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TF 5A_85/2024 du 8 novembre 2024

Servitude; interprétation d’une servitude; interdiction des habitations de plus d’un étage; art. 738 CC; 18 CO

Interprétation d’une servitude (art. 738 CC ; art. 18 CO) – Rappel des principes (consid. 2.1-2.3). Une servitude limitant les constructions sur le fonds servant à des bâtiments d’un étage ne constitue pas une simple servitude de vue ou de hauteur – lesquelles sont le plus souvent libellées comme telles – mais vise également d’autres buts, tels que la limitation de la surface bâtie, de la densité et donc le maintien du caractère paysager avec des chalets et la qualité d’habitation qui en découle (consid. 4.3-4.4).

Interdiction des habitations de plus d’un étage – La notion d’« étage » doit être interprétée à l’aune de l’usage général de ce terme au moment de la constitution de la servitude, sous réserve d’un usage local particulier. Le TF retient qu’il faut en premier lieu se baser sur l’impression visuelle de la construction à réaliser, mais que l’on peut également se référer au règlement local de construction, en cas de doute sur la délimitation à opérer. Un sous-sol n’est pas forcément perçu comme un étage du seul fait qu’il dépasse du sol sur une petite partie. En l’espèce toutefois, le sous-sol de la construction projetée émerge entièrement de la pente, c’est-à-dire à partir du niveau du sol et la façade est entièrement pourvue de fenêtres panoramiques de la hauteur de la pièce. Ce sous-sol est conçu comme un véritable étage d’habitation, puisqu’il comprend une chambre à coucher, une salle de bain et un bureau. Il en est d’ailleurs de même des combles qui représentent près de 70 % de la surface de l’étage principal et sont aussi dotés de fenêtres panoramiques. Au total, le bâtiment projeté présente de manière évidente trois étages, tous destinés à l’habitation, de sorte que le projet est incompatible avec la servitude inscrite au registre foncier (consid. 5.4).

NB : L’analyse de Mme Sevhonkian du présent arrêt aborde également l’arrêt du TF 5A_395/2024, destiné à la publication.

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Analyse de l'arrêt TF 5A_85/2024

Naïri Sevhonkian

Docteure en droit

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TF 4A_457/2023 du 17 décembre 2024

Partie générale du CO; interprétation d’un contrat; servitude; limitation des résidences secondaires; art. 75b Cst.; 18, 151 CO

Interprétation d’un contrat (art. 18 CO) – Rappel des principes (consid. 5.1). En l’espèce, plusieurs conventions successives, la dernière en la forme authentique, ont été signées entre un propriétaire foncier et une société de promotion immobilière, en vue de la réalisation de trois résidences de plusieurs dizaines d’appartements. Les contrats prévoyaient notamment la cession de terrain en faveur de la société, la constitution de servitudes de passage et la réalisation d’une route d’accès par la société, laquelle devait également desservir la parcelle du propriétaire. En raison de l’adoption de l’initiative « Pour en finir avec les constructions envahissantes de résidences secondaires » par le peuple suisse, les permis de construire ont été refusés pour les résidences.

Il n’est pas arbitraire de reconnaitre que les conventions obligeant la société à construire une route d’accès étaient conditionnées à la réalisation des trois résidences projetées, puisque ce sont celles-ci que la route devait desservir en premier lieu et que les parties n’avaient pas envisagé la route indépendamment du reste du projet. Avec l’adoption de l’art. 75b Cst., l’avènement de cette condition est durablement impossible (cf. art. 151 al. 2 CO), de sorte que le propriétaire foncier ne peut exiger la réalisation de la route (consid. 5.4).

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TF 4A_115/2023 du 2 décembre 2024

Contrat d’entreprise; travaux supplémentaires; art. 18 CO; 25 Norme SIA 118

Travaux supplémentaires – Il n’est pas arbitraire de retenir que les maîtres d’ouvrage ont été informés des travaux supplémentaires d’excavation rendus nécessaires et des coûts, lorsqu’ils ne s’y sont pas opposés au cours des nombreuses discussions qui se sont tenues en leur présence, à la suite de la présence d’eau et de roches friables et qu’ils ont fait appel à des ingénieurs civils et des géologues à cause de ces imprévus. Ils les ont au contraire validés, à tout le moins par actes concluants, respectivement par le truchement de la direction des travaux (consid. 4 et 8). Les maîtres d’ouvrage avaient confié la direction des travaux à une société, laquelle était la seule habilitée à donner des ordres sur le chantier. Par conséquent, ils ne peuvent reprocher à l’entrepreneur de ne pas les avoir informés directement. Ni le contrat d’espèce, ni l’obligation d’ordre d’établir un nouveau devis au sens de l’art. 25 al. 2 de la Norme SIA 118, ne prévoient cette exigence (consid. 7).

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TF 5A_342/2024 du 13 novembre 2024

Droits de voisinage; recevabilité du recours pour des mesures provisionnelles; vraisemblance de l’existence des immissions excessives; art. 679 ss CC; 93 LTF

Recevabilité du recours pour des mesures provisionnelles (art. 93 LTF) – Le recours contre une décision rejetant les mesures provisionnelles visant à interrompre des immissions (prétendument) excessives de bruit est recevable. En effet, si les immissions s’avèrent inadmissibles au fond, les voisins auraient eu à les subir pendant toute la procédure. Cela constitue un préjudice irréparable (consid. 1.3).

Vraisemblance de l’existence des immissions excessives – En l’espèce, se pose la question de savoir si les cloches portées par le bétail engendrent des immissions excessives pour les voisins. Puisqu’une expertise privée de bruit n’a été effectuée que pour le pâturage sud et que les limites de celui-ci ne sont pas connues, il n’est pas possible de rédiger un dispositif permettant de limiter les immissions pour ce pâturage. Par ailleurs, les mesures effectuées par les voisins eux-mêmes pour les pâturages nord, nord-ouest et sud-ouest n’apparaissent pas crédibles. Pour rendre vraisemblable le caractère excessif des immissions, il aurait au moins fallu que les voisins expliquent pourquoi les mesures de bruit effectuées dans le pâturage sud par l’expert privé auraient pu être reportées telles quelles pour les autres pâturages (consid. 5.1).

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TF 5A_289/2024 du 8 novembre 2024

Droits de voisinage; compétence matérielle des tribunaux; valeur litigieuse des nuisances; bonne foi en procédure; art. 4 ss CPC; 679 ss CC

Compétence matérielle des tribunaux (art. 4 ss CPC) – Rappel des principes (consid. 3.3.3). En droit vaudois, la compétence ratione valoris du juge de paix, lequel connait toutes les causes patrimoniales dont la valeur litigieuse est inférieure à CHF 10'000.- et qui ne sont pas attribuées par la loi à une autre autorité, est impérative (consid. 3.3.1).

Valeur litigieuse des nuisances – En l’espèce, la Cour cantonale a considéré que la valeur litigieuse correspond à la perte de valeur du bien-fonds sur lequel les nuisances ont lieu, dans la mesure où il n’apparaît pas que la détention de chevaux sur le fonds voisin n’en augmente la valeur. La présence de chevaux sur une parcelle voisine, avec tout ce que cela implique d’aménagements et de nuisances (crottin, mouches, odeurs, etc.) ne correspond pas à ce qui peut être attendu d’un acheteur dans un quartier de villas et est donc susceptible d’en décourager certains. La Cour cantonale a ainsi retenu une valeur litigieuse équivalente à 5% de la valeur de marché de la parcelle (consid. 3.2.1). Pour le TF, de telles considérations s’appuient sur la jurisprudence fédérale (consid. 3.3.4).

Bonne foi en procédure (art. 52 CPC) – Rappel des principes (consid. 3.3.3). Le comportement consistant à conclure à l’irrecevabilité de la demande en appel, après avoir soulevé la problématique dans la réponse de première instance, mais sans avoir conclu formellement à l’irrecevabilité, n’est pas abusif (consid. 3.3.4).

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TF 5A_395/2024 du 8 novembre 2024

Servitude; libération judiciaire partielle ou totale; servitude d’interdiction ou de restriction du droit de bâtir; interprétation d’une servitude; art. 736, 738 CC; 18 CO

Libération judiciaire totale (art. 736 al. 1 CC) – Rappel des principes (consid. 2). Servitude d’interdiction ou de restriction du droit de bâtir – Exemples de buts poursuivis par ces servitudes (consid. 2). Interprétation d’une servitude (art. 738 CC) – Lorsque le but de la servitude ne peut pas être déduit de l’inscription au RF ou du texte du contrat, est déterminante l’interprétation objective de ce dernier, à savoir le but qui découlait raisonnablement des besoins du fonds dominant à l’époque de la constitution du droit. Une telle analyse implique nécessairement certaines suppositions (consid. 4.1).

En l’espèce, l’objectif de la servitude résidait dans la préservation d’un bâtiment scolaire à l’architecture remarquable par le maintien de son environnement, à savoir d’un dégagement important autour de celui-ci et d’une vue sur la verdure environnante. Le but de la servitude ne peut pas se résumer à la préservation de l’ensoleillement, puisqu’une aire de jeu séparait de toute façon l’ancienne école du fonds servant. Par conséquent, le propriétaire du fonds dominant actuel, qui utilise l’ancien bâtiment scolaire comme logement, n’est pas moins intéressé que la commune, en tant que prédécesseur en droit, à ce qu’aucune construction ne soit érigée à l’est de son terrain et ce, pour des raisons largement identiques. La servitude n’a ainsi pas perdu son utilité (consid. 4.2-4.9).

Libération judiciaire partielle (art. 736 al. 2 CC) – Rappel des principes (consid. 5.4). Il n’y a pas de disproportion des intérêts, lorsqu’il était fait un usage agricole du fonds servant à l’époque de la constitution du droit et que le propriétaire de ce fonds souhaite le construire aujourd’hui. L’interdiction d’ériger une construction est précisément le contenu d’une servitude d’interdiction de bâtir. Ce contenu signifie toujours la même charge pour le fonds servant. Une servitude d’interdiction de construire n’a en effet de sens que si elle est liée à des restrictions par rapport aux possibilités offertes par le droit public. C’est précisément dans l’empêchement d’une construction possible du point de vue du droit public que s’actualise le but de la servitude d’interdiction de construire (consid. 5.5).

NB1 : Le présent arrêt est également abordé dans l’analyse de Mme Sevhonkian sur l’arrêt du TF 5A_85/2024.

NB2 : La procédure parallèle traitée dans l’arrêt du TF 5A_397/2024 a pour objet la même servitude, dont la validité est confirmée. Cet arrêt confirme l’interdiction d’exécuter un projet de construction ayant obtenu un permis de construire sur le fonds servant.

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TF 5D_213/2023 du 8 novembre 2024

Servitude; empiètements; constructions susceptibles faire l’objet d’une servitude d’empiètement; interprétation d’une servitude; action confessoire; art. 667, 674, 737, 738 CC; 18 CO

Empiètements (art. 674 CC) – Rappel des principes (consid. 4.4.1). Constructions susceptibles faire l’objet d’une servitude d’empiètement (art. 667 CC) – Rappel des principes (consid. 4.4.2). En présence de bâtiments en terrasses, ces dernières peuvent faire l’objet d’une servitude d’empiètement, s’il existe un lien technique et fonctionnel entre la terrasse et la construction érigée sur le fonds dominant, soit en l’occurrence l’appartement du niveau supérieur (consid. 4.5). Tel est le cas, lorsque la terrasse est accessible depuis l’appartement du niveau supérieur (consid. 4.6).

Interprétation d’une servitude (art. 738 CC ; art. 18 CO) – Rappel des principes (consid. 4.7.1-4.7.4). En l’occurrence, selon le texte du contrat de servitude, le droit de superficie portant sur la terrasse inclut le droit d’utilisation de celle-ci. Les bénéficiaires d’une telle servitude disposent ainsi de deux positions de droit réel : la propriété des constructions en surplomb (les empiètements) et la servitude consistant à pouvoir laisser celles-ci empiéter sur la propriété du voisin (consid. 5.1). En l’absence d’une délimitation claire, sur plan, il faut déterminer au cas par cas ce qui constitue une partie du bâtiment sis sur le fonds servant et ce qui fait partie de l’objet en surplomb, rattaché aux constructions voisines par le droit de superficie. Est déterminante la fonction de la partie du bâtiment considérée (consid. 5.2).

Action confessoire (art. 737 al. 3 CC) – Dans le cas des maisons en terrasse construites sur une pente, on ne peut pas nier que l’utilisation d’un empiètement comme terrasse sur le toit vise également à garantir une certaine vue. En l’espèce, celle-ci est limitée dans la mesure où le bénéficiaire de la servitude devait garantir une protection visuelle pour la terrasse du fonds servant par la pose de bacs végétaux (consid. 6.5.4). Toutefois, en érigeant en plus une balustrade métallique qui prive le bénéficiaire de la servitude de la vue, le propriétaire du fonds servant rend plus difficile l’exercice de la servitude au sens de l’art. 737 al. 3 CC (consid. 6.5.7).

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TF 5A_125/2024 du 27 novembre 2024

Servitude; règles de la copropriété pour une servitude de chauffage; art. 646 ss, 740a, 17 Titre final CC

Règles de la copropriété pour une servitude de chauffage – Un chauffage commun a été construit pour un lotissement de huit maisons mitoyennes, sur l’une des parcelles, avec inscription d’une servitude de chauffage en faveur des sept autres terrains. Il n’est pas arbitraire de retenir que les règles de la copropriété (art. 646 ss CC) et notamment l’art. 649 al. 2 CC, qui prévoit que si l’un des copropriétaires paie au-delà de sa part, il a recours contre les autres dans la même proportion, s’appliquent par analogie à la présente constellation. Par ailleurs, six propriétaires peuvent céder leur créance au septième, à charge pour lui de poursuivre seul le voisin qui ne paye pas ses charges de chauffage (consid. 4.2). Le TF note qu’en l’absence de solution conventionnelle comme celle d’espèce, l’art. 740a CC prévoirait également l’application par analogie des règles de la copropriété, disposition qui s’appliquerait même à une servitude antérieure à son introduction, selon l’art. 17 al. 2 Titre final du CC (consid. 5.2).

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TF 4A_637/2023 du 4 décembre 2024

Poursuites pour dettes et faillites; hypothèque légale des artisans et entrepreneurs et poursuites; commandement de payer dans la poursuite en réalisation du gage; art. 80, 151 ss LP; 85 ss ORFI; 837 ss CC; 347 ss CPC

Hypothèque légale des artisans et entrepreneurs et poursuites – Le créancier qui a obtenu l’inscription définitive d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs est titulaire d’une créance garantie par gage immobilier. Il peut requérir la poursuite en réalisation de gage immobilier conformément aux art. 151 ss LP et 85 ss ORFI, dès que sa créance est exigible et que le débiteur ne l’a pas payée (consid. 3.1). Le jugement ordonnant l’inscription définitive d’une l’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs (art. 837 al. 1 ch. 3 CC) ne constitue pas un titre de mainlevée définitive pour la créance garantie. Pour disposer d’un tel titre, l’entrepreneur qui ouvre action en inscription définitive de l’hypothèque légale contre le propriétaire doit la cumuler avec une action condamnatoire en paiement de sa créance contre le débiteur. Cette jurisprudence vaut a fortiori lorsque le propriétaire du gage n’est pas le débiteur de la créance personnelle, comme c’est le cas lorsque le débiteur est l’entrepreneur général et le créancier gagiste un sous-traitant. En effet, un jugement ou un acte authentique exécutoire (art. 349 CPC) ne produit d’effets qu’entre les parties (consid. 3.4).

Commandement de payer dans la poursuite en réalisation du gage – La poursuite en réalisation de gage immobilier est dirigée contre le débiteur de la créance garantie. Le commandement de payer est notifié au débiteur. Lorsque l’immeuble objet du gage appartient à un tiers, un exemplaire dudit commandement de payer est notifié à ce tiers (art. 153 al. 2 let. a LP) ; il n’y a toutefois qu’une seule poursuite. Le tiers propriétaire ne devient pas débiteur personnel du créancier, sans quoi on se trouverait en présence de codébiteurs et non plus d’un tiers gagiste. Il n’acquiert que la qualité de copoursuivi et peut, à ce titre, exercer ses droits indépendamment du débiteur poursuivi. Tant le débiteur que le tiers propriétaire du gage peuvent donc former opposition au commandement de payer et peuvent contester, indépendamment l’un de l’autre, aussi bien la créance que le droit de gage (consid. 3.2.1).

En l’espèce, dans la poursuite en réalisation du gage consécutive à l’inscription d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs, la reconnaissance de dette authentique signée par l’entrepreneur général au bénéfice d’un sous-traitant ne vaut pas titre de mainlevée définitive contre le tiers propriétaire du gage, en raison d’un défaut d’identité entre le débiteur et le poursuivi (consid. 4).

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TF 4A_436/2024 du 18 décembre 2024

Poursuites pour dettes et faillites; réquisition de poursuite en réalisation du gage; créance de base et créance de la cédule hypothécaire; mainlevée et créance de droit public; art. 67, 80, 82, 151 LP; 842 CC

Réquisition de poursuite en réalisation du gage (art. 67 et 151 LP) – Rappel des principes (consid. 5.1 et 5.3). Créance de base et créance de la cédule hypothécaire (art. 842 CC) – Rappel des principes (consid. 6.3.1 et 6.3.2).

Mainlevée et créance de droit public – En principe, la voie de la mainlevée provisoire est fermée pour les créances de droit public. La collectivité publique doit d’abord statuer sur les créances de droit public et, sur la base de la décision entrée en force, demander la mainlevée définitive (consid. 4.2). Toutefois, une créance fiscale peut être garantie par un gage, par exemple en déposant des cédules hypothécaires comme gage mobilier. De cette manière, le débiteur fiscal peut notamment éviter une demande de sûretés (consid. 6.4.3). La créance de la cédule hypothécaire de droit privé ne revêt pas un caractère de droit public du fait qu’elle garantit une créance de base de droit public. La créance de la cédule hypothécaire reste de nature privée et n’est accessible qu’à la mainlevée provisoire, par voie de poursuite en réalisation du gage. Dans cette constellation, le tribunal civil peut être saisi, puisque son contrôle ne porte que sur la créance de la cédule hypothécaire et l’exception du « pactum de non petendo » (consid. 6.4.4). En l’espèce, en présence d’une poursuite en réalisation du gage, c’est la mainlevée provisoire qui doit être accordée à l’administration fiscale et non la mainlevée définitive (consid. 6.4.5).

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TF 5A_446/2024 du 21 novembre 2024

Poursuites pour dettes et faillites; for de poursuite d’une succession; notifications à la communauté héréditaire; sursis à la réalisation; art. 49, 51, 65, 123, 139, 156 LP

For de poursuite d’une succession (art. 49 LP) – Rappel des principes. Le but de la disposition est notamment de permettre au créancier d’agir au for du défunt avant le partage, lorsqu’il n’est pas encore clair qui est l’héritier ou lorsque les héritiers résident à l’étranger (consid. 2.1). Pour les créances garanties par un gage immobilier, la poursuite en réalisation de gage a obligatoirement lieu là où se trouve l’immeuble gagé (art. 51 al. 2 LP) (consid. 2.3).

Notifications à la communauté héréditaire – Le commandement de payer, notifié au représentant de la succession ou, en l’absence d’un tel représentant, à l’un des héritiers, est valable même si le destinataire de la notification n’a pas informé les héritiers ou les cohéritiers de la poursuite (consid. 2.2). Si le créancier entend poursuivre la communauté héréditaire selon l’art. 49 LP, il doit la désigner clairement (p.ex. la « succession », la « masse successorale », etc.) ; la mention « les héritiers de X. » est insuffisante, car elle peut également désigner les héritiers personnellement (consid. 2.4.3). En l’espèce, la désignation « Unverteilte Erbschaft des E.A. », soit la « succession non partagée de E.A. », est suffisamment précise et vise clairement la communauté héréditaire (consid. 2.4.4). Il incombe au créancier qui poursuit une communauté héréditaire de mentionner l’héritier auquel le commandement de payer doit être notifié (consid. 2.4.6). Toutefois, en l’absence de cette mention, il n’est pas contestable que l’Office des poursuites ait reconnu le seul cohéritier dont l’adresse et le lieu de résidence étaient connus comme représentant de la communauté. En tous les cas, l’avis au débiteur concernant une réquisition de vente (art. 120 LP) et l’avis concernant la réalisation au sens des art. 139 et 156 LP, dirigés contre la communauté et notifiés à cet héritier, sont valables (consid. 2.4.7).

Sursis à la réalisation (art. 123 LP) – Une demande de sursis à la réalisation intervenant le jour même de celle-ci est abusive et doit être rejetée (consid. 2.5.3). La réalisation ne peut à ce stade être évitée que par un paiement intégral, non plus par le paiement d’un acompte (consid. 2.6.1).

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TF 5A_471/2024 du 3 décembre 2024

Poursuites pour dettes et faillites; estimation d’un immeuble; art. 49, 51, 65, 123, 139, 156 LP

Estimation d’un immeuble (art. 9 ORFI) – Après avoir communiqué la réquisition de vente au débiteur et, le cas échéant, au tiers propriétaire, l’Office des poursuites ordonne l’estimation de l’immeuble concerné. Celle-ci doit déterminer la valeur vénale présumée, y compris les accessoires (consid. 2.1.1). La valeur estimée par la banque n’est pas déterminante, pas plus que la valeur d’assurance ou la valeur fiscale. Il n’apparaît pas arbitraire de se fonder sur la moyenne des valeurs estimées, d’une part par un expert mandaté par l’Office des poursuites selon l’art. 9 al. 1 ORFI et, d’autre part, par un autre expert, dans une nouvelle estimation obtenue par les débiteurs en vertu de l’art. 9 al. 2 ORFI (consid. 2.3.3).

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TF 4A_43/2023 du 1 novembre 2024

Expertise; délai pour présenter les questions posées à l’expert; art. 147, 185, 223 CPC

Délai pour présenter les questions posées à l’expert (art. 185 CPC) – En l’espèce, le juge a fixé le délai pour le dépôt des questions à l’expert, sans avoir lui-même effectué de projet. Ni le droit de procédure ni une jurisprudence constante ne précisent ce qui se passe si une partie ne formule pas ses questions dans le délai qui lui est imparti, contrairement, par exemple, à ce qui se passe pour la réponse (art. 223 al. 2 CPC). Les conséquences d’une omission n’avaient pas été communiquées aux parties par le juge (cf. art. 147 al. 3 CPC), de sorte que c’est à tort que le juge a considéré que la partie qui n’avait pas formulée ses questions dans le délai fixé, représentée par un avocat, ne pouvait plus le faire après coup (consid. 6.3).

NB : L’arrêt du TF 4A_47/2023 porte sur la même affaire et a un contenu identique.

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