Newsletter Dezember 2025
Herausgegeben von Bohnet F., Carron B., Eggler M., Varin S. mit der Teilnahme von
Frohe und besinnliche Weihnachten !
Das Team der Newsletter immodroit.ch wünscht Ihnen ein schönes Weihnachtsfest und alles Gute für ein glückliches und erfolgreiches Jahr 2026 !
BGer 5A_275/2025 vom 22. Oktober 2025
Dienstbarkeit; Grundstücksnutzniessung; Löschung einer Dienstbarkeit; Art. 736, 745 ff. ZGB
Grundstücksnutzniessung – Wiederholung der Grundsätze (E. 3.4.1–3.4.3). Löschung einer Dienstbarkeit (Art. 736 ZGB) – Wiederholung der Grundsätze (E. 3.4.4). Die Anwendbarkeit von Art. 736 ZGB auf eine Nutzniessung wird in der Lehre diskutiert (E. 3.4.5). Nach Auffassung des Bundesgerichts sind Fälle, in denen ein gänzlicher Verlust der Nützlichkeit einer Nutzniessung im Sinne von Art. 736 Abs. 1 ZGB zu bejahen ist, selten, wenn nicht gar rein theoretischer Natur ; jedenfalls genügt es nicht, dass der Berechtigte subjektiv nicht mehr in der Lage ist, persönlich und unmittelbar von ihr Gebrauch zu machen. Im vorliegenden Fall wurde beim Erwerb eines Chalets die Ehefrau als Eigentümerin und der Ehemann als Nutzniesser auf Lebenszeit im Grundbuch eingetragen. Die errichtete Nutzniessung verlieh dem Berechtigten keine ausschliesslichen Rechte, sondern sah eine Mitbenutzung zusammen mit der Ehefrau vor. Selbst wenn man annehmen wollte, der Ehemann habe infolge der Scheidung jedes Interesse an der Nutzung des Chalets verloren, behält er doch zumindest ein objektives Interesse daran, dessen Wert zu verwerten. Die Sache wird an die Vorinstanz zurückgewiesen, damit sie über eine teilweise Löschung der Nutzniessung gestützt auf Art. 736 Abs. 2 ZGB entscheidet (E. 3.5).
Analyse der Rechtsprechung BGer 5A_275/2025
Christian Petermann
Avocat spécialiste FSA de la construction et de l’immobilier, Expert immobilier EPFL, Arbitrator / ArbP
BGer 4A_43/2025 vom 20. Oktober 2025
Haftpflicht; Haftung des Werkeigentümers; Art. 58 OR
Haftung des Werkeigentümers (Art. 58 OR) – Wiederholung der Grundsätze (E. 7.1.1). Wie alle übrigen öffentlichen Werke sind Strassen so zu konzipieren und zu unterhalten, dass sie den Benützern eine hinreichende Sicherheit bieten. Der Unterhalt des Strassennetzes kann indessen nicht in gleicher Weise gewährleistet werden wie derjenige eines einzelnen Gebäudes. Es genügt, dass die Strasse bei Anwendung der gebotenen Vorsicht gefahrlos benutzbar ist. Im Einzelfall ist zu prüfen, ob der Strassenträger unter Berücksichtigung der ihm zur Verfügung stehenden zeitlichen, technischen und finanziellen Mittel in der Lage war, seine Pflicht zu erfüllen. Die Frage der Zumutbarkeit von Sicherungsmassnahmen ist zudem je nachdem unterschiedlich zu beurteilen, ob es sich um eine Autobahn, eine stark befahrene Hauptstrasse oder eine Landstrasse handelt. Befindet sich ein Hindernis auf der Fahrbahn und kann dieses von einem sorgfältigen Strassenbenützer nicht rechtzeitig erkannt werden, so ist es zumindest ordnungsgemäss zu signalisieren (E. 7.1.2). Eine nach einem Unglücksfall vorgenommene Verbesserung kann nicht als Anerkennung eines vorbestehenden Mangels im Sinne eines Haftungseingeständnisses gewertet werden. Es ist vielmehr entscheidend zu vermeiden, dass die Bereitschaft, spontan Massnahmen zur Verhinderung weiterer Unfälle zu ergreifen, durch die Befürchtung gehemmt wird, ein solches Vorgehen könne als Haftungsanerkennung verstanden werden (E. 7.9).
BGer 4A_578/2024 vom 25. September 2025
Werkvertrag; Unvollständigkeit des Werks; Schaden; Art. 366 ff. OR; 2 ZGB
Unvollständigkeit des Werks – Hat der Besteller das Werk ausdrücklich als fertiggestellt abgenommen, kann er sich zu einem wesentlich späteren Zeitpunkt nicht einfach darauf berufen, es sei seiner Auffassung nach in Wahrheit unvollendet gewesen. Ein solches Verhalten ist mit Treu und Glauben unvereinbar und verdient keinen Rechtsschutz (E. 4.3).
Schaden – Kündigt der Besteller den Vertrag, ist es nicht willkürlich, das Fehlen eines Schadens beim Unternehmer anzunehmen, wenn das Werk schliesslich einem Dritten zu einem höheren Preis geliefert werden konnte und sich sogar zeigt, dass der Vertrag mit diesem Dritten gerade deshalb abgeschlossen werden konnte, weil das Werk verfügbar war (E. 5.2–5.3).
BGer 4A_270/2025 vom 15. Oktober 2025
Werkvertrag; Einrede des nicht erfüllten Vertrages; Behauptungslast in Verjährungsfragen; Verzug des Schuldners; Art. 82, 102, 128 OR; 190 SIA-Norm 118
Einrede des nicht erfüllten Vertrages (Art. 82 OR) – Wiederholung der Grundsätze. Es obliegt dem Schuldner, die in Art. 82 OR vorgesehene Einrede klar und unmissverständlich zu erheben (E. 3.3).
Behauptungslast in Verjährungsfragen – Wer sich auf den Ablauf der fünfjährigen Verjährungsfrist im Sinne von Art. 128 Ziff. 3 OR beruft, hat darzulegen, aus welchem Grund die Forderung dieser Frist untersteht (E. 5.3).
Verzug des Schuldners – Grundsätzlich setzt der Schuldnerverzug eine Mahnung des Gläubigers voraus (Art. 102 Abs. 1 OR). Dieser Grundsatz gilt auch, wenn die SIA-Norm 118 zur Anwendung gelangt (Art. 190 SIA-Norm 118, die ausdrücklich auf das OR verweist). Eine Mahnung ist hingegen entbehrlich, wenn ein fixer Verfalltag vereinbart worden ist (Art. 102 Abs. 2 OR) (E. 6.4).
BGer 4A_293/2025 vom 29. September 2025
Werkvertrag; Zusatzarbeiten; Vertretung; Art. 18, 33 OR; 33 ff. SIA-Norm 118
Zusatzarbeiten – Sieht der Vertrag vor, dass Zusatzarbeiten nur mit schriftlicher Zustimmung des Bauherrn ausgeführt werden dürfen, kann der Unternehmer nicht davon ausgehen, die mit der Bauleitung ausgehandelten Preise seien verbindlich und endgültig. Indem er die Arbeiten ohne Genehmigung des Bauherrn ausführte, hat der Unternehmer die Ungewissheit über den Preis in Kauf genommen (E. 2). Im vorliegenden Fall kann zudem nicht angenommen werden, die Preise seien gestützt auf eine Vertretung im Sinne von Art. 33 Abs. 3 OR akzeptiert worden, weil es an der Gutgläubigkeit des Unternehmers fehlt (E. 3).
BGer 4A_125/2025 vom 23. Oktober 2025
Werkvertrag; Verhältnis zwischen öffentlichem Beschaffungsverfahren und privatrechtlichem Vertrag; Haftung aus culpa in contrahendo; Bestreitungslast; Art. 55, 222 ZPO
Verhältnis zwischen öffentlichem Beschaffungsverfahren und privatrechtlichem Vertrag – Wiederholung der Grundsätze (E. 5.2.2). Haftung aus culpa in contrahendo – Wiederholung der Grundsätze (E. 5.4.1). Bestreitungslast – Wiederholung der Grundsätze (E. 6.1.3). Im vorliegenden Fall vermochte der Auftraggeber in seiner Rechtsschrift nicht überzeugend darzulegen, dass die Position « Abtransport und Entsorgung » nicht – wie sämtliche übrigen angebotenen Arbeitspositionen – auf der Grundlage der Pauschalansätze des ursprünglichen Angebots kalkuliert worden war (E. 6.1.6).
BGer 5A_693/2024 vom 9. Oktober 2025
Dienstbarkeit; Notwegrecht; Art. 694 ZGB
Notwegrecht (Art. 694 ZGB) – Wiederholung der Grundsätze. Ein solches Recht besteht nur, wenn ein Grundeigentümer für die bestimmungsgemässe Nutzung seines Grundstücks über keinen Zugang zu einer öffentlichen Strasse verfügt. Welche Nutzung bestimmungsgemäss ist, ergibt sich aus öffentlichem Recht, namentlich aus dem Raumplanungsgesetz (RPG). Im Allgemeinen ist die Bewohnung eines in der Landwirtschaftszone gelegenen Grundstücks durch nicht landwirtschaftlich tätige Personen nicht bestimmungsgemäss (E. 3.1).
BGer 5A_353/2025, 5A_478/2025 vom 2. Oktober 2025
Bauhandwerkerpfandrecht; Frist und Datum der Vollendung der Arbeiten; provisorische Eintragung; Behauptungslast; Art. 839, 961 ZGB; 55 ZPO
Frist und Datum der Vollendung der Arbeiten (Art. 839 Abs. 2 ZGB) – Wiederholung der Grundsätze (E. 3.1). Provisorische Eintragung (Art. 961 Abs. 3 ZGB) – Wiederholung der Grundsätze (E. 3.2). Behauptungslast (Art. 55 ZPO) – Wiederholung der Grundsätze (E. 3.3). Im vorliegenden Fall oblag es dem Unternehmer, um seinen Anspruch auf provisorische Eintragung glaubhaft zu machen, darzulegen, weshalb die streitigen Arbeiten ihrer Art und Zweckbestimmung nach für die Vollendung des Projekts weiterhin erforderlich waren, zumal er bereits die Schlussrechnung gestellt hatte und gestützt auf separate Werkverträge bereits an anderen Teilen der Baustelle arbeitete (E. 4.3.1).
BGer 1C_523/2024 vom 11. September 2025
Eigentum/Besitz; Enteignung von nachbarrechtlichen Abbwehrechten; Art. 26 BV
Enteignung von nachbarrechtlichen Abwehrrechten – Wiederholung der Grundsätze (E. 6–6.4). Immissionen aus dem Betrieb eines öffentlichen Werks gelten in der Regel nur dann als übermässig und begründen einen Entschädigungsanspruch, wenn sie kumulativ für den Eigentümer unvorhersehbar waren, ihn in besonderer Weise treffen und ihm einen schweren Schaden verursachen (E. 6.2). Diese strengen Kriterien sind analog auf den vorliegenden Fall anzuwenden, in dem es um die nachbarlichen Abwehrrechte eines Grundeigentümers geht, der mittelbar unter dem Schutz eines auf der Nachbarparzelle stehenden Mammutbaums leidet. Eine formelle Enteignung dieser Rechte anzunehmen, würde darauf hinauslaufen, diesen Nachbarn gegenüber dem Eigentümer des Baums zu bevorzugen, der unmittelbar betroffen ist, sich aber in einer Konstellation der materiellen Enteignung befindet (E. 6.6.2). Die Frage der Vorhersehbarkeit der Baumschutzmassnahme kann offenbleiben, da offensichtlich das Kriterium der Schwere nicht erfüllt ist, beschränkt sich die Beeinträchtigung doch auf eine geringfügige Beschattung im nordöstlichen Bereich des Nachbarhauses (E. 7.2.1).
BGer 1C_302/2023 vom 28. Oktober 2025
Eigentum/Besitz; materielle Enteignung, Auszonung und Nichteinzonung; Art. 26 BV
Materielle Enteignung, Auszonung und Nichteinzonung – Wiederholung der Grundsätze (E. 2.1–2.3). Im vorliegenden Fall wies der Zonenplan von 1982 eine Bauzone auf, die sich in den folgenden Jahren als überdimensioniert erwies. Es kann nicht davon ausgegangen werden, die Bauzone habe sich erst nachträglich, etwa infolge einer Veränderung der Verhältnisse oder einer unvorhersehbaren demografischen Entwicklung, als zu gross erwiesen. Der Erlass des Bundesgesetzes über Zweitwohnungen (ZWG) mehr als dreissig Jahre nach der Genehmigung des Zonenplans, mithin ausserhalb des Planungshorizonts von fünfzehn Jahren, kann nicht als entscheidende Veränderung der Verhältnisse erscheinen. Auch wenn kein Dokument oder Gutachten die Überdimensionierung ausdrücklich belegt, ergibt sich aus den Akten, dass der Gemeinde die Überdimensionierung ihrer Bauzone bekannt war und sie es gleichwohl unterlassen hat, eine Berechnung des voraussehbaren künftigen Bedarfs vorzunehmen. Die Zuweisung der streitigen Parzelle zur Landwirtschaftszone im Rahmen der 2018 beschlossenen Zonenplanrevision ist daher als Nichteinzonung zu qualifizieren (E. 3.3.2).
BGer 2C_54/2025 vom 16. September 2025
Öffentliches Beschaffungswesen; Aufhebung eines Zuschlagsentscheids bei Verletzung der Ausstandspflicht; Art. 29 Abs. 1 BV
Aufhebung eines Zuschlagsentscheids bei Verletzung der Ausstandspflicht – Ein Zuschlagsentscheid, der unter Verletzung der aus Art. 29 Abs. 1 BV abgeleiteten Ausstandsanforderungen ergangen ist, ist grundsätzlich aufzuheben, ohne dass nachgewiesen werden müsste, dass der Entscheid bei Beachtung dieser Anforderungen anders ausgefallen wäre. Von diesem Grundsatz kann ausnahmsweise abgewichen werden, wenn die fragliche Verletzung der Ausstandspflicht nicht erheblich ist und nachgewiesen wird, dass sie den Zuschlagsentscheid in keiner Weise beeinflusst hat. Ein solcher Nachweis ist zurückhaltend zuzulassen (E. 6.4).
Im vorliegenden Fall ist die Missachtung der Ausstandspflicht nicht besonders schwer. Die Personen, deren Unparteilichkeit in Frage gestellt wird, haben lediglich als externe Experten an einer ersten Beurteilung der Angebote im Hinblick auf zwei von insgesamt neun Zuschlagsunterkriterien mitgewirkt, ohne die Angebote selber zu benoten; die Benotung erfolgte durch eine Jury, der sie nicht angehörten (E. 6.7.1). Es trifft auch zu, dass die anbietende Unternehmung selbst dann auf dem zweiten Rang verbliebe, wenn man ihren Rügen betreffend die Bewertung einzig dieser Unterkriterien folgen würde. Dies vermag jedoch nicht zu belegen, dass eine Ausstandserklärung am Ergebnis des Vergabeverfahrens nichts geändert hätte. Die Berichtigungsbegehren, welche ein Anbieter gegen einen Zuschlagsentscheid stellen kann, geben nicht notwendigerweise alle potentiellen Auswirkungen einer Verletzung der Ausstandspflicht auf den gesamten Verfahrensablauf wieder. Es ist für eine unterlegene Konkurrentin definitionsgemäss nahezu unmöglich, die tatsächliche Auswirkung auf die Bewertung des siegreichen Angebots abzuschätzen. Der Zuschlagsentscheid ist daher aufzuheben (E. 6.7.3–6.7.4).
BGer 2C_300/2025 vom 20. Oktober 2025
Öffentliches Beschaffungswesen; Beschwerde eines Konsortiums; Art. 22 LPAmm/TC
Beschwerde eines Konsortiums – Im öffentlichen Beschaffungswesen wird allgemein anerkannt, dass die Mitglieder eines Konsortiums eine ihnen nachteilige Zuschlagsverfügung gemeinsam anfechten müssen (E. 4.3). Gestützt auf den Grundsatz von Treu und Glauben hat die interessierte Partei innert angemessener Frist zu handeln, sobald sie von der Existenz der anzufechtenden Verfügung Kenntnis hat. Die Gesellschaft, die auf die Eröffnung der Verfügung nicht reagiert hat, handelt nicht nach Treu und Glauben, selbst wenn die Verfügung einer anderen Gesellschaft, der Vertreterin des Konsortiums, hätte eröffnet werden müssen. Ein anderes Mitglied des Konsortiums erleidet aus der Nichteintretensfolge auf die Beschwerde keine stossenden Konsequenzen, da es das Risiko zu tragen hat, an einem Ausschreibungsverfahren gemeinsam mit einem Unternehmen teilzunehmen, von dessen gravierenden administrativen Mängeln es wusste (E. 4.4).
BGer 5A_484/2025 vom 7. Oktober 2025
Schuldbetreibung; Konkurs ohne vorgängige Betreibung; Mängel; art. 190 SchKG; 366-367 OR
Konkurs ohne vorgängige Betreibung (Art. 190 SchKG) – Wiederholung der Grundsätze (E. 3.1.1). Wer den Konkurs ohne vorgängige Betreibung verlangt, hat seine Gläubigereigenschaft glaubhaft zu machen. Vorliegend waren Abschluss, Gültigkeit und Inhalt des Totalunternehmervertrags sowie die Bezahlung des Werkpreises unbestritten. Die betriebene Forderung betraf Ansprüche im Sinne von Art. 366 und 367 OR. Ein gerichtliches Gutachten kam zum Schluss, dass die Kosten für die Fertigstellungsarbeiten und die Mängelbehebung rund CHF 524’343 betrugen, was dem betriebenen Forderungsbetrag entsprach. Auf der Stufe der blossen Glaubhaftmachung ist es nicht willkürlich, diese Elemente als ausreichend zu erachten, um das Bestehen der Forderung zu belegen (E. 3.4).
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