Newsletter août 2025
Editée par Bohnet F., Carron B., Eggler M., Varin S. avec la participation de Bruchez L.
TF 2D_14/2024 du 19 mai 2025
Marchés publics; conclusion et validité d’un contrat conclu prématurément; protection juridique primaire et secondaire; dommages-intérêts; art. 42, 58 AIMP; 20 CO
Conclusion prématurée du contrat – Selon l’art. 42 AIMP, le contrat peut être conclu avec le soumissionnaire retenu après l’écoulement du délai de recours contre l’adjudication, à moins que le l’effet suspensif n’ait été accordé à un recours formé contre l’adjudication. Un délai d’attente de quelques jours est ainsi nécessaire pour savoir si un recours a été déposé et si celui-ci a un effet suspensif. En l’espèce, la conclusion du contrat le matin du premier jour suivant l’expiration du délai de recours, constitue une violation manifeste de l’art. 42 al. 1 AIMP (consid. 5.3.1).
Protection juridique primaire et secondaire des soumissionnaires (art. 58 AIMP) – Rappel des principes (consid. 5.4.1). Validité d’un contrat conclu prématurément – La conclusion prématurée du contrat ne constitue en principe pas un cas de nullité, laquelle ne peut toutefois être exclue, notamment en présence d’un comportement relevant du droit pénal (consid. 6.2.2). De même, la conclusion prématurée du contrat ne remet pas systématiquement en cause sa validité. Un contrat déjà exécuté ne peut pratiquement plus être contesté (consid. 6.3.2). En l’espèce, il était arbitraire de ne prendre en considération qu’une éventuelle protection secondaire (constat d’illégalité et éventuels dommages-intérêts) ; l’affaire est renvoyée à l’instance précédente pour qu’elle examine si une protection primaire est possible (contrat conclu nul ou annulable). Cela dépendra en grande partie du fait que le contrat a déjà été entièrement exécuté et, dans le cas contraire, s’il peut être divisé en différentes étapes (consid. 8.1).
Dommages-intérêts en cas de contrat conclu prématurément – Contrairement au cas prévu à l’art. 58 al. 4 AIMP, le droit à des dommages-intérêts en cas de contrat conclu prématurément n’est en principe pas limité aux dépenses nécessaires engagées par le soumissionnaire dans le cadre de la préparation et de la soumission de son offre. Dans les cas où, outre une décision erronée, l’adjudicateur a commis un acte illicite et dommageable, des dommages-intérêts peuvent être réclamés conformément au droit applicable en matière de responsabilité (consid. 8.2).
Analyse de l'arrêt TF 2D_14/2024
Léonard Bruchez
Avocat, spécialiste FSA en droit de la construction et de l'immobilier
TF 5A_69/2025 du 24 juin 2025
Servitude; exercice du droit de retour anticipé d’un droit de superficie; art. 779f ss CC; 107-108 CO
Exercice du droit de retour anticipé d’un droit de superficie – Comme indiqué dans l’ATF 150 III 69, rendu dans la même affaire, les art. 107-108 CO s’appliquent à l’exercice du droit de retour anticipé d’un droit de superficie (art. 779f ss CC). En l’occurrence, se pose uniquement la question de savoir si le comportement du superficiaire permettait de retenir que l’octroi d’un délai serait sans effet (art. 108 ch. 1 CO) (consid. 4.3). En l’espèce, la démonstration de la violation des obligations d’entretien et d’exploitation du superficiaire pendant des années n’apparaît pas suffisante pour considérer qu’il aurait définitivement refusé de les exécuter ou qu’il ne pourrait plus les exécuter en raison de l’état du bâtiment. Cela ne ressort pas davantage des échanges des parties. De plus, la commune a déclaré exercer son droit de retour le 27 juin 2017, soit environ trois mois après son courrier du 9 mars 2017 et la réponse du 29 mars 2017 du superficiaire dans laquelle il annonçait rechercher un nouveau locataire. Dans ces conditions, il apparaît que la commune n'a pas respecté l’exigence de déclaration immédiate de l’art. 107 al. 2 CO, applicable également dans les cas relevant de l’art. 108 CO (consid. 4.4). Nota Bene : l’arrêt précédent de ce litige avait fait l’objet d’un commentaire dans la Newsletter de Février 2024 « De l’importance de la fixation d’un délai de grâce dans l’exercice du droit de retour anticipé d’un droit de superficie ». |
TF 5A_795/2024 du 13 juin 2025
Servitude; cas clair; droit d’échelage; art. 257 CPC; 695 CC; 155 LACC/VS
Cas clair (art. 257 CPC) – Rappel des principe (consid. 3.6). Droit d’échelage (art. 155 LACC/VS et 695 CC) – Un droit d’accès provisoire à la parcelle voisine pour réaliser des travaux constitue un droit autonome et non une mesure provisionnelle, en vue d’un procès pour obtenir un droit de passage nécessaire de droit fédéral. En l’espèce, il était arbitraire de traiter cette procédure par la voie du cas clair, sans vérifier que les conditions de celle-ci étaient remplies, d’autant plus que la décision a été prise après une inspection locale et un examen des accès alternatifs au chantier (consid. 3.7).
TF 5A_82/2025 du 19 juin 2025
Propriété par étages; contestation des décisions de l’assemblée des propriétaires d’étages; répartition des frais et charges communs; égalité de traitement et PPE; frais judiciaires et PPE; art. 75, 712h, 712m CC
Contestation des décisions de l’assemblée des propriétaires d’étages (art. 75, 712m CC) – Rappel des principes (consid. 3). Répartition des frais et charges communs (art. 712h) – Rappel des principes (consid. 4.1-4.2). Lorsque le règlement prévoit que les frais et charges communs peuvent être répartis soit selon les quotes-parts soit entre les dix parties, l’assemblée des propriétaires d’étages peut choisir de passer à la seconde option sans justifier d’une situation particulière. En l’espèce, le texte du règlement ne laisse pas entendre que la première option constituerait une règle et la seconde une exception (consid. 4.5.2-4.5.3).
Egalité de traitement et PPE – Le respect du principe de la majorité exige une certaine retenue dans l’examen des décisions de la communauté. Bien que le principe d’égalité de traitement soit applicable en PPE, les distinctions entre propriétaires par étages sont admissibles et souvent nécessaires. Une distinction n’est contraire au principe de l’égalité de traitement que s’il n’existe aucune raison objective de la faire (consid. 4.5.4).
Frais judiciaires et PPE – Les frais des procédures judiciaires dans laquelle la communauté est partie constituent des frais d’administration au sens de l’art. 712h al. 2 ch. 2 CC. Le propriétaire d’étages qui a agi en annulation et qui succombe aura à sa charge les frais décidés par le tribunal et participe également, par ses contributions, aux frais qui incombent à la communauté. La question reste ouverte de savoir si le propriétaire d’étages qui obtient gain de cause dans le procès en annulation peut néanmoins être contraint de participer aux frais de la communauté qui succombe (consid. 6.3.2).
TF 5A_107/2025 du 11 juin 2025
Propriété/possession; action en rectification du registre foncier; art. 975 CC
Action en rectification du registre foncier (art. 975 CC) – Rappel des principes. Sous réserve de cas expressément prévus par une loi spéciale, la radiation ou la rectification d’une inscription faite indûment au registre foncier ne peut être ordonnée que par le juge civil. L’existence d’une décision administrative exécutoire, telle que celle portant sur l’inscription d’une hypothèque légale de droit public en vue d’obtenir le paiement des taxes d’équipement, ne supprime pas sans réserve la compétence matérielle des tribunaux civils. Ceux-ci sont habilités à statuer à titre préjudiciel sur une question de droit public tant que les autorités administratives compétentes n’ont pas encore statué sur cette question de manière définitive. Ils peuvent également se saisir, à titre préjudiciel, de la question de la nullité absolue de décisions administratives rendues (consid. 4.2.1).
TF 1C_515/2024 du 30 avril 2025
Propriété/possession; droit de préemption légal; art 26 Cst.
Droit de préemption légal – L’exercice par une collectivité d’un droit de préemption légal sur un immeuble constitue une restriction grave du droit de propriété garanti par l’art. 26 al. 1 Cst. (consid. 3.3). Un droit de préemption peut avoir pour objet une part de copropriété. Un garage se trouvant sur une autre parcelle que l’immeuble principal objet du droit de préemption peut dans les faits être considéré comme dépendant de l’immeuble lorsqu’il constitue un équipement nécessaire de ce dernier en vertu des normes en matière de stationnement. Il peut donc être acquis par la collectivité par le biais du droit de préemption légal (consid. 3.4).
TF 2C_292/2024 du 30 avril 2025
Marchés publics; moment déterminant pour les critères d’aptitude; interprétation des documents d’appel d’offres; critères de qualification; art. 42, 58 AIMP; 20 CO
Moment déterminant pour les critères d’aptitude – Les critères d’aptitude doivent en principe être remplis au plus tard au moment de la décision d’adjudication. L’appel d’offres peut toutefois en disposer autrement pour des raisons pratiques liées à la réalité du marché. Il faut alors que l’autorité adjudicatrice le précise expressément dans les documents d’appel d’offres ou que cela résulte clairement de l’interprétation de ces derniers (consid. 1.1.3.1).
Interprétation des documents d’appel d’offres – Rappel des principes (consid. 3.2.2-3.2.3). Critères de qualification – Les critères de qualification du personnel doivent en principe être définis comme des critères d’exclusion, de sorte que le non-respect d’un seul critère de qualification doit entraîner l’exclusion de la procédure d’adjudication, sauf si les lacunes sont mineures et que l’exclusion serait disproportionnée (consid. 3.2). Lorsque les documents d’appel d’offre sont muets sur le moment déterminant pour remplir un critère de qualification, il n’y a pas lieu d’exclure un soumissionnaire qui ne remplissait pas le critère au moment de la soumission, mais le remplissait au moment de l’adjudication (consid. 3.4.1-3.4.2).
TF 2D_24/2023 du 7 mai 2025
Marchés publics; critères d’aptitude; communauté de soumissionnaires; sous-traitance; art. 31 AIMP
Critères d’aptitude – Rappel des principes (consid. 3.2). Communauté de soumissionnaires et sous-traitants – Conformément à l’art. 31 al. 1 et 3 AIMP, les communautés de soumissionnaires et les sous-traitants sont admis dans la mesure où cela n’est pas exclu ou restreint dans l’appel d’offres ou dans les documents correspondants. La prestation caractéristique doit en principe être fournie par le soumissionnaire. La mesure dans laquelle les membres d’un groupement de soumissionnaires doivent remplir individuellement les critères de qualification est déterminée en premier lieu par les documents d’appel d’offres. En l’espèce, l’appel d’offres prévoit expressément que les communautés de soumissionnaires sont admises. Dans ce contexte, il n’est pas critiquable qu’une société qui ne fournit pas de prestations de construction, mais uniquement des prestations de transport, soit admise à participer à l’appel d’offres au sein d’une communauté, bien qu’elle ne remplisse pas les critères d’aptitude (consid. 3.3).
TF 5A_31/2025 du 9 mai 2025
Poursuites pour dettes et faillites; plainte contre l’adjudication d’un immeuble; manœuvres illicites ou contraires aux mœurs; art. 230 CO; 17, 132a, 143a LP; 25 ss ORFI
Plainte contre l’adjudication d’un immeuble – Rappel des principes. Manœuvres illicites ou contraires aux mœurs – L’art. 230 CO protège les participants à une vente aux enchères contre une distorsion importante de la concurrence. Il est interdit d’influencer la concurrence de manière déloyale, c’est-à-dire par tromperie ou de toute autre manière contraire à la bonne foi (consid. 6.1). En l’espèce, le fait que l’adjudicataire émette un avis sur les conséquences de l’absence de servitude de vue pour un acquéreur potentiel de la parcelle ne procède à l’évidence pas de la manigance. Dans l’ensemble, l’office n’a fait que rendre compte, en toute transparence et précisément sans parti pris, de la position de chaque protagoniste au sujet d’un conflit de droit réel dont personne ne conteste l’existence (consid. 6.3).
NB : L’arrêt du TF 5A_40/2025 porte sur la même affaire, avec des griefs similaires et un résultat identique.
TF 5A_34/2025, 5A_43/2025 du 9 mai 2025
Poursuites pour dettes et faillites; mode de paiement et fixation d’un terme dans la vente aux enchères; art. 136 LP
Mode de paiement et fixation d’un terme dans la vente aux enchères – L’art. 136 al. 1 LP prévoit que le préposé aux poursuites fixe le mode de paiement dans les conditions des enchères et qu’il peut accorder un terme de six mois au plus. Si un terme de paiement est prévu dans les conditions de vente, l’adjudicataire doit un intérêt de 5 % sur le montant encore dû. Cet intérêt, de même que celui rapporté par les sûretés fournies en vue du respect du délai de paiement, sont répartis entre créanciers gagistes proportionnellement à leurs créances, couvertes ou non après distribution des deniers (consid. 2.3.1).
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