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BGer 5A_932/2025 vom 9. Juni 2026

Stockwerkeigentum; Änderung eines besonderen Nutzungsrechts; Art. 712g ZGB

Besondere Nutzungsrechte (Art. 712g ZGB) – Wiederholung der Grundsätze. Die besonderen Nutzungsrechte können verschiedene Formen annehmen: Sie können als beschränktes dingliches Recht begründet werden, Gegenstand eines Vertrags zwischen dem berechtigten Stockwerkeigentümer und der Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer sein, durch die Nutzungs- und Verwaltungsordnung eingeräumt werden oder, wie im vorliegenden Fall, einzig durch einen Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung (E. 5.1.1).

Änderung eines besonderen Nutzungsrechts – Nach Art. 712g Abs. 4 ZGB bedarf jede Änderung der reglementarischen Zuteilung der besonderen Nutzungsrechte der Zustimmung der unmittelbar betroffenen Stockwerkeigentümer. Für das Bundesgericht ist es nicht willkürlich anzunehmen, dass diese Bestimmung nur auf die in der Nutzungs- und Verwaltungsordnung vorgesehenen besonderen Nutzungsrechte anwendbar ist und nicht auf ein solches Recht, das durch einen Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft eingeräumt wurde (E. 5.2.2). Es liegt keine echte Lücke vor (E. 5.3.2).

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Analyse der Rechtsprechung BGer 5A_932/2025

Simon Varin

Avocat, assistant doctorant à l'Université de Neuchâtel

Amédéo Wermelinger

Professeur ordinaire à l'Université de Neuchâtel

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BGer 4A_291/2025 vom 20. Mai 2026

Allgemeiner Teil OR; Vertragsschluss; Rechtsmissbrauch; Durchgriff; Art. 1, 18, 718 OR

Vertragsschluss (Art. 1 und 18 OR) – Wiederholung der Grundsätze (E. 3.2). Rechtsmissbrauch (Art. 2 Abs. 2 ZGB) – Wiederholung der Grundsätze (E. 3.3). Im vorliegenden Fall betraute der Verwaltungsrat von Immobiliengesellschaften eine Beauftragte damit, mit den Banken neue, vorteilhaftere Hypothekardarlehen abzuschliessen. Der Verwaltungsrat teilte seiner Vertragspartnerin nicht ausdrücklich mit, dass er als Verwaltungsrat seiner Immobiliengesellschaften handelte, berief sich jedoch darauf, als er persönlich belangt wurde. Gleichwohl kann ihm kein Rechtsmissbrauch vorgeworfen werden. Die zwischen den Parteien ausgetauschten Dokumente nahmen ausdrücklich auf die darlehensnehmenden Gesellschaften Bezug. Eine juristische Person kann nämlich nur durch ihre Organe handeln, sodass der einzige Verwaltungsrat seiner Gesellschaften unmittelbar in deren Namen handeln konnte, ohne deren Vertreter zu sein (vgl. Art. 718 Abs. 1 OR) (E. 3.5.3).

Transparenzprinzip (Durchgriff) – Wiederholung der Grundsätze (E. 3.4). In diesem Zusammenhang fand die Durchgriffstheorie keine Anwendung. Die Voraussetzung der missbräuchlichen Berufung auf die rechtliche Selbständigkeit der juristischen Person, das heisst zur Erlangung eines ungerechtfertigten Vorteils, war nicht erfüllt (E. 3.5.4).

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BGer 4A_244/2025 vom 28. April 2026

Allgemeiner Teil OR; Beweislast; Verhandlungsmaxime; Behauptungslast; Vertragsauslegung; Konventionalstrafe; Art. 18, 163 ff. OR; 8 ZGB; 55, 221 ff. ZPO

Beweislast (Art. 8 ZGB), Verhandlungsmaxime und Behauptungslast (Art. 55, 221 ff. ZPO) – Wiederholung der Grundsätze (E. 3.1.1-3.1.3). Wurde das Vorhandensein von Zusatzarbeiten bestritten, obliegt es demjenigen, der geltend macht, diese erbracht zu haben, im Einzelnen darzulegen, welche Leistungen er zu erbringen hatte, aufgrund welcher vertraglichen Verpflichtungen er Zusatzarbeiten ausgeführt haben will und zu welchem Zeitpunkt (E. 3.3).

Vertragsauslegung (Art. 18 OR) – Wiederholung der Grundsätze (E. 4.1.1). Im vorliegenden Fall wurde erwogen, die strittige Klausel sei als Rückzahlungsklausel zu qualifizieren, die eine Garantie für den Fall bietet, dass der Vertrag nicht erfüllt werden könnte (auch ohne Verschulden), und nicht als Konventionalstrafe. In einer Eventualbegründung wäre die Klausel, selbst wenn es sich um eine Konventionalstrafe handelte, wegen unverschuldeter Unmöglichkeit weder nichtig noch herabzusetzen (Art. 163 Abs. 3 OR) (E. 4.2.1 und 4.3.1).

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BGer 4A_444/2025 vom 27. April 2026

Werkvertrag; Mangelhafte Erfüllung des Werks; Ersatzvornahme; Art. 98, 108, 366 OR

Mangelhafte Erfüllung des Werks – Wiederholung der Grundsätze (E. 4.1). Ersatzvornahme (Art. 366 Abs. 2, 108 und 98 Abs. 2 OR) – Wiederholung der Grundsätze (E. 4.1.1-4.1.2). Art. 366 Abs. 2 OR setzt voraus, dass der Besteller dem Unternehmer eine angemessene Frist zur Abhilfe des Mangels lato sensu angesetzt (oder ansetzen lassen) hat, unter Androhung, dass die Verbesserung oder die Fortführung der Arbeiten bei Nichtleistung innert der angesetzten Frist auf Gefahr und Kosten des Unternehmers einem Dritten übertragen werde (E. 4.1.3). Im vorliegenden Fall fanden mehrere Kontakte betreffend Isolationsmängel statt ; der Unternehmer hatte sich vor Ort begeben, um die Schäden festzustellen, und hatte Lösungen vorgeschlagen, sodass ihm nicht vorgeworfen werden kann, untätig geblieben zu sein, derart dass die Ansetzung einer angemessenen Frist (vgl. Art. 108 OR) entbehrlich würde (E. 4.2.1).

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BGer 4A_285/2025, 4A_307/2025 vom 16. April 2026

Werkvertrag; Herabsetzung der Haftung für Mängel; Solidarhaftung; Berücksichtigung eines Gutachtens; Art. 44, 50, 51, 99 OR; 183 ff. ZPO

Herabsetzung der Haftung für Mängel (Art. 44, 99 OR) – Wiederholung der Grundsätze (E. 3.2). Solidarhaftung (Art. 50-51 OR) – Wiederholung der Grundsätze (E. 5.1.1). Im vorliegenden Fall trägt die Aufteilung der Haftung für die Mängel zwischen dem Generalunternehmer (75%) und dem Architekten (25%) dem Umstand Rechnung, dass Letzterer ebenfalls eine Rolle bei der Leitung und Überwachung der Arbeiten wahrnahm (E. 3.2.1-3.2.3 ; vgl. für einzelne Mängel im Detail : E. 4).

Berücksichtigung eines Gutachtens – Wiederholung der Grundsätze. Im vorliegenden Fall kann sich der Architekt nicht über die Verwendung der Norm SIA 102 durch den Gutachter beschweren, nachdem er sich in seinen Rechtsschriften selbst darauf berufen hatte, bevor er nach der Lektüre des Gutachtens seine Meinung änderte (E. 5.2.3).

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BGer 4A_347/2025 vom 2. März 2026

Achitektur- und Ingenieurvertrag; Kostenvoranschlag im Architekturvertrag; Privatgutachten und gerichtliches Gutachten; Art. 394 ff. OR; 177, 183 ff. ZPO; SIA-Norm 102

Kostenvoranschlag im Architekturvertrag – Wiederholung der Grundsätze (E. 1.3-1.3.3). Im Rahmen des ihm erteilten Auftrags hat der Architekt auch ohne besondere Vereinbarungen unaufgefordert einen Kostenvoranschlag zu erstellen und den Bauherrn über die zu erwartenden Kosten zu informieren. Will der Bauherr das Risiko einer Kostenüberschreitung ausschliessen, kann er sich vom Architekten eine Bausummengarantie abgeben lassen oder eine Kostenlimite für die Baukosten festsetzen. Eine solche Weisung ist eine einseitige Willenserklärung ; die Zustimmung des Architekten ist dazu nicht erforderlich (E. 1.3.2). Hat der Architekt die Kosten derart unterschätzt, dass das Projekt für den Bauherrn mangels genügender Geldmittel unbrauchbar ist, kann der Architekt jeglichen Vergütungsanspruch verwirken (E. 1.4.3).

Privatgutachten und gerichtliches Gutachten – Wiederholung der Grundsätze. Im vorliegenden Fall hätte die Vorinstanz, nachdem sie angenommen hatte, die mündliche Zeugenaussage des Privatgutachters habe Zweifel an dessen schriftlichen Schlussfolgerungen geweckt, den Beweisantrag auf Anordnung eines gerichtlichen Gutachtens gutheissen müssen, um zu klären, ob die Arbeiten vom Architekten tatsächlich zu tief veranschlagt worden waren, wie es der Privatgutachter angenommen hatte (E. 1.2.2).

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BGer 5A_18/2026 vom 22. Mai 2026

Dienstbarkeit; Baurecht; Qualifikation als privatrechtlicher oder öffentlich-rechtlicher Vertrag; Art. 675, 779 ff. ZGB; 1 ZPO

Qualifikation als privatrechtlicher oder öffentlich-rechtlicher Vertrag – Wiederholung der Grundsätze (E. 3.3.1-3.3.2). Entscheidend ist, ob der Vertrag die Ausübung einer öffentlichen Aufgabe regelt oder überträgt. Im vorliegenden Fall hat die Schulgemeinde als Eigentümerin des Grundstücks im Wesentlichen die Pflicht, das Fortbestehen einer Sanitätshilfsstelle auf ihrem Grundstück zu dulden, für die das baurechtsberechtigte Gemeinwesen vollumfänglich verantwortlich ist. Der Vertrag verschafft dem Gemeinwesen allein das Mittel zur Ausübung der betreffenden öffentlichen Aufgabe, ohne deren Inhalt zu regeln oder deren Übertragung vorzusehen. Der Baurechtsvertrag ist als privatrechtlicher Vertrag zu qualifizieren (E. 3.3.3).

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BGer 5A_119/2025 vom 13. Mai 2026

Bauhandwerkerpfandrecht; Vorläufige Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts; Art. 837, 839, 961 ZGB

Vorläufige Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts (Art. 837, 839 Abs. 2, 961 ZGB) – Wiederholung der Grundsätze (E. 3.3.4). Im vorliegenden Fall hatte das Gericht ausdrücklich auf einen zweiten Schriftenwechsel verzichtet und präzisiert, dass neue Beweismittel nur nach Massgabe des Novenrechts zu prüfen seien. Es war daher nicht willkürlich, die nachträglich vorgebrachten Elemente betreffend eine Saldovereinbarung, mit denen die Existenz von Forderungen im Zusammenhang mit Bauarbeiten am Grundstück glaubhaft gemacht werden sollte, unberücksichtigt zu lassen (E. 3.3.5).

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BGer 2C_464/2025 vom 5. Mai 2026

Bäuerliches Bodenrecht; Bewilligung zur Errichtung einer Dienstbarkeit auf einem landwirtschaftlichen Grundstück; Art. 61, 64 BGBB

Bewilligung zur Errichtung einer Dienstbarkeit auf einem landwirtschaftlichen Grundstück – Wiederholung der Grundsätze. Die Errichtung einer Dienstbarkeit kann ein Rechtsgeschäft darstellen, das wirtschaftlich einer Eigentumsübertragung im Sinne von Art. 61 Abs. 3 BGBB gleichkommt. Dies gilt für eine Dienstbarkeit, die das Ablagern von Material (Deponie) auf dem gesamten landwirtschaftlichen Grundstück gestattet, selbst wenn sie auf rund zwölf Jahre befristet ist. Dasselbe gilt für eine auf 30 Jahre befristete Dienstbarkeit, die das Recht umfasst, auf der gesamten betroffenen Parzelle Sand, Kies und Aushubmaterial abzubauen. Im vorliegenden Fall unterliegt die Eintragung einer unbefristeten Grunddienstbarkeit, die die Nutzung als Garten auf einer Fläche von 750 m² – mithin 15% eines landwirtschaftlichen Grundstücks – zum Gegenstand hat, der Bewilligungspflicht (E. 5.2). Die Bewilligung ist mangels wichtiger Gründe im Sinne von Art. 64 BGBB zu verweigern (E. 6).

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BGer 2C_534/2025 vom 12. Juni 2026

Bäuerliches Bodenrecht; Feststellungsverfügung; Begriff des landwirtschaftlichen Gewerbes; Standardarbeitskraft; Art. 61, 64 BGBB

Feststellungsverfügung im Sinne von Art. 84 BGBB – Wiederholung der Grundsätze. Die Qualifikation als landwirtschaftliches Gewerbe hat verschiedene Konsequenzen, namentlich erbrechtlicher Art oder etwa die Möglichkeit, einen nichtlandwirtschaftlichen Nebenbetrieb in der Landwirtschaftszone zu errichten (Art. 24b RPG), was ein Feststellungsinteresse begründen kann (E. 1.2).

Begriff des landwirtschaftlichen Gewerbes (Art. 7 BGBB) – Wiederholung der Grundsätze (E. 3.1). Standardarbeitskraft (SAK) – Wiederholung der Grundsätze (E. 3.2). Die Berechnung der SAK richtet sich nach dem BGBB und seinen Verordnungen und nicht nach der Direktzahlungsverordnung (DZV) (E. 5.1), dem Raumplanungsrecht (E. 5.2.2) oder dem Gewässerschutzrecht (E. 5.2.4), welche andere Zwecke verfolgen und andere Voraussetzungen aufstellen. Die SAK hängt von der landwirtschaftlichen Nutzfläche und den Nutztieren ab. Es ist zutreffend, einzig die von den Tieren erzeugte und auf der landwirtschaftlichen Nutzfläche des Betriebs selbst ausbringbare Menge an Hofdünger zu berücksichtigen und jene auszuklammern, die an andere Betriebe abgegeben wird (E. 5.3).

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BGer 5A_1100/2025 vom 5. Juni 2026

Schuldbetreibung; Gesetzliche Vorkaufsrechte und Zwangsversteigerung; SchKG-Beschwerde gegen den Zuschlag eines Grundstücks; SchKG-Beschwerde und Vorkaufsrecht des Pächters; Art. 681 ZGB; 47 BGBB; 17 SchKG; 60a VZG

Gesetzliche Vorkaufsrechte und Zwangsversteigerung (Art. 681 ZGB ; 47 BGBB ; 60a VZG) – Wiederholung der Grundsätze (E. 4.1.1-4.1.2). SchKG-Beschwerde gegen den Zuschlag eines Grundstücks – Wiederholung der Grundsätze. Eine Beschwerde gegen den durch den Zuschlag bewirkten Eigentumserwerb kann nur zur Aufhebung der Versteigerung und zur Anordnung einer neuen Versteigerung führen, nicht aber zu einem blossen Wechsel des Ersteigerers (E. 4.1.3).

SchKG-Beschwerde und Vorkaufsrecht des Pächters – Die mit der Anwendung von Art. 47 BGBB zusammenhängenden Rechtsfragen, namentlich das Bestehen eines Vorkaufsrechts des Pächters, können nicht Gegenstand einer Beschwerde im Sinne von Art. 17 SchKG bilden, sondern fallen ausschliesslich in die Zuständigkeit des Zivilrichters. Die Parteien haben an den Zivilrichter zu gelangen, und zwar innert der ihnen vom Betreibungsamt angesetzten Frist oder, fehlt eine solche Anzeige, innert bestmöglicher Frist (E. 4.1.4 und 4.3).

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BGer 5A_408/2026 vom 10. Juni 2026

Schuldbetreibung; Aufschub der Versteigerung; Art. 140, 141 SchKG

Sistierung der Versteigerung – Art. 141 SchKG sieht vor, die Versteigerung aufzuschieben, wenn ein im Lastenverzeichnis eingetragenes Recht streitig ist. Diese Bestimmung bezieht sich auf das Lastenbereinigungsverfahren (Art. 140 Abs. 2 SchKG). Ausserhalb der gesetzlich geregelten Fälle besteht keine Möglichkeit, dieses Verfahren zu sistieren (E. 2.2.1). Im vorliegenden Fall versucht der Schuldner, die Gläubigereigenschaft eines der Gläubiger in Frage zu stellen. Diese Kritik geht über den Gegenstand der Beschwerde hinaus und vermag die Vollständigkeit der Steigerungspublikation nicht in Frage zu stellen (E. 2.2.2).

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BGer 5A_107/2026 vom 19. Mai 2026

Schuldbetreibung; Neuschätzung einer Liegenschaft; Art. 9 VZG; 2 ZGB

Neuschätzung einer Liegenschaft (Art. 9 Abs. 2 VZG) – Obwohl eine Neuschätzung grundsätzlich ohne Nachweis eines Interesses verlangt werden kann, bleibt das Rechtsmissbrauchsverbot vorbehalten. Im vorliegenden Fall durfte eine Neuschätzung aus diesem Grund abgewiesen werden, nachdem bei der vorangegangenen Schätzung der höchste Betrag berücksichtigt und dieser auf Ersuchen des Schuldners noch erhöht worden war, um der Preisentwicklung im Verlauf des Verfahrens Rechnung zu tragen (E. 3 und 4).

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BGer 5A_1125/2025, 5A_3/2026 vom 8. Juni 2026

Schuldbetreibung; Widerruf des Zuschlags; Art. 143 SchKG; 47, 63 VZG

Widerruf des Zuschlags (Art. 143 SchKG ; 47, 63 VZG) – Wiederholung der Grundsätze. Der Schadenersatzanspruch infolge des Verzugs des Ersteigerers stellt einen Vermögenswert des Schuldners dar. Dieser kann jedoch nicht darüber verfügen, da der Anspruch von der Pfändung erfasst wird und seinerseits verwertet werden kann (E. 4.1). Im vorliegenden Fall gaben die Steigerungsprotokolle an, dass auf dem Restkaufpreis ein Verzugszins von 5% erhoben werde, falls der Ersteigerer in Verzug gerate, nicht aber den Beginn dieses Zinses. Die Ansetzung einer Zahlungsfrist durch das Betreibungsamt war nicht möglich, bevor endgültig über die gegen den Zuschlag erhobenen Beschwerden entschieden war. Der Ersteigerer leistete jedoch, sobald ihm die Urteile des Bundesgerichts über die Beschwerden eröffnet worden waren, sodass er nie in Verzug geriet (E. 4.2).

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BGer 2C_469/2025 vom 13. Mai 2026

Öffentliche Beschaffungswesen; Eintragung ins Neuenburger Architektenregister; Art. 8, 27, 36, 94 BV; 1-2 BGBM; LSR/NE

Eintragung ins Neuenburger Architektenregister – Wiederholung der Grundsätze (E. 5.3.2–5.3.5). Die Verweigerung, den Inhaber eines spanischen Diploms als ingeniero industrial, das als einem Bauingenieurdiplom einer Fachhochschule gleichwertig anerkannt wurde, ins kantonale Architektenregister einzutragen, verletzt weder das BGBM (E. 4.1), noch verfälscht sie den Wettbewerb hinsichtlich des Zugangs zum öffentlichen Beschaffungswesen (E. 7), noch verstösst sie gegen die verfassungsmässigen Freiheiten (E. 5–6). Zwischen der Verweigerung der Eintragung und dem vom Gesetzgeber verfolgten Zweck, die öffentlichen Interessen der Qualität der Bauten und der Lauterkeit im Geschäftsverkehr zu wahren, besteht ein vernünftiges Verhältnis, indem einzig Architekten ermächtigt werden, die von der Bundes- und der kantonalen Gesetzgebung verlangten Pläne zu erstellen, zu unterzeichnen oder ausführen zu lassen (E. 5.5.4).

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