Newsletter März 2026
Herausgegeben von Bohnet F., Carron B., Eggler M. und Varin S. mit der Teilnahme von Bruchez L. und Wermelinger A.
BGer 2C_207/2025 vom 22. Januar 2026
Öffentliche Beschaffungswesen; Prüfung und Berichtigung der Angebote; Ausschluss aus dem Verfahren wegen formeller Mängel; Unterscheidung Berichtigung/Ausschluss; Art. 38, 39, 44 IVöb 2019
Prüfung und Berichtigung der Angebote (Art. 38-39 IVöB 2019) – Wiederholung der Grundsätze. Die Vergabestelle ist zur Berichtigung im Sinne von Art. 39 IVöB verpflichtet, wenn die Angebote nicht vergleichbar sind und das vorteilhafteste Angebot nicht ermittelt werden kann. Dies gilt insbesondere bei Verletzung von Preisvorschriften (E. 5.5.3). Zulässig sind jedoch nur geringfügige Änderungen, die ein Angebot keinesfalls rückwirkend beschaffungsrechtskonform machen können (E. 5.4.1-5.4.2, 5.5.3). Derartige Änderungen können sich auf den Preis auswirken (E. 5.4.3).
Ausschluss wegen formeller Mängel (Art. 44 IVöB 2019) – Wiederholung der Grundsätze (E. 5.5.1-5.5.2). Unterscheidung Berichtigung/Ausschluss – Ist die Verletzung einer Preisvorschrift geeignet, den Zuschlag zu beeinflussen, so ist der Ausschluss anzuordnen (Art. 44 Abs. 1 lit. b IVöB 2019), nicht eine Berichtigung (Art. 39 IVöB 2019). Anders verhält es sich, wenn nur das Preisrisiko, nicht aber das Zuschlagsrisiko auf dem Spiel steht (E. 5.5.4). Im vorliegenden Fall ist der Berichtigungsweg offen, da der berichtigte Preis nach wie vor deutlich unter den übrigen Angeboten liegt (E. 5.5.5).
Analyse der Rechtsprechung BGer 2C_207/2025
Léonard Bruchez
Avocat, spécialiste FSA en droit de la construction et de l'immobilier
BGer 5A_422/2024 vom 15. Januar 2026
Stockwerkeigentum; Gemeinschaftliche Teile und Sondernutzungsrechte im Aufteilungsplan; Balkone; Theorie der natürlichen Publizität; Art. 649a, 712a, 712b, 712e, 712g ZGB; 68 ff. GBV
Gemeinschaftliche Teile, Sonderrechtsteile und Sondernutzungsrechte im Aufteilungsplan (Art. 712a, 712b, 712g, 712e ZGB und Art. 68 ff. GBV) – Wiederholung der Grundsätze (E. 4). Balkone im Stockwerkeigentum – Wiederholung der Grundsätze (E. 5). Im vorliegenden Fall wurde im Aufteilungsplan einer Stockwerkeinheit ein Balkon zugeteilt, die in Wirklichkeit keinen direkten Zugang dazu hat (keine Terrassentür), während eine andere Stockwerkeinheit eine Öffnung zu diesem Balkon hat (E. 5.4).
Theorie der natürlichen Publizität – Wiederholung der Grundsätze (E. 5.2-5.3). Da die Zuteilung eines Sondernutzungsrechts nicht dem öffentlichen Glauben des Grundbuchs unterliegt, findet die Theorie der natürlichen Publizität als Ausnahme zu diesem Grundsatz keine Anwendung. Im vorliegenden Fall ist der Aufteilungsplan klar und bedarf keiner Auslegung. Als Bestandteil des Reglements ist er den Berechtigten gegenüber wirksam (Art. 649a ZGB). Die Konstruktion des Balkons weicht davon nicht ab, und er hat keine spätere Änderung erfahren. Die Zugangstür zum Balkon ist nicht im Sondernutzungsrecht enthalten, und die Lage dieser Tür kann ein solches Recht nicht widerrufen oder ändern, was der Zustimmung der betroffenen Stockwerkeigentümer bedarf (Art. 712g Abs. 4 ZGB). Der Erwerber der Stockwerkeinheit, der im Aufteilungsplan der Balkon zugeteilt wird, ist berechtigt, jedem Dritten den Zugang zu verwehren, auch wenn er die Konstruktion vor dem Kauf kannte (E. 5.4 und 6).
Analyse der Rechtsprechung BGer 5A_422/2024
Simon Varin
Avocat, assistant doctorant à l'Université de Neuchâtel
Amédéo Wermelinger
Professeur ordinaire à l'Université de Neuchâtel
BGer 4A_351/2025 vom 9. Dezember 2025
Haftpflicht; Geschäftsherrenhaftung; Kausalzusammenhang und Unterlassung; Art. 55 OR
Geschäftsherrenhaftung (Art. 55 OR) – Wiederholung der Grundsätze (E. 7). Kausalzusammenhang und Unterlassung – Wiederholung der Grundsätze (E. 10.1). Der Arbeitgeber haftet auch dann, wenn der Arbeitnehmer eine Aufgabe aus eigenem Antrieb ausführt oder weiterentwickelt und er es unterlässt einzugreifen, obwohl er davon Kenntnis hat (E. 8.2). Im vorliegenden Fall hat die Generalunternehmerin durch den Einbau eines Betonelements mit einer grossen Öffnung in das Flachdach des im Bau befindlichen Gebäudes eine erhebliche Absturzgefahr für die Arbeiter geschaffen. Sie kann durch die Untätigkeit des Bauleiters nicht von ihrer Haftung befreit werden (E. 9.1.1 und 10.2.5).
BGer 4A_190/2025 vom 30. September 2025
Haftpflicht; Haftung des Werkeigentümers; Art. 58 OR
Haftung des Werkeigentümers (Art. 58 OR) – Im vorliegenden Fall wird die Haftung des Eigentümers eines Gerüsts nach einem Bauunfall nicht anerkannt. Das Bundesgericht erachtete es nämlich als nicht willkürlich, erhebliche Zweifel am Sturzhergang und insbesondere am Kausalzusammenhang zwischen einem allfälligen Mangel des Gerüsts und dem Unfall zu bejahen (E. 4.3.2).
BGer 4A_295/2025 vom 9. Dezember 2025
Werkvertrag; Streitverkündung bei mangelhaften Materialien; Gerichtskosten und Parteientschädigungen des Streitverkündungsadressaten in der vorsorglichen Beweisführung; Art. 78 ff., 158 ZPO
Streitverkündung (Art. 78 ff. ZPO) bei mangelhaften Materialien – Könnten Materialien mangelhaft sein und verfolgt der Besteller nicht den Lieferanten, sondern den Unternehmer, der die Materialien eingebaut hat, so ist die Streitverkündung gegenüber dem Lieferanten die sachgerechteste Vorgehensweise. Der Lieferant ist am besten in der Lage, die Berechtigung allfälliger Mängelrügen zu beurteilen. Der Unternehmer setzt sich einem erheblichen Risiko hinsichtlich eines allfälligen Rückgriffs gegen den Lieferanten aus, wenn er diesen nicht in das ursprüngliche Verfahren einbezieht (E. 2.3.1).
Gerichtskosten und Parteientschädigungen des Streitverkündungsadressaten bei der vorsorglichen Beweisführung (Art. 158 ZPO) – Im vorliegenden Fall wurden die Gerichtskosten der vorsorglichen Beweisführung dem antragstellenden Besteller auferlegt und der beklagten Unternehmerin eine Parteientschädigung zugesprochen. Dem streitverkündeten Materiallieferanten wurde keine Parteientschädigung zuerkannt. Diese Verteilung erfolgte vorbehaltlich des Ausgangs eines allfälligen späteren Hauptverfahrens. Das Bundesgericht erachtet sie als nicht unbillig. Diese Lösung ergibt sich daraus, dass dem Streitverkündungsadressaten grundsätzlich kein Anspruch auf Parteientschädigung zusteht, wobei daran erinnert sei, dass er die Intervention ablehnen kann (Art. 79 Abs. 2 ZPO) (E. 2.3.3).
BGer 4A_309/2025 vom 8. Januar 2026
Mäklervertrag; Vertragsabschluss; stillschweigender Abschluss; Art. 412 ff. OR
Mäklervertrag (Art. 412 ff. OR) – Ausführliche Wiederholung der Grundsätze (E. 3.1.1). Vertragsabschluss – Wiederholung der Grundsätze (E. 3.1.3). Stillschweigender Vertragsabschluss – Ein Mäklervertrag kann stillschweigend abgeschlossen werden. Die blosse Tatsache, den Mäkler handeln zu lassen, führt nicht notwendigerweise zur Annahme eines Vertragsabschlusses durch konkludentes Handeln. Der Auftraggeber muss die Tätigkeit des Mäklers wissentlich tolerieren, ohne sich dagegen zu wehren, und die Tätigkeit des Mäklers muss aufgrund ihrer Dauer oder ihres Umfangs hinreichend klar und charakteristisch sein, damit das Ausbleiben eines Widerspruchs als Abschlusswille gedeutet werden kann (E. 3.1.2).
Im vorliegenden Fall konnte der Auftraggeber, nachdem ein erster Vertrag gekündigt worden war, nicht davon ausgehen, dass der Mäkler einem potenziellen Käufer das Schloss unentgeltlich zeigen würde. Das Fehlen einer Einigung über die Maklerprovision stellt dieses Ergebnis nicht in Frage (E. 3.3.2). Eine Provision von 3% des Kaufpreises ist angemessen (E. 3.3).
BGer 1C_664/2024 vom 6. September 2025
Eigentum/Besitz; Eigentumsgrenze und amtliche Vermessung; Art. 667-668 ZGB; 2 GBV; 14a VAV
Eigentumsgrenze und amtliche Vermessung (Art. 667, 668 ZGB; 2 GBV) – Die amtliche Vermessung, die als Grundlage für die Katasterpläne des Grundbuchs dient, beruht auf einer zweidimensionalen Darstellung auf Bodenniveau. Die vertikale Ausdehnung des Eigentums ist davon nicht erfasst; sie wird im jeweiligen Einzelfall nach den Interessen des Grundeigentümers bestimmt (E. 4.1 und 4.2.1). Der Geometer bestimmt die Grenzen in der Regel nach dem übereinstimmenden Willen der Grundeigentümer und kann sie daher nicht auf Antrag einer einzigen Partei ändern. Der Geometer steht in einer einem Notar vergleichbaren Position: er ist die amtliche Behörde, die den Willen der benachbarten Grundeigentümer beurkundet. Fehlt eine Einigung, können die Parteien gemäss Art. 975 ZGB Klage auf Grundbuchberichtigung erheben (E. 4.2.2).
Im vorliegenden Fall ist der Umstand, dass die Brandmauer der Obergeschosse von der Eigentumsgrenze im Erdgeschoss abweicht, ohne Einfluss auf die amtliche Vermessung und den rechtlich verbindlichen Katasterplan; sie kann dort weder eingetragen noch dargestellt werden (E. 4.1). Es wird anerkannt, dass die Wohnung im Obergeschoss teilweise über die Eigentumsgrenze hinausragt. Es handelt sich jedoch nicht um einen Grenzfehler im Sinne von Art. 14a VAV (E. 4.2.3). Der Umstand, dass die amtliche Grenze nicht der physischen Grenze entspricht, ist auf dem Wege des Zivilrechts zu lösen, etwa durch Eintragung einer Dienstbarkeit, und nicht auf dem Wege der amtlichen Vermessung (E. 4.3).
BGer 5A_256/2025 vom 15. Januar 2026
Bauhandwerkerpfandrecht; Anspruch auf rechtliches Gehör und Begründungspflicht; Sicherheitsleistung, Bankgarantie; Art. 29 BV; 839 ZGB
Anspruch auf rechtliches Gehör und Begründungspflicht (Art. 29 Abs. 2 BV) – Wiederholung der Grundsätze (E. 3.2). Sicherheitsleistung, Bankgarantie (Art. 839 Abs. 3 ZGB) – Im vorliegenden Fall war ein Bauhandwerkerpfandrecht superprovisorisch eingetragen worden, woraufhin die Totalunternehmerin, der der Rechtsstreit verkündet worden war, an Stelle des Eigentümers gehandelt hat. Sie stellte eine Bankgarantie in der Höhe der Forderung des Unternehmers. Das Gericht ordnete die Löschung des Pfandrechts an und setzte dem Unternehmer eine Frist zur Klageerhebung in der Hauptsache. Ohne jegliche Begründung ordnete das Gericht in seinem Entscheid an, dass die Originalurkunde der Bankgarantie dem Unternehmer nach Ablauf der Beschwerdefrist herausgegeben werden solle, obwohl dieser keinen entsprechenden Antrag gestellt hatte. Dies würde es ihm ermöglichen, die Garantie einzulösen, ohne dass ein rechtskräftiger Entscheid vorläge. Die Streitverkündungsadressatin hatte ausdrücklich beantragt, dass die Garantie bis zum Abschluss des Hauptsacheverfahrens über die Leistung definitiver Sicherheiten im Sinne von Art. 839 Abs. 3 ZGB bei der Gerichtskasse zu verwahren sei. Der Entscheid verletzt den Anspruch der Streitverkündungsadressatin auf rechtliches Gehör (E. 3.3).
BGer 5A_242/2025 vom 28. Januar 2026
Bauhandwerkerpfandrecht; Leistung des Kostenvorschusses; Art. 59, 98, 101 ZPO
Leistung des Kostenvorschusses (Art. 59, 98, 101 ZPO) – Wiederholung der Grundsätze (E. 3.1.1). Nach Ablauf der Nachfrist gemäss Art. 101 Abs. 3 ZPO ist es weder willkürlich noch überspitzt formalistisch, auf ein Gesuch um definitive Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts nicht einzutreten, wenn der Kostenvorschuss nicht vollständig bezahlt wurde, weil er von einem Euro-Konto im Ausland überwiesen wurde und der auf dem Gerichtskonto gutgeschriebene Frankenbetrag aufgrund des Wechselkurses geringfügig unter der geforderten Summe liegt (E. 3.4.2-3.4.3).
BGer 5A_491/2025 vom 14. Januar 2026
Schuldbetreibung; Stellvertretung bei der Zwangsversteigerung; Art. 58 Abs. 2 VZG
Stellvertretung bei der Zwangsversteigerung (Art. 58 Abs. 2 VZG) – Ein Angebot, das im Rahmen einer Zwangsversteigerung abgegeben wird, gilt als Willenserklärung. Ein Bieter kann nur dann rechtsgültig im Namen eines anderen handeln, wenn er dessen gesetzlicher oder vertraglicher Vertreter ist. Die Vollmacht muss spätestens zum Zeitpunkt des Zuschlags vorgelegt werden, andernfalls kann das Angebot als unzulässig erklärt werden (E. 2.2). Es handelt sich um eine Kann-Vorschrift. Dass sich der leitende Beamte der Versteigerung im vorliegenden Fall darauf beschränkt hat, den Handelsregisterauszug online abzurufen und die Identitätsdokumente zu prüfen, ist nicht zu beanstanden (E. 2.4).
BGer 5A_35/2025 vom 5. Februar 2026
Schuldbetreibung; Zwangsversteigerung; Schätzung des Grundstücks; Gebühr für eine neue Schätzung; Art. 9, 99 VZG; 1 GebV
Versteigerung, Schätzung des Grundstücks (Art. 9 und 99 VZG) – Wiederholung der Grundsätze (E. 3.1). Wurden zwei Schätzungen des Grundstücks vorgenommen, die von Sachverständigen nach anerkannten Methoden erstellt wurden und keine Fehler aufweisen, so ist es nicht willkürlich, den Durchschnitt als Schätzungswert für die Versteigerung heranzuziehen. Zu Recht wurde eine private Schätzung, die von einem Immobilienmakler mit dem Ziel erstellt wurde, den höchstmöglichen Verkaufspreis zu ermitteln, nicht berücksichtigt (E. 3.2 und 4). Individuelle Ausbauten, die geeignet sind, bestimmte Käufer abzuschrecken, können negativ berücksichtigt werden (E. 4).
Gebühr für eine neue Schätzung – Das Begehren um eine neue Schätzung und die Feststellung des Schätzungswerts durch die Behörde stellen einen von der GebV SchKG nicht tariffierten Aufwand dar. Die Gebühr beläuft sich daher auf CHF 150.00, sofern die Behörde keine höheren Beträge begründet (Art. 1 Abs. 2 GebV SchKG). Die Kosten des Gutachtens werden gesondert in Rechnung gestellt (E. 5).
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