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BGer 2C_904/2022 vom 15. Januar 2025

Eigentum / Besitz; Verpflichtung zum Betrieb eines Aparthotels nach dem BewG; Art. 10, 14 BewG; 8, 26 BV

Verpflichtung zum Betrieb eines Aparthotels nach dem BewG (Art. 10 und 14 BewG) – Um die Nutzung als Aparthotel dauerhaft aufrechtzuerhalten, erlegt das Gesetz dem Betreiber die Verpflichtung zur Verwaltung auf und dem Eigentümer die Verpflichtung, seine Wohnung für diesen Zweck zur Verfügung zu stellen (E. 3.1). Der Widerruf der Betriebspflicht ist nur aus zwingenden Gründen zulässig. Ein solcher Grund liegt nur vor, wenn eine wesentliche und unvorhersehbare Veränderung der Umstände die Erfüllung der Verpflichtung unmöglich oder unzumutbar macht. Der Käufer eines Aparthotels trägt das wirtschaftliche Risiko des Betriebs des Aparthotels. Wenn jedoch die Eigentümer aufgrund der Vermietung einen Verlust erleiden oder das Eigentumsrecht auf andere Weise in seiner Substanz beeinträchtigt wird, kann die Verpflichtung zur Nutzung aufgehoben werden (E. 3.2). Verluste, die durch fehlende langfristige Investitionen verursacht werden, machen die Betriebspflicht nicht unmöglich oder unvernünftig im Sinne von Art. 14 BewG, noch sind sie unvorhersehbar, insbesondere nach vielen Jahren des Überschusses. Die Betriebspflicht kann nicht aufgehoben werden, wenn es, wie im vorliegenden Fall, möglich erscheint, dass das Hotel wieder eine profitable finanzielle Situation erreicht, auch wenn dies erhebliche Investitionen erfordert (E. 7.2). In diesem Zusammenhang liegt keine Verletzung der Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) vor. In der Tat zwingt die angefochtene Entscheidung den Eigentümer nicht, in seine Wohnungen zu investieren, da er auch die Möglichkeit hat, sie zu verkaufen (E. 8.3).

NB : Das Urteil des BGer 2C_981/2022 betrifft den gleichen Fall mit identischem Ergebnis. Das Urteil des BGer 2C_905/2022 betrifft die behördliche Genehmigung der Pacht- und Managementverträge zwischen den Eigentümern von Apparthotels und der mit dem Betrieb beauftragten Gesellschaft. Die drei Urteile sind Gegenstand der folgenden Kommentare von Herrn Simon Varin.

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Analyse der Rechtsprechung BGer 2C_904/2022

Apparthôtels: quand le piège se referme sur les propriétaires

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BGer 4A_461/2024 vom 16. Januar 2025

Kaufvertrag; Mängelgewährleistung; Mangel in Form einer natürlichen Ursache; Absichtliche Täuschung; Mängelrüge: Art. 197 ff., 221 OR

Gewährleistung für Mängel (Art. 197 ff., 221 OR) – Wiederholung der Grundsätze. Im Zusammenhang mit einem Immobilienverkauf nennt die Lehre die Lage eines Grundstücks in einem Lawinengebiet, ein Grundstück mit zu hoher Radonbelastung oder eine geologische Instabilität als Mangel. Eine natürliche Ursache kann daher zu einem Mangel führen (E. 4.1).

Im vorliegenden Fall war das Grundstück vor dem Verkauf der Gefahr ausgesetzt, dass eine Felswand auf dem Nachbargrundstück abbröckelte. Grosse Steine und Blöcke hatten sich bereits von der Wand gelöst. In diesem Zusammenhang fiel nach dem Verkauf ein Block von etwa 100 kg herunter, was die Nutzung des Pools und des Gartens beeinträchtigte. In Anbetracht dieses konkreten Ereignisses und der Wiederholungsgefahr ohne Sicherung besteht kein Zweifel, dass das Grundstück nicht dem entspricht, was der Beklagte in gutem Glauben erwarten konnte (E. 4.2).

Absichtliche Täuschung (Art. 199 OR) – Wiederholung der Grundsätze (E. 5.1.1). Der Verkäufer muss tatsächliche Kenntnis von dem Mangel haben ; Unkenntnis aufgrund von Fahrlässigkeit, selbst grober Fahrlässigkeit, ist nicht ausreichend. Die Kenntnis muss nicht notwendigerweise vollständig sein oder sich auf alle Details beziehen ; es reicht aus, dass der Verkäufer ausreichend über die Ursache, die den Mangel verursacht hat, informiert ist, um nach dem Grundsatz von Treu und Glauben verpflichtet zu sein, den Käufer darüber zu informieren. Die Verschleierung muss absichtlich erfolgen ; ein Eventualvorsatz genügt.

In diesem Fall bezeugten Nachbarn die Regelmässigkeit der Erdrutsche und die Notwendigkeit, den Schutt zu entfernen. Der Schwiegersohn der früheren Eigentümer war auch beauftragt worden, ein großes Stück eingestürzten Fels abzutragen. Daher wussten die Verkäufer notwendigerweise, dass die Felswand erodierte und größere oder kleinere Blöcke herunterfielen. Da sie den Käufer nicht darüber informiert hatten, war die Klausel über den Ausschluss der Garantie ungültig (E. 5.2-5.4).

Mängelrüge (Art. 201 ff. OR) – Wiederholung der Grundsätze (E. 6.1). Der Verkäufer kann sich im Falle einer absichtlichen Täuschung nicht auf die verspätete Anzeige von Mängeln berufen (Art. 203 OR).

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BGer 5A_63/2024 vom 23. Januar 2025

Dienstbarkeit; Gerichtliche Löschung einer Grunddienstbarkei; Art. 736 ZGB

Gerichtliche Löschung einer Grunddienstbarkeit. (Art. 736 Abs. 1 ZGB) – Wiederholung der Grundsätze (E. 3.1 und 3.2). Eine Dienstbarkeit, die die Bebauung auf eine bestimmte Höhe beschränkt, bleibt nützlich, wenn sie den oberen Stockwerken des Gebäudes auf dem belasteten Grundstück immer noch eine « Lücke » und damit eine entsprechende Aussicht zwischen den benachbarten, höheren Gebäuden auf dem belasteten Grundstück ermöglicht. Der Erhalt der Aussicht hat sogar an Bedeutung gewonnen, da nicht nur das berechtigte Grundstück, sondern auch die an das belastete Grundstück angrenzenden Grundstücke bebaut wurden (E. 4.1.2). Dies stellt jedoch keine unerlaubte Aktualisierung oder Änderung der Dienstbarkeit dar (E. 7). Die Tatsache, dass die Aussicht vom berechtigten Grundstück als eng angesehen werden kann, nimmt ihr nicht ihren Nutzen (E. 4.3). Auch das Vorhandensein von Arztpraxen auf dem belasteten Grundstück stellt die Nützlichkeit der Dienstbarkeit nicht in Frage, da sie dazu dient, die Ruhe in der Nachbarschaft zu bewahren, sei es durch Baubeschränkungen oder das Verbot einer Schankwirtschaft oder eines lärmenden Gewerbes (E. 5.3 und 8).

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