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BGer 4A_484/2025 vom 23. März 2026

Kaufvertrag; Culpa in contrahendo; Art. 2 ZGB

Culpa in contrahendo – Wiederholung der Grundsätze (E. 3.1). Eine Haftung aus culpa in contrahendo wegen Abbruchs der Vertragsverhandlungen wird nur ausnahmsweise bejaht. Es genügt weder, dass die Verhandlungen lange gedauert haben, noch dass die abbrechende Partei die Aufwendungen der Gegenpartei kannte ; wer vor dem Vertragsschluss Aufwendungen tätigt, handelt grundsätzlich auf eigene Gefahr. Das gegen Treu und Glauben verstossende Verhalten besteht darin, die Gegenpartei im Glauben bestärkt zu haben, der Vertrag werde sicher zustande kommen, oder diesen Irrglauben nicht rechtzeitig zerstreut zu haben (E. 3.1). Untersteht der in Aussicht stehende Vertrag Formvorschriften, ist eine culpa in contrahendo wegen Verhandlungsabbruchs umso weniger leichthin zu bejahen, als die Formvorschriften gerade dem Schutz der Parteien vor einer Bindung dienen (E. 3.2). Im vorliegenden Fall genügt die Unterzeichnung der Pläne zur öffentlichen Auflage des Bauprojekts des künftigen Käufers durch den Verkäufer nicht, um dessen Haftung zu begründen, da dieser mehrfach erklärt hatte, der Verkauf werde nur erfolgen, wenn eine Lösung zur Erhaltung des " Mazots " gefunden werde (E. 3.4).

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Analyse der Rechtsprechung BGer 4A_484/2025

Rupture de négociations immobilières et responsabilité précontractuelle : réserves, forme et inexpérience dans l’appréciation de la confiance légitime

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BGer 5A_715/2025 vom 30. März 2026

Eigentum/Besitz; Erfüllung des Grundstückkaufvertrags und Klage auf Zusprechung von Grundeigentum; Materielle Rechtskraft; Art. 665, 948, 963 ff., 972 ZGB; 82 OR; 59 ZPO

Erfüllung des Grundstückkaufvertrags und Klage auf Zusprechung von Grundeigentum (Art. 665, 948, 963 ff., 972 ZGB ; Art. 82 OR) – Wiederholung der Grundsätze. Solange die Eintragung im Grundbuch nicht feststeht, muss der Käufer nicht bezahlen. Folglich genügt die Grundbuchanmeldung – die vom Grundbuchamt zurückgewiesen werden kann, wenn die Voraussetzungen nicht erfüllt sind – für sich allein nicht, um die Zahlungspflicht des Käufers auszulösen. Umgekehrt kommt die Zahlung zu spät, wenn der Eintrag im Hauptbuch, dessen Wirkung auf den Zeitpunkt der Einschreibung in das Tagebuch zurückbezogen wird, bereits erfolgt ist. Zu den in dieser Lage gebräuchlichen Vorgehensweisen gehören Bankzahlungsverprechen, mit denen sich eine Bank auf Anweisung des Käufers unwiderruflich verpflichtet, den Restkaufpreis unmittelbar nach Eigentumsübergang zu bezahlen, womit der Leistungsaustausch Zug um Zug gewahrt wird (E. 4.1).

Materielle Rechtskraft (Art. 59 Abs. 2 lit. e ZPO) – Wiederholung der Grundsätze (E. 3.1). Im vorliegenden Fall wurde eine erste Klage auf Übertragung des Eigentums im Grundbuch im Anschluss an einen im Jahr 2016 geschlossenen Grundstückkaufvertrag mit der Begründung abgewiesen, das von den Käufern beigebrachte Bankzahlungsversprechen sei nicht klar gewesen. Auf eine neue, denselben Zweck verfolgende Klage, die sich auf ein neues, den vertraglichen Voraussetzungen genügendes Zahlungsversprechen stützt, ist gleichwohl einzutreten. Auch wenn die Verwirklichung der für die Eigentumsübertragung erforderlichen Tatsachen bereits im ersten Verfahren vom Willen der Käufer abhing, gibt es keinen allgemeinen Rechtsgrundsatz, wonach Tatsachen, deren Eintritt das Handeln einer Partei erfordert, anders zu behandeln wären als solche, die unabhängig vom Willen oder Tun einer Partei entstehen. Prozessrechtliche Versäumnisse können zwar zur Verwirkung materiellrechtlicher Ansprüche führen. Dies setzt jedoch eine klare rechtliche Grundlage voraus, die hier fehlt. Die von den Käufern eingereichten neuen Bankunterlagen stellen echte Noven dar, die sich nach dem Ergehen des ersten Entscheids zugetragen haben. Können solche Tatsachen in einem bestimmten Verfahren nicht mehr vorgebracht werden, lassen sie sich nur noch mit einer neuen Klage geltend machen (E. 3.5.3).

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BGer 2C_107/2025 vom 27. Februar 2026

Eigentum/Besitz; Staatshaftung; Vertrauensschutz im Verhältnis zum Staat; Art. 5, 9 BV

Vertrauensschutz im Verhältnis zum Staat (Art. 5 Abs. 3 und 9 BV) – Wiederholung der Grundsätze (E. 4.1). Vorliegend haftet die Gemeinde, weil sie eine unrichtige Bescheinigung über die Zonenzugehörigkeit einer Parzelle ausgestellt hat, in der angegeben war, die gesamte Fläche befinde sich in der Bauzone, obschon der grössere Teil der Parzelle in der Landwirtschaftszone lag. Wesentlich ist, dass diese Bescheinigung als eigentliche Kontrollaufgabe der Zonenzuteilung anlässlich einer Parzellenteilung konzipiert ist ; die Behörde kann sich daher nicht damit entlasten, die Eigentümerin hätte deren Inhalt überprüfen können (E. 4.5.3). Das übergeordnete Interesse an der Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet überwiegt das Interesse der Eigentümerin daran, ihre gesamte Parzelle der Bauzone zugewiesen zu sehen. Nur eine Entschädigung fällt deshalb in Betracht (E. 4.4).

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BGer 5A_381/2025 vom 4. März 2026

Eigentum/Besitz; Grundbuchberichtigungsklage; Verhältnis zwischen Pfandrecht, Grundforderung und Schuldbriefforderung; Art. 842, 853, 854, 975 ZGB

Grundbuchberichtigungsklage (Art. 975 ZGB) – Wiederholung der Grundsätze. Vorbehältlich gesetzlicher Ausnahmen erlaubt diese Klage die Löschung oder Abänderung eines Eintrages nur dann, wenn dieser von Anfang an ungerechtfertigt war, und nicht im Falle, dass er sich erst nachträglich als unrichtig erweist, etwa infolge des Eintritts einer auflösenden Bedingung (E. 4.1).

Verhältnis zwischen Pfandrecht, Grundforderung und Schuldbriefforderung (Art. 842 ZGB) – Wiederholung der Grundsätze (E. 4.2.2). Die Tilgung der Grundforderung führt nicht zum Untergang des Pfandrechts, sondern begründet allein einen Anspruch auf Rückgabe des Schuldbriefs nach Massgabe der Sicherungsvereinbarung (Art. 853 ZGB). Der Schuldner kann den Schuldbrief sodann löschen lassen oder weiterverwenden (Art. 854 ZGB) (E. 4.2.5). Mangels Untergangs des Pfandrechts kommt eine Grundbuchberichtigung in diesem Zusammenhang nicht in Frage (E. 4.3).

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BGer 5A_629/2023 vom 30. März 2026

Dienstbarkeit; Notwegrecht; Art. 694 ZGB

Notwegrecht (Art. 694 ZGB) – Wiederholung der Grundsätze (E. 3.2). Um ein zivilrechtliches Notwegrecht zu erlangen, müssen sämtliche vom öffentlichen Recht eröffneten Möglichkeiten zur Erlangung eines Wegrechts ausgeschöpft worden sein (E. 3.1). Diese Voraussetzung soll verhindern, dass privatrechtliche Wegrechte dem Zweck der Raumplanung zuwiderlaufen. Sie gilt sowohl in der Bauzone als auch für ein Wegrecht in der Landwirtschaftszone (E. 3.3.1). Im vorliegenden Fall wird das Notwegrecht abgewiesen, weil die Eigentümer den Rechtsweg nach dem ausserrhodischen Strassengesetz, der ihnen einen Zugang zu eröffnen vermöchte, nicht vorgängig beschritten haben (E. 3.4).

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BGer 5A_66/2026 vom 18. März 2026

Schuldbetreibung; Aufschiebende Wirkung der betreibungsrechtlichen Beschwerde; beschränkte amtliche Verwaltung; Art. 17, 36, 91 ff. SchKG

Aufschiebende Wirkung der betreibungsrechtlichen Beschwerde (Art. 17, 36 SchKG) – Wiederholung der Grundsätze (E. 3.1). Beschränkte amtliche Verwaltung (Art. 91 ff. SchKG) – Die beschränkte amtliche Verwaltung entzieht dem Eigentümer das Recht, das Grundstück zu verwalten und dessen Früchte einzuziehen ; das Betreibungsamt tritt vollumfänglich an seine Stelle. Das vorbestehende vertragliche Verwaltungsmandat endet mit der Anordnung der amtlichen Verwaltung. Im vorliegenden Fall vermöchte die aufschiebende Wirkung der gegen die Einsetzung der Drittperson eingereichten Beschwerde die Weiterführung der bisherigen privaten Verwaltung nicht zu ermöglichen. Die aufrechterhaltene Vorsituation wäre jene, in der diese Verwaltung bereits entzogen war, mit der Folge, dass das Betreibungsamt für die Verwaltung der betreffenden Liegenschaften verantwortlich wäre und die dringlichen Verwaltungshandlungen bis zum rechtskräftigen Entscheid über die Beschwerde selbst vorzunehmen hätte (E. 5.2).

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BGer 4A_519/2026 vom 3. März 2026

Schuldbetreibung; Ungerechtfertigte Bereicherung und Rückforderungsklage; Art. 62 ff. OR; 86 SchKG

Ungerechtfertigte Bereicherung (Art. 62 ff. OR) und Rückforderungsklage (Art. 86 SchKG) – Wiederholung der Grundsätze (E. 3–3.2.3). Im vorliegenden Fall war diejenige, die sich auf eine ungerechtfertigte Bereicherung berief, weder von der Gläubigerin betrieben worden noch hatte sie geleistet ; eine Drittgesellschaft hatte den streitigen Betrag bezahlt, sodass keine der von Art. 86 SchKG erfassten Konstellationen vorlag (E. 3.2.4). Im Übrigen wurde zu Recht angenommen, dass der Betrag aufgrund eines Erschliessungsvertrags, mithin aus einem gültigen Rechtsgrund, bezahlt worden war. Dass die Vereinbarung der Schuldnerin den Zeitpunkt der Erfüllung freistellte, änderte daran nichts, wobei zu präzisieren ist, dass die bereits laufenden Zinsen umso weniger ins Gewicht fielen, je früher die Zahlung erfolgte (E. 3.3.3 und 3.3.4).

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BGer 5A_819/2025 vom 2. April 2026

Eigentum/Besitz; Sistierung des Grundbuchberichtigungsverfahrens; Art. 975 ZGB; 126 ZPO

Sistierung des Grundbuchberichtigungsverfahrens (Art. 126 ZPO) – Wiederholung der Grundsätze (E. 3.1). Im vorliegenden Fall wurde ein Grundstückkaufvertrag wegen des landwirtschaftlichen Charakters der verkauften Parzelle aufgehoben ; dieser Kauf war ausdrücklich mit dem Aktienkauf an der Gesellschaft, die das Grundstück nutzte und Inhaberin eines selbständigen Baurechts daran war, verbunden. Die Aufhebung des Grundstückkaufvertrags hat zu einem Schiedsverfahren über die Auflösung des Aktienkaufvertrags Anlass gegeben, da die beiden Verträge ausdrücklich miteinander verknüpft waren. In diesem Kontext war es nicht willkürlich, ein paralleles Grundbuchberichtigungsverfahren (Art. 975 ZGB) zu sistieren, das auf die Wiedereintragung eines im Hinblick auf den Verkauf gelöschten Baurechts gerichtet war. Dieses Verfahren konnte je nach Ausgang des Schiedsverfahrens gegenstandslos werden (E. 3.3.3).

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