Januar 2025
BGer 5A_85/2024 vom 8. November 2024
Dienstbarkeit; Auslegung einer Dienstbarkeit; Baubeschränkung auf zwei Stockwerke; Art. 738 ZGB; 18 OR
Auslegung einer Dienstbarkeit (Art. 738 ZGB ; Art. 18 OR) – Wiederholung der Grundsätze (E. 2.1-2.3). Eine Dienstbarkeit, die die Bebauung des dienstbarkeitsbelasteten Grundstücks auf eingeschossige Gebäude beschränkt, ist nicht einfach eine Aussicht – oder Bauhöhendienstbarkeit – die meist als solche bezeichnet werden –, sondern dient auch anderen Zwecken, wie der Begrenzung der bebauten Fläche, der Dichte und damit der Erhaltung des landschaftlichen Charakters mit Chalets und der daraus resultierenden Wohnqualität (E. 4.3-4.4).
Baubeschränkung auf zwei Stockwerke – Der Begriff « Stockwerk » ist anhand der allgemeinen Verwendung dieses Begriffs zum Zeitpunkt der Errichtung der Dienstbarkeit auszulegen, unter Vorbehalt eines besonderen Ortsgegrauchs. Das BGer hält fest, dass man sich in erster Linie auf den visuellen Eindruck des zu errichtenden Gebäudes stützen muss, dass man sich aber auch auf die örtlichen Bauvorschriften beziehen kann, wenn man sich über die vorzunehmende Abgrenzung im Unklaren ist. Ein Kellergeschoss wird nicht unbedingt als Stockwerk wahrgenommen, nur weil es zu einem kleinen Teil über den Boden hinausragt. Im vorliegenden Fall jedoch ragt das Untergeschoss des geplanten Gebäudes vollständig aus dem Hang heraus, d. h. aus dem Bodenniveau, und die Fassade ist vollständig mit raumhohen Panoramafenstern versehen. Dieses Untergeschoss ist wie eine echte Wohnebene konzipiert, da es ein Schlafzimmer, ein Badezimmer und ein Arbeitszimmer umfasst. Dasselbe gilt übrigens auch für den Dachboden, der fast 70 % der Fläche des Hauptgeschosses ausmacht und ebenfalls mit Panoramafenstern ausgestattet ist. Insgesamt weist das geplante Gebäude eindeutig drei Stockwerke auf, die alle zu Wohnzwecken dienen, so dass das Projekt mit der im Grundbuch eingetragenen Dienstbarkeit unvereinbar ist (E. 5.4).
NB : Frau Sevhonkians Analyse des vorliegenden Urteils geht auch auf das zur Veröffentlichung bestimmte Urteil des BGer 5A_395/2024 ein.
Analyse der Rechtsprechung BGer 5A_85/2024
Naïri Sevhonkian
Docteure en droit
Februar 2025
BGer 4A_609/2023 vom 20. Dezember 2024
Verfahren; Vorsorgliche Beweisführung Beschwerde; Art. 158, 168 ff., 183 ff., 308 ff., 319 ff. ZPO
Beschwerde und Berufung in Zivilverfahren (Art. 308 ff., 319 ff. ZPO) – Wiederholung der Grundsätze (E. 3.1.1 und 3.1.2). Vorsorgliche Beweisführung (Art. 158 ZPO) – Wiederholung der Grundsätze (E. 3.2). Alle Beweismittel, die in Art. 168 ff. ZPO vorgesehen sind, können ausserhalb eines Gerichtsverfahrens als vorsorgliche Beweisführung vorgebracht werden. Wenn es sich um ein Gutachten handelt, gelten die Regeln der Art. 183-188 ZPO. Nach Abschluss des Beweisverfahrens schliesst der Richter das Verfahren ab und legt die Kosten und Parteientschädigung dem Kläger auf, der diese später im Hauptverfahren geltend machen kann (E. 3.2.2).
Rechtsmittel bei vorsorglicher Beweisführung – Die Ablehnung des Antrags auf vorsorgliche Beweisführung ausserhalb eines Verfahrens kann Gegenstand einer Berufung gemäss Art. 308 Abs. 1 lit. b ZPO oder, wenn der Streitwert CHF 10’000.- nicht erreicht, einer Beschwerde gemäss Art. 319 lit. a ZPO sein. Im Gegensatz dazu ist die Entscheidung über die Zulassung des Antrags auf vorsorgliche Beweisführung, die anordnet, dass ein Beweismittel abgenommen wird, ihrem Wesen nach eine Entscheidung über die Abnahme eines Beweismittels, wie dies auch bei Entscheidungen im Sinne von Art. 231 ZPO der Fall ist. Nach dem Willen des Gesetzgebers handelt es sich hierbei um eine Prozessleitende Verfügung, die einer beschränkten Rechtsbeschwerde unterliegen, wenn sie einen schwer wiedergutzumachenden Nachteil verursachen können. Da die vorgebrachten Beweismittel vom Gericht, das mit der Hauptsache befasst ist, verworfen und erneut vorgebracht werden können und das Gericht auch ein zusätzliches Gutachten oder ein Gegengutachten anordnen kann, wird in der Regel kein schwer wiedergutzumachender Nachteil entstehen (E. 3.3.2). Schliesslich ist die Entscheidung, mit der der Richter feststellt, dass das Verfahren der vorsorglichen Beweisführung beendet ist, über die Kosten und Parteientschädigung entscheidet und den Fall aus dem Register streicht, die Abschreibung eines gegenstandslos gewordenen Verfahrens im Sinne von Art. 242 ZPO (E. 3.3.4).
Im vorliegenden Fall betrifft der Rechtsstreit ein Entscheid, der feststellt, dass das Verfahren der vorsorglichen Beweisführung abgeschlossen ist, wodurch ein zuvor von der Beklagten gestellter Antrag auf Unzulässigkeit gegenstandslos wurde. Eine solche Entscheidung kann nur mittels Beschwerde im Sinne von Art. 319 lit. b Ziff. 2 ZPO angefochten werden (E. 3.4.2). Die Berufung ist unzulässig (E. 3.4.3).
Analyse der Rechtsprechung BGer 4A_609/2023
Simon Fluri
Rechtsanwalt, Fachanwalt SAV Bau- und Immobilienrecht
März 2025
BGer 2C_904/2022 vom 15. Januar 2025
Eigentum / Besitz; Verpflichtung zum Betrieb eines Aparthotels nach dem BewG; Art. 10, 14 BewG; 8, 26 BV
Verpflichtung zum Betrieb eines Aparthotels nach dem BewG (Art. 10 und 14 BewG) – Um die Nutzung als Aparthotel dauerhaft aufrechtzuerhalten, erlegt das Gesetz dem Betreiber die Verpflichtung zur Verwaltung auf und dem Eigentümer die Verpflichtung, seine Wohnung für diesen Zweck zur Verfügung zu stellen (E. 3.1). Der Widerruf der Betriebspflicht ist nur aus zwingenden Gründen zulässig. Ein solcher Grund liegt nur vor, wenn eine wesentliche und unvorhersehbare Veränderung der Umstände die Erfüllung der Verpflichtung unmöglich oder unzumutbar macht. Der Käufer eines Aparthotels trägt das wirtschaftliche Risiko des Betriebs des Aparthotels. Wenn jedoch die Eigentümer aufgrund der Vermietung einen Verlust erleiden oder das Eigentumsrecht auf andere Weise in seiner Substanz beeinträchtigt wird, kann die Verpflichtung zur Nutzung aufgehoben werden (E. 3.2). Verluste, die durch fehlende langfristige Investitionen verursacht werden, machen die Betriebspflicht nicht unmöglich oder unvernünftig im Sinne von Art. 14 BewG, noch sind sie unvorhersehbar, insbesondere nach vielen Jahren des Überschusses. Die Betriebspflicht kann nicht aufgehoben werden, wenn es, wie im vorliegenden Fall, möglich erscheint, dass das Hotel wieder eine profitable finanzielle Situation erreicht, auch wenn dies erhebliche Investitionen erfordert (E. 7.2). In diesem Zusammenhang liegt keine Verletzung der Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) vor. In der Tat zwingt die angefochtene Entscheidung den Eigentümer nicht, in seine Wohnungen zu investieren, da er auch die Möglichkeit hat, sie zu verkaufen (E. 8.3).
NB : Das Urteil des BGer 2C_981/2022 betrifft den gleichen Fall mit identischem Ergebnis. Das Urteil des BGer 2C_905/2022 betrifft die behördliche Genehmigung der Pacht- und Managementverträge zwischen den Eigentümern von Apparthotels und der mit dem Betrieb beauftragten Gesellschaft. Die drei Urteile sind Gegenstand der folgenden Kommentare von Herrn Simon Varin.
Analyse der Rechtsprechung BGer 2C_904/2022
Simon Varin
Avocat, assistant doctorant à l'Université de Neuchâtel
April 2025
BGer 1C_275/2022 vom 27. November 2024
Eigentum/Besitz; Geltungsbereich des neuen Art. 15 RPG; materielle Enteignung; Auszonung und Nichtklassierung; Art. 5, 15, 22 RPG; 26 BV
Geltungsbereich des neuen Art. 15 RPG – Die mit der Revision des RPG vom 15. Juni 2012 (in Kraft seit dem 1. Mai 2014) eingeführten Änderungen stellen keine Neudefinition des Eigentumsrechts dar. Dies ist nur dann der Fall, wenn von einer bestehenden bodenrechtlichen Grundordnung zu einer neuen übergegangen wird, wobei es sich um einen Wandel mit weitreichender Wirkung handeln muss (E. 3.3). Sind die Grundstücke während des in Art. 15 RPG vorgesehenen Planungshorizonts von 15 Jahren nicht oder nur teilweise überbaut, können die Eigentümer grundsätzlich nicht mehr darauf vertrauen, dass sie in Zukunft bebaut werden können. Mit anderen Worten : die Gemeinschaft ist berechtigt, den Inhalt des Eigentums nach Ablauf dieser 15 Jahre neu zu definieren. Dies gilt insbesondere für die notwendige Auszonung überdimensionierter Bauzonen (E. 3.4.1). Da keine verlässlichen Angaben zur voraussichtlichen und tatsächlichen Bevölkerungsentwicklung sowie zur Entwicklung der Bauzonen der Gemeinde vorliegen, lässt sich nicht abschliessend beurteilen, ob die Bauzone überdimensioniert war oder nicht (E. 3.5.2).
Materielle Enteignung (Art. 26 BV ; 5 RPG) – Wiederholung der Grundsätze (E. 3). Auszonung und Nichtklassierung – Wiederholung der Grundsätze (E. 3.1–3.2). Kriterien für den Entschädigungsanspruch – Wiederholung der Grundsätze (E. 5.1–5.2).
Im vorliegenden Fall wurde die Parzelle während über 30 Jahren nicht der Überbauung zugeführt. Eine solche Passivität ist bei der Beurteilung der Wahrscheinlichkeit zu berücksichtigen, dass die Eigentümerin ihr Baurecht in naher Zukunft aus eigener Kraft ausgeübt hätte (E. 5.4). Ausserdem hat sich die Eigentümerin durch die Errichtung eines landwirtschaftlichen Gebäudes auf dem Grundstück und die Nutzung des Restes als Landwirtschaftsfläche dafür entschieden, das Grundstück für landwirtschaftliche Zwecke zu nutzen. Diese Nutzung wurde über einen sehr langen Zeitraum ausgeübt, sodass die grundsätzlich zulässige Wohn- und Gewerbebauung nur noch als rein theoretische zukünftige Nutzung erscheint (E. 5.3). Hinzu kommt, dass das Grundstück nicht im Sinne von Art. 22 Abs. 2 Bst. b RPG erschlossen ist und dass die Erschliessung sicherlich die Gewährung einer Wegerechtsdienstbarkeit zulasten eines Nachbargrundstücks und die Verabschiedung eines kommunalen Erschliessungsplans erfordern würde. Die Voraussetzungen für eine Entschädigung für materielle Enteignung sind somit nicht erfüllt (E. 5.5).
Analyse der Rechtsprechung BGer 1C_275/2022
Samuel Brückner
Avocat, spécialiste FSA en droit de la construction et de l'immobilier
Mai 2025
BGer 2C_587/2023 vom 30. Januar 2025
Öffentliche Beschaffungswesen; Interkantonale Vereinbarung vom 15. November 2019 über das öffentliche Beschaffungswesen (IVöB); kantonale Ausführungsbestimmungen; Eignungskriterien; IVöB 2019 ; LCMP/NE
Interkantonale Vereinbarung vom 15. November 2019 über das öffentliche Beschaffungswesen (IVöB) – Hintergrund und Grundsätze (E. 6). Kantonale Ausführungsbestimmungen – Wiederholung der Grundsätze (E. 6.5). Eignungskriterien – Wiederholung der Grundsätze (E. 6.6.2).
Das Bundesgericht hebt Art. 10 LCMP/NE auf, der einen Höchstanteil an Leiharbeitnehmer festlegte, die bei der Ausführung eines öffentlichen Bauauftrags in Neuenburg beschäftigt werden durften. Diese Bestimmung galt zum einen nur für öffentliche Bauaufträge und hatte zum anderen keinen dispositivessen Charakter. Der kantonale Gesetzgeber beabsichtigte, den Einsatz von Leiharbeitnehmern im Rahmen öffentlicher Bauaufträge grundsätzlich und unabhängig von den Merkmalen des betreffenden Auftrags zu beschränken, d. h. auch dann, wenn die zu erbringenden Leistungen keine besondere Erfahrung der eingesetzten Arbeiter erfordern und ein Anbieter sie durch den Einsatz einer grossen Anzahl oder sogar einer Mehrheit von Leiharbeitnehmern zufriedenstellend ausführen könnte.
Die in Art. 10 LCMP/NE festgelegten Beschränkungen können daher nicht als Massnahmen angesehen werden, die objektiv der ordnungsgemässen Ausführung der betreffenden Aufträge dienen. Auf dieser Grundlage kann nicht davon ausgegangen werden, dass diese Norm lediglich Art. 27 AIMP 2019 konkretisiert, indem sie ein Eignungskriterium für das zulässige Personal festlegt, und sie daher als eine im Sinne von Art. 63 Abs. 4 AIMP 2019 gültige kantonale Ausführungsbestimmung anzusehen (E. 6).
Analyse der Rechtsprechung BGer 2C_587/2023
Léonard Bruchez
Avocat, spécialiste FSA en droit de la construction et de l'immobilier
Juni 2025
BGer 4A_611/2024 vom 23. April 2025
Werkvertrag; Mängelhaftung; Verjährung der Mängelansprüche; Art. 135 ff. OR; Art. 180 SIA-Norm 118
Mängelhaftung – Wiederholung der Grundsätze (E. 3.1.1). Verjährung – Gemäss Art. 180 der Norm SIA 118 verjähren die Mängelansprüche des Bestellers fünf Jahre nach Abnahme des Werkes. Für die Unterbrechung der Verjährung der Mängelansprüche gelten die allgemeinen Bestimmungen von Art. 135 ff. OR g. Vom Unternehmer während der Verjährungsfrist durchgeführte Nachbesserungen unterbrechen die Verjährung und setzen eine neue Frist gleicher Dauer in Gang. Erkennt der Unternehmer seine Haftung nur für bestimmte Ansprüche aus der Mängelhaftung an, so hat dies keine Unterbrechung der Verjährung der übrigen Ansprüche zur Folge. Hat er seine Haftung für einen sekundären Mangel anerkannt, so hat diese Anerkennung keine Auswirkungen auf einen primären Mangel, den der Unternehmer nicht kannte. Die Frage, ob die Verjährung unterbrochen wurde, ist für jeden Mangel einzeln zu beurteilen. Die Verjährung kann bereits eintreten, bevor der Mangel von den Parteien festgestellt wurde (E. 3.1.2).
Im vorliegenden Fall wurden die sekundären Mängel (Risse in der Wand und Feuchtigkeitsschäden) während der Verjährungsfrist behoben. Der primäre Mangel (mangelhafte Konstruktion der Fassade) wurde den Parteien erst nach Ablauf dieser Frist bekannt. Das Ganze kann nicht als einziger Mangel angesehen werden, da die sekundären Mängel nicht nur eine einfache Verschlimmerung des ursprünglichen Mangels darstellen : Die Risse in der Fassade und die Feuchtigkeitsschäden haben zwar ihren Ursprung in den Mängeln der Wand, wären aber ohne das Eintreten weiterer Umstände nicht entstanden. Die Behebung der sekundären Mängel gilt daher nicht als Anerkennung des primären Mangels, der somit verjährt ist (E. 3.2.2).
Analyse der Rechtsprechung BGer 4A_611/2024
Pierre Rüttimann
Avocat spécialiste FSA droit de la construction et de l’immobilier, M.B.L.-HSG, LL.M., Mangeat Avocats Sàrl
Juli 2025
BGer 5A_742/2024 vom 15. April 2025
Stockwerkeigentum; Eintragung eines indirekten gesetzlichen Pfandrechts und Lastenverzeichnis; Art. 712i ZGB; 107, 138, 140 SchKG; 28 ff. VZG
Eintragung eines indirekten gesetzlichen Pfandrechts und Lastenverzeichnis – Wiederholung der Grundsätze (E. 5.1.2–5.2.4.1). Die (vorläufige) Eintragung ist aufgrund ihres konstitutiven Charakters erforderlich, um das Pfandrecht zu realisieren, und muss erfolgen, bevor das Amt das Lastenverzeichnis erstellt. Mit anderen Worten : der Gläubiger muss sie innerhalb der zwanzig Tage dauernden Vorlagefrist (Art. 138 Abs. 2 Ziff. 3 in Verbindung mit Art. 140 SchKG) erhalten haben, gegebenenfalls im Wege von superprovisorischen Massnahmen. Da die Betreibungsbehörde im Pfändungsverfahren keine Prüfungsbefugnis hinsichtlich des Bestehens des geltend gemachten Pfandrechts hat, muss sie eine allfällige Geltendmachung des indirekten gesetzlichen Pfandrechts in die Vermögensverzeichnisse aufnehmen, auch wenn es nicht im Grundbuch eingetragen ist. Es obliegt dann den Gläubigern, Widerspruch einzulegen, wobei die Kosten der Klage vom Begünstigten zu tragen sind (vgl. Art. 107 Abs. 5 SchKG). Andernfalls wird die Lastenverteilung mit dem Pfandrecht rechtskräftig und das Pfandrecht wird verwirklicht. Wenn der Begünstigte hingegen lediglich einen Anspruch auf Bestellung des Pfandrechts geltend macht, kann die Betreibungsbehörde dessen Aufnahme in die Lastenaufstellung ablehnen : da das Pfandrecht nicht besteht, stellt der Anspruch keine Last für die Liegenschaft dar (E. 5.2.4.2).
Im vorliegenden Fall hat die Stockwerkeigentümergemeinschaft lediglich ihr Recht auf Eintragung ihres indirekten gesetzlichen Pfandrechts im Sinne von Art. 712i ZGB geltend gemacht. Die Aufsichtsbehörde hat daher ohne Verletzung von Art. 140 SchKG entschieden, dass die Betreibungsbehörde die Geltendmachung eines blossen Anspruchs auf Begründung eines beschränkten dinglichen Rechts zurückweisen musste (E. 5.3).
Analyse der Rechtsprechung BGer 5A_742/2024
Valentin Rétornaz
Juge au Tribunal des districts d’Hérens et Conthey, Sion
August 2025
BGer 2D_14/2024 vom 19. Mai 2025
Öffentliche Beschaffungswesen; Abschluss und Gültigkeit eines vorzeitig abgeschlossenen Vertrags; primärer und sekundärer Rechtsschutz; Schadenersatz; art. 42, 58 IVöB; 20 OR
Vorzeitiger Vertragsabschluss – Gemäss Art. 42 IVöB kann der Vertrag mit dem erfolgreichen Anbieter nach Ablauf der Beschwerdefrist gegen den Vergabeverfügung abgeschlossen werden, sofern nicht einer gegen den Vergabeverfügung erhobenen Beschwerde aufschiebende Wirkung zuerkannt wurde. Es ist somit eine Wartefrist von einigen Tagen erforderlich, um festzustellen, ob eine Beschwerde eingereicht wurde und ob diese aufschiebende Wirkung hat. Im vorliegenden Fall stellt der Vertragsabschluss am Morgen des ersten Tages nach Ablauf der Beschwerdefrist einen offensichtlichen Verstoss gegen Art. 42 Abs. 1 IVöB dar (E. 5.3.1).
Primärer und sekundärer Rechtsschutz der Anbieter (Art. 58 IVöB) – Wiederholung der Grundsätze (E. 5.4.1). Gültigkeit eines vorzeitig abgeschlossenen Vertrags – Der vorzeitige Vertragsabschluss stellt grundsätzlich keinen Nichtigkeitsgrund dar, der jedoch insbesondere bei strafrechtlich relevantem Verhalten nicht ausgeschlossen werden kann (E. 6.2.2). Ebenso stellt der vorzeitige Vertragsabschluss nicht automatisch dessen Gültigkeit in Frage. Ein bereits erfüllter Vertrag kann praktisch nicht mehr angefochten werden (E. 6.3.2). Im vorliegenden Fall war es willkürlich, nur einen eventuellen sekundären Rechtsschutz (Feststellung der Rechtswidrigkeit und eventueller Schadenersatz) in Betracht zu ziehen ; die Sache wird an die Vorinstanz zurückgewiesen, damit diese prüft, ob ein primärer Schutz möglich ist (abgeschlossenen Vertrag nichtig oder anfechtbar). Dies hängt weitgehend davon ab, ob der Vertrag bereits vollständig erfüllt wurde und, falls nicht, ob er in verschiedene Phasen unterteilt werden kann (E. 8.1).
Schadenersatz bei vorzeitigem Vertragsabschluss – Im Gegensatz zum Fall des Art. 58 Abs. 4 IVöB ist der Schadenersatzanspruch bei vorzeitigem Vertragsabschluss grundsätzlich nicht auf die notwendigen Aufwendungen beschränkt, die der Anbieter im Rahmen der Vorbereitung und Abgabe seines Angebots getätigt hat. In Fällen, in denen die Vergabestelle neben einer fehlerhaften Entscheidung auch eine rechtswidrige und schädigende Handlung begangen hat, kann Schadenersatz nach dem anwendbaren Haftungsrecht geltend gemacht werden (E. 8.2).
Analyse der Rechtsprechung BGer 2D_14/2024
Léonard Bruchez
Avocat, spécialiste FSA en droit de la construction et de l'immobilier
September 2025
BGer 4A_237/2025 vom 4. August 2025
Verfahren; Ausstand; Anschein der Befangenheit; Vergleichsverhandlung; Art. 30 BV; 6 EMRK; 47, 124, 205 ZPO
Ausstand – Wiederholung der Grundsätze (E. 4.2). Anschein der Befangenheit – Der Richter des Handelsgerichts, der im Rahmen einer Verhandlung zur Schlichtung zwischen den Parteien die Erfolgsaussichten einschätzt, indem er angibt, dass die Voraussetzungen von Art. 366 Abs. 1 OR « mit Sicherheit » erfüllt seien und dass « […] es werde […] in jedem Fall etwas hängen bleiben », und dass andernfalls Art. 377 OR anwendbar sei, erscheint nicht als parteiisch. Folglich ist sein Ablehnungsantrag abzuweisen (E. 6.2-6.3).
Analyse der Rechtsprechung BGer 4A_237/2025
François Bohnet
Avocat spécialiste FSA droit du bail, LL.M., Dr en droit, Professeur à l'Université de Neuchâtel
Simon Varin
Avocat, assistant doctorant à l'Université de Neuchâtel
Oktober 2025
BGer 5A_138/2024 vom 10. Juli 2025
Miteigentum; Rechtskraft von Beschlüssen der Miteigentümerversammlung; Art. 59 Abs. 2 lit. e ZPO
Rechtskraft von Beschlüssen der Miteigentümerversammlung (Art. 59 Abs. 2 lit. e ZPO) – Im vorliegenden Fall hat ein Miteigentümer zehn Beschlüsse der Miteigentümerversammlung angefochten. In der Berufung hat er auf die Anfechtung eines der in erster Instanz bestätigten Beschlüsse verzichtet und die Anfechtung der übrigen Beschlüsse aufrechterhalten. Die Tatsache, dass sich der Eigentümer mit dem erstinstanzlichen Urteil in Bezug auf einen der Beschlüsse abgefunden hatte, schloss eine Prüfung der formellen Gültigkeit der anderen Beschlüsse durch das Kantonsgericht nicht aus, d. h. in diesem Fall die Frage, ob die Versammlung rechtswidrig abgehalten worden war. Die Frage der formellen Gültigkeit der in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse betrifft nämlich nicht die rechtliche Konsequenz der Nichtigerklärung, auf die der Miteigentümer in der Berufung verzichtet hat, sondern ihre rechtliche Begründung, die nicht Teil der Rechtskraft ist (E. 3.3).
Analyse der Rechtsprechung BGer 5A_138/2024
François Bohnet
Avocat spécialiste FSA droit du bail, LL.M., Dr en droit, Professeur à l'Université de Neuchâtel
Simon Varin
Avocat, assistant doctorant à l'Université de Neuchâtel
November 2025
BGer 4A_373/2024, 4A_375/2024 vom 5. September 2025
Werkvertrag; Mängelhaftung an gemeinschaftlichen Teilen des Stockwerkeigentums; Nachbesserungsrecht an gemeinschaftlichen Teilen; Durchführung der Nachbesserung; Art. 95, 368 ff. OR; 165 ff. SIA-Norm 118; 647a, 712a, 712g ZGB
Mängelhaftung an einem gemeinschaftlichen Teil des Stockwerkeigentums (Art. 368 ff. OR ; 165 ff. SIA-Norm 118) – Wiederholung der Grundsätze. Die Stockwerkeigentümer sind hinsichtlich der Mängel an den gemeinschaftlichen Teilen jeweils individuell Inhaber der Gewährleistungsansprüche, da diese Ansprüche aus dem von jedem Erwerber mit der Verkäuferin oder dem Unternehmer abgeschlossenen Vertrag fliessen (E. 7.1).
Nachbesserungsrecht an gemeinschaftlichen Teilen Nach neuerer Rechtsprechung sind die Nachbesserungsansprüche eines Stockwerkeigentümers wegen Mängeln an gemeinschaftlichen Teilen nicht im Umfang ihrer bzw. seiner Wertquote begrenzt. Das Recht auf kostenlose Nachbesserung steht vielmehr jedem Stockwerkeigentümer unteilbar zu. Die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer ist nicht aktivlegitimiert, da sie nicht Vertragspartei des Werkvertrags ist; ein Beschluss der Gemeinschaft ist für die Klage auf Nachbesserung nicht Voraussetzung (E. 7.2.1).
Ausführung der Nachbesserung an gemeinschaftlichen Teilen. Die tatsächliche Durchführung von Nachbesserungsarbeiten an gemeinschaftlichen Teilen setzt das Einverständnis der übrigen Stockwerkeigentümer voraus, weil der Unternehmer an gemeinschaftlichen Bauteilen eingreifen muss, die im Miteigentum aller Stockwerkeigentümer stehen. Es ist daher möglich, dass ein Stockwerkeigentümer, der seinen Nachbesserungsanspruch obligationsrechtlich wirksam geltend gemacht hat, gegenüber dem Unternehmer in Gläubigerverzug gerät (Art. 95 OR analog), wenn er nicht in der Lage ist, diesem den Zugang zur Baustelle zu verschaffen. In einem solchen Fall kann sich der Unternehmer seiner Pflicht zur Nachbesserung des mangelhaften gemeinschaftlichen Teils gegenüber dem betreffenden Stockwerkeigentümer entledigen. Dieses Problem betrifft jedoch allein die Erfüllung der Verpflichtung und berührt die Aktivlegitimation im Prozess auf Nachbesserung nicht, welche sich einzig danach richtet, ob der einzelne Stockwerkeigentümer als Inhaber des streitgegenständlichen Rechts aktivlegitimiert ist (E. 7.2.2). Im konkreten Fall war die Stockwerkeigentümerin daher berechtigt, die Instandstellung der mangelhaften Heizungsanlage zu verlangen, obwohl er keinen Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung vorgelegt hatte (E. 7.3).
Analyse der Rechtsprechung BGer 4A_373/2024, 4A_375/2024
Isaac Bergmann
Avocat, doctorant auprès de la chaire de droit des obligations de l'Université de Neuchâtel
Blaise Carron
Professeur à l'Université de Neuchâtel, LL.M. (Harvard), Dr en droit, avocat spécialiste FSA droit du bail, avocat spécialiste FSA en droit de la construction et de l’immobilier
Dezember 2025
BGer 5A_275/2025 vom 22. Oktober 2025
Dienstbarkeit; Grundstücksnutzniessung; Löschung einer Dienstbarkeit; Art. 736, 745 ff. ZGB
Grundstücksnutzniessung – Wiederholung der Grundsätze (E. 3.4.1–3.4.3). Löschung einer Dienstbarkeit (Art. 736 ZGB) – Wiederholung der Grundsätze (E. 3.4.4). Die Anwendbarkeit von Art. 736 ZGB auf eine Nutzniessung wird in der Lehre diskutiert (E. 3.4.5). Nach Auffassung des Bundesgerichts sind Fälle, in denen ein gänzlicher Verlust der Nützlichkeit einer Nutzniessung im Sinne von Art. 736 Abs. 1 ZGB zu bejahen ist, selten, wenn nicht gar rein theoretischer Natur ; jedenfalls genügt es nicht, dass der Berechtigte subjektiv nicht mehr in der Lage ist, persönlich und unmittelbar von ihr Gebrauch zu machen. Im vorliegenden Fall wurde beim Erwerb eines Chalets die Ehefrau als Eigentümerin und der Ehemann als Nutzniesser auf Lebenszeit im Grundbuch eingetragen. Die errichtete Nutzniessung verlieh dem Berechtigten keine ausschliesslichen Rechte, sondern sah eine Mitbenutzung zusammen mit der Ehefrau vor. Selbst wenn man annehmen wollte, der Ehemann habe infolge der Scheidung jedes Interesse an der Nutzung des Chalets verloren, behält er doch zumindest ein objektives Interesse daran, dessen Wert zu verwerten. Die Sache wird an die Vorinstanz zurückgewiesen, damit sie über eine teilweise Löschung der Nutzniessung gestützt auf Art. 736 Abs. 2 ZGB entscheidet (E. 3.5).
Analyse der Rechtsprechung BGer 5A_275/2025
Christian Petermann
Avocat spécialiste FSA de la construction et de l’immobilier, Expert immobilier EPFL, Arbitrator / ArbP