Newsletter novembre 2025
Editée par Bohnet F., Carron B., Eggler M., Varin S. avec la participation de Bergmann I.
TF 4A_373/2024, 4A_375/2024 du 5 septembre 2025
Contrat d’entreprise; garantie pour les défauts sur une partie commune de la PPE; droit à la réfection des parties communes; réalisation de la réfection; art. 95, 368 ss CO; 165 ss Norme SIA 118; 647a ss, 712a, 712g CC
Garantie pour les défauts sur une partie commune de la PPE (art. 368 ss CO ; 165 ss Norme SIA 118) – Rappel des principes. Les propriétaires d’étages sont individuellement titulaires des droits de garantie pour les défauts affectant les parties communes, puisque ces droits découlent du contrat passé par chaque acquéreur avec le vendeur (consid. 7.1).
Droit à la réfection des parties communes – Selon la jurisprudence récente, les prétentions d’un propriétaire d’étages en réparation des défauts sur les parties communes ne sont pas limitées en proportion de sa quote-part. La communauté des propriétaires d’étages n’est pas titulaire du droit d’action, car elle n’est pas partie au contrat d’entreprise et une décision de celle-ci n’est pas requise (consid. 7.2.1).
Réalisation de la réfection sur les parties communes – Une intervention sur les parties communes ne peut se concevoir qu’avec l’accord des autres propriétaires d’étages, puisque l’entrepreneur doit opérer sur des éléments constructifs détenus en copropriété. Par conséquent, il est possible qu’un propriétaire d’étages ayant valablement fait valoir son droit à la réfection sur le plan du droit des obligations se retrouve en demeure du créancier face à l’entrepreneur qui souhaite effectuer les réparations (art. 95 CO, applicable le cas échéant par analogie), parce qu’il est incapable de lui accorder l’accès au chantier. En pareil cas, l’entrepreneur pourrait se départir de son obligation de réparer la partie commune défectueuse vis-à-vis du propriétaire d’étages en question. Cette problématique concerne toutefois l’exécution de l’obligation et n’affecte pas la qualité pour agir dans le cadre de l’action en réfection, laquelle dépend uniquement de savoir si le propriétaire d’étages est titulaire du droit litigieux (consid. 7.2.2). En l’espèce, le propriétaire d’étages était donc fondé à réclamer la réparation du chauffage défectueux, bien qu’il n’ait produit aucune décision de l’assemblée des propriétaires d’étages à cet égard (consid. 7.3).
Analyse de l'arrêt TF 4A_373/2024, 4A_375/2024
Isaac Bergmann
Avocat, doctorant auprès de la chaire de droit des obligations de l'Université de Neuchâtel
Blaise Carron
Professeur à l'Université de Neuchâtel, LL.M. (Harvard), Dr en droit, avocat spécialiste FSA droit du bail, avocat spécialiste FSA en droit de la construction et de l’immobilier
TF 4A_101/2025 du 15 août 2025
Contrat de courtage; enrichissement illégitime; déchéance du salaire du courtier et double mandant; paiement de l’indu; art. 62 ss, 415 CO
Enrichissement illégitime (art. 62 ss CO) – Rappel des principes (consid. 2.1). Déchéance du salaire du courtier et double mandat (art. 415 CO) – Rappel des principes (consid. 3.1). En l’espèce, l’expérience des parties dans les affaires immobilières et la prétendue satisfaction de celles-ci à l’issue de la transaction ne permet pas de retenir que le conflit d’intérêt inhérent au double courtage ait été évité (consid. 3.3).
Paiement de l’indu (art. 63 CO) – L’erreur à l’origine du paiement d’une dette inexistante n’a pas besoin d’être excusable ; toute sorte d’erreur, juridique ou factuelle, excusable ou non, justifie la restitution. Dans les relations commerciales, il faut en principe considérer que le payeur n’a pas l’intention de faire un don, si bien qu’on peut en général présumer l’erreur. Si le payeur considérait que le bénéficiaire avait un droit contractuel à la prestation facturée, il se trompait sur son obligation de payer si ce droit n’existait pas (consid. 4.1). En l’espèce, le mandant ignorait l’existence du double mandat et se trouvait donc dans l’erreur au moment du paiement de la commission, de sorte que le courtier doit restituer le salaire perçu (consid. 4.2-5).
TF 4A_647/2024 du 5 septembre 2025
Propriété/possession; cas clair; intérêt digne de protection; obligation sans terme; exécution du contrat bilatéral; art. 59, 257 CPC; 665 CC; 75, 82 CO
Cas clair (art. 257 CPC) – Rappel des principes (consid. 4.1-4.2). Intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 lit. a CPC) – Une requête qui vise à obtenir le transfert de propriété contre paiement du prix (art. 665 CC) n’est pas dénuée d’intérêt (consid. 5.2).
Obligation sans terme (art. 75 CO) et exécution du contrat bilatéral (art. 82 CO) – En l’espèce, l’obligation de transférer les immeubles libres de gage était devenue exigible. Il n’est pas arbitraire d’avoir accordé le transfert de propriété simultanément au paiement du solde du prix d’achat (consid. 6.2).
NB : les arrêts 4A_63/2025 et 4A_65/2025 portent sur d’autres terrains dans la même affaire et contiennent une motivation similaire.
TF 1C_156/2025 du 6 septembre 2025
Propriété/possession; calcul de l’indemnisation en cas d’expropriation; art. 26 Cst.
Calcul de l’indemnisation en cas d’expropriation (art. 26 Cst.) – Rappel des principes (consid. 3.2-3.3). En l’espèce, l’on ne peut se contenter d’estimer que l’arrachage des arbres n’entraînerait aucune conséquence sur la qualité de vie des habitants (vue, ombrage, etc.) et donc sur la valeur de l’immeuble. Dans une zone résidentielle, il y a lieu de calculer l’éventuelle moins-value selon la méthode de la différence (consid. 3.4).
TF 5A_112/2025, 5A_363/2025 du 11 septembre 2025
Copropriété; dissolution de la copropriété; mode de partage; conditions d’enchères; art. 650 ss CC
Dissolution de la copropriété (art. 650 CC) – Rappel des principes (consid. 3.2). Mode de partage (art. 651 CC) – En l’absence de lien émotionnel ou personnel avec les terrains, respectivement de bien familial transmis de génération en génération, une vente aux enchères publiques doit être ordonnée, dès lors qu’elle rapporte généralement le meilleur prix. Il n’est pas arbitraire de nier un tel lien, lorsque le terrain a simplement été hérité mais ne correspond pas à un bien familial (consid. 4.2). Le partage matériel n’est pas approprié pour résoudre les conflits entre les parties et garantir un partage harmonieux de la copropriété (consid. 5.3).
Conditions d’enchères – Lorsque les conditions d’enchères ne prévoient pas le cas où l’un des copropriétaires obtient l’adjudication, il revient à l’autorité d’adapter la répartition en conséquence (consid. 6.3).
TF 5A_71/2025 du 21 août 2025
Poursuites pour dettes et faillites; notification du commandement de payer au conjoint; art. 153 LP; 169 CC
Notification du commandement de payer au conjoint (art. 153 al. 2 let. b LP) – Rappel des principes. Le commandement de payer destiné au conjoint ne doit pas être remis au débiteur, car il n’est pas possible de vérifier si celui-ci le transmet effectivement à son conjoint, ce qui remettrait en cause son effet protecteur. Dans la situation contraire, lorsque c’est le conjoint qui reçoit le commandement de payer destiné au débiteur, ce risque n’existe pas, puisque la possibilité pour le conjoint de s’opposer à la réalisation du logement familial n’est pas en jeu. La notification est donc valable (consid. 3.3.2). Par ailleurs, l’époux qui a reçu un commandement en qualité de tiers propriétaire ne doit pas en recevoir un second au titre de conjoint, car l’objectif de protection du logement familial est atteint avec le premier, auquel il peut faire opposition et qui lui laisse la possibilité de faire également valoir une violation de l’art. 169 CC (consid. 3.3).
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