Newsletter April 2023
Herausgegeben von Bohnet F., Eggler M. und Varin S.
PPE 2023
BGer 4A_603/2021 vom 31. Januar 2023
Kauf- und Werkvertrag; Schiedsgutachten; Mängelgewährleistung; Überprüfung; Mängelanzeige; Verjährung
Mängelgewährleistung (Art. 367 ff. OR) – Sofern keine abweichende Vereinbarung getroffen wurde, unterliegt die Gewährleistung für Mängel bei gemischten Verträgen, die Elemente des Kaufvertrags und des Werkvertrags kombinieren, den Regeln des Werkvertrags (Art. 368 ff. OR), jedenfalls für Mängel, die die Gemeinschaftsteile betreffen (E. 3.2).
Prüfung des Werks und Mängelanzeige – Gemäss Art. 367 OR muss der Bauherr nach der Lieferung des Werks, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgang tunlich ist, den Zustand des Werks überprüfen und Mängel dem Unternehmer melden. Werden Mängel erst später entdeckt, muss der Unternehmer unverzüglich benachrichtigt werden, andernfalls gilt das Werk trotz der Mängel als genehmigt (Art. 370 Abs. 3 OR). Das Gesetz schafft eine Annahmefiktion des Werks, wenn der Bauherr das Vorhandensein von Mängeln nicht sofort nach Kenntnisnahme meldet. Der Unternehmer ist von seiner Haftung für später gemeldete Mängel befreit (Art. 370 Abs. 1 OR). Die Umstände des konkreten Falls, insbesondere die Art der Mängel, sind entscheidend dafür, ob der Bauherr rechtzeitig gehandelt hat. Der Unternehmer kann jedoch darauf verzichten, sich auf die Verspätung der Mängelanzeige zu berufen. Dieser Verzicht kann ausdrücklich oder stillschweigend erfolgen. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn der Unternehmer in Kenntnis der verspäteten Mängelanzeige mit der Nachbesserung des Bauwerks beginnt oder seine Pflicht zur Beseitigung des Mangels anerkennt. Aus den konkreten Umständen muss sich eindeutig ein stillschweigender Verzicht ableiten lassen: Die diesbezügliche Beweislast liegt beim Bauherrn (E. 3.3).
Im vorliegenden Fall haben die Parteien eine Schiedsgutachtervereinbarung im Sinne von Art. 189 ZPO unterzeichnet, in der sie den Schiedsgutachter insbesondere damit beauftragt haben, die Modalitäten und Kosten für die Überarbeitung jedes gemeldeten Mangels festzulegen. Die Vereinbarung sah auch vor, dass der Unternehmer den Wohnungseigentümern innerhalb von drei Monaten nach Erhalt des Sachverständigengutachtens Schadensersatz für alle Mängel zahlen würde, die ihnen nicht zuzurechnen sind. Die Existenz einer gültigen Mängelanzeige war somit eine Vorbedingung für die Vereinbarung und wurde von den Parteien als gegeben betrachtet, oder alternativ hat der Unternehmer in jedem Fall auf die Verspätung der Anzeigen verzichtet, indem er die Vereinbarung unterzeichnet hat (E. 3.4-3.5).
Unterbrechung der Verjährung (Art. 135 OR) – Wiederholung der Grundsätze (E. 4). Indem er sich durch den Abschluss eines Schiedsgutachtervereinbarung dazu verpflichtet hat, Mängel, die vom Sachverständigen bestätigt und quantifiziert wurden, zu beheben und die Bauherren entsprechend für diese Mängel zu entschädigen, hat der Unternehmer eine Schuldanerkennung unterzeichnet, die zur Unterbrechung der Verjährung führt (E. 4.3).
Klagebefugnis in der Eigentümergemeinschaft – Gemäss ständiger Rechtsprechung kann jeder Wohnungseigentümer aufgrund seines eigenen Vertrags die Rechte aus der Garantie für die gemeinschaftlichen Teile geltend machen. Die Schiedsgutachtervereinbarung sieht in diesem Fall keine abweichenden Regeln vor, so dass der Unternehmer nichts daraus ableiten kann, dass nicht alle Unterzeichner der Vereinbarung Klage erhoben haben (E. 5).
Übertragung von Gewährleistungsrechten bei Verkauf eines halben Anteils an einer StoWe während eines Streits – Nach ständiger Rechtsprechung ist das Recht auf Preisminderung als grundlegendes Recht grundsätzlich nicht übertragbar. Eine Forderung auf teilweise Rückzahlung des bezahlten Preises kann jedoch abgetreten werden. Nach Unterzeichnung der Expertise-Schiedsvereinbarung wird bei Verkauf eines halben Anteils an einer StoWe nicht mehr das Recht auf Preisminderung übertragen, sondern die entsprechende Forderung auf Rückzahlung eines Teils des Preises, die übertragbar ist (E. 6.2). Verkauft ein Miteigentümer eines Anteils seinen halben Anteil an den anderen Miteigentümer, der damit Alleineigentümer des Stockwerkanteils wird, obliegt es demjenigen, der eine gültige Abtretung bestreitet, den Beweis zu erbringen, dass die Abtretung nicht gewollt war, z.B. indem er nachweist, dass zwischen den Parteien des Kaufvertrags ein Streit über diese Frage besteht oder indem er nachweist, dass der ehemalige Miteigentümer, der seinen halben Anteil verkauft hat, vom Unternehmer weiterhin eine Entschädigung im Zusammenhang mit den Mängeln verlangt. Da dies im vorliegenden Fall nicht der Fall ist, muss festgehalten werden, dass der (nunmehr) alleinige Eigentümer des fraglichen Stockwerkanteils berechtigt ist, die volle Herabsetzung des Preises für seinen Stockwerkanteil zu verlangen (E. 6.3).
Anfechtung eines Schiedsgutachtens (Art. 189 ZPO) – Der Schiedsgutachter im Sinne von Art. 189 ZPO verfügt in der Regel über spezialisierte Kenntnisse und wird von den Parteien beauftragt, den rechtlich relevanten Sachverhalt in einer für sie verbindlichen Weise festzustellen. In Bezug auf diese Tatsachen ist der Richter, der mit der Sache befasst ist, nicht verpflichtet, weitere Beweise zu erheben. Wer ein solches Gutachten anfechten will, muss einen offensichtlichen Fehler nachweisen und kann sich nicht darauf beschränken, die Überprüfung des Inhalts frei zu verlangen. Die Ergebnisse eines Schiedsgutachtens müssen unverzüglich angefochten werden, andernfalls ist die Anfechtung unredlich und verspätet. Darüber hinaus, wenn eine Partei nicht von dem Recht Gebrauch gemacht hat, das in der Schiedsgutachtervereinbarung vorgesehen ist, um vom Gutachter eventuelle Klarstellungen und Ergänzungen zu verlangen, ist ein offensichtlicher Fehler im Gutachten im Sinne von Art. 189 Abs. 3 ZPO nicht wahrscheinlich (E. 7).
Verteilung des Minderwerts – Eine Verteilung des Minderwerts proportional zu den Anteilen des Stockwerkeigentums ist nicht willkürlich, wenn die Mängel die gemeinschaftlichen Teile und damit das Gebäude als Ganzes betreffen (E. 9.2).
Analyse der Rechtsprechung BGer 4A_603/2021
Marcel Eggler
Avocat, LL.M., avocat spécialiste FSA droit de la construction et de l’immobilier
BGer 4A_403/2022 vom 31. Januar 2023
Garantien; Auslegung des Vertrages; Abgrenzung zwischen Garantie und Bürgschaft; Art. 18, 111 und 492 ff OR
Auslegung des Vertrages (Art. 18 OR) – Wiederholung der Grundsätze (E. 6.2 und 6.3).
Wenn sich die Bauherrin in einer schriftlichen Vereinbarung « zur Zahlung der Forderung aus Verträgen », die von den Unternehmern unterzeichnet wurden, ohne Beschränkung verpflichtet, kann im Rahmen einer objektivierten Auslegung nicht angenommen werden, dass sie sich nur zur Zahlung der Akontozahlung im Betrag von CHF 100’000.- verpflichtete. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn der Zweck des Vertrages darin bestand, die Fertigstellung der Arbeiten auf Seiten des Bestellers sicherzustellen, im Gegenzug für eine Sicherheit für sämtliche Forderungen gegenüber einem Dritten, dessen Zahlungsfähigkeit zweifelhaft ist. Ausserdem wurde die Endforderung im Vertrag auf CHF 204’723.20 geschätzt (E. 6.3 und 6.4).
Abgrenzung zwischen der Garantie (Art. 111 OR) und der Bürgschaft (Art. 492 ff. OR) – Merkmale der beiden Verträge (E. 7.1.1). Das vorherrschende Abgrenzungskriterium zwischen den beiden Rechtsinstituten ist die Akzessorietät. Während die Garantie einer unabhängigen Sicherheit entspricht, ist die Bürgschaft akzessorisch, was bedeutet, dass sie das Schicksal der Hauptschuld teilt, indem die akzessorische Verpflichtung von der Hauptschuld abhängig ist und ihr als Nebenrecht folgt (E. 7.1.2). Das Interesse des Promittenten am Geschäft ist ein wichtiges Indiz: Bei einer Bürgschaft fehlt in der Regel ein Eigeninteresse des Bürgen am zu sichernden Geschäft. Sie wird typischerweise zur Sicherstellung einer Verpflichtung von Familienangehörigen oder engen Freunden eingegangen, weshalb sie auch besonderen Formvorschriften unterstellt wurde (E. 7.1.3).
Im vorliegenden Fall ist das Eigeninteresse der Bauherrin, die die Arbeiten an ihrem Gebäude abschliessen wollte, um ein Hotel eröffnen zu können, offensichtlich, was für eine Garantie spricht. Dass die Vereinbarung keinen ausdrücklichen Verzicht auf Einreden und Einwendungen enthält, ändert an dieser Qualifikation nichts, denn ein solcher Verzicht ist in keiner Weise begriffsnotwendig für den Garantievertrag (E. 7.2 und 7.3). Zudem ist es im Gegensatz zur Bürgschaft nicht erforderlich, einen im Garantievertrag bestimmten Höchstbetrag der Haftung zu vereinbaren (E. 7.3.1). Schliesslich ist die Vermutung der Rechtsprechung zugunsten der Bürgschaft im vorliegenden Fall nicht anwendbar, da sie für Privatpersonen gilt und die Bauherrin eine im Immobilienbereich tätige Gesellschaft ist. Diese Vermutung kommt ausserdem nur in Betracht, wenn die Vertragsqualifikation nach dem Vertrauensprinzip nicht zu einem Ergebnis führt, was vorliegend nicht der Fall ist (E. 7.3.2). Der Umstand, dass die Parteien die Vereinbarung als kumulative Schuldübernahme beschrieben haben, hat keinen Einfluss auf die rechtliche Einordnung eines Vertrages, die das Gericht frei prüft (E. 7.3.3).
BGer 1C_662/2021 vom 17. Februar 2023
Enteignung; Entschädigung; Art. 26 Abs. 2 BV; 16 ff EntG
Enteignungsentschädigung – Gemäss Art. 16 EntG und Art. 26 Abs. 2 BV kann die Enteignung nur gegen volle Entschädigung erfolgen. Gemäss Art. 19 EntG sind bei der Festsetzung der Entschädigung alle Nachteile zu berücksichtigen, die dem Enteigneten aus der Entziehung oder Beschränkung seiner Rechte entstanden sind. Folglich umfasst die Entschädigung: (a) den vollen Verkehrswert des enteigneten Rechts ; (b) bei teilweiser Enteignung eines oder mehrerer wirtschaftlich zusammenhängender Grundstücke den Betrag, um den der Verkehrswert des verbleibenden Teils vermindert wird ; (c) den Betrag aller weiteren dem Enteigneten verursachten Nachteile, die sich nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge als Folge der Enteignung voraussehen lassen. Gemäss Art. 20 EntG ist bei der Ermittlung des Verkehrswerts auch die Möglichkeit einer besseren Verwendung der Liegenschaft angemessen zu berücksichtigen (E. 3.2).
Im vorliegenden Fall ist die Methode zur Bewertung des Wertes eines in der Bahnzone gelegenen Grundstücks auf Grundlage des Mietspiegels unter Berücksichtigung des Ertrags der Parzelle, die bis zur Enteignung als Parkhaus genutzt wurde, auch dann nicht zu beanstanden, wenn das Parkhaus aufgrund seiner Lage auf der Zugstrecke nur auf Zusehen hin (prekaristisch) bewilligt worden wäre (E. 3.3). Das Bundesgericht hält auch fest, dass ein durchschnittlicher Minderwert von 15%, d.h. 20% wegen Unmöglichkeit im Untergeschoss zu bauen und 15% wegen einer Baubeschränkung auf einem Stockwerk kein Bundesrecht verletzt (E. 4.2).
BGer 5A_677/2022 vom 20. Februar 2023
Eigentumsklage; Kaufvertrag; Rücktritt vom Vertrag; Geschäftsführung ohne Auftrag; Gerichts- und Parteikosten; Art. 60, 109 Abs. 2, 419 ff OR; 106 ZPO
Schaden aus Rücktritt vom Vertrag (Art. 109 Abs. 2 OR) – Nach Art. 109 Abs. 2 OR hat die Person, die vom Vertrag zurücktritt, Anspruch auf Ersatz des aus Dahinfallen des Vertrages erwachsenen Schadens, sofern der Schuldner nicht nachweist, dass ihm keinerlei Verschulden zur Last fällt. Geschuldet ist der Ersatz des negativen Vertragsinteresses. Zur Ermittlung des Schadens ist der tatsächliche Vermögensstand mit dem Vermögensstand zu vergleichen, der bestünde, wenn der Vertrag nicht geschlossen worden wäre (E. 3.1).
Geschäftsführung ohne Auftrag (Art. 419 ff. OR) – Wer anstelle des rechtmässigen Eigentümers Mietzinse vereinnahmt, hat diese unter den Voraussetzungen der Geschäftsführung ohne Auftrag herauszugeben (E. 4.1). Unerheblich ist, dass die Wohneinheit nicht spezifiziert wurde (E. 4.2). Es kann nach allgemeiner Lebenserfahrung nicht davon ausgegangen werden, dass eine Entschädigung von CHF 4’500.- für drei Monate Kost und Logis nur kostendeckend ist und keinen Gewinn ermöglicht (E. 4.3). Ansprüche des Geschäftsherrn aus Geschäftsführung ohne Auftrag verjähren ihrer deliktischen Natur nach gemäss Art. 60 Abs. 1 OR (E. 4.4.1). Es obliegt der Geschäftsführerin, die Tatsachen zu behaupten und zu beweisen, die es erlauben, den Beginn der Verjährungsfrist festzustellen, auf die sie sich beruft, was sie im vorliegenden Fall nicht getan hat (E. 4.4.4).
Verteilung der Gerichtskosten (Art. 106 ZPO) – Grundsätze (E. 5.1).
BGer 5A_826/2022 vom 24. Februar 2023
Besitzesschutzklage; Vorsorgliche Massnahmen; Art. 927 ZGB; 98 BGG
Vorsorgliche Massnahmen : Überprüfungsbefugnis des Bundesgerichts (Art. 98 BGG) – Wiederholung der Grundsätze (E. 2.1).
Vorsorgliche Massnahmen bei einer Besitzesschutzklage – Die Möglichkeit, vorsorgliche Massnahmen im Rahmen der Besitzesschutzklage zu verlangen, ist noch nicht vom Bundesgericht entschieden worden, das die Frage mangels diesbezüglicher Rügen offen lässt (E. 3.1). Jedenfalls unterliegt diese Massnahme den Voraussetzungen von Art. 261 ff. ZPO (E. 3.1.2).
Besitzesentziehung (Art. 927 ZGB) – Die Besitzesentziehung ist eine Besitzesschutzklage, deren Zweck darin besteht, den Missbrauch des Besitzes zu verhindern und damit den öffentlichen Frieden zu schützen. Sie dient der Besitzeswahrung als solche und bezweckt die rasche Wiederherstellung des früheren Zustandes. Sie führt nicht zu einem Urteil über die Rechtmässigkeit dieser Sachlage. Sie gewährt dem Antragsteller nur vorläufigen Schutz. Das Gericht hat die Frage des Rechtes am Besitz der Sache erst zu prüfen, wenn es mit der Eigentumsklage befasst ist. Der Kläger der Klage aus Besitzentziehung muss nachweisen, dass zwei Voraussetzungen erfüllt sind: erstens, dass er den Besitz an der Sache hatte, und zweitens, dass er den Besitz an der Sache infolge einer widerrechtlichen Aneignung verloren hat (E. 3.1.1).
Im vorliegenden Fall stellt das Bundesgericht fest, dass sich sowohl die Parteien als auch die Vorinstanzen auf das Besitzesrecht am streitigen Korridor, der eine Wohnung bedient, konzentriert haben. Entscheidend ist nun die Frage, ob die klagende Partei früher davon Gebrauch gemacht hat und ob die Behinderung dieses Zugangs eine einschlägige widerrechtliche Aneignung darstellt. Das Bundesgericht bejaht diese Frage und bestätigt den vorinstanzlichen Entscheid mit der Begründung, die Partei, welche den Zugang behindert hat, habe kein besseres Recht (E. 3.4).
BGer 5D_119/2022, 5D_120/2022 vom 20. Februar 2023
Dienstbarkeit; Auslegung einer Dienstbarkeit; Ausübung einer Dienstbarkeit; Art. 737 Abs. 3, 738, 942 und 948 ZGB
Auslegung einer Dienstbarkeit (Art. 738 i.V.m. 942, 948 ZGB) – Wiederholung der Grundsätze. Im vorliegenden Fall erlaubt die Eintragung im Grundbuch es nicht, abschliessend zu bestimmen, auf welcher Fläche die Eigentümer des berechtigten Grundstücks ein Mitbenutzungsrecht am belasteten Grundstück haben. Deshalb hat sich die Vorinstanz zu Recht auf das der Dienstbarkeit zugrunde liegende Parzellierungsbegehren und den dabei erstellten Grundrissplan gestützt (E. 3.3).
Ausübung der Dienstbarkeit – Gemäss Art. 737 Abs. 3 ZGB darf die Eigentümerin einer mit einer Dienstbarkeit belasteten Parzelle nichts tun, was die Ausübung der Dienstbarkeit verhindert oder erschwert. Umgekehrt kann der Dienstbarkeitsberechtigte von der Dienstbarkeitsbelasteten verlangen, dass sie Vorrichtungen entfernt, die ihn an der Ausübung der Dienstbarkeit hindern oder deren Ausübung erschweren. Demnach ist es nicht willkürlich, von der belasteten Eigentümerin die Entfernung eines Holzgatters zu verlangen, das zwar nicht geschlossen ist, aber geschlossen werden könnte, um die Ausübung der Dienstbarkeit zu gewährleisten (E. 4.3).
BGer 5A_355/2021 vom 16. Februar 2023
Bauhandwerkerpfandrecht; Frist für die Einreichung des Gesuchs um definitive Eintragung; Art. 839 Abs. 2, 961 ZGB; 76 GBV; 263 ZPO
Frist für die Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts (Art. 839 Abs. 2 ZGB, Art. 961 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB und Art. 76 Abs. 3 GBV) – Zusammenfassung der Grundsätze (E. 2).
Frist für die Einreichung des Gesuchs um definitive Eintragung – Die Dauer der provisorischen Eintragung kann auf zwei Arten bestimmt werden : Das Gericht kann entweder eine bestimmte Gültigkeitsdauer festlegen oder dem Handwerker/Unternehmer eine Frist zur Einreichung einer definitiven Eintragungsklage einräumen und damit die Gültigkeit der provisorischen Eintragung bis zum Endentscheid verlängern (E. 2). Im vorliegenden Fall verzichtet das Bundesgericht darauf, sich zur Frage zu äussern, ob eine solche Frist mit der Zustellung des Berufungsurteils oder, wie der Unternehmer behauptet, mit dem Ablauf der Frist zur Beschwerde an das Bundesgericht zu laufen beginnt, eine Frist, die im vorliegenden Fall aufgrund eines Verlängerungsgesuchs noch gehemmt worden wäre. Das Bundesgericht stellt fest, dass die Klage jedenfalls lange nach Ablauf dieser Fristen eingereicht wurde und somit verspätet ist (E. 3.3).
Mahnung des Gerichts betreffend die verspätete Einreichung – Das Bundesgericht ruft BGE 143 III 554 E. 2.5.1 in Erinnerung, worin bestätigt wurde, dass die Frist zur Einreichung einer Klage auf Prosequierung einer vorläufigen Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts eine Verwirkungsfrist des materiellen Rechts ist, die in Art. 961 Abs. 3 ZGB und nicht in Art. 263 ZPO geregelt ist. Art. 961 Abs. 3 ZGB verlangt nicht, dass das Gericht in seinem Entscheid auf die Folgen einer allfälligen Nichtbeachtung der von ihm festgesetzten Frist hinweist. Da Art. 263 ZPO nicht anwendbar ist, verzichtet das Bundesgericht auf die Prüfung der Folgen einer verspäteten Einreichung ohne richterliche Androhung (E. 4).
BGer 5A_425/2022 vom 23. Januar 2023
Interne Schiedsgerichtsbarkeit; Baurecht; Art. 353 ff ZPO
Beschwerde gegen Schiedsspruch (Art. 389 ff ZPO) – Die Beschwerde gegen einen Schiedsspruch ist grundsätzlich kassatorischer Natur, weshalb bei Zulassung der Beschwerde nur die Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und die Rückverweisung der Sache an das Schiedsgericht in Frage kommen. Eine Ausnahme sieht das Gesetz für den Fall vor, dass der Schiedsspruch aufgrund von offensichtlich zu hohen Entschädigungen und Kosten angefochten wird (Art. 395 Abs. 4 ZPO). In diesem Fall muss die beschwerdeführende Partei die Entschädigungen und Kosten beziffern, die sie für angemessen hält (E. 1.2).
Begrenzte Gründe für eine Beschwerde gegen einen Schiedsspruch (Art. 393 ZPO) – Wiederholung der Grundsätze (E. 2.1). Begründungserfordernisse bei Kosten- und Entschädigungsrügen (Art. 393 lit. f ZPO) – Hinweis auf die Grundsätze (E. 4.1).
Im vorliegenden Fall sieht ein Baurecht die Möglichkeit vor, auf dem belasteten Grundstück ein Einfamilienhaus zu bauen ; es erwähnt mehrmals eine Vielzahl von Gebäuden. Der Eigentümer des Rechts errichtete auf dem Grundstück einen Glaspavillon. Das Bundesgericht hält fest, dass es nicht willkürlich ist, davon auszugehen, dass der Vertrag den Bau von Nebengebäuden, darunter den streitgegenständlichen Pavillon, erlaubt (E. 3.3 und 3.4). Des Weiteren hielt das Schiedsgericht ohne Willkür fest, dass der Eigentümer des Baurechts den Pavillon als Garage für Fahrräder und Motorräder nutzt, während die Gemeinde, die Eigentümerin des Grundstücks ist, mit Fotos belegt behauptet, dass der Pavillon für eine Beerdigungszeremonie genutzt wurde (E. 3.2).
Haben die Parteien keine Vereinbarung über die Kosten des Schiedsverfahrens getroffen (Honorarvereinbarung oder Schiedsgerichtsordnung), legt das Schiedsgericht die Verfahrenskosten nach eigenem Ermessen fest. Dieses muss nach objektiv nachvollziehbaren Kriterien ausgeübt werden. Zu diesen Kriterien gehört insbesondere der Streitwert, da er das Interesse der Parteien am Rechtsstreit und dessen Bedeutung zum Ausdruck bringt. Von einer Verpflichtung des Schiedsgerichts, sich bei den Kosten auf einen staatlichen Tarif zu beziehen, kann keine Rede sein (E. 4.3).
BGer 2C_130/2022 vom 7. Februar 2023
Bäuerliches Bodenrecht; Beschwerdelegitimation im BGBB; Art. 2 BGBB; 15 und 18 RPG
Beschwerdelegitimation bei Entscheiden nach Art. 61 ff. BGBB – Nach Art. 83 Abs. 3 BGBB können die Vertragsparteien gegen die Verweigerung der Bewilligung bei der kantonalen Beschwerdeinstanz (Art. 88) Beschwerde einlegen, während die kantonale Aufsichtsbehörde, der Pächter und die Inhaber des Kaufrechts, des Vorkaufsrechts oder des Zuteilungsrechts gegen die Erteilung der Bewilligung ein Beschwerderecht haben. Als lex specialis hat diese Bestimmung Vorrang vor der allgemeinen Legitimationsbestimmung des Art. 89 Abs. 1 BGG. Eine über den Wortlaut von Art. 83 Abs. 3 BGBB hinausgehende Legitimation ist nur zulässig, wenn ein im Lichte der Ziele des BGBB schutzwürdiges Interesse an der Erhaltung des Eigentums an der betroffenen Liegenschaft besteht und dieses Interesse nicht mit anderen Mitteln geltend gemacht werden kann (E. 3.2).
Im vorliegenden Fall ist unbestritten, dass die Beschwerdeführer kein Kauf- oder Vorkaufsrecht hatten, und das Bundesgericht stellt fest, dass es nicht willkürlich war, dass die Vorinstanz das Bestehen eines Mietverhältnisses verneinte (E. 3.3 und 3.4). Schliesslich bestätigt das Obergericht, dass die Beschwerdelegitimation über den Wortlaut von Art. 83 Abs. 3 BGBB hinaus auch nicht auf der Eigenschaft der Beschwerdeführer als Parteien eines Kaufvertrags beruht. Zwar wurde zwischen der Verkäuferin und einem der Beschwerdeführer ein Kaufvertrag abgeschlossen, doch ist die Verkäuferin verstorben, ihr Nachlass wurde ausgeschlagen und nach den Regeln des Konkurses liquidiert. Die Konkursverwaltung beschloss jedoch, den Vertrag nicht zu erfüllen, woraufhin die Gemeinde von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machte. Im Gegensatz zur öffentlichen Ausschreibung nach Art. 64 Abs. 1 lit. f BGBB gibt der freihändige Verkauf nach Betreibungsrecht nicht jedem Selbstbewirtschafter die Gelegenheit, ein Angebot einzureichen, sondern nur denjenigen, die Massegläubiger sind, was bei den Beschwerdeführern nicht der Fall ist. Die Vorinstanz hat ihnen daher zu Recht die Beschwerdelegitimation gemäss Art. 83 Abs. 3 BGBB abgesprochen (E. 4).
BGer 4A_483/2022 vom 8. März 2023
Kaufvertrag; Vertraulichkeit des Schlichtungsverfahrens; Art. 205 ZPO
Vertraulichkeit des Schlichtungsverfahrens – Gemäss Art. 205 Abs. 1 ZPO dürfen die Aussagen der Parteien weder im Schlichtungsprotokoll erscheinen noch später, während des Hauptverfahrens, berücksichtigt werden (E. 3.1). Das Bundesgericht lässt die Frage offen, ob eine Behauptung aus einem Schlichtungsgesuch bei der Feststellung berücksichtigt werden kann, ob zwischen den Parteien eine Einigung über das zum Zeitpunkt des Verkaufs vom Verkäufer zurückgelassene Heizöl und verschiedene Reparatur- und Reinigungsarbeiten erzielt wurde. Es ist nämlich bereits möglich, die Existenz einer solchen Vereinbarung aufgrund der gesamten Aktenlage zu verneinen (E. 3.2).
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