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BGer 4A_529/2023 vom 20. September 2024

Mäklervertrag; Auslegung von Willenserklärungen; Vertragsänderung; Hinweis-, Verhandlungs- und Präsentationsmakler; Kausalität bei der Hinweisvermittlung; Abweichung vom Erfordernis der Kausalität; Art. 18, 412 ff. OR

Auslegung von Willenserklärungen (Art. 18 OR) – Wiederholung der Grundsätze (E. 4.1). Vertragsänderung – Wiederholung der Grundsätze (E. 4.2). Die Parteien, die einen exklusiven Maklervertrag abgeschlossen hatten und sich später vom exklusiven Charakter lösen wollten, beabsichtigten, die Beziehung fortzusetzen, aber eine Änderung vorzunehmen. Die Tatsache, dass die Parteien zur Bestätigung dieser Änderung einen neuen Vertrag unterzeichneten, macht sie nach dem tatsächlichen Willen der Parteien nicht zu zwei getrennten Verträgen, so dass eine erste, von der Maklerfirma organisierte Wohnungsbesichtigung, die vor der Änderung stattfand, nicht mehr berücksichtigt werden könnte (E. 4.4).

Hinweis-, Verhandlungs- und Präsentationsmakler (Art. 412 ff. OR) – Wiederholung der Grundsätze (E. 5.1-5.2). Bei Vorliegen einer Indikationsvermittlung stellt sich die Frage nach einem psychologischen Zusammenhang zwischen den Bemühungen der Maklerfirma und ihrem Einfluss auf den Willen der Käufer nicht, da diese Voraussetzung nur für die Verhandlungsvermittlung gilt. Es ist daher unerheblich, wie die Erwerber zum Kauf der Wohnung überzeugt wurden (E. 5.3).

Kausalität bei der Hinweisvermittlung (Art. 413 OR) – Bei der Hinweisvermittlung reicht es für den Anspruch des Maklers auf seinen Lohn aus, dass Kausalität vorliegt, d.h. dass der Hinweis, den der Makler dem Auftraggeber gegeben hat, zum Abschluss des Hauptvertrags « führt ». Daraus folgt, dass der Makler beweisen muss, (1) dass er als erster die Person, die später gekauft hat, als an der Sache interessiert bezeichnet hat und (2) dass die Parteien gerade aufgrund dieses Hinweises in Verbindung getreten sind und den Vertrag abgeschlossen haben (E. 5.1.1). Wenn der Besuch der Käufer zu keinem Angebot führt und die Käufer erst Monate später, nachdem der Preis von CHF 6 auf 4,8 Millionen gesenkt wurde, über einen anderen Makler ein Angebot einreichen, fehlt es an der zweiten Voraussetzung. Die Tatsache, dass die Maklerfirma die Käufer ebenfalls per E-Mail über die Preissenkung informiert hatte, reicht nicht aus, um den Verkauf kausal zu machen (E. 5.4).

Abweichung vom Erfordernis der Kausalität (Art. 413 OR) – Art. 413 Abs. 1 OR ist dispositives Recht, so dass die Parteien insbesondere eine Klausel vorsehen können, die auf den Kausalzusammenhang zwischen der Tätigkeit des Maklers und dem Abschluss des Geschäfts verzichtet, wobei der Makler dann Anspruch auf seinen Lohn hat, auch wenn seine Tätigkeit in keinem Zusammenhang mit dem Abschluss des Geschäfts durch den Auftraggeber steht (E. 6.1). Bei einem nicht-exklusiven Vertrag, der zu einer Situation führt, in der drei Makler tätig sind, hat der Makler, der dem Auftraggeber als erster die Person nennt, die bereit ist, die Wohnung zu einem reduzierten Preis zu kaufen, Anspruch auf das Honorar (E. 6.2).

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Analyse der Rechtsprechung BGer 4A_529/2023

Le principe de l’interprétation contractuelle et l’exigence du lien de causalité à l’aune du contrat de courtage immobilier (art. 412 ss CO).

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BGer 4A_439/2023 vom 9. September 2024

Garantievertrag; wesentlicher Irrtum; absichtliche Täuschung; Art. 23, 24, 28,31, 111 OR

Wesentlicher Irrtum (Art. 23-24 OR) – Wiederholung der Grundsätze (E. 6.1.1). Der wesentliche Irrtum muss innerhalb einer Verwirkungsfrist von einem Jahr ab Entdeckung des Irrtums geltend gemacht werden (Art. 31 Abs. 1 OR), was im vorliegenden Fall nicht geschehen ist (E. 6.2.1).

Absichtliche Täuschung (Art. 28 OR) – Wiederholung der Grundsätze (E. 6.1.2). Im vorliegenden Fall eröffnete eine Bank eine grundpfandrechtlich gesicherte Kreditlinie über bis zu CHF 98 Mio. zur Förderung eines grossen Immobilienprojekts, bei dem ein Hotel in Luxusappartements umgewandelt werden sollte. Ausserdem schloss der Alleinaktionär des Schuldnerunternehmens in seinem Namen eine Garantie in Form eines Vertrags zu Lasten eines Dritten ab, in dem er sich zur Zahlung von CHF 2,5 Millionen auf erstes Anfordern verpflichtete, falls bestimmte Ereignisse eintreten sollten, insbesondere der Konkurs des Unternehmens. Die Bank verklagte das Unternehmen schliesslich auf Rückzahlung der Kredite, bis es in Konkurs ging, und verlangte vom Aktionär die Zahlung der Garantie. Das Bundesgericht sieht darin keine arglistige Täuschung der Bank, da der Abschluss des strittigen Garantievertrags nicht bedeutete, dass die Bank mit dem Bauträger zusammenarbeiten würde, um ihm die Fertigstellung des Projekts zu ermöglichen, damit der Hypothekarkredit zurückgezahlt werden kann, oder dass sie davon absehen würde, den Konkurs der Gesellschaft zu beantragen, solange die Stockwerkeigentümergemeinschaft nicht verkauft ist (E. 6.3).

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BGer 4A_216/2024 vom 3. Oktober 2024

Mäklervertrag; Abschluss eines Maklervertrags durch konkludentes Verhalten; Doppelmaklergeschäfte; Art. 18, 412 ff. OR

Abschluss eines Maklervertrags durch konkludentes Verhalten (Art. 412 OR) – Der Abschluss eines Maklervertrags durch konkludentes Verhalten ist nur mit Zurückhaltung zulässig. Es muss festgestellt werden können, dass sich die Parteien über die Essentialia des Vertrags geeinigt haben, insbesondere darüber, dass sich der Auftraggeber dem Makler gegenüber verpflichtet hat, ihm ein Gehalt zu zahlen. Die blosse Tatsache, den Makler handeln zu lassen, führt nicht zwangsläufig zur Annahme, dass ein Vertrag konkludent zustande gekommen ist. Es ist erforderlich, dass der Auftraggeber die Tätigkeit des Maklers wissentlich duldet, ohne sich dagegen zu wehren, oder dass er sie stillschweigend in anderer Form akzeptiert. Ausserdem muss die Tätigkeit des Maklers aufgrund ihrer Dauer oder ihres Umfangs so deutlich und charakteristisch sein, dass das Ausbleiben eines Widerspruchs als Wille zum Abschluss eines Maklervertrags interpretiert werden kann (E. 3.1.1).

Doppelvermittlung – Im Immobilienbereich führt der Umstand, dass ein Makler mit dem Verkäufer (bzw. Käufer) eines Grundstücks einen Verhandlungsmaklervertrag abschliesst, unweigerlich zu einem Interessenkonflikt, wenn er mit dem Käufer (bzw. Verkäufer) eine zweite Verhandlungsvermittlung abschliesst. Gemäss Art. 415 in fine OR sind beide Maklerverträge nichtig und der Makler verliert seinen Lohnanspruch im Zusammenhang mit den beiden Vereinbarungen (E. 3.1.3).

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BGer 5A_69/2024 vom 25. Oktober 2024

Eigentum/Besitz; Anfechtungsklage und Mitwirkungspflicht; Abgrenzung zwischen Anfechtungsklage und Eigentumsfeststellungsklage; Art. 641, 669 ZGB

Anfechtungsklage und Mitwirkungspflicht (Art. 669 ZGB) – Wiederholung der Grundsätze (E. 3.2.2.1 und 3.2.2.2). Abgrenzung der Abgrenzungsklage (Art. 669 ZGB) von der Anfechtungsklage (Art. 641 ZGB) – Wiederholung der Grundsätze (E. 3.2.2.3). Das Urteil über die Anfechtungsklage ist ein gestaltendes Urteil, das die Grenze direkt materiell begründet. Weder die Abgrenzung auf dem Grundstück noch die Eintragung der Grenzen im Grundbuch sind Vorbedingungen für den Eigentumserwerb (E. 3.2).

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BGer 5A_222/2024 vom 5. November 2024

Dienstbarkeit; Auslegung einer Dienstbarkeit; Umfang und Ausübung der Dienstbarkeit; Art. 737, 738 ZGB

Auslegung einer Dienstbarkeit (Art. 738 ZGB) – Wiederholung der Grundsätze (E. 3.1). Bei einer Dienstbarkeit, deren Eintrag nur « Durchfahrtsrecht » lautet, muss der Umfang und Inhalt des Rechts anhand des Parzellierungsantrags, der der Dienstbarkeit zugrunde liegt und als Beleg beim Grundbuchamt hinterlegt ist, bestimmt werden (E. 3.2). Im vorliegenden Fall ist der Hinweis, dass der Servitutsberechtigte auch auf dem dienenden Grundstück wenden darf, dahingehend auszulegen, dass die Wende auch außerhalb des Weges, der Gegenstand des Durchgangsrechts ist, erfolgen kann. Andernfalls wäre der Hinweis überflüssig, da derjenige, der fahren darf, auch umkehren kann. Zudem ist der fragliche Weg zu schmal, um eine Kehrtwendung zu machen (E. 3.3.3.2).

Umfang und Ausübung der Dienstbarkeit (Art. 737 ZGB) – Das BGer erachtet es nicht als notwendig, dass das Gericht genau festlegt, an welcher Stelle die Wendemanöver durchgeführt werden dürfen. Es reicht aus, sie auf dem Vorplatz des dienenden Grundstücks zuzulassen ; dies hindert den Inhaber des dienenden Grundstücks nicht daran, den Vorplatz für seine eigenen Zwecke, insbesondere zum Parken, zu nutzen. Er muss lediglich aufhören, das Wenden durch das Aufstellen von Blumenkübeln und Mülltonnen vollständig zu verhindern, wobei zu beachten ist, dass der Nutzniesser ohnehin verpflichtet ist, sein Recht auf die am wenigsten schädliche Weise auszuüben (E. 3.4.3).

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BGer 5A_536/2024 vom 16. Oktober 2024

Bauhandwerkerpfandrecht; Ausstand eines Sachverständigen; Beschwerde des Nebenintervenienten; Art. 92 BGG; 76 ZPO

Ausstand eines Sachverständigen – Art. 92 BGG ist auf den Ausstand eines Sachverständigen anwendbar, eine Entscheidung, gegen die daher sofort Beschwerde eingelegt werden muss. Es handelt sich nämlich um eine Vorfrage, die endgültig erledigt werden muss, ohne den weiteren Verlauf des Verfahrens, insbesondere den Endentscheid, abzuwarten (E. 1.2).

Beschwerde des Nebenintervenienten – Die Möglichkeit, eine Beschwerde einzureichen, steht grundsätzlich auch dem Nebenintervenienten offen. Allerdings werden die Handlungen des Nebenintervenienten nicht berücksichtigt, wenn sie den Feststellungen der Hauptpartei widersprechen (Art. 76 Abs. 2 ZPO). Der Nebenintervenient kann somit keine Beschwerde einlegen, wenn die Hauptpartei keine Beschwerde einlegt oder das Urteil annimmt, mit anderen Worten, wenn sie ausdrücklich oder konkludent ihren Verzicht auf eine Beschwerde kundtut, wobei das Ausbleiben einer Beschwerde allein nicht ausschlaggebend ist. Im vorliegenden Fall stimmte die Hauptpartei trotz einer anfänglichen Ablehnung des Sachverständigen in ihren ersten Plädoyers schliesslich der Ernennung des Sachverständigen zu. Nicht nur war ihre anfängliche Ablehnung nicht begründet, sondern die Hauptpartei legte auch kein Rechtsmittel gegen die Urteile der ersten und zweiten Instanz zu diesem Punkt ein. Im Übrigen hat sie eine mögliche Uneinigkeit im Verfahren vor dem BGer nicht bestätigt (E. 1.4.3).

NB : Das Urteil des BGer 5A_550/2024 vom 16. Oktober 2024 bezieht sich auf ein paralleles Verfahren zwischen denselben Parteien und mit identischem Ergebnis

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BGer 5A_388/2024 vom 1. Oktober 2024

Schuldbetreibung; öffentliche Versteigerung einer Immobilie; Allgemeine Verkaufsbedingungen; Angebot und Annahme bei einer Versteigerung; unerlaubte oder sittenwidrige Machenschaften; Art. 133 ff., 256 ff. SchKG; 45 ff., 60 VZG; 3 ff., 230 ff. OR

Öffentliche Versteigerung einer Immobilie (Art. 133 ff. und 256 SchKG ; 45 ff. VZG) – Wiederholung der Grundsätze. Allgemeine Geschäftsbedingungen – Ein Ersteigerer kann die allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht anfechten, wenn er sie durch seine Teilnahme an der Versteigerung stillschweigend akzeptiert hat. Wenn er mit diesen Bedingungen nicht einverstanden ist, ist es ihm freigestellt, nicht zu bieten. Denn diese Bedingungen bilden für ihn die Grundlage seiner Verpflichtung : wenn er bietet, dann auf der Grundlage dieser Bedingungen; er kann eine Zahlung, die die Verkaufsbedingungen zusätzlich zum Zuschlagspreis vorsehen würden, nicht verweigern (E. 6.2.1).

Angebot und Annahme bei einer Versteigerung – Angesichts der Rechtsnatur und der Besonderheiten des Versteigerungsverfahrens können die allgemeinen Regeln über den Vertragsschluss und insbesondere die Regeln über das Angebot und dessen Annahme (Art. 3 ff. OR) nicht angewendet werden, auch nicht analog. Art. 45 Abs. 1 Bst. e VZG besagt, dass jeder Bieter an sein Gebot gebunden bleibt, solange der nächste Bieter nicht den Zuschlag erhalten hat. Wenn die Verkaufsbedingungen eine Barzahlung in bar oder die Leistung von Sicherheiten verlangen, wird die Immobilie erst zugeschlagen, wenn die Zahlung oder die Sicherheit geleistet wurde. Andernfalls wird die Versteigerung fortgesetzt, das nächstniedrigere Gebot wird erneut dreimal ausgeschrieben und die Immobilie wird zugeschlagen, wenn kein höheres Gebot abgegeben wird (Art. 60 Abs. 2 VZG ; E. 6.2.2). Die Folgen dieses Systems können sein, dass ein Bieter den Zuschlag für die Immobilie zu einem höheren Betrag erhält, als er hätte bieten müssen, wenn nicht ein Konkurrent, der sich letztlich als nicht in der Lage erweist, einen Vorschuss zu leisten, eingesprungen wäre (E. 6.3).

Rechtswidrige oder sittenwidrige Machenschaften (Art. 230 OR) – Wiederholung der Grundsätze (E. 7.2). Für die Annahme einer unerlaubten oder sittenwidrigen Handlung, d.h. eines Verhaltens, das darauf abzielt, die anderen Bieter zu täuschen, reicht die blosse Tatsache, dass die Vorauszahlung nicht geleistet wurde, offensichtlich nicht aus. Die Art. 45 und 60 VZG sehen sogar ausdrücklich vor, dass die Versteigerung in diesem Fall fortgesetzt werden muss (E. 7.3).

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BGer 5A_303/2024 vom 10. Oktober 2024

Bäuerliches Bodenrecht; Genehmigung zum Erwerb bei Erbschaften und Vermächtnissen; Art. 61 ff. BGBB

Erwerbsbewilligung bei Erbschaft und Vermächtnis – Gemäss Art. 61 Abs. 1 BGBB benötigt eine Bewilligung, wer ein landwirtschaftliches Gewerbe oder eine Liegenschaft erwerben will. Ausnahmen von der Bewilligungspflicht sind in Art. 62 BGBB vorgesehen. Nicht bewilligungspflichtig ist insbesondere der Erwerb durch Erbgang und durch erbrechtliche Zuteilung (Art. 62 Bst. a BGBB). Das BGer bestätigt seine Rechtsprechung, wonach der Erwerb eines landwirtschaftlichen Gewerbes oder einer landwirtschaftlichen Liegenschaft durch einen Vermächtnisnehmer nicht bewilligungsfrei ist (E. 4.4.2).

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BGer 4A_581/2023 vom 15. Oktober 2024

Verfahren; Beschwerde an das BGer in Bezug auf vorsorgliche Beweisführung; Art. 158 ZPO; 93 BBG

Beschwerde an das BGer in Sachen vorsorgliche Beweisführung (Art. 158 ZPO ; 93 BGG) – Grundsätzlich verursachen Zwischenverfügungen über Beweiserhebungen in Sachen vorsorgliche Beweisführung ausserhalb des Prozesses im Sinne von Art. 158 Abs. 1 lit. b^erster Fall ZPO keinen nicht wieder gutzumachenden Nachteil im Sinne von Art. 93 BGG, da es dem Betroffenen weiterhin möglich sein wird, zu erreichen, dass der Beweis, in diesem Fall das Gutachten, aus den Akten entfernt und ein zusätzliches Gutachten oder eine Gegenexpertise angeordnet wird (E. 1.2). Im vorliegenden Fall werden nach der Intervention einer Firma, die Solarzellen anbringt, Schäden am Gebäude festgestellt. Die Eigentümer stellen ein Gesuch auf vorsorgliche Beweisführung, das auf die Einholung eines gerichtlichen Gutachtens zur Feststellung des verursachten Schadens abzielt, was auf kantonaler Ebene zugelassen wird. Aufgrund der obigen Ausführungen ist die Beschwerde an das BGer gegen eine solche Entscheidung unzulässig.

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