaire – peut être résiliée de manière unilatérale, dès lors qu’elle est qualifiée de contrat de mandat (cf. art. 404 CO) (consid. 3.3). En l’espèce, cette question n’influence pas le résultat dès lors que ce sont bien les créances garanties qui ont été dénoncées en raison d’un non-paiement et pas la convention de sûreté, de sorte que la mainlevée doit être accordée (consid. 3.4.2-3.4.3).
TF 5A_873/2024 du 6 mai 2025
Poursuites pour dettes et faillites; vente aux enchères forcée et vices du consentement; art. 23 ss, 229 CO; 132a LP
Vente aux enchères forcée et vices du consentement – Nonobstant la terminologie utilisée à l’art. 229 CO, la vente forcée ne constitue pas un acte de disposition de droit privé (pas un « contrat de vente »), mais un acte administratif d’exécution forcée. L’adjudication dans le cadre d’une vente forcée est donc une décision relevant du droit des poursuites. Elle peut (uniquement) être contestée par une plainte LP (art. 132a al. 1 LP). Les vices du consentement (art. 23 ss CO) peuvent également constituer un motif de contestation. Selon l’art. 132a al. 2 LP, le délai de dix jours pour déposer la plainte court dès que le plaignant a eu connaissance de l’acte attaqué et pouvait connaître le motif de la contestation. Pour l’adjudicataire, le délai de recours commence donc à courir à partir du moment où il découvre l’erreur (consid. 4.2). Par ailleurs, la solvabilité de l’enchérisseur ne constitue pas une condition générale pour la validité d’une adjudication (consid. 4.5).
TF 6B_138/2025 du 30 avril 2025
Droit pénal; contravention au droit des constructions; art 61 LC/VS
Contravention au droit des constructions – La société qui fait exécuter des travaux en tant qu’entrepreneur, alors que l’annulation du permis de construire avait été notifiée à l’un de ses administrateurs, se rend coupable de contravention au droit des constructions, selon l’art. 61 de la Loi cantonale valaisanne sur les constructions du 15 décembre 2016 (RS/VS 705.1 ; LC/VS). C’est le cas même si le bureau d’architecte avait donné son feu vert à l’entrepreneur pour cette exécution (consid. 3).
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