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TF 4A_243/2022 du 26 février 2024

Contrat d’entreprise; contrat d’architecte global; honoraires; dernière estimation des coûts; art. 404 CO; norme SIA 102

Contrat d’architecte global – Le contrat d’espèce porte sur des prestations de planification et de direction des travaux. Il s’agit là d’un contrat mixte, soumis aux règles du mandat ou à celles du contrat d’entreprise selon les prestations de l’architecte en cause. Quelle que soit la prestation considérée, les règles du mandat (art. 404 CO) s’appliquent à la résiliation du contrat d’architecte global. En l’espèce, les parties ont tacitement convenu d’intégrer au contrat la norme SIA 102 (consid. 3).

Honoraires – En l’occurrence, les mandants ont résilié le contrat à un stade où les travaux avaient débuté. Il n’est pas contesté que le calcul des honoraires doit s’effectuer d’après le coût de l’ouvrage au sens de l’art. 7 norme SIA 102 (consid. 4). L’un des paramètres de la formule pour le calcul des honoraires est le « coût d’ouvrage déterminant le temps nécessaire », TVA exclue, au sens de l’art. 7.2 de la norme SIA 102. Si, comme en l’espèce, le projet n’est pas réalisé, les honoraires correspondant aux prestations effectuées se calculent sur la base de la dernière estimation des coûts.

Dernière estimation des coûts – Parmi les prestations ordinaires de l’architecte selon la norme SIA 102, figurent l’estimation des coûts au stade de l’avant-projet (art. 4.31), le devis, plus précis, au stade du projet de l’ouvrage (art. 4.32) ou encore la révision de l’estimation des coûts sur la base des offres, au stade de l’appel d’offres (art. 4.41). En l’espèce, le recourant n’a établi une estimation des coûts qu’au stade du projet de l’ouvrage, en décembre 2007 et un devis seulement après le retour des offres, en juillet 2008. L’information fournie par l’architecte global sur les coûts de construction revêt une grande importance puisqu’elle influe sur les décisions successives du mandant. Par conséquent, lorsque la rémunération de l’architecte dépend des coûts estimés de l’ouvrage en raison de la fin prématurée du mandat, le mandant peut de bonne foi comprendre que seul le coût des travaux qu’il accepte d’assumer, selon l’estimation la plus récente, servira de base de calcul aux honoraires. Dans le même ordre d’idées, lorsqu’un projet est modifié, les prestations de l’architecte déjà exécutées au moment de la modification seront rémunérées selon l’art. 7 norme SIA 102 en fonction du coût de l’ouvrage tel qu’il a été estimé initialement, alors que le coût de l’ouvrage après modification, le cas échéant selon le nouveau devis, sera déterminant pour les prestations futures.

En l’espèce, les mandants n’ont pas accepté l’estimation qui leur a été présentée en juillet 2008, portant sur un coût global de CHF 1’325'165.-, puisqu’ils ont immédiatement réduit le projet, pour un coût à la base du calcul d’honoraires de CHF 640'771.-. Par conséquent, le devis du 4 juillet 2008 ne constituait pas la dernière estimation des coûts au sens de l’art. 7.5.6 norme SIA 102. Il est ainsi correct de tenir compte d’un montant de CHF 700'000.-, indiqué par l’architecte lui-même comme coût déterminant pour les honoraires le 19 décembre 2007, soit postérieurement à l’estimation globale des coûts du 15 décembre 2007.

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Analyse de l'arrêt TF 4A_243/2022

Xavier Borghi

Avocat, spécialiste FSA en droit de la construction et de l'immobilier, docteur en ingénierie civile

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TF 4A_423/2023 et 4A_425/2023 du 7 février 2024

Responsabilité civile; responsabilité aquilienne; illicéité; gestion fautive; art. 41 CO; 163 ss CP

Responsabilité aquilienne / illicéité (art. 41 CO) – Le caractère illicite du dommage au sens de l’art. 41 al. 1 CO est reconnu, lorsqu’il contrevient à une obligation légale générale, c’est-à-dire, soit lorsqu’elle porte atteinte à un droit absolu de la personne lésée (illicéité par le résultat), soit lorsqu’elle provoque un dommage purement patrimonial en violant une norme de protection pertinente (illicéité par le comportement). Une atteinte purement patrimoniale n’est illicite que si elle résulte d’une violation d’une norme de comportement visant à protéger contre de telles atteintes. De telles normes peuvent découler de l’ensemble de l’ordre juridique suisse, peu importe qu’il s’agisse de droit privé, administratif ou pénal, qu’elles constituent du droit écrit ou non écrit ou qu’elles proviennent du droit fédéral ou cantonal. Les crimes ou délits dans la faillite et la poursuite pour dettes des art. 163 ss CP ne sont pas des normes de protection au sens de l’art. 41 al. 1 CO (consid. 4.3).

En l’espèce, la condamnation au pénal pour gestion fautive (art. 165 CP) du gérant d’une entreprise de construction ne permet pas au maître d’exiger des dommages et intérêts sur la base de l’art. 41 CO (consid. 4.4-4.5).

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TF 4A_406/2023 du 5 mars 2024

Contrat de vente; erreur de base; constructibilité du terrain; art. 23-24 CO

Erreur de base (art.23 et 24 al. 1 ch. 4 CO) – Rappel des principes (consid. 5.1). L’erreur selon l’art. 24 al. 1 ch. 4 CO peut porter sur un fait futur, mais uniquement si ce fait pouvait être considéré objectivement comme certain au moment de la conclusion du contrat. Il faut en outre, que la partie adverse ait dû reconnaître de bonne foi, dans les relations d’affaires, que la certitude de la survenance de l’événement futur était une condition contractuelle pour la partie se trouvant dans l’erreur (consid. 7.1).

En l’espèce, l’acheteur a acquis une parcelle en 2019, qui se trouvait en zone constructible (zone de hameaux). En 2020, la parcelle a été affectée à la zone non constructible, à la suite de quoi l’acheteur a tenté de dénoncer le contrat pour erreur de base. Il est admis que le CF a exigé dès 2010 que la pratique cantonale sur les petits lotissements change, en ce sens que les zones de hameaux devaient être attribuées à la zone non constructible. De même, le TF avait jugé la pratique cantonale contraire à la LAT sur ce point. Il n’en demeure pas moins que la parcelle était placée en zone constructible au moment de la vente immobilière, de sorte qu’il n’y a pas lieu de procéder, dans le cadre de la procédure civile portant sur une erreur de base, à un examen préalable portant sur l’octroi éventuel d’un permis de construire au moment de la conclusion du contrat (consid. 6.3).

Le contexte qui précède implique cependant que l’acheteur ne pouvait pas partir du principe qu’il obtiendrait un permis de construire pour son projet pendant encore des mois, voire des années. Ce qui est déterminant, c’est l’évolution future que l’acheteur devait envisager au moment de la conclusion du contrat. C’est donc à l’acheteur de supporter le risque du changement d’affectation prévisible intervenu après la vente (consid. 7.3).

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TF 4A_283/2023 du 12 mars 2024

Donation; responsabilité du mandataire; donation immobilière; contrat de société; dommage, évènement hypothétique ultérieur; art. 97, 242, 398 al. 2 CO

Responsabilité du mandataire (art. 97 et 398 al. 2 CO) – Rappel des principes (consid. 3.1.3). Notion de dommage – Rappel des principes (consid. 3.1.4).

Evénement hypothétique ultérieur – La question de savoir si un auteur de dommage peut objecter, pour se libérer, que le dommage allégué se serait de toute façon produit, indépendamment de son comportement, en raison d’événements hypothétiques ultérieurs, est controversée en doctrine et n’est pas traitée de manière uniforme dans la jurisprudence. En général, le TF considère que les événements hypothétiques ultérieurs doivent être pris en compte dans le calcul du dommage, que ce soit en vertu de dispositions légales expresses ou directement sur la base de la notion générale de dommage (consid. 3.1.3).

En l’espèce, deux époux mandatent un avocat pour vérifier un « contrat de société et de donation », par lequel le mari cède la propriété de certains de ses immeubles à son épouse. Le contrat est conclu en la forme authentique devant un notaire argovien. L’épouse obtient le transfert de propriété pour les biens du canton d’Argovie, mais pas pour ceux situés dans le canton de Zurich, faute d’authentification. Par la suite, les parties divorcent et le mari fait valoir une erreur de base sur le contrat. Plusieurs années après, les époux ont conclu plusieurs accords par lesquels ils ont annulé sans indemnité et avec effet rétroactif le « contrat de société et de donation ». L’épouse prétend avoir subi un dommage, en raison d’une violation du devoir de diligence de l’avocat ayant vérifié le contrat. Pour le TF, dès lors qu’un événement hypothétique ultérieur – la conclusion du contrat d’annulation – aurait entraîné la même diminution du patrimoine qu’un éventuel manquement de l’avocat et que le second événement relève de la responsabilité de la mandante, la responsabilité de l’avocat n’est pas engagée, faute de dommage (consid. 3.2.2). Par ailleurs, l’épouse échoue à apporter la preuve qu’elle n’aurait pas rétrocédé les immeubles zurichois si elle avait pu être inscrite au registre foncier sur la base du « contrat de société et de donation » (consid. 3.3.3).

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TF 4A_329/2023 du 26 février 2024

Contrat d’entreprise; transfert du contrat; interprétation du contrat; art. 18, 363 ss CO

Transfert de contrat – Le transfert de contrat entraîne le transfert de l’intégralité du rapport contractuel avec tous les droits et obligations y relatifs d’une partie contractante à un tiers qui se substitue à celle-ci. Il s’agit d’un contrat sui generis innomé, qui ne répond pas à la simple combinaison d’une cession de créance et d’une reprise de dette. En vertu du principe de la liberté des formes, le transfert de contrat n’est soumis à aucune forme particulière. Il ne peut être convenu sans le consentement du débiteur : il suppose l’accord de tous les intéressés. Il y a transfert illimité lorsque la partie entrante prend la place de la partie sortante également pour la période qui a précédé le transfert ; elle assume ainsi toutes les obligations et acquiert tous les droits qui ont pris naissance depuis la conclusion du contrat préexistant. En revanche, il y a transfert limité lorsque la partie entrante ne remplace la partie sortante que pour l’avenir, soit pour la période postérieure au transfert (consid. 5.1).

Interprétation du contrat – Rappel des principes. Selon la jurisprudence, en cas de doute sur la volonté des parties s’agissant de la nature illimitée ou limitée du transfert de contrat, il faut se référer à l’intérêt supposé du nouveau cocontractant au transfert (consid. 5.2). En principe, le contrat d’entreprise a pour objet le résultat du travail et non pas le travail comme tel. L’exécution de la prestation promise intervient au moment de la livraison et ne s’étire donc pas dans le temps. Dans un contrat de durée, l’intérêt du nouveau cocontractant est généralement de convenir d’un transfert limité pour éviter de devoir supporter les éventuels risques liés à une situation antérieure. Le contrat d’entreprise ne l’expose pas à de tels risques, en tout cas pas, lorsque comme en l’espèce, il n’y a pas de livraisons successives. En l’occurrence, dans le contrat de transfert, les nouveaux acquéreurs ont fixé un nouveau délai de livraison de l’ouvrage, de sorte qu’ils avaient tout intérêt à conserver le droit de réclamer des dommages-intérêts si ce délai n’était pas tenu. Il faut donc retenir qu’il y a eu transfert illimité du contrat (consid. 6.3).

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TF 5A_835/2023 du 20 février 2024

Propriété/Possession; capacité de postuler de l’avocat; cas clair; revendication et expulsion; art. 12 let. c LLCA; 257 CPC; 30e LPP; 66, 68 ORFI

Capacité de postuler de l’avocat (art. 12 let. c LLCA) – Rappel des principes (consid. 3.1.1). En cas de changement d’étude par un avocat collaborateur, le Tribunal fédéral a jugé que la connaissance par celui-ci, en raison de son précédent emploi, d’un dossier traité par son nouvel employeur constitue l’élément déterminant pour retenir la réalisation d’un conflit d’intérêts concret qui doit être évité (consid. 3.1.2). En l’espèce, les recourants ont échoué à apporter la preuve de la connaissance du dossier, par la collaboratrice concernée, dans son précédent emploi (consid. 3.2 à 3.4).

Cas clair (art. 257 CPC) – Rappel des principes (consid. 4.1). Revendication et expulsion – Les propriétaires qui ont obtenu la propriété d’un immeuble par adjudication de l’office des poursuites et qui ont été inscrits à ce titre au RF pouvaient agir en revendication et exiger l’expulsion d’occupants antérieurs par la procédure de cas clair. L’inscription d’une restriction du droit d’aliéner au sens de l’art. 30e LPP avait été radiée au moment du transfert (art. 66 et 68 ORFI), de sorte que les occupants des lieux ne sauraient s’en prévaloir. Par ailleurs, si un bail était existant, il aurait indubitablement été fait mention de celui-ci dans la procédure d’exécution forcée, de sorte que les occupants échouent à rendre un tel contrat vraisemblable. Le cas échéant, ils auraient dû contester l’état des charges, lequel ne mentionnait pas de bail (consid. 4.2 à 4.4).

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TF 5A_695/2023 du 27 mars 2024

Propriété par étages; nullité ou annulabilité d’une décision de PPE; répartition des frais et charges communs; art. 75, 712h, 712m CC

Nullité ou annulabilité d’une décision de PPE – Rappel des principes (consid. 3.7). Répartition des frais et charges communs (art.  712h CC) – Les décisions en rapport avec la répartition des frais et charges communs sont typiquement des décisions annulables (consid. 3.7).

En l’espèce, l’assemblée a pris la décision en 2015 d’assainir le parking sans précision sur la répartition du coût de cette rénovation. L’administration a établi des factures en procédant à une répartition selon les quotes-parts. Par décision du 3 juillet 2018, les propriétaires d’étages ont choisi de modifier la clé de répartition et de la calculer en fonction du nombre de places de stationnement détenues par chaque propriétaire d’étages. Une telle décision n’est pas nulle : conformément à l’art. 712h al. 3 CC, si certaines installations communes ne servent pas à certaines unités d’étage ou seulement dans une très faible mesure, il convient d’en tenir compte lors de la répartition des frais. Cette disposition, dont le principe est repris dans le règlement de PPE, ne prévoit le principe d’une répartition selon les quotes-parts que pour les frais qui sont dans l’intérêt égal de tous les propriétaires d’étages, ce qui n’est manifestement pas le cas pour le garage d’espèce (consid. 3.7).

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TF 5A_574/2023 du 28 février 2024

Hypothèque légale des artisans et entrepreneurs; délai pour l’inscription d’une hypothèque légale; achèvement des travaux; multiplicité de contrats; art. 839 al. 2 CC; 368 al. 2 CO

Délai pour l’inscription d’une hypothèque légale (art. 839 al. 2 CC) – Rappel des principes (consid. 3.1). Achèvement des travaux – Rappel des principes. Des travaux de peu d’importance ou accessoires différés intentionnellement par l’artisan ou l’entrepreneur, ou bien encore des retouches (remplacement de parties livrées mais défectueuses, correction d’un autre défaut) ne constituent pas des travaux d’achèvement. Les travaux effectués par l’entrepreneur en exécution de l’obligation de garantie prévue à l’art. 368 al. 2 CO n’entrent pas non plus en ligne de compte pour la computation du délai (consid. 3.1).

Multiplicité de contrats – Si un artisan ou un entrepreneur a travaillé en exécution de plusieurs contrats, il possède autant de créances distinctes. Le délai d’inscription d’une hypothèque légale court en principe séparément, pour chaque contrat, dès l’achèvement des travaux auxquels il se rapporte. Cependant, si les objets des divers contrats sont étroitement liés les uns aux autres au point de constituer économiquement et matériellement un tout, il faut les traiter comme s’ils avaient donné lieu à une seule convention. De même, si en vertu d’un seul contrat plusieurs ouvrages ont été commandés sur un seul immeuble, le délai commence à courir, en principe, séparément pour chaque ouvrage. Toutefois, le TF a admis qu’il y a un délai unique lorsque les ouvrages à réaliser sont fonctionnellement interdépendants et ont été construits d’un seul trait (consid. 3.1).

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ATF 150 II 168, TF 2C_317/2023 du 1 mars 2024

Droit foncier agricole; autorisation d’acquérir un immeuble ou une entreprise agricole; exploitation à titre personnel d’une personne morale; art. 9, 61 ss LDFR

Autorisation d’acquérir un immeuble agricole (art. 61 ss LDFR) – Rappel des principes (consid. 4.1.1). Exploitation à titre personnel (art. 9 LDFR) – Rappel des principes (consid. 4.1.1 et 4.1.3). Dans un arrêt de principe (ATF 140 II 233), le TF a jugé qu’une personne morale peut exploiter à titre personnel au sens de la LDFR, lorsque le/leurs membre·s ou associé·s disposant d’une participation majoritaire remplit/remplissent les conditions posées pour être reconnu·s comme exploitant à titre personnel ou qu’au moins la majorité de ces personnes travaillent dans l’exploitation. En outre, le détenteur de la participation majoritaire doit pouvoir disposer de l’entreprise, constituant l’actif principal de la personne morale, de manière à pouvoir l’utiliser comme instrument de travail, comme s’il en était directement propriétaire. Les personnes morales ne sont toutefois reconnues comme exploitantes à titre personnel qu’avec retenue. Ces principes s’appliquent mutatis mutandis aux immeubles agricoles (consid. 4.1.2).

En l’espèce, l’instance précédente a rejeté l’autorisation d’acquérir, en retenant que le but de la personne morale était d’acheter un terrain qui pourrait être déclassé et que la spéculation foncière semblait donc motiver l’acquisition de la parcelle. Or, un tel argument n’est pas pertinent pour définir si la personne morale peut être qualifiée d’exploitante à titre personnel au sens de l’art. 9 LDFR. Au demeurant, cet aspect ne doit en principe même pas être pris en compte pour rejeter une demande d’autorisation d’acquérir un immeuble ou une entreprise agricole pour juste motif selon l’art. 64 LDFR (consid. 4.4). En l’occurrence, l’actionnaire unique de la société possède un passé en lien avec l’arboriculture, des connaissances en la matière ainsi que deux diplômes étrangers jugés équivalents à un certificat de capacité par le Secrétariat d’Etat à la formation. Il n’apparaît pas qu’il aurait une autre activité, de sorte qu’il a le temps de se consacrer à son projet, consistant à planter des arbres fruitiers sur le bien-fonds convoité. Par conséquent, l’autorisation doit lui être accordée, étant précisé qu’il est possible d’assortir l’autorisation de charges et conditions, voire de la révoquer si la société a fourni de fausses informations. Le fait que la société ne tirera aucun revenu de sa production de pommes avant une dizaine d’années n’est pas pertinent et pourrait même démontrer la volonté d’exploiter personnellement sur le long terme (consid. 4.5).

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TF 2D_1/2024 du 1 mars 2024

Marchés publics; offre anormalement basse; art. 42 RMP/GE

Offre anormalement basse – Conformément à la jurisprudence, les soumissionnaires sont en principe libres de calculer les prix de leurs offres. Une offre comportant un prix anormalement bas, le cas échéant même s’il est inférieur au prix de revient, ne constitue dès lors généralement pas un procédé inadmissible en soi, pour autant que le soumissionnaire remplisse les critères d’aptitude et les conditions légales réglementant l’accès à la procédure, ce que l’autorité adjudicatrice peut vérifier en requérant des précisions en cas de doute à ce sujet. S’il s’avère, sur la base de ces précisions, que l’offre présente des défauts quant à la capacité du soumissionnaire à exécuter le marché public ou remplir les conditions légales fixées, elle est exclue ou moins bien notée en raison de ces défauts, mais non en raison du prix anormalement bas. L’art. 42 al. 1 let. e RMP/GE ne permet pas seulement d’exclure un soumissionnaire lorsque celui-ci ne justifie pas son offre anormalement basse, mais également lorsque les justifications données ne sont pas suffisamment convaincantes (consid. 3.3).

En l’espèce, l’offre du soumissionnaire s’écartait de plus de 38% de la moyenne des offres rentrées et constituait ainsi une offre anormalement basse. S’agissant du taux de disponibilité déclaré de son équipe de projet (ingénieur et chef de projet à un taux d’occupation de 40%), sur lequel l’autorité adjudicatrice l’interrogeait, le soumissionnaire s’est explicitement référé à des solutions qu’il n’avait pas retenues dans son offre, sans pour autant expliquer au détriment de quelles autres tâches ou activités il pourrait mettre en œuvre des ressources supplémentaires sans mettre en péril son équilibre financier. De plus, l’absence d’heures de dessin en phase d’avant-projet dans l’offre litigieuse jetait également le doute sur son sérieux. En conséquence, l’autorité adjudicatrice n’a pas abusé de son pouvoir d’appréciation ni violé l’art. 42 al. 1 let. e RMP/GE en considérant que les réponses fournies par le soumissionnaire n’étaient pas suffisantes pour expliquer le prix anormalement bas et que cela justifiait une exclusion de l’offre (consid. 3.6).

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TF 5A_643/2023 du 14 mars 2024

Poursuites pour dettes et faillite; vente aux enchères publiques; plainte contre la réalisation; notion de partie intégrante et d’accessoire d’un immeuble; art. 132a LP; 642 ss CC

Vente aux enchères publiques / plainte contre la réalisation – Dans la plainte au sens de l’art. 132a LP, seules les irrégularités commises pendant la vente elle-même peuvent être attaquées. Si le grief n’est pas dirigé contre la vente aux enchères en tant que telle ou contre l’adjudication, mais contre la procédure de préparation, le recourant doit dénoncer le vice contesté au plus tard juste avant le début de la vente aux enchères et demander en outre le report de celle-ci en invoquant le vice contesté (consid. 5.4).

Notion de partie intégrante et d’accessoire d’un immeuble (art. 642 ss CC) – Rappel des principes (consid. 5.6). En l’espèce, dans le cadre de la vente aux enchères d’un domaine agricole, l’installation de traite du bétail n’était pas mentionnée parmi les accessoires ou les parties intégrantes, ni dans l’estimation du bien ni dans l’état des charges. L’état des charges n’ayant pas été attaqué et le débiteur ne s’étant pas présenté à la vente, ce dernier ne peut plus se plaindre de cette omission dans le cadre de la plainte au sens de l’art. 132a LP (consid. 5.6).

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TF 7B_744/2024 du 14 février 2024

Droit pénal; lésions corporelles graves par négligence; position de garant; devoir de diligence; causalité; art 125 CP; aOTConst.

Lésions corporelles graves par négligence – Rappel des principes (consid. 4.1 à 4.2.4).

Position de garant – En l’espèce, le chef de chantier était chargé de la direction et de la surveillance d’un chantier de rénovation. A ce titre, il était responsable du respect des règles de l’art de construire et répondait aussi bien d’une action que d’une omission, en tant que garant de la sécurité sur le chantier au moment des faits (consid. 4.4.1). Il savait que l’intervention d’un restaurateur d’art était imminente, peu importe donc qu’il ne connaisse pas le jour exact de celle-ci. Le fait que les personnes en danger soient dans un rapport de subordination juridique avec lui ne joue aucun rôle ; la même obligation existe envers des tiers (consid. 4.4.2).

Devoir de diligence – En omettant de mettre en place les mesures de sécurité prévues par l’art. 8 al. 2 let. d aOTConst, respectivement en ne veillant pas à ce qu’elles le soient, le chef de chantier n’a pas déployé l’attention ni les efforts que l’on pouvait attendre de lui. La présence d’une planche de bois clouée en travers de l’entrée d’une pièce ne correspond pas à ces exigences et est donc insuffisante (consid. 4.5.3).

Causalité – En l’espèce, il n’y a rien de surprenant ni d’extraordinaire à ce que le restaurateur d’art soit entré dans la pièce malgré la présence de la planche en bois fixée en diagonale de l’entrée. Un tel comportement n’est pas de nature à rompre le lien de causalité (consid. 4.6.3).

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