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BGer 4A_127/2024 vom 12. September 2024

Kaufvertrag; Nichtigkeit eines Immobilienkaufvertrags; guter Glaube in Bezug auf den Besitz; ungerechtfertigte Bereicherung; Art. 60 ff. OR; 938 ff. ZGB; 61 ff. BGBB

Nichtigkeit eines Immobilienkaufvertrags – Wenn die Bewilligung zum Erwerb eines landwirtschaftlichen Gewerbes nach Art. 61 ff. BGBB nicht erteilt wird, ist der Kaufvertrag mit Wirkung ex nunc nichtig und der frühere Eigentümer muss von Amts wegen wieder ins Grundbuch eingetragen werden (E. 3).

Guter Glaube in Bezug auf den Besitz (Art. 938 ff. ZGB) – Wiederholung der Grundsätze (E. 3.2.1). Ungerechtfertigte Bereicherung (Art. 62 ff. OR) – Wiederholung der Grundsätze (E. 3.2.2). Es genügt, dass die nach dem BGBB zuständige Behörde interveniert hat, um die Zulässigkeit des Verkaufs in Frage zu stellen, damit ab dem Zeitpunkt dieser Intervention nicht mehr davon ausgegangen werden kann, dass der Erwerber gutgläubig ist (E. 3.4.1).

NB : Das BGer äussert sich nicht zum Schicksal von Miet- und Pachtzinsen, die während der ununterbrochen Besitzzeit von einem gutgläubigen Erwerber erhoben wurden. Die Vorinstanz hatte entschieden, dass diese in Abweichung von Art. 938 ZGB, dessen Anwendungsbereich eingeschränkt ist, dem Verkäufer zurückerstattet werden müssen, da eine Abweichung von den Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung nicht relevant sei. In einem solchen Fall kann der gutgläubige Käufer als Gegenleistung alle mit der gekauften Immobilie verbundenen Lasten verlangen, einschliesslich der Lasten, die mit der auf der Immobilie ausgeübten Geschäftstätigkeit verbunden sind (E. 3.3.2).

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Analyse der Rechtsprechung BGer 4A_127/2024

Christian Petermann

Avocat spécialiste FSA de la construction et de l’immobilier, Expert immobilier EPFL, Arbitrator / ArbP

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BGer 4A_30/2024 vom 24. August 2024

Kaufvertrag; Nichtigkeit eines Immobilienkaufvertrags nach dem BewG; Konventionalstrafe in nichtigem Vertrag vorhanden; Art. 156 OR; 2 ff. BewG

Nichtigkeit eines Immobilienkaufvertrags nach dem BewG (Art. 2 ff. BewG) – Wiederholung der die Grundsätze (E. 1.1-1.1.2). Es würde dem Sinn des Gesetzes widersprechen, eine Gültigkeit von Verträgen vor dem Eintritt der Bedingung, d.h. im vorliegenden Fall der Erteilung der Erwerbsbewilligung, anzunehmen. Denn wenn der Kaufpreis bereits gefordert werden kann, ohne dass der Verkauf im Grundbuch eingetragen werden kann, würde dies zu einem einseitigen Vorteil für die Verkäufer führen und nichts an der Tatsache ändern, dass das Geld letztlich zurückgezahlt werden müsste, wenn die Bedingung nicht eintritt (E. 1.1.3). Zwar trifft es zu, dass die Nichtigkeit eines Dauerschuldverhältnisses grundsätzlich keine ex tunc Wirkung hat, doch kann dies nicht für Ratenzahlungen bei einem Immobilienverkauf gelten, bei dem eine der Bedingungen die Erteilung einer Bewilligung nach dem BewG ist. Der Gesetzestext stellt klar, dass die Unwirksamkeit nicht nur die Eigentumsübertragung betrifft, sondern dass nicht alle versprochenen Leistungen eingefordert werden können (E. 1.5.2.3).

Konventionalstrafe in nichtigem Vertrag vorhanden – Aus der Nichteinhaltung unwirksamer oder nichtiger Rechtsgeschäfte kann grundsätzlich keine Schadensersatzpflicht abgeleitet werden. Nichtigkeit oder Unwirksamkeit bedeuten, dass die Parteien die getroffene Vereinbarung nicht einhalten müssen. Nach der Auslegung des Gesetzes kann die Einhaltung solcher Bestimmungen auch nicht durch eine Konventionalstrafe erreicht werden, da dies eine Umgehung des Gesetzes bedeuten würde (E. 1.4.2).

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BGer 4A_20/2024 vom 20. August 2024

Kaufvertrag; Simulation einer Rechtshandlung; Kaufrecht; Grundbuchsperre; Art. 18 OR

Simulation eines Rechtsgeschäfts – Widerholung der Grundsätze (E. 3). Mögliche Meinungsverschiedenheiten über den Kaufpreis führen nicht dazu, dass eine Simulation im Sinne einer bewussten Angabe eines zu niedrigen Kaufpreises vorliegt. Denn eine Simulation setzt voraus, dass sich die Parteien einig waren, dass nicht der im Vertrag genannte Kaufpreis, sondern der tatsächlich vereinbarte (verdeckte) höhere Kaufpreis zur Anwendung kommen soll (E. 3.1.1).

Grundbuchsperre – Wenn eine Partei ein Kaufrecht ausübt und die andere Partei eine Simulation des vereinbarten Preises glaubhaft macht, kann vorsorglich die Grundbuchsperre beantragt werden, bis die Sache in der Hauptsache behandelt wird (E. 4-4.2).

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BGer 4A_181/2023 vom 9. September 2024

Werkvertrag; Unterscheidung zwischen vertraglichen Ansprüchen und Ansprüchen aus ungerechtfertigter Bereicherung; Unterbrechung der Verjährung; Nachweis des Mangels durch Sachverständigengutachten; Art. 60 ff. OR

Unterscheidung zwischen vertraglichen Ansprüchen und Ansprüchen aus ungerechtfertigter Bereicherung – Wiederholung der Grundsätze (E. 4.1). Verjährungsfrist – Ist der Bauheer Privatkläger in einem Strafverfahren, kann er nicht behaupten, dass er keine Kenntnis von seinem Recht auf Rückerstattung hatte, obwohl er Zugang zu Strafberichten hatte, in denen die fragliche überhöhte Rechnungsstellung erwähnt wurde (E. 4.3.3.2).

Verjährungsunterbrechung – Eine Entscheidung, die Zahlung der Rechnung bis zum Abschluss eines parallelen Strafverfahrens « auszusetzen », und zwar bedingungslos und speziell an den Unternehmer gerichtet, ist mit einem Antrag eines Schuldners auf vorbehaltlosen Zahlungsaufschub vergleichbar und stellt eine verjährungsunterbrechende Handlung dar (E. 6.2.1).

Nachweis des Mangels durch Sachverständigengutachten – Es ist nicht willkürlich, festzuhalten, dass der Nachweis des Mangels nicht erbracht wurde, wenn die Schätzungen des Sachverständigen nur die Kosten für die Neuanfertigung des Belags und nicht die Kosten für die Reparatur der mangelhaften Arbeiten angaben (E. 5.2.1).

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BGer 4A_274/2024 vom 20. August 2024

Werkvertrag; Gewährleistung für Mängel; Mängel während der Bauausführung; Behauptungslast; Art. 107, 366 ff. OR; 55 ZPO

Verhandlungsmaxime (Art. 55 ZPO) – Wiederholung der Grundsätze (E. 3.1.1). Gewährleistung für Mängel (Art. 367 ff. OR) – Wiederholung der Grundsätze (E. 3.1.2). Mängel während der Bauausführung (Art. 366 Abs. 2 i.V.m. Art. 107 Abs. 2 OR) – Wiederholung der Grundsätze (E. 3.1.2).

Der Bauherr, der nicht behauptet und erst recht nicht beweist, dass er die Voraussetzungen für die Anwendung von Art. 366 Abs. 2 OR eingehalten hat, kann sich nicht auf diese Bestimmung berufen. Darüber hinaus erfolgt die Wahl eines der drei alternativen Gestaltungsrechte nach Art. 368 OR, nämlich Vertragsauflösung, Preisminderung oder Reparatur des Werkes, durch eine an den Unternehmer gerichtete Willensbekundung, die dann im Verfahren behauptet werden muss. Der Bauherr kann sich nicht damit begnügen, bei einer einfachen Zahlungsaufforderung und ohne Behauptung zu diesem Punkt zu behaupten, es sei offensichtlich gewesen, dass er sich für eine Preisminderung entschieden habe (E. 3.2 und 3.4).

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BGer 4A_257/2024 vom 5. September 2024

Werkvertrag; Mangel und Mängelgewährleistung; Abnahme des Werkes, Prüfungspflicht und arglistige Verschweigung; Art. 366 ff. OR

Mangel und Mängelgewährleistung – Wiederholung der Grundsätze (E. 3.1). Abnahme des Werkes, Prüfungspflicht und arglistiges Verschweigen (Art. 370 OR) – Wiederholung der Grundsätze. Arglistiges Verschweigen setzt voraus, dass der Mangel dem Bauherr unbekannt und dem Unternehmer bekannt ist, dass der Unternehmer den Mangel verschweigt, obwohl er weiss oder wissen muss, dass der Bauheer ihn nicht kennt, und dass er ihm den Mangel in voller Kenntnis der Sachlage, zumindest durch Eventualvorsatz, verschweigt (E. 4.1). Wenn der Bauheer einen Fehler im Abdichtungskonzept kennt, kann keine arglistige Täuschung vorliegen (E. 4.2.2). Da in diesem Fall keine arglistige Täuschung vorlag und die Mängelanzeige nicht rechtzeitig erfolgte, gilt der Mangel als stillschweigend akzeptiert (E. 5).

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BGer 5A_898/2023 vom 12. September 2024

Nachbachrecht; Übermässige Immisionnen in das Eigentumsrecht; Klagebegehren der Beseitigungsklage; Art. 679 und 684 ZGB

Übermässige Immissionen im Eigentumsrecht (Art. 684 ZGB) – Wiederholung der Grundsätze (E. 5.1). Zu den negativen Immissionen zählen nicht nur Schattenwurf und Lichtentzug, sondern auch die Verhinderung einer spektakulären Aussicht. Diese Art der Beeinträchtigung gilt jedoch nur unter strengen Voraussetzungen als übermässig, z. B. wenn eine besonders schöne Aussicht stark eingeschränkt wird oder wenn das Nachbargrundstück aufgrund einer bestimmten Nutzungsart auf die Aussicht angewiesen ist, wie dies etwa bei einem Hotelbetrieb der Fall sein kann. Gehen von einem Grundstück Immissionen unterschiedlicher Art aus, wird die Übermässigkeit anhand der Gesamtwirkung aller Immissionen zusammen beurteilt, auch wenn jede einzelne Immission für sich allein betrachtet nicht übermässig erscheint (E. 5.1).

Rechtsbegehren bei der Beseitigungsklage – Die besondere Natur der Klage nach Art. 679 und 684 ZGB erlaubt es dem Kläger, seine Rechtsbegehren allgemein zu formulieren und dabei die Ursachen und Auswirkungen der Störung anzugeben. Er kann sich auf den Richter verlassen, was die Massnahmen betrifft, die er ergreifen muss, um die übermässigen Immissionen zu stoppen (E. 5.5). Im vorliegenden Fall wies die Vorinstanz die Anträge zu Unrecht mit der Begründung ab, dass nicht angegeben wurde, in welchem Umfang eine Hecke und eine Gruppe von Birken reduziert werden sollten (E. 5.7).

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BGer 2C_246/2023 vom 3. September 2024

Eigentumsgarantie; Einschränkungen der Eigentumsgarantie; abstrakte Prüfung der Verfassungsmässigkeit einer kantonalen oder kommunalen Norm; Art. 26 und 36 BV

Einschränkungen der Eigentumsgarantie (Art. 26 und 36 BV) – Erinnerung an die Grundsätze (E. 6.2). Abstrakte Prüfung der Verfassungsmässigkeit einer kantonalen oder kommunalen Norm – Erinnerung an die Grundsätze (E. 6.3).

Im vorliegenden Fall verabschiedete eine Gemeinde eine Änderung des Kommunalrechts, die eine Anschlusspflicht an ein warmes Wärmenetz anstelle eines kalten Wärmenetzes vorsah, das die Nutzung fossiler Energieträger in jeder Wohnung erforderte. Es handelt sich um eine ausreichende Rechtsgrundlage, die auf einem klaren öffentlichen Interesse beruht, das mit der vom Kanton verfolgten Umweltpolitik in Einklang steht. Sie erscheint zudem verhältnismässig, da das alte Netz umfangreiche Unterhaltsarbeiten erfordert hätte (E. 6.6), Entschädigungen für noch nicht abgeschriebene Anlagen vorgesehen sind (E. 6.6.2) und eine mit der Eigentumsgarantie unvereinbare Tariferhöhung nicht zu erwarten ist (E. 6.6.3).

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BGer 1C_432/2023 vom 15. August 2024

Eigentumsgarantie; Einschränkungen der Eigentumsgarantie; Art. 26 und 36 BV

Einschränkungen der Eigentumsgarantie (Art. 26 und 36 BV) – Wiederholung der Grundsätze (E. 4.1). Die Verweigerung einer Betriebsbewilligung für die Terrasse eines Restaurants verletzt die Eigentumsgarantie nicht, wenn das kantonale Recht vorsieht, dass eine solche Infrastruktur eine Baubewilligung erfordert und diese nicht eingeholt wurde (E. 4.2).

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BGer 5A_461/2024 vom 4. Oktober 2024

Eigentum/Besitz; Vorzeitige Vollstreckung einer Ausweisung; Art. 641 ZGB

Vorzeitige Vollstreckung einer Ausweisung (Art. 641 Abs. 2 ZGB) – Soweit es um einen Antrag auf Ausweisung geht, ist davon auszugehen, dass es sich bei der Entscheidung in diesem Fall um eine Endentscheidung und nicht um eine Zwischenentscheidung handelt. Die strittige Massnahme stellt in der Tat eine provisorische vorzeitige Vollstreckungsmassnahme mit definitivem Charakter dar, sobald der Streit über das Stadium der vorsorglichen Massnahmen hinaus nicht mehr von Interesse ist (E. 1.1). Es ist nicht willkürlich, sich auf den Stand des Grundbuchs zu stützen, um die vorzeitige Ausweisung abzulehnen, während die Argumente zur Verneinung des Rechts der auszuweisenden Person Gegenstand eines anderen Verfahrens in der Hauptsache sind (E. 5.3).

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BGer 5A_433/2024 vom 24. September 2024

Bauhandwerkerpfandrecht; Beschwerde gegen eine Zwischenverfügung; langwieriges und kostspieliges Beweisverfahren; Art. 93. BGG

Beschwerde gegen einen Zwischenentscheid / Langwieriges und kostspieliges Beweisverfahren (Art. 93 Abs. 1 Bst. b BGG) – Die Tatsache, dass die Erstrichterin noch über die Höhe des gesetzlichen Pfandrechts entscheiden muss und diese Frage umstritten ist, reicht nicht aus, um zu zeigen, dass die Voraussetzung von Art. 93 Abs. 1 Bst. b BGG erfüllt wäre, dies umso mehr, wenn sich herausstellt, dass die Vorlage von Akten, die Anhörung von vierzehn Zeugen und die Einholung eines Gutachtens bereits erfolgt sind (E. 2.2).

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BGer 2C_90/2024 vom 27. September 2024

Bäuerliches Bodenrecht; Anwendungsbereich des BGBB; landwirtschaftlicher Charakter einer Immobilie; Art. 2 BGBB

Anwendungsbereich des BGBB (Art. 2 BGBB) – Erinnerung an die Grundsätze (E. 4.2-4-4). Landwirtschaftlicher Charakter einer Liegenschaft – Wiederholung der Grundsätze (E. 5.3.2). Im vorliegenden Fall beherbergt die streitige Liegenschaft ein Geschäft, in dem der Landwirt den vom landwirtschaftlichen Betrieb produzierten Wein verkauft und das auch als klimatisierter Lagerraum dient. Der Direktverkauf von Erzeugnissen aus dem landwirtschaftlichen Betrieb ist jedoch als Erweiterung der landwirtschaftlichen Tätigkeit anzusehen. Darüber hinaus führt die Nutzung eines Teils einer Immobilie für landwirtschaftliche Zwecke zur Anwendung des BGBB auf die gesamte Immobilie (E. 5.3.4).

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BGer 7B_74/2023 vom 30. September 2024

Strafrecht; Eigentumsschaden; Grundsatz der Akzession; Dienstbarkeit des Eingriffs; Art. 144 StGB; 641, 667, 674 ZGB

Sachbeschädigung (Art. 144 StGB) – Wiederholung der Grundsätze (E. 2.2.1 und 2.2.2). Bei Vermögensdelikten bezieht sich der Begriff der « Zugehörigkeit zu einem anderen » auf das privatrechtliche Verständnis von Eigentum. Art. 144 StGB schützt jedoch auch die Nutzungsrechte, die andere Personen an einer Sache haben könnten. Daher steht das Recht, Strafanzeige zu erstatten, nicht nur dem Eigentümer zu, sondern auch jedem, der an der Nutzung der Sache privat berechtigt ist (E. 2.2.3).

Grundsatz der Akzession (Art. 667 ZGB) – Erinnerung an die Grundsätze (E. 2.3.1). Überragende Bauten (A (Art. 674 ZGB) – Wiederholung der Grundsätze (E. 2.3.2). Im vorliegenden Fall entfernte ein Eigentümer verschiedene von seinen Nachbarn auf seinem Grundstück errichtete Übergriffe (einen Zaun, einen Teil der Bodenplatte eines Balkons, einen Teil des Wellblechdachs), ohne seine Nachbarn vorher zu benachrichtigen und während deren Ferien. Da im Grundbuch keine Dienstbarkeit zugunsten der Nachbarn eingetragen ist, sind diese nicht befugt, Strafanzeige gegen den Eigentümer zu erstatten. Das BGer hält jedoch aus zivilrechtlicher Sicht fest, dass der Eigentümer daher auf dem Rechtsweg hätte handeln müssen, d. h. in diesem Fall durch Einreichung einer Negatorienklage (Art. 641 Abs. 2 ZGB). Dies hätte es den Nachbarn ermöglicht, sich gegebenenfalls auf Art. 674 Abs. 3 ZGB zu berufen, um die Einräumung einer Dienstbarkeit wegen Überschreitung zu verlangen (E. 2.6.2).

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BGer 4A_472/2024 vom 10. Oktober 2024

Interne Schiedsgerichbarkeit; Beschwerde gegen die Weigerung, einen Schiedsrichter zu ernennen; Art. 356 ZPO

Beschwerde gegen die Weigerung, einen Schiedsrichter zu ernennen – Gemäss Art. 356 Abs. 2 Bst. a ZPO entscheidet der Richter, der über einen Antrag auf Ernennung eines Schiedsrichters zu entscheiden hat, als « einzige Instanz », was eine Beschwerde auf kantonaler Ebene ausschliesst. Ein solcher Entscheid kann jedoch direkt vor dem BGer angefochten werden (E. 3.2).

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