Forme et conclusion d’un contrat de courtage – Sauf convention spéciale, la conclusion d’un contrat de courtage n’est soumise à aucune exigence de forme. Elle peut résulter de déclarations expresses des parties ou d’actes concluants. La question de savoir si un contrat de courtage a été valablement conclu par actes concluants dépend des circonstances, dont on doit pouvoir déduire que les parties se sont accordées sur les essentialia de ce contrat, en particulier sur le fait que le mandant s’est engagé envers le courtier à lui verser un salaire. Une retenue est de mise lorsqu’il s’agit d’admettre la conclusion d’un tel contrat par actes concluants. Le seul fait de laisser agir le courtier ne conduit pas nécessairement à admettre la conclusion d’un contrat par actes concluants. Il faut que le mandant tolère sciemment l’activité du courtier, sans s’y opposer, ou bien qu’il l’accepte tacitement par une autre forme. Il faut aussi que l’activité du courtier, par sa durée ou par son importance, soit suffisamment nette et caractérisée pour que l’absence d’opposition puisse être interprétée comme une volonté de conclure un contrat de courtage. L’interprétation de la volonté des parties se fait selon les principes généraux (consid. 5.1).

En l’occurrence, l’envoi d’un contrat écrit peu avant la vente constitue un indice que le contrat n’a pas été conclu par actes concluants auparavant (consid. 5.2). Il en est de même du fait que le courtier et la venderesse n’avaient jamais eu de contact direct avant le jour de la stipulation de la vente (consid. 5.3).

Représentation (art. 32 CO) – Rappel des principes (consid. 6.1).

Le courtier qui, pendant les dix mois de négociation, n’a jamais contacté la réelle propriétaire, ni pour clarifier la position d’une société servant d’intermédiaire, ni pour s’assurer pour elle-même un contrat de courtage, tout en admettant ne pas connaître la relation exacte entre la propriétaire et l’intermédiaire, ne peut en déduire que cet intermédiaire agit en tant que représentant, ayant la faculté de conclure un contrat de courtage au nom de la propriétaire, qui plus est lorsque l’intermédiaire n’a jamais manifesté la volonté de conclure un tel contrat (consid. 6.2 et 6.3.1).

En outre, la société servant d’intermédiaire n’ayant pas manifesté vouloir conclure un contrat de courtage entre la venderesse et la demanderesse, la question de l’application des art. 33 et 38 CO ne se pose tout simplement pas (consid. 6.3.2-6.3.4).

Administration anticipée des preuves – Dans le contexte susmentionné, l’instance précédente pouvait refuser le témoignage des représentants de l’acheteuse et du notaire censés apporter la preuve de l’existence d’un contrat oral (consid. 7).