Garantie pour les défauts (art. 197 ss, 221 CO) – Rappel des principes. S’agissant d’une vente immobilière, la doctrine évoque comme défaut la situation d’un bien-fonds en zone d’avalanche, un terrain avec une charge de radon trop haute ou une instabilité géologique. Une cause naturelle peut dès lors être à l’origine d’un défaut (consid. 4.1).

En l’occurrence, antérieurement à la vente, le bien-fonds était exposé à l’effritement d’une paroi rocheuse sise sur la parcelle voisine. De gros cailloux et des blocs s’étaient déjà détachés de la paroi. Dans ce contexte, après la vente, un bloc d’une centaine de kilos est tombé, ce qui compromet l’utilisation de la piscine et du jardin. Au regard de cet événement concret et des risques de répétition sans sécurisation, il ne fait aucun doute que le bien-fonds ne correspond pas à ce que l’intimé pouvait s’attendre de bonne foi (consid. 4.2).

Dol (art. 199 CO) – Rappel des principes (consid. 5.1.1). Le vendeur doit avoir une connaissance effective du défaut ; l’ignorance due à une négligence, même grave, ne suffit pas. La connaissance ne doit pas nécessairement être complète ni porter sur tous les détails ; il suffit que le vendeur soit suffisamment orienté sur la cause à l’origine du défaut pour que le principe de la bonne foi l’oblige à en informer l’acheteur. La dissimulation doit être intentionnelle ; le dol éventuel suffit.

En l’espèce, des voisins ont attesté de la régularité des éboulements et de la nécessité d’évacuer les gravats. Le beau-fils des anciens propriétaires avait également été chargé d’évacuer un gros morceau de rocher effondré. Par conséquent, les vendeurs savaient nécessairement que la paroi rocheuse s’érodait et provoquait la chute de blocs plus ou moins gros. Faute d’en avoir informé l’acheteur, la clause d’exclusion de garantie n’était pas valable (consid. 5.2-5.4).

Avis des défauts (art. 201 ss CO) – Rappel des principes (consid. 6.1). Le vendeur ne peut se prévaloir de la tardiveté de l’avis des défauts en cas de dol (art. 203 CO).