Interprétation d’une servitude (art. 738 CC ; art. 18 CO) – Rappel des principes (consid. 2.1-2.3). Une servitude limitant les constructions sur le fonds servant à des bâtiments d’un étage ne constitue pas une simple servitude de vue ou de hauteur – lesquelles sont le plus souvent libellées comme telles – mais vise également d’autres buts, tels que la limitation de la surface bâtie, de la densité et donc le maintien du caractère paysager avec des chalets et la qualité d’habitation qui en découle (consid. 4.3-4.4).

Interdiction des habitations de plus d’un étage – La notion d’« étage » doit être interprétée à l’aune de l’usage général de ce terme au moment de la constitution de la servitude, sous réserve d’un usage local particulier. Le TF retient qu’il faut en premier lieu se baser sur l’impression visuelle de la construction à réaliser, mais que l’on peut également se référer au règlement local de construction, en cas de doute sur la délimitation à opérer. Un sous-sol n’est pas forcément perçu comme un étage du seul fait qu’il dépasse du sol sur une petite partie. En l’espèce toutefois, le sous-sol de la construction projetée émerge entièrement de la pente, c’est-à-dire à partir du niveau du sol et la façade est entièrement pourvue de fenêtres panoramiques de la hauteur de la pièce. Ce sous-sol est conçu comme un véritable étage d’habitation, puisqu’il comprend une chambre à coucher, une salle de bain et un bureau. Il en est d’ailleurs de même des combles qui représentent près de 70 % de la surface de l’étage principal et sont aussi dotés de fenêtres panoramiques. Au total, le bâtiment projeté présente de manière évidente trois étages, tous destinés à l’habitation, de sorte que le projet est incompatible avec la servitude inscrite au registre foncier (consid. 5.4).

NB : L’analyse de Mme Sevhonkian du présent arrêt aborde également l’arrêt du TF 5A_395/2024, destiné à la publication.