Libération judiciaire totale (art. 736 al. 1 CC) – Rappel des principes (consid. 2). Servitude d’interdiction ou de restriction du droit de bâtir – Exemples de buts poursuivis par ces servitudes (consid. 2). Interprétation d’une servitude (art. 738 CC) – Lorsque le but de la servitude ne peut pas être déduit de l’inscription au RF ou du texte du contrat, est déterminante l’interprétation objective de ce dernier, à savoir le but qui découlait raisonnablement des besoins du fonds dominant à l’époque de la constitution du droit. Une telle analyse implique nécessairement certaines suppositions (consid. 4.1).

En l’espèce, l’objectif de la servitude résidait dans la préservation d’un bâtiment scolaire à l’architecture remarquable par le maintien de son environnement, à savoir d’un dégagement important autour de celui-ci et d’une vue sur la verdure environnante. Le but de la servitude ne peut pas se résumer à la préservation de l’ensoleillement, puisqu’une aire de jeu séparait de toute façon l’ancienne école du fonds servant. Par conséquent, le propriétaire du fonds dominant actuel, qui utilise l’ancien bâtiment scolaire comme logement, n’est pas moins intéressé que la commune, en tant que prédécesseur en droit, à ce qu’aucune construction ne soit érigée à l’est de son terrain et ce, pour des raisons largement identiques. La servitude n’a ainsi pas perdu son utilité (consid. 4.2-4.9).

Libération judiciaire partielle (art. 736 al. 2 CC) – Rappel des principes (consid. 5.4). Il n’y a pas de disproportion des intérêts, lorsqu’il était fait un usage agricole du fonds servant à l’époque de la constitution du droit et que le propriétaire de ce fonds souhaite le construire aujourd’hui. L’interdiction d’ériger une construction est précisément le contenu d’une servitude d’interdiction de bâtir. Ce contenu signifie toujours la même charge pour le fonds servant. Une servitude d’interdiction de construire n’a en effet de sens que si elle est liée à des restrictions par rapport aux possibilités offertes par le droit public. C’est précisément dans l’empêchement d’une construction possible du point de vue du droit public que s’actualise le but de la servitude d’interdiction de construire (consid. 5.5).

NB1 : Le présent arrêt est également abordé dans l’analyse de Mme Sevhonkian sur l’arrêt du TF 5A_85/2024.

NB2 : La procédure parallèle traitée dans l’arrêt du TF 5A_397/2024 a pour objet la même servitude, dont la validité est confirmée. Cet arrêt confirme l’interdiction d’exécuter un projet de construction ayant obtenu un permis de construire sur le fonds servant.