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TF 5A_138/2024 du 10 juillet 2025

Copropriété; force de chose jugée concernant des décisions de l’assemblée des copropriétaires; art. 59 al. 2 let. e CPC

Force de chose jugée concernant des décisions de l’assemblée des copropriétaires (art. 59 al. 2 let. e CPC) – En l’espèce, un copropriétaire a contesté dix décisions de l’assemblée des copropriétaires. En appel, il a renoncé à contester l’une des décisions confirmées en première instance et a persisté dans sa contestation pour les autres décisions. Le fait que le propriétaire se soit accommodé du jugement de première instance en ce qui concerne l’une des décisions n’excluait pas un examen, par la cour cantonale, de la question de la validité formelle des autres décisions, soit en l’occurrence de savoir si l’assemblée avait été tenue de manière illicite. En effet, la question de la validité formelle des décisions prises lors de l’assemblée des copropriétaires ne concerne pas la conséquence juridique de la conclusion en annulation à laquelle le copropriétaire a renoncé en appel ; elle porte sur sa motivation juridique, qui ne participe pas à la force de chose jugée (consid. 3.3).

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Analyse de l'arrêt TF 5A_138/2024

La force de chose jugée et le renoncement à attaquer toutes les décisions de l’assemblée des copropriétaires

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TF 4A_1/2025 du 7 août 2025

Responsabilité civile; responsabilité civile en raison d’un vote lors de l’assemblée des propriétaires d’étages; contrat d’architecte; art. 41 CO

Responsabilité civile en raison d’un vote lors de l’assemblée des propriétaires d’étages – Après une première procédure sur des travaux litigieux réalisés dans une PPE, une nouvelle action est déposée contre l’architecte, lequel était également à la tête d’une société propriétaire d’étages. Les prétentions se fondent sur le fait que l’architecte a voté, lors de l'assemblée générale, malgré le conflit d’intérêt. L’action a été rejetée par la cour cantonale au motif que des dépens n’avaient pas été octroyés dans la première procédure. Selon le TF, une partie adverse, ou un tiers à la procédure, peut devoir prendre en charge des frais d’avocat non couverts par les dépens, pour autant que les conditions d’une responsabilité délictuelle ou contractuelle sont réunies. L’instance précédente ne pouvait pas se limiter à relever l’absence de dépens pour considérer que le sort du litige était scellé. Elle aurait dû analyser si l’architecte avait engagé sa responsabilité délictuelle, à savoir si les conditions de l’art. 41 CO étaient remplies (consid. 5.3).

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TF 5A_98/2024 du 25 août 2025

Responsabilité civile; responsabilité du propriétaire d’immeuble; causalité naturelle et adéquate; détermination du dommage; art. 679, 684 CC; 42 CO

Responsabilité du propriétaire d’immeuble (art. 679, 684 CC) – Rappel des principes (consid. 3.1). Causalité naturelle et adéquate – Rappel des principes (consid. 3.2). Détermination du dommage (consid. 3.3). En l’espèce, la poussière de plusieurs chantiers de construction a rendu impropre la consommation des abricots cultivés à proximité. La responsabilité du propriétaire et maître d’ouvrage des parcelles en chantier est reconnue. Il n’y a pas lieu d’imputer sur le montant du dommage une économie réalisée sur les charges salariales pour la récolte, car les fruits ont dû être enlevés et broyés, bien qu’ils ne soient pas consommables (consid. 5.3.2.2).

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TF 1C_131/2024 du 25 août 2025

Propriété/possession; expropriation matérielle; déclassement et refus de classement; protection de la bonne foi; art. 9, 26 Cst.; 5 LAT

Expropriation matérielle – Rappel des principes (consid. 3.1). Déclassement et refus de classement – Rappel des principes (consid. 3.1). En l’espèce, le plan d’affectation avait été adopté en 1969, bien avant l’entrée en vigueur de la LAT. Celui-ci a été repris dans le nouveau plan de 1983, lequel ne satisfaisait pas non plus aux exigences fondamentales de la LAT, puisqu’il consacrait un surdimensionnement important de la zone à bâtir. En conséquence, la mesure de planification litigieuse, survenue en 2016, constituait un refus de classer et non un déclassement (consid. 3.2).

Protection de la bonne foi – Rappel des principes (consid. 4.1). Le fait que la cour cantonale, chargée de trancher un litige sur une autorisation de construire en 2011, avait estimé qu’une partie des parcelles concernées pouvait se prêter à un développement « équilibré et raisonnable » des constructions, ne constituait pas une assurance d’une autorité compétente, puisque c’est à l’autorité cantonale qu’il appartenait de redéfinir la zone à bâtir, en tenant compte d’un surdimensionnement important. Compte tenu de l’ancienneté de la planification, de la situation des parcelles à l’écart du milieu bâti, de la présence du bas-marais et de la forêt dont la lisière avait pu évoluer, la propriétaire ne pouvait nourrir aucune certitude quant à leur maintien en zone constructible (consid. 4.2).

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TF 5A_822/2024 du 30 juillet 2025

Poursuites pour dettes et faillites; émolument de la gérance légale; charges de la PPE; art. 17, 20 ORFI; 712h CC

Emolument de la gérance légale (art. 20 ORFI) – En l’espèce, l’émolument de CHF 375'635,76 pour quatre années de gestion n’est pas arbitraire (consid. 3.2.2). Charges de la PPE – Dans le cadre du principe de nécessité applicable à la gérance légale, le paiement des contributions aux frais et charges communs est considéré comme une mesure ordinaire au sens de l’art. 17 ORFI. En l’espèce, le montant total de CHF 2'047'536,10 retenu à ce titre n’est pas critiquable. Il a été calculé au prorata des 849,9 millièmes de la PPE tombés dans la masse en faillite et sur la base des budgets de fonctionnement des années 2019 à 2022 approuvés par l'assemblée des propriétaires d'étages (consid. 3.3.1). Pour contester ce montant, il eut incombé au créancier de détailler quelles sont les dépenses qui n’étaient pas nécessaires et que l’office aurait considéré à tort comme telles, ce qu’il n’a pas fait (consid. 3.3.2).

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TF 5A_240/2025 du 25 juillet 2025

Poursuites pour dettes et faillites; séquestre d’un immeuble; procédure de revendication et de révocation; simulation; art. 106 ss, 285 ss, 271 LP; 10 ORFI; 18 CO

Séquestre d’un immeuble (art. 271 LP ; 10 ORFI) – Rappel des principes (consid. 4.1). Procédures de revendication et de révocation (art. 106 ss, 285 ss LP) – Rappel des principes (consid. 4.2). Simulation – Rappel des principes (consid. 7.2). En l’espèce, il n’est pas arbitraire de retenir que la donation du débiteur d’un appartement à ses enfants avec un droit d’usufruit en faveur de son ex-épouse n’était pas fictive. Aucun élément ne permet de retenir que le débiteur conserverait, matériellement ou juridiquement, une quelconque maîtrise sur l’appartement ou qu’il en retirerait encore un profit (consid. 7.2).

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TF 5A_255/2025 du 1 septembre 2025

Poursuites pour dettes et faillites; réalisation forcée d’une part de communauté héréditaire; concours de l’autorité dans le partage; détermination de la méthode de réalisation; art. 123, 132 LP; 609 CC; 9 ss OPC

Réalisation forcée d’une part de communauté héréditaire (art. 132 LP ; 9 ss OPC) – Rappel des principes (consid. 3.1-3.2). Concours de l’autorité dans le partage (art. 609 CC) – Rappel des principes (consid. 3.3). Détermination de la méthode de réalisation – Dans le cadre de l’art. 10 OPC, la compétence de l’autorité de surveillance se limite à la détermination du mode de réalisation. Si l’office n’a pas pu parvenir à un accord à l’amiable entre les parties et que l’autorité de surveillance estime qu’il n’est pas judicieux d’ordonner une nouvelle procédure de conciliation, elle doit impérativement déterminer le mode de réalisation. L’autorité de surveillance n’est pas compétente pour reporter la réalisation conformément à l’art. 123 LP (consid. 3.4.3).

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TF 2C_80/2024 du 4 août 2025

Droit foncier rural; entreprise agricole; unité de main d’œuvre standard; art. 7 LDFR

Entreprise agricole (art. 7 LDFR) – Rappel des principes (consid. 5.1-5.6). Unité de main-d’œuvre standard – Rappel des principes (consid. 5.2-5.3). En l’espèce, il n’y avait aucune raison de s’écarter du résultat de l’expertise, qui a retenu que l’étable, compte tenu de son ancienneté, ne pouvait plus abriter 25 unités de gros bétail tout en respectant les normes de protections des animaux (consid. 6.2). Par ailleurs, les terres louées hypothétiques ne doivent pas être prises en compte dans le calcul de la main-d’œuvre, sous réserve de l’art. 7 al. 4 let. c LDFR, dont les conditions ne sont pas réunies en l’espèce (consid. 7.2).

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TF 6B_412/2025 du 6 août 2025

Droit pénal; dommages à la propriété, contrainte, violation du domaine secret ou du domaine privé au moyen d’un appareil de prise de vues; art 144, 179quater, 181 CP

Dommages à la propriété (art. 144 CP), contrainte (art. 181 CP), violation du domaine secret ou du domaine privé au moyen d’un appareil de prise de vues (art. 179^quater CP) – Dans un bâtiment détenu par une société d’actionnaires-locataires, la pose d’une nouvelle porte d’accès (à plusieurs reprises), dans un couloir desservant trois appartements, respectivement le changement des cylindres de cette porte par l’un des locataires-actionnaires, empêchant ainsi l’accès à leur logement aux autres et les forçant à engager des frais (serrurier, hôtel), réalise les infractions de dommages à la propriété (consid. 3) et de contrainte (consid. 4). La pose de caméras de surveillance dans ce même couloir, sans le consentement des locataires-actionnaires des appartements desservis, réalise l’infraction de l’art. 179^quater CP (consid. 5).

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