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BGer 4A_45/2026 vom 10. Juni 2026

Schuldbetreibung; Rechte des Dritteigentümers eines mit einem Schuldbrief belasteten Grundstücks; Art. 827, 831, 844 ZGB; 74, 153 SchKG

Rechte des Dritteigentümers eines mit einem Schuldbrief belasteten Grundstücks (Art. 844 mit Verweis auf Art. 827, 831 ZGB) – Wiederholung der Grundsätze (E. 3.1). Kündigt der Pfandgläubiger das Darlehen, um die Rückzahlung seiner Schuldbriefforderung zu erlangen, muss er dies auch dem nicht persönlich haftenden Eigentümer mitteilen, damit dieser gegebenenfalls durch Tilgung der Schuld und Ablösung des Pfands die Zwangsvollstreckung vermeiden kann (E. 3.2). In der Betreibung auf Pfandverwertung wird der Zahlungsbefehl auch dem Dritteigentümer zugestellt, der Rechtsvorschlag erheben kann (Art. 153 und 74 SchKG) (E. 3.3). Der Dritteigentümer kann nämlich, ohne die Schuld tilgen zu müssen, sicherstellen, dass der Gläubiger keine Zwangsverwertung für eine noch nicht fällige Schuld erlangt (E. 3.4.2). Der Rechtsvorschlag des Dritteigentümers ist zu schützen, wenn die Forderung bei Zustellung an den Eigentümer noch nicht, wohl aber bei Zustellung an den Schuldner fällig war (E. 3.5).

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BGer 4A_65/2026 vom 22. Juni 2026

Architektur- und Ingenieurvertrag; Vertragsverletzung; Art. 394 ff. OR; SIA-Norm 500

Vertragsverletzung – Im vorliegenden Fall betraf der Vertrag die Sanierung eines Wohnheims. Während vor der Sanierung sämtliche Böden niveaugleich waren, wies die Eigentümerin aktenkundig nach, vorgebracht zu haben, 1) dass dies nach den Arbeiten nicht mehr der Fall war, 2) dass die Pläne und die Ausschreibungsunterlagen durchgehend Niveaugleichheit vorsahen, was für ein solches Heim unumgänglich war, und 3) dass auch die in den Vertrag einbezogene SIA-Norm 500 das Erfordernis der Niveaugleichheit vorsah (E. 3.2). Der Niveauunterschied zwischen den Bewohnerzimmern und den Korridoren stellte demnach eine Vertragsverletzung der Architektin bei der Ausführungsplanung dar (E. 4.1–4.3). Die Sache wird zur Prüfung der übrigen Haftungsvoraussetzungen an die Vorinstanz zurückgewiesen (E. 6).

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BGer 4A_113/2026 vom 25. August 2026

Architektur- und Ingenieurvertrag; Vertragsauslegung; Darlehensvertrag; Simulation; Art. 18 OR

Vertragsauslegung (Art. 18 OR) – Wiederholung der Grundsätze (E. 3.1). Im vorliegenden Fall war das Architektenhonorar neben der Rückzahlung mehrerer Darlehen geschuldet. Die Vertragsauslegung schloss die Annahme simulierter Darlehensverträge mittels fiktiver Rechnungen aus. Kein Indiz – auch nicht die für die Rechnungsstellung gewählte Finanzkonstruktion – sprach dafür, dass die Darlehenssumme vom Honorar hätte abgezogen werden müssen (E. 3.2-3.4).

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BGer 4A_558/2025 vom 30. Juli 2026

Kaufvertrag; Vorläufige Eintragung im Grundbuch Rechtsmissbrauch; Art. 2 Abs. 2, 961 ZGB; 98 BGG

Vorläufige Eintragung im Grundbuch (Art. 961 ZGB) – Wiederholung der Grundsätze (E. 3.1.1). Rechtsmissbrauch (Art. 2 Abs. 2 ZGB) – Wiederholung der Grundsätze (E. 3.1.3). Im vorliegenden Fall beruft sich die Verkäuferin auf ihr Eigentum an den streitigen Grundstücken, da deren Verkauf ihrer Ansicht nach aus drei verschiedenen Gründen nichtig sei. Der Rechtsmissbrauch kann der von der Verkäuferin geltend gemachten Nichtigkeit entgegengehalten werden ; er durfte bei der Beurteilung der Glaubhaftmachung ihres Anspruchs und folglich bei der Abweisung des Gesuchs um vorläufige Eintragung im Grundbuch berücksichtigt werden, ohne dass dies auf eine willkürliche Würdigung hinausliefe. Die Rügen der Verkäuferin, welche die angeblichen Nichtigkeitsgründe erörtert und bestreitet, dass die Voraussetzungen des Rechtsmissbrauchs im vorliegenden Fall erfüllt seien, betreffen in Wirklichkeit eine andere Frage, nämlich jene der Rechtsverletzung, die bei Beschwerden gegen Entscheide über vorsorgliche Massnahmen (Art. 98 BGG) der Überprüfung durch das Bundesgericht entzogen ist. Der Verkäuferin gelingt es nicht, die Willkür des angefochtenen Entscheids darzutun (E. 3.3).

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BGer 5A_1074/2025 vom 5. August 2026

Miteigentum; Gültigkeit einer Nutzungs- und Verwaltungsordnung; Art. 2 Abs. 1, 649a ZGB

Gültigkeit einer Nutzungs- und Verwaltungsordnung – Vorliegend verstossen die angefochtenen Beschlüsse gegen die geltende, in den Jahren 1999-2002 erarbeitete Nutzungs- und Verwaltungsordnung (NVO). Fraglich ist jedoch deren Gültigkeit. Die NVO war nämlich nicht mit der erforderlichen Einstimmigkeit angenommen, von den Miteigentümern danach aber jahrelang unangefochten angewendet worden. Zudem hatten sämtliche Miteigentümer 2002 ein Schreiben unterzeichnet, mit dem sie die Verwaltung beauftragten, die neue NVO im Grundbuch anmerken zu lassen. Dieses Schreiben war als konkludente Zustimmung aller unterzeichnenden Miteigentümer zur neuen NVO zu verstehen. Mit jenen, die sie an der Generalversammlung abgelehnt hatten, waren intensive Diskussionen geführt worden, um deren Zustimmung zu erhalten (natürlicher Konsens). Selbst wenn sich nicht nachweisen liesse, dass sich letztlich alle über den Inhalt der NVO geeinigt hatten, wäre bei objektivierter Auslegung der Willensäusserungen nach dem Vertrauensprinzip von der einstimmigen Annahme der NVO auszugehen (Art. 2 Abs. 1 ZGB). Der einzelne Miteigentümer darf nämlich annehmen, dass ein anderer, der mit dem Inhalt der NVO nicht einverstanden ist, der Anmerkung im Grundbuch nicht zugestimmt hätte. Da die NVO gültig ist, werden die angefochtenen Beschlüsse aufgehoben (E. 3.1 und 3.3.1-3.3.2).

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BGer 5A_101/2026 vom 13. August 2026

Bauhandwerkerpfandrecht; Eintragungsfrist für das Bauhandwerkerpfandrecht; Art. 839 ZGB

Eintragungsfrist für das Bauhandwerkerpfandrecht (Art. 839 Abs. 2 ZGB) – Wiederholung der Grundsätze. Grundsätzlich gilt für Arbeitsleistungen, die unter einen Werkvertrag fallen, eine einheitliche Eintragungsfrist. Davon kann es allerdings Ausnahmen geben, namentlich wenn die Arbeitsleistungen bautechnisch nicht zusammengehören bzw. nicht zusammenhängen. Nach der Rechtsprechung gelten Bauarbeiten grundsätzlich dann als vollendet, wenn alle Verrichtungen, die Gegenstand des Werkvertrages bilden, ausgeführt sind. Nicht in Betracht fallen dabei geringfügige oder nebensächliche Arbeiten oder Ausbesserungen wie der Ersatz gelieferter, aber fehlerhafter Teile oder die Behebung anderer Mängel. Geringfügige Arbeiten gelten aber dann als Vollendungsarbeiten, wenn sie unerlässlich sind, wobei weniger quantitative als vielmehr qualitative Gesichtspunkte massgebend sind (E. 4.1).

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BGer 1C_305/2024, 1C_645/2025 vom 31. August 2026

Eigentum/Besitz; Enteignung der Nachbarrechte; Eigentumsübertragung und Abtretung des Entschädigungsanspruchs; Parteientschädigung; Art. 5, 116 EntG; 64 VwVG; 8 ff. VGKE

Enteignung der Nachbarrechte – Wiederholung der Grundsätze (E. 2.1). Eigentumsübertragung während des hängigen Verfahrens und Abtretung des Entschädigungsanspruchs – Im Fall des Verkaufs der Liegenschaft während des hängigen Enteignungsverfahrens steht die Enteignungsentschädigung grundsätzlich der Käuferschaft zu ; die Verkäuferschaft hat jedoch die Möglichkeit, sich im Kaufvertrag den Anspruch auf die Enteignungsentschädigung auszubedingen. Dagegen sind nachbarrechtliche Enteignungsansprüche an das Kriterium der Unvorhersehbarkeit gebunden. Wer ein Grundstück während des hängigen Schätzungsverfahrens erwirbt, erfüllt diese Anspruchsvoraussetzung nicht. Die Käuferschaft kann daher keinen eigenen Entschädigungsanspruch geltend machen, sondern nur denjenigen der Verkäuferschaft, sofern ihr dieser abgetreten worden ist. Dafür genügt blosses Stillschweigen nicht; erforderlich ist eine vertragliche Übertragung des Entschädigungsanspruchs. Im vorliegenden Fall ist keine Abtretung erfolgt, da die Suspensivbedingung, wonach der Kanton dem Parteiwechsel zugestimmt haben musste, nicht eingetreten ist (E. 3.6-3.8).

Parteientschädigung – Wiederholung der Grundsätze (E. 5.4-5.5). Der vom Bundesverwaltungsgericht im vorliegenden Fall angewandte Stundenansatz von CHF 200 ist zu erhöhen. Dieser entspricht zwar dem Mindestansatz gemäss Art. 10 VGKE, kann aber nicht auf einen durchschnittlich komplexen Fall mit einem Streitwert von fast CHF 600'000 angewendet werden, zumal es sich um eine Zürcher Angelegenheit handelt, d.h. um eine der Regionen des Landes mit den höchsten Lebenshaltungskosten. Der Ansatz liegt im Übrigen unter demjenigen für die unentgeltliche Rechtspflege im Kanton Zürich (E. 5.6). Auch der vom Bundesverwaltungsgericht angenommene Zeitaufwand von 14 verrechenbaren Stunden erscheint angesichts der Besonderheiten des Falls zu knapp bemessen (E. 5.7).

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BGer 1C_494/2025 vom 14. September 2026

Eigentum/Besitz; Enteignung nachbarrechtlicher Abwehrrechte; Schätzungsstichtag; Kriterium der Spezialität der Immissionen; Art. 5 EntG

Enteignung nachbarrechtlicher Abwehrrechte – Wiederholung der Grundsätze (E. 3). Die Entschädigung hängt von den Kriterien der Unvorhersehbarkeit der Immissionen (zu diesem Kriterium, im Einzelnen für den Flughafen Zürich, E. 3.1), der Spezialität der Immissionen (vgl. unten) und der Schwere des Schadens (Wiederholung der Grundsätze, E. 3.3) ab.

Massgeblicher Schätzungsstichtag – Wiederholung der Grundsätze. Bei Entschädigungsforderungen von Grundeigentümern aus Kloten wegen Direktüberflügen beim Ostanflug wird von der Eidgenössischen Schätzungskommission generell der 1. Januar 2002 als Stichtag für die Entschädigungsbemessung festgelegt (E. 5.1). Speziellen Situationen darf jedoch Rechnung getragen werden. Im vorliegenden Fall ist streitig, ob die früheren Eigentümer beim Verkauf ihrer Grundstücke im September 2001 einen fluglärmbedingten Minderwert erlitten haben, weil der zu erwartende Fluglärm bereits im Kaufpreis berücksichtigt wurde. Massgeblich ist daher der Zeitpunkt der Vertragsabschlüsse (E. 5.2).

Kriterium der Spezialität der Immissionen – Nach dem Kriterium der Spezialität entsteht der Entschädigungsanspruch, wenn die Lärmimmissionen eine Intensität erreichen, die das Mass des Üblichen und Zumutbaren übersteigt. Dies ist regelmässig anzunehmen, wenn die öffentlich-rechtlichen Immissionsgrenzwerte für Fluglärm überschritten sind (E. 3.2). Zu berücksichtigen sind nur Tatsachen, die im Schätzungszeitpunkt bereits gegeben sind oder sich mit Sicherheit oder grösster Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft ergeben hätten, wenn keine Enteignung stattfinden würde, und die sich daher bereits im Verkehrswert des von der Enteignung betroffenen Objektes niedergeschlagen haben oder mit hinreichender Sicherheit in nächster Zukunft niedergeschlagen hätten (E. 6.1). Im vorliegenden Fall stand bei Abschluss der Kaufverträge fest, dass die abendlichen Anflüge infolge der in den Medien breit thematisierten Verhandlungen mit der deutschen Regierung künftig von Osten und nicht mehr von Norden erfolgen würden (E. 6.6). Auch wenn die Lärmbelastung im Einzelnen noch nicht bekannt war, ist die Spezialität der Immissionen zu bejahen, da vorhersehbar war, dass diese die Grenzwerte in den Abendstunden überschreiten würden (E. 6.7).

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BGer 6B_811/2025 vom 10. August 2026

Strafrecht; Fahrlässige schwere Körperverletzung; Garantenstellung des Grundeigentümers; Pflichten des Eigentümers einer elektrischen Installation; Art. 11, 12, 125 StGB; 679 ZGB; 58 OR; EleG; NIV

Fahrlässige schwere Körperverletzung (Art. 11, 12, 125 StGB) – Wiederholung der Grundsätze (E. 3–3.4). Garantenstellung des Grundeigentümers – Allgemein ist der Eigentümer grundsätzlich gestützt auf Art. 679 ZGB und Art. 58 OR verpflichtet, jede von seinem Eigentum ausgehende Gefahr abzuwenden und Schäden infolge fehlerhafter Anlage oder Herstellung oder mangelhafter Unterhaltung zu verhindern. Er hat insoweit von Gesetzes wegen eine Garantenstellung (Art. 11 Abs. 2 lit. a StGB) inne, deren genaue Tragweite jedoch nach den konkreten Umständen zu prüfen ist (E. 4.1).

Pflichten des Eigentümers einer elektrischen Installation – Wiederholung der Grundsätze. Das EleG und die NIV verpflichten den Eigentümer oder seinen Vertreter, dafür zu sorgen, dass die elektrischen Installationen ständig den gesetzlichen Sicherheitsanforderungen entsprechen und insbesondere weder Personen noch Sachen gefährden dürfen (E. 4.2 und 5.2).

Im vorliegenden Fall ergriff ein einjähriges Kind einen gespannten, unter einer Spannung von 230 V stehenden Draht, der Teil einer elektrifizierten Umzäunung eines Hühnerstalls war. Da der Eigentümer eingeräumt hat, Zweifel an der Vorschriftsmässigkeit seiner Installation gehabt zu haben, kann er sich nicht auf einen früheren Kontrollbericht berufen, um geltend zu machen, er sei keiner Situation ausgesetzt gewesen, die ihn zum Handeln verpflichtet hätte, zumindest dazu, die strittige Installation überprüfen zu lassen. Dies gilt umso mehr, als er bei der vorangegangenen Elektrokontrolle nicht anwesend war und einräumt, nicht zu wissen, ob sich diese auf die Elektrifizierung des Hühnerstalls oder nur auf die Hauptgebäude erstreckte (E. 5.3).

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BGer 4A_89/2026 vom 18. August 2026

Kaufvertrag; Gerichtskosten und Parteientschädigung; GebV OG/ZH; Art. 65 BGG

Gerichtskosten – Im vorliegenden Fall unterlag die Verkäuferin mit einer Klage auf Wiedereintragung als Eigentümerin der Grundstücke im Grundbuch, nachdem sie vergeblich die Nichtigkeit des Kaufvertrags geltend gemacht hatte. Der Kaufpreis war auf CHF 101'250'000 festgesetzt worden, was dem Streitwert entspricht (E. 3.2.2). Nach zürcherischem Recht werden die Gerichtskosten ausgehend von einer nach dem Streitwert berechneten Grundgebühr festgesetzt. Diese betrug vorliegend CHF 577'000 und wurde auf CHF 300'000 ermässigt, um dem Umstand Rechnung zu tragen, dass der Fall weder in tatsächlicher noch in rechtlicher Hinsicht besonders komplex oder aufwändig war, jedoch ein hohes Streitinteresse der Verkäuferin bestand. Dass im Sinne einer Plausibilitätsprüfung der nach kantonalem Recht berechneten Gebühr die Ermässigungen in den Verfahren vor Bundesgericht herangezogen wurden, ist nicht zu beanstanden (E. 3.2.3).

Parteientschädigung – Aus denselben Gründen wurde die Parteientschädigung von CHF 787'710 auf CHF 300'000 herabgesetzt (E. 3.3.2). Unerheblich ist, dass der Anwalt der Käuferin keine Kostennote eingereicht hatte. Sodann kann allein aus der Seitenzahl der Rechtsschriften nicht ohne Weiteres auf den wirklich erforderlichen Aufwand für die Rechtsvertretung geschlossen werden. Gerade wenn die wirklich entscheidenden Fragen angesprochen und behandelt werden, ist der Aufwand für eine kurze und konzise Rechtsschrift tendenziell grösser als bei weitschweifiger und redundanter Begründung. Schliesslich konnte der Anwalt der Käuferin nicht davon ausgehen, dass die Klage bereits an der fehlenden Substanziierung scheitern würde, weshalb er sich auf alle Eventualitäten vorbereiten musste (E. 3.3.3).

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