Répartition des charges communes et des frais de l’administration commune (art. 712h CC) – Les copropriétaires doivent contribuer aux charges communes et aux dépenses de l’administration commune proportionnellement à la valeur de leurs parts. Toutefois, en vertu de l’art. 712h al. 3 CC, s’il s’agit de parties du bâtiment, d’ouvrages ou d’installations qui ne servent pas ou peu à certains copropriétaires, il doit en être tenu compte dans la répartition des charges. L’application de l’art. 712h al. 3 CC, qui est de droit impératif, est restrictive ; elle présuppose que, objectivement et concrètement, l’ouvrage ou l’installation ne sert pas ou sert de manière minime un copropriétaire individuel, sans tenir compte de ses besoins subjectifs ou de sa renonciation volontaire à l’utilisation (consid. 3.1).

En l’espèce, la PPE comportait des appartements d’une part et, de l’autre, un hôtel et un restaurant sur une part représentant 330/1000. Les parties communes contiennent notamment un grand jardin et une piscine, qui ne sont toutefois pas accessibles aux clients du restaurant. Faute d’avoir prouvé que les équipements communs tels que le jardin, la piscine, la porte d’entrée et l’ascenseur ne desservaient pas, ou seulement de manière minime, l’ensemble de sa propriété par étage, par exemple parce que la composante hôtelière n’était pas pertinente par rapport à la composante exclusivement gastronomique, le propriétaire de l’hôtel et du restaurant ne peut exiger d’être exonéré des charges communes, même partiellement, sur la base de l’art. 712h al. 3 CC. Le fait que le règlement de PPE prévoyait des règles dans l’hypothèse dans laquelle l’hôtel et le restaurant seraient scindés en deux parts distinctes n’y change rien, la scission n’ayant pas eu lieu. De même, le fait que l’hôtel-restaurant ait obtenu, par le passé et pour une durée déterminée, une réduction des charges par voie de conciliation ne permet pas de retenir qu’il puisse y prétendre de manière définitive (consid. 3.4).