Vente aux enchères publiques d’un immeuble (art. 133 ss et 256 LP ; 45 ss ORFI) – Rappel des principes. Conditions générales de vente – Un adjudicataire ne peut pas contester les conditions générales de vente, s’il les a tacitement acceptées en participant à la vente. S’il n’est pas d’accord avec ces conditions, il lui est loisible de ne pas enchérir. En effet, ces conditions constituent pour lui la base de son engagement : s’il enchérit, c’est sur la base de ces conditions ; il ne peut pas refuser un paiement que les conditions de vente prévoiraient en plus du prix d’adjudication (consid. 6.2.1).

L’offre et l’acceptation dans une vente aux enchères – Au vu de la nature juridique et des spécificités de la procédure d’enchères, les règles générales sur la conclusion du contrat et en particulier celles concernant l’offre et son acceptation (art. 3 ss CO) ne sauraient être appliquées, même par analogie. L’art. 45 al. 1 let. e ORFI indique que tout enchérisseur reste lié par son offre aussi longtemps que l’enchérisseur suivant n’a pas obtenu l’adjudication. Lorsque les conditions de vente exigent le paiement comptant en espèces ou la prestation de sûretés, l’immeuble n'est adjugé qu’après que le paiement ou les sûretés ont été fournis. A défaut, les enchères sont continuées, l’offre immédiatement inférieure est à nouveau criée trois fois et l’immeuble est adjugé, s’il n’est pas fait une offre supérieure (art. 60 al. 2 ORFI ; consid. 6.2.2). Les conséquences de ce système peuvent être qu’un enchérisseur se voit adjuger l’immeuble à un montant supérieur à celui qu’il aurait dû offrir si un concurrent, qui se révèle en fin de compte incapable de prester une avance, n’était pas intervenu (consid. 6.3).

Manœuvres illicites ou contraires aux mœurs (art. 230 CO) – Rappel des principes (consid. 7.2). Pour retenir une manœuvre illicite ou contraire aux mœurs, soit un comportement destiné à tromper les autres enchérisseurs, le seul fait de ne pas payer l’avance n’est manifestement pas suffisant. Les art. 45 et 60 ORFI envisagent même expressément cette hypothèse pour retenir que les enchères doivent alors être continuées (consid. 7.3).