Droit de passage nécessaire (art. 694 CC) – Rappel des principes (consid. 2.1). Le propriétaire qui souhaite obtenir un accès à un bien-fonds doit d’abord recourir aux instruments offerts par le droit public ; l’art. 694 CC ne peut intervenir qu’à titre subsidiaire (consid. 2.3.1).

Détermination du fonds servant (art. 694 al. 2 et 3 CC) – Une demande de passage nécessaire doit d’abord être dirigée contre le voisin à qui le passage peut être le plus naturellement réclamé en raison de l’état antérieur des propriétés et des voies d’accès. En cas de division parcellaire, il s’agit de l’autre parcelle divisée, qui dispose encore d’un accès. Cet ordre de priorité est relativisé par l’art. 694 al. 3 CC et il peut y être dérogé dans deux cas : premièrement lorsque les coûts de construction et d’entretien apparaissent disproportionnés ; deuxièmement, lorsque la mesure causerait un préjudice disproportionné au propriétaire de l’immeuble désigné par le premier critère et qu’elle pourrait grever un autre immeuble, en causant à son propriétaire un désavantage nettement moindre (consid. 2.3.2).

En l’espèce, le dommage pour les fonds grevés (critère du passage moins dommageable) était financièrement moins important que pour les fonds issus de la division parcellaire (critère de l’état antérieur des propriétés). De plus, le passage nécessaire n’entraînait pas de réelle diminution des possibilités d’utilisation des fonds grevés, puisque seule la bande de terrain servant de « voie de desserte » à l’activité exercée sur cette parcelle était grevée (consid. 2.3.3). En fait, à préjudice égal, il n’est pas arbitraire de retenir les parcelles sur lesquelles existe déjà un chemin par rapport à une parcelle vierge (consid. 2.3.4).