Newsletter Februar 2026
Herausgegeben von Bohnet F., Carron B., Eggler M. und Varin S. mit der Teilnahme von Rey-Jordan Ch.
BGer 4A_212/2025 vom 18. Dezember 2025
Werkvertrag; Regressklage des Architekten gegen den Unternehmer; Art. 147, 149 OR
Regressklage des Architekten gegen den Unternehmer – Ab der Genehmigung der Arbeiten und dem damit einhergehenden Verlust der Gewährleistungsrechte ist der Unternehmer gegenüber dem Besteller von jeder Haftung befreit. Wenn der Architekt einen internen Regress gegen den Unternehmer ausübt, kann es vorkommen, dass Letzterer von jeder Mängelhaftung gegenüber dem Besteller befreit ist, weil die Arbeiten (stillschweigend) genehmigt wurden (E. 5.2.1). Wäre die Regressklage des Architekten gegen den Unternehmer zulässig, müsste der Unternehmer dem Architekten (teilweise) zurückerstatten, was er dem Besteller aufgrund der Verwirkung der Gewährleistungsrechte nicht mehr schuldet (E. 5.2.2). Dieser Fall ist von jenen zu unterscheiden, in denen die Forderung nicht verwirkt, sondern lediglich verjährt ist (E. 5.2.6).
Im vorliegenden Fall ist die Situation heikel, zumal der Besteller in der Lage gewesen wäre, die Mängel festzustellen und innert der Frist zu rügen. Damit die Verwirkung der Haftung des Unternehmers nicht zulasten des Architekten geht, muss die Haftung des Architekten von vornherein um den Betrag gekürzt werden, den der Unternehmer intern hätte tragen müssen. Diese Lösung rechtfertigt sich dadurch, dass sie die Last letztlich dem Besteller auferlegt, der für die Haftungsbefreiung des Unternehmers verantwortlich ist. Es obliegt dem Architekten, in dem Verfahren, in dem er sich gegen den Besteller verteidigt, entsprechende Rechtsbegehren zu stellen (E. 5.2.7).
Analyse der Rechtsprechung BGer 4A_212/2025
Christiane Rey-Jordan
Avocate, Spécialiste FSA Droit de la construction et de l'immobilier
BGer 4A_590/2025 vom 18. Dezember 2025
Kaufvertrag; Vertragsauslegung; Mängel der Kaufsache, Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft; zugesicherte Flächen; Art. 18, 197 OR
Mängel der Kaufsache, Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft – Wiederholung der Grundsätze (E. 5.1). Vertragsauslegung (Art. 18 OR) – Wiederholung der Grundsätze (E. 5.1.2-5.1.3).
Zugesicherte Flächen – Die im Verkaufsprospekt des Maklers oder in den bei den Vertragsverhandlungen vor Abschluss des Kaufvertrags über ein Stockwerkeigentum verwendeten Plänen angegebenen Flächen stellen zugesicherte Eigenschaften dar; der Käufer darf sich grundsätzlich darauf verlassen, ohne deren Richtigkeit vor Vertragsschluss überprüfen zu müssen. Es wird nach allgemeiner Lebenserfahrung vermutet, dass die so zugesicherte Wohnungsfläche für den Kaufentscheid des Erwerbers massgebend war, selbst wenn er die Wohnung besichtigt hat (E. 5.1.3). Der Umstand, dass der Verkaufsprospekt nicht in öffentlicher Beurkundung (Art. 16 und 216 OR) abgefasst ist, spielt keine Rolle, da vorvertragliche Erklärungen reine Auslegungsmittel des Vertrags darstellen und keiner Formvorschrift unterliegen (E. 5.3).
BGer 4A_128/2025 vom 20. November 2025
Kaufvertrag; Mängel der Kaufsache; Absichtliche Täuschung; Art. 199, 205, 221 OR
Mängel der Kaufsache – Im vorliegenden Fall stellten die Käuferinnen kurz nach dem Erwerb fest, dass der Klarwassersammler der Liegenschaft in sehr schlechtem Zustand war und innert kurzer Frist Sanierungsarbeiten erforderte. Obwohl die Liegenschaft baufällig war, durften die Käuferinnen berechtigterweise erwarten, dass dieser Sammler – als wesentliches Element für die normale Nutzung eines Gebäudes – seine Funktion ordnungsgemäss erfüllt. Das Vorhandensein von Kontrollschächten rund um das Gebäude ist nicht geeignet, den Käuferinnen die Kenntnis eines Wildbachs unter dem Gebäude zu ermöglichen. Ob die Verkäuferin damals und nunmehr die Käuferinnen die Gemeinde zur Reparatur zwingen können, ändert an diesem Zustand nichts (E. 3 und 4).
Absichtliche Täuschung – Die im Kaufvertrag vorgesehene Gewährleistungsausschlussklausel ist im Sinne von Art. 199 OR nichtig. Die Verkäuferin kannte den schlechten Zustand der Kanalisation. Der Grundsatz von Treu und Glauben verpflichtete sie, ihre Vertragspartnerinnen darüber zu informieren, zumal sie nicht darauf vertrauen durfte, dass diese den Mangel ohne Weiteres selbst hätten entdecken können. Das Vorliegen eines solchen Mangels ist geeignet, jeden potenziellen Erwerber zu zusätzlichen Abklärungen zu veranlassen, allenfalls vom Kauf Abstand zu nehmen oder zumindest die Verkaufsbedingungen zu erörtern. Es oblag der Verkäuferin, die Käuferinnen zu warnen, gegebenenfalls unter Hinweis darauf, dass die Gemeinde eingreifen könne oder müsse (E. 3 und 5).
BGer 4A_207/2025 vom 20. November 2025
Werkvertrag; Verhandlungsgrundsatz und Gutachten; Vorrang der Nachbesserung nach der SIA-Norm 118; Art. 169 SIA-Norm 118; 55, 150,186, 221 ff. ZPO
Verhandlungsgrundsatz und Gutachten (Art. 55, 150, 186, 221 ff. ZPO) – Wiederholung der Grundsätze (E. 5.1). Bei Geltung des Verhandlungsgrundsatzes müssen sich die Untersuchungen des Sachverständigen im Rahmen der Parteibehauptungen und der angebotenen Beweismittel bewegen. Das Gutachten darf den Verhandlungsgrundsatz nicht in eine Untersuchungsmaxime umwandeln (E. 5.2). Die vom Sachverständigen festgestellten Mängel, obwohl er mit der Prüfung der Berechtigung der Rechnungen des Unternehmers beauftragt war, können nicht berücksichtigt werden, wenn der Besteller nie einen Mangel behauptet hat (E. 5.3).
Vorrang der Nachbesserung nach der SIA-Norm 118 – Der Besteller kann keine Ansprüche mehr geltend machen, wenn er sich dem Regime von Art. 169 SIA-118 unterworfen hat und die Reparatur einem Dritten übertragen hat, anstatt sie vom Unternehmer zu verlangen (E. 6).
BGer 4A_61/2025 vom 15. Dezember 2025
Werkvertrag; Mängelhaftung; Prüfungs- und Rügepflicht; Art. 165 ff. SIA-Norm 118; 367 ff. OR
Mängelhaftung (Art. 165 ff. SIA-Norm 118 ; Art. 367 ff. OR) – Wiederholung der Grundsätze (E. 3.1.2). Prüfungs- und Rügepflicht – Wiederholung der Grundsätze (E. 3.1.2.1-3.1.2.3). Im vorliegenden Fall ist es nicht willkürlich anzunehmen, dass die Mängelrüge und ihr Inhalt nicht allein dadurch bewiesen sind, dass der Besteller und der Unternehmer an einer Bausitzung zusammengekommen sind (E. 3.3).
BGer 5A_204/2025 vom 17. Dezember 2025
Stockwerkeigentum; Behauptungslast; Übermässige Immissionen; Nutzung der Sonderrechtsteile; Verwaltungs- und Nutzungsreglement; Art. 679, 684, 712a ZGB; 55 ZPO
Behauptungslast (Art. 55 ZPO) – Wiederholung der Grundsätze (E. 6). Übermässige Immissionen (Art. 679, 684 ZGB) – Wiederholung der Grundsätze. Nutzung der Sonderrechtsteile (Art. 712a Abs. 2 ZGB) – Wiederholung der Grundsätze (E. 8.2.2). Im vorliegenden Fall hatten sich Stockwerkeigentümer darauf beschränkt zu behaupten, die strittige, 20 Meter hohe Fichte werfe ab Mittag im Sommer Schatten auf ihre Wohnung. Sie hatten zudem geltend gemacht, die Wurzeln drohten das Mauerwerk zu beschädigen und das Gebäude selbst würde beschädigt, falls der Baum umstürze. Angesichts der detaillierten Bestreitungen der Gegenpartei wurden diese Behauptungen als ungenügend beurteilt (E. 10.3.3). Im Übrigen sieht das Verwaltungs- und Nutzungsreglement vor, dass nur ein Ziergarten zulässig ist, der sich durch das Fehlen von Nutzpflanzen auszeichnet ; eine Fichte erfüllt diese Bedingung (E. 10.4.1).
BGer 1C_613/2025 vom 5. Dezember 2025
Eigentum/Besitz; Rechtsstellung von Architekturwerken; Veröffentlichung eines Werks durch die öffentliche Auflage; Art. 2, 9, 19 URG
Rechtsstellung von Architekturwerken – Wiederholung der Grundsätze (E. 4.3.2). Veröffentlichung eines Werks durch die öffentliche Auflage (Art. 9 und 19 URG) – Wiederholung der Grundsätze (E. 4.3.4-4.3.5). Die Möglichkeit, Zugang zu den für die Erteilung einer Baubewilligung eingereichten Unterlagen zu erhalten und Kopien davon anzufertigen, einschliesslich der Architektenpläne, ist im Tessiner Kantonsrecht anerkannt (E. 4.2), was auch dem Bundesrecht entspricht (E. 4.3). Die Verwendung dieser Unterlagen zu anderen als privaten Zwecken bleibt untersagt (E. 4.3.3). Eine Anonymisierung wäre undurchführbar, ohne faktisch ein vollständiges Zugangsverbot zu bewirken (E. 5.4.2).
NB : Zu dieser Thematik siehe die Urteilsbesprechung von Marcel Eggler, La divulgation des plans d’enquête publique : quand le droit d’auteur cède devant l’usage privé – entre « mythes et réalités » de la protection des œuvres architecturales, analyse de l’arrêt TF 1C_230/2025, newsletter immodroit.ch janvier 2026
BGer 1C_300/2025 vom 18. Dezember 2025
Eigentum/Besitz; Eigentumsgarantie und Gemeinwesen; Enteignung und gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinwesen; Art. 26 BV
Eigentumsgarantie und Gemeinwesen (Art. 26 BV) – Die Eigentumsgarantie ist in ihrer individuellen Funktion ein Freiheitsrecht zum Schutz der Vermögensrechte der Privaten gegenüber dem Staat. Das Gemeinwesen kann als Träger hoheitlicher Gewalt nicht Grundrechtsträger sein, wenn es nicht selbst als Eigentümer handelt, sondern im Gegenteil als Urheber einer Eigentumsbeschränkung (E. 2.1).
Enteignung und gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinwesen – Bei einer Enteignung oder einer enteignungsgleichen Eigentumsbeschränkung ist eine volle Entschädigung geschuldet. Beim Vorkaufsrecht entspricht die vom Staat geschuldete Entschädigung in der Regel – vorbehältlich gesetzlicher Ausnahmen – dem Preis, den der verdrängte Käufer zu zahlen bereit ist, und der Eingriff in das Eigentumsrecht wird als weniger schwerwiegend als bei einer Enteignung betrachtet (E. 2.3).
BGer 1C_286/2024 vom 8. Dezember 2025
Eigentum/Besitz; Öffentlich-rechtliches Wegrecht; Art. 19 RPG; 26, 36 BV
Öffentlich-rechtliches Wegrecht (Art. 19 RPG ; 26, 36 BV) – Wiederholung der Grundsätze (E. 2.1, 2.2, 4.1). Das Gericht muss, wenn die Eigentümer des belasteten Grundstücks dieses Argument vorgebracht haben, die Möglichkeit prüfen, den Weg entlang der Grundstücksgrenze zu führen, um die bestmögliche Nutzung ihres Grundstücks trotz der erlittenen Eigentumsbeschränkung zu gewährleisten (E. 4.4).
BGer 4A_139/2025 vom 14. Januar 2026
Schuldbetreibung; Provisorische Rechtsöffnung; Schuldbrief als Rechtsöffnungstitel; Art. 82 SchKG; 9, 847 ZGB
Provisorische Rechtsöffnung (Art. 82 SchKG) – Wiederholung der Grundsätze (E. 4.1). Schuldbrief als Rechtsöffnungstitel – Der Inhaberschuldbrief stellt im Sinne von Art. 82 Abs. 1 SchKG einen Rechtsöffnungstitel in der Betreibung auf Pfandverwertung dar, jedoch nur für die abstrakte Forderung. Der Gläubiger, der gestützt auf einen Schuldbrief die Rechtsöffnung verlangt, muss somit keine Schuldanerkennung für die Grundforderung vorlegen. Die abstrakte Forderung muss im Zeitpunkt der Zustellung des Zahlungsbefehls fällig sein ; es obliegt demnach dem Gläubiger, urkundlich nachzuweisen, dass die abstrakte Forderung gültig gekündigt wurde (vgl. Art. 847 Abs. 1 ZGB, der eine dispositive Frist von sechs Monaten vorsieht). Die Grundforderung muss ebenfalls fällig sein, gemäss den im Darlehensvertrag oder in den dort erwähnten Allgemeinen Geschäftsbedingungen festgelegten Kündigungsbedingungen (E. 4.2). Es obliegt der betreibenden Partei, diese Fälligkeit nachzuweisen (E. 4.3).
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