Newsletter August 2025
Herausgegeben von Bohnet F., Carron B., Eggler M., Varin S., mit der Teilnahme von Bruchez L.
BGer 2D_14/2024 vom 19. Mai 2025
Öffentliche Beschaffungswesen; Abschluss und Gültigkeit eines vorzeitig abgeschlossenen Vertrags; primärer und sekundärer Rechtsschutz; Schadenersatz; art. 42, 58 IVöB; 20 OR
Vorzeitiger Vertragsabschluss – Gemäss Art. 42 IVöB kann der Vertrag mit dem erfolgreichen Anbieter nach Ablauf der Beschwerdefrist gegen den Vergabeverfügung abgeschlossen werden, sofern nicht einer gegen den Vergabeverfügung erhobenen Beschwerde aufschiebende Wirkung zuerkannt wurde. Es ist somit eine Wartefrist von einigen Tagen erforderlich, um festzustellen, ob eine Beschwerde eingereicht wurde und ob diese aufschiebende Wirkung hat. Im vorliegenden Fall stellt der Vertragsabschluss am Morgen des ersten Tages nach Ablauf der Beschwerdefrist einen offensichtlichen Verstoss gegen Art. 42 Abs. 1 IVöB dar (E. 5.3.1).
Primärer und sekundärer Rechtsschutz der Anbieter (Art. 58 IVöB) – Wiederholung der Grundsätze (E. 5.4.1). Gültigkeit eines vorzeitig abgeschlossenen Vertrags – Der vorzeitige Vertragsabschluss stellt grundsätzlich keinen Nichtigkeitsgrund dar, der jedoch insbesondere bei strafrechtlich relevantem Verhalten nicht ausgeschlossen werden kann (E. 6.2.2). Ebenso stellt der vorzeitige Vertragsabschluss nicht automatisch dessen Gültigkeit in Frage. Ein bereits erfüllter Vertrag kann praktisch nicht mehr angefochten werden (E. 6.3.2). Im vorliegenden Fall war es willkürlich, nur einen eventuellen sekundären Rechtsschutz (Feststellung der Rechtswidrigkeit und eventueller Schadenersatz) in Betracht zu ziehen ; die Sache wird an die Vorinstanz zurückgewiesen, damit diese prüft, ob ein primärer Schutz möglich ist (abgeschlossenen Vertrag nichtig oder anfechtbar). Dies hängt weitgehend davon ab, ob der Vertrag bereits vollständig erfüllt wurde und, falls nicht, ob er in verschiedene Phasen unterteilt werden kann (E. 8.1).
Schadenersatz bei vorzeitigem Vertragsabschluss – Im Gegensatz zum Fall des Art. 58 Abs. 4 IVöB ist der Schadenersatzanspruch bei vorzeitigem Vertragsabschluss grundsätzlich nicht auf die notwendigen Aufwendungen beschränkt, die der Anbieter im Rahmen der Vorbereitung und Abgabe seines Angebots getätigt hat. In Fällen, in denen die Vergabestelle neben einer fehlerhaften Entscheidung auch eine rechtswidrige und schädigende Handlung begangen hat, kann Schadenersatz nach dem anwendbaren Haftungsrecht geltend gemacht werden (E. 8.2).
Analyse der Rechtsprechung BGer 2D_14/2024
Léonard Bruchez
Avocat, spécialiste FSA en droit de la construction et de l'immobilier
BGer 5A_69/2025 vom 24. Juni 2025
Dienstbarkeit; Ausübung des vorzeitigen Rücktrittsrechts von einem Baurecht; Art. 779f ff. ZGB; 107-108 OR
Ausübung des vorzeitigen Rücktrittsrechts von einem Baurecht – Wie im BGE 150 III 69, erlassen in derselben Rechtssache, festgestellt, sind die Art. 107–108 OR auf die Ausübung des vorzeitigen Rücktrittsrechts von einem Baurecht (Art. 779f ff. ZGB) anwendbar. Im vorliegenden Fall stellt sich ausschliesslich die Frage, ob das Verhalten des Bauberechtigten darauf schliessen lässt, dass die Gewährung einer Frist ohne Wirkung wäre (Art. 108 Ziff. 1 OR) (E. 4.3).
Im vorliegenden Fall reicht der Nachweis, dass der Bauberechtigte jahrelang seinen Unterhalts- und Nutzungspflichten nicht nachgekommen ist, nicht aus, um davon auszugehen, dass er sich endgültig geweigert hätte, diese zu erfüllen, oder dass er sie aufgrund des Zustands des Gebäudes nicht mehr erfüllen konnte. Dies geht auch nicht aus dem Schriftwechsel der Parteien hervor. Zudem erklärte die Gemeinde ihr Rückfallrecht am 27. Juni 2017, also rund drei Monate nach ihrem Schreiben vom 9. März 2017 und der Antwort des Bauberechtigten vom 29. März 2017, in der dieser mitteilte, einen neuen Mieter zu suchen. Unter diesen Umständen scheint die Gemeinde die in Art. 107 Abs. 2 OR festgelegte Verpflichtung zur unverzüglichen Erklärung nicht erfüllt zu haben, die auch in Fällen nach Art. 108 OR gilt (E. 4.4).
Anmerkung : Das vorherige Urteil in diesem Rechtsstreit wurde im Newsletter vom Februar 2024 kommentiert « De l’importance de la fixation d’un délai de grâce dans l’exercice du droit de retour anticipé d’un droit de superficie ».
BGer 5A_795/2024 vom 13. Juni 2025
Dienstbarkeit; Rechtsschutz in klaren Fällen; Notwegrecht; Art. 257 ZPO; 695 ZGB; 155 EGZGB/VS
Rechtsschutz in klaren Fällen (Art. 257 ZPO) – Wiederholung der Grundsätze (E. 3.6). Notwegrecht Art. 155 EGZGB/VS und 695 ZGB) – Ein vorübergehendes Zugangsrecht zum Nachbargrundstück zur Durchführung von Arbeiten stellt ein eigenständiges Recht und keine vorsorgliche Massnahme im Hinblick auf einen Prozess zur Erlangung eines Notwegs nach Bundesrecht dar. Im vorliegenden Fall war es willkürlich, dieses Verfahren als klaren Fall zu behandeln, ohne zu prüfen, ob die Voraussetzungen dafür erfüllt waren, zumal die Entscheidung nach einer Ortsbesichtigung und einer Prüfung alternativer Zugänge zur Baustelle getroffen wurde (E. 3.7).
BGer 5A_82/2025 vom 19. Juni 2025
Stockwerkeigentum; Anfechtung von Beschlüssen der Stockwerkeigentümerversammlung; Aufteilung der gemeinsamen Kosten und Lasten; Gleichbehandlung und StWE; Gerichtskosten und StWE; Art. 75, 712h, 712m ZGB
Anfechtung von Beschlüssen der Stockwerkeigentümerversammlung (Art. 75, 712m ZGB) – Wiederholung der Grundsätze (E. 3). Aufteilung der gemeinsamen Kosten und Lasten (Art. 712h) – Wiederholung der Grundsätze (E. 4.1-4.2). Wenn das Reglement vorsieht, dass die gemeinsamen Kosten und Lasten entweder nach Anteilen oder auf die zehn Teile aufgeteilt werden können, kann die Stockwerkeigentümerversammlung ohne Angabe von Gründen die zweite Option wählen. Im vorliegenden Fall lässt der Wortlaut des Reglements nicht erkennen, dass die erste Option die Regel und die zweite die Ausnahme darstellt (E. 4.5.2–4.5.3).
Gleichbehandlung und StWE – Die Achtung des Mehrheitsprinzips erfordert eine gewisse Zurückhaltung bei der Prüfung von Beschlüssen der Gemeinschaft. Obwohl der Gleichbehandlungsgrundsatz in Stockwerkeigentümergemeinschaften gilt, sind Unterscheidungen zwischen Stockwerkeigentümern zulässig und oft notwendig. Eine Unterscheidung verstösst nur dann gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz, wenn es keinen objektiven Grund dafür gibt (E. 4.5.4).
Gerichtskosten und StWE – Die Kosten von Gerichtsverfahren, an denen die Gemeinschaft Partei ist, sind Verwaltungsaufwendungen im Sinne von Art. 712h Abs. 2 Ziff. 2 ZGB. Der Stockwerkeigentümer, der auf Aufhebung geklagt hat und unterliegt, hat die vom Gericht festgesetzten Kosten zu tragen und beteiligt sich mit seinen Beiträgen auch an den Kosten, die der Gemeinschaft obliegen. Offen bleibt, ob der Stockwerkeigentümer, der im Aufhebungsprozess obsiegt, dennoch zur Beteiligung an den Kosten der unterlegenen Gemeinschaft verpflichtet werden kann (E. 3.2).
BGer 5A_107/2025 vom 11. Juni 2025
Eigentum/Besitz; Klage auf Berichtigung des Grundbuchs; Art. 975 ZGB
Klage auf Berichtigung des Grundbuchs (Art. 975 ZGB) – Wiederholung der Grundsätze. Vorbehaltlich der in einem besonderen Gesetz ausdrücklich vorgesehenen Fälle kann die Löschung oder Berichtigung eines unrichtigen Eintrags im Grundbuch nur durch das Zivilgericht angeordnet werden. Das Vorliegen einer vollstreckbaren Verfügung, wie beispielsweise die Eintragung eines öffentlich-rechtlichen Pfandrechts zur Sicherung der Zahlung von Erschliessungsabgaben, hebt die sachliche Zuständigkeit der Zivilgerichte nicht vorbehaltlos auf. Diese sind befugt, über eine öffentlich-rechtliche Frage im Vorabentscheidungsverfahren zu entscheiden, solange die zuständigen Verwaltungsbehörden noch nicht endgültig darüber entschieden haben. Sie können auch im Vorabentscheidungsverfahren über die absolute Nichtigkeit von Verwaltungsentscheiden entscheiden (E. 4.2.1).
BGer 1C_515/2024 vom 30. April 2025
Eigentum/Besitz; Gesetzliches Vorkaufsrecht; Art. 26 BV
Gesetzliches Vorkaufsrecht – Die Ausübung eines gesetzlichen Vorkaufsrechts an einer Liegenschaft durch eine Körperschaft stellt eine schwerwiegende Einschränkung des Eigentumsrechts gemäss Art. 26 Abs. 1 BV dar (E. 3.3). Ein Vorkaufsrecht kann einen Miteigentumsanteil zum Gegenstand haben. Eine Garage, die sich auf einem anderen Grundstück als dem Hauptgebäude befindet, das Gegenstand des Vorkaufsrechts ist, kann tatsächlich als zu diesem Gebäude gehörig angesehen werden, wenn sie nach den Parkplatzvorschriften eine notwendige Einrichtung desselben darstellt. Sie kann daher von der Körperschaft mittels des gesetzlichen Vorkaufsrechts erworben werden (E. 3.4).
BGer 2C_292/2024 vom 30. April 2025
Öffentliche Beschaffungswesen; Massgeblicher Zeitpunkt für die Eignungskriterien; Auslegung der Ausschreibungsunterlagen; Qualifikationskriterien; Art. 42, 58 IVöB; 20 OR
Massgebender Zeitpunkt für die Eignungskriterien – Die Eignungskriterien müssen grundsätzlich spätestens zum Zeitpunkt der Vergabeentscheidung erfüllt sein. Die Ausschreibung kann jedoch aus praktischen Gründen, die mit der Marktlage zusammenhängen, etwas anderes vorsehen. Dies muss die Vergabebehörde in den Ausschreibungsunterlagen ausdrücklich angeben oder es muss sich aus deren Auslegung klar ergeben (E. 1.1.3.1).
Auslegung der Ausschreibungsunterlagen – Wiederholung der Grundsätze (E. 3.2.2-3.2.3). Qualifikationskriterien – Die Qualifikationskriterien für das Personal sind grundsätzlich als Ausschlusskriterien zu definieren, sodass die Nichterfüllung eines einzigen Qualifikationskriteriums zum Ausschluss vom Vergabeverfahren führen muss, es sei denn, die Mängel sind geringfügig und der Ausschluss wäre unverhältnismässig (E. 3.2). Wenn die Ausschreibungsunterlagen keinen Hinweis auf den massgeblichen Zeitpunkt für die Erfüllung eines Qualifikationskriteriums enthalten, ist ein Bieter, der das Kriterium zum Zeitpunkt der Einreichung nicht erfüllte, aber zum Zeitpunkt der Vergabe erfüllte, nicht auszuschliessen (E. 3.4.1–3.4.2).
BGer 2D_24/2023 vom 7. Mai 2025
Öffentliche Beschaffungswesen; Eignungskriterien; Bietergemeinschaft; Subunternehmer; Art. 31 IVöB
Eignungskriterien – Wiederholung der Grundsätze (E. 3.2). Bietergemeinschaften und Subunternehmer – Gemäss Art. 31 Abs. 1 und 3 IVöB sind Bietergemeinschaften und Subunternehmer zulässig, sofern dies nicht in der Ausschreibung oder den entsprechenden Unterlagen ausgeschlossen oder eingeschränkt ist. Die charakteristische Leistung muss grundsätzlich vom Bieter erbracht werden. Inwieweit die Mitglieder einer Bietergemeinschaft die Eignungskriterien einzeln erfüllen müssen, ergibt sich in erster Linie aus den Ausschreibungsunterlagen. Im vorliegenden Fall sieht die Ausschreibung ausdrücklich vor, dass Bietergemeinschaften zugelassen sind. In diesem Zusammenhang ist es nicht zu beanstanden, dass eine Gesellschaft, die keine Bauleistungen, sondern ausschliesslich Transportleistungen erbringt, in einer Bietergemeinschaft zur Teilnahme an der Ausschreibung zugelassen wird, obwohl sie die Eignungskriterien nicht erfüllt (E. 3.3).
BGer 5A_31/2025 vom 9. Mai 2025
Schuldbetreibung; Beschwerde gegen die Versteigerung einer Liegenschaft; Rechtswidrige oder gegen die guten Sitten verstossende Handlungen; Art. 230 OR; 17, 132a, 143a SchKG; 25 ff. VZG
Beschwerde gegen die Versteigerung einer Liegenschaft – Wiederholung der Grundsätze. Rechtswidrige oder gegen die guten Sitten verstossende Handlungen – Art. 230 OR schützt die Teilnehmer einer Versteigerung vor einer erheblichen Wettbewerbsverzerrung. Es ist verboten, den Wettbewerb in unlauterer Weise, d. h. durch Täuschung oder auf andere Weise, die gegen den guten Glauben verstösst, zu beeinflussen (E. 6.1). Im vorliegenden Fall ist die Tatsache, dass der Zuschlagsempfänger eine Stellungnahme zu den Folgen des Fehlens einer Sichtschutzdienstbarkeit für einen potenziellen Käufer des Grundstücks abgibt, offensichtlich nicht als Täuschung zu werten. Insgesamt hat das Amt lediglich in aller Transparenz und unvoreingenommen die Position jedes Beteiligten zu einem dinglichen Rechtsstreit wiedergegeben, dessen Existenz niemand bestreitet (E. 6.3).
NB : Das Urteil des BGer 5A_40/2025 betrifft denselben Fall mit ähnlichen Rügen und dem gleichen Ergebnis.
BGer 5A_34/2025, 5A_43/2025 vom 9. Mai 2025
Schuldbetreibung; Zahlungsweise und Fristsetzung bei der Versteigerung; Art. 136 SchKG
Zahlungsweise und Fristsetzung bei der Versteigerung – Art. 136 Abs. 1 SchKG sieht vor, dass der Betreibungsbeamte die Zahlungsweise in den Versteigerungsbedingungen festlegt und eine Frist von höchstens sechs Monaten setzen kann. Ist in den Verkaufsbedingungen eine Zahlungsfrist vorgesehen, schuldet der Zuschlagsempfänger 5 % Zinsen auf den noch ausstehenden Betrag. Diese Zinsen werden ebenso wie die Zinsen aus den zur Einhaltung der Zahlungsfrist gestellten Sicherheiten unter den Pfandgläubigern im Verhältnis ihrer Forderungen verteilt, unabhängig davon, ob diese nach der Verteilung der Erträge gedeckt sind oder nicht (E. 2.3.1).
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