Obligation d’exploiter un apparthôtel selon la LFAIE (art. 10 et 14 LFAIE) – Afin de maintenir durablement l’utilisation en tant qu’apparthôtel, la législation impose à l’exploitant l’obligation de gérer et au propriétaire l’obligation de mettre son logement à disposition à cette fin (consid. 3.1). La révocation de l’obligation d’exploiter n’est autorisée que pour des raisons impérieuses. Une telle raison n’existe que si un changement de circonstances essentiel et imprévisible rend l’exécution de l’obligation impossible ou déraisonnable. L’acquéreur d’un apparthôtel supporte le risque économique de son exploitation. Toutefois, si les propriétaires subissent une perte en raison de la location ou que le droit de propriété est affecté autrement dans sa substance, l’obligation d’exploiter peut être levée (consid. 3.2). Des pertes causées par un manque d’investissements à long terme ne rendent pas l’obligation d’exploiter impossible ou déraisonnable au sens de l’art. 14 LFAIE, pas plus qu’elles ne sont imprévisibles, qui plus est après de nombreuses années excédentaires. L’obligation d’exploiter ne peut être levée lorsque, comme en l’espèce, il apparaît possible que l’hôtel retrouve une situation financière rentable, même si cela requiert des investissements importants (consid. 7.2). Dans ce contexte, il n’y a pas de violation de la garantie de propriété (art. 26 Cst.). En effet, la décision contestée n’impose pas au propriétaire d’investir dans ses appartements, puiqu’il lui est également possible de vendre (consid. 8.3).

NB : L’arrêt du TF 2C_981/2022 porte sur la même affaire avec un résultat identique. Par ailleurs, l’arrêt du TF 2C_905/2022 concerne la validation, par l’autorité, des contrats de bail et de gestion qui lient les propriétaires d’apparthôtels et la société chargée de l’exploitation. Les trois arrêts font l’objet du commentaire de M. Simon Varin ci-dessous.