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BGer 5A_54/2024 vom 28. Januar 2026

Miteigentum; Teilung des Miteigentums; Tragung der Kosten und Lasten; Mehrwertanteil; Art. 206, 649, 650, 651 ZGB

Teilung des Miteigentums (Art. 650–651 ZGB) – Wiederholung der Grundsätze. Wird im Rahmen eines Scheidungsverfahrens der Nachweis einer besonderen Beziehung zum Grundstück sowie der Fähigkeit, den anderen Ehegatten vollumfänglich abzufinden, nicht erbracht, so ist die Teilung nach den ordentlichen Regeln von Art. 651 Abs. 2 ZGB anzuordnen (E. 6.1).

Tragung der Kosten und Lasten – Wiederholung der Grundsätze. Die von Art. 649 ZGB erfassten Steuern sind diejenigen, die sich auf die Miteigentumssache als Ganzes beziehen, unter Ausschluss der auf die einzelnen Miteigentumsanteile entfallenden Steuern. Diese Bestimmung dispositiven Charakters regelt ausschliesslich das interne Verhältnis zwischen den Miteigentümern; sie begründet eine Realobligation zu Lasten jedes aktuellen Miteigentümers zugunsten desjenigen, der zu viel bezahlt hat und im Rahmen der Art. 647–647e ZGB gehandelt hat. Eine intensivere Nutzung der Sache durch einen Miteigentümer berechtigt die übrigen nicht, ihm einen höheren Kostenanteil als seine Wertquote aufzuerlegen (E. 10.3). Im vorliegenden Fall steht der Ehefrau, die die auf eine Eigentumswohnung entfallenden Grundsteuern entrichtet hat, welche sie über Jahre hinweg allein bewohnte (E. 10.4).

Mehrwertanteil (Art. 206 ZGB) – Wiederholung der Grundsätze. Als Beitrag zur Wertvermehrung eines Gutes gilt etwa die Errichtung von Bauten auf einem Grundstück oder die Ausführung von Renovations- und Umbauarbeiten. Der Beitrag zur Werterhaltung betrifft erhebliche Reparaturen unter Ausschluss gewöhnlicher Unterhaltsarbeiten. Arbeiten, die nicht die erforderliche Erheblichkeit erreichen, begründen eine blosse Forderung ohne Beteiligung an einem allfälligen Mehrwert, es sei denn, eine Schenkungsabsicht könne nachgewiesen werden (Art. 198 Ziff. 2 ZGB) oder die Ausgabe sei dem Unterhalt der Familie zuzurechnen (E. 14.1). Die Anschaffung von Mobiliar stellt weder eine Verbesserung der Liegenschaft noch einfache Unterhaltskosten dar. Fahrhabe ist nicht mit der Liegenschaft verbunden, in der sie sich befindet (E. 14.5.2).

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Analyse der Rechtsprechung BGer 5A_54/2024

L’immeuble en copropriété dans le divorce: attribution/sort de l’impôt foncier/distinction meuble et immeuble dans la contribution au sens de l’art. 206 I CC

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BGer 4A_360/2025 vom 19. Januar 2026

Kaufvertrag; Verhandlungsgrundsatz; Substanziierungslast; Verweis auf Beilagen; Art. 55, 221 ff. ZPO

Verhandlungsgrundsatz, Substanziierungslast, Verweis auf Beilagen (Art. 55, 221 ff. ZPO) – Wiederholung der Grundsätze (E. 3.1.1-3.1.4). Im Rahmen des Verkaufs mehrerer Renditeliegenschaften garantierte der Verkäufer dem Käufer während eines Jahres einen Mindestmietertrag. Da der garantierte Betrag nicht erreicht wurde, verlangte der Käufer die Differenz und stützte sich dabei auf tabellarische Aufstellungen der Mieterträge, auf welche in den Rechtsschriften verwiesen wurde. Im vorliegenden Fall genügte dies den Anforderungen an die Substanziierungslast. Das Gericht klärte einen offensichtlichen Widerspruch, indem es feststellte, dass eine Beilage Bruttomieten und eine andere Nettomieten auswies, und verletzte damit den Verhandlungsgrundsatz nicht (E. 3.2-3.4).

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BGer 5A_803/2025 vom 2. Februar 2026

Stockwerkeigentum; Vertretung eines Stockwerkeigentümers an der Stockwerkeigentümerversammlung; Prüfung der Vertretungs-vollmacht; Art. 712m, 712p ZGB

Vertretung eines Stockwerkeigentümers an der Stockwerkeigentümerversammlung – Die Vertretung eines Stockwerkeigentümers kann durch einstimmigen Beschluss im Begründungsakt oder nachträglich in der Nutzungs- und Verwaltungsordnung eingeschränkt (aber nicht gänzlich ausgeschlossen) werden. So kann namentlich das Recht, einen Stockwerkeigentümer zu vertreten, auf die übrigen Stockwerkeigentümer sowie auf Familienangehörige des Vertretenen beschränkt werden. Der Beurteilungsmassstab kann bei einem familiären Stockwerkeigentum nicht derselbe sein wie bei einem Stockwerkeigentum, in dem die Verbindung zwischen den Miteigentümern im Wesentlichen beruflicher Natur ist (Einkaufszentrum) oder nicht besonders eng (Überbauung mit fünfzig oder mehr Wohnungen) (E. 5.4.1).

Prüfung der Vertretungsvollmacht – Die Prüfung der Vertretungsbefugnis einer Person, die einen Stockwerkeigentümer an der Versammlung vertreten will, stellt grundsätzlich eine administrative Kontrollaufgabe der Versammlungsleitung dar, ohne dass darüber abgestimmt wird. Wurde jedoch eine Anfechtung der Gültigkeit der Vertretungsvollmacht erhoben und durch eine Abstimmung der anwesenden Stockwerkeigentümer ausdrücklich bereinigt, so ist dies im Protokoll festzuhalten. Soweit ein solcher Beschluss die Gültigkeit der Versammlung beeinträchtigen kann, entzieht der Umstand, dass er vor der formellen Eröffnung der Versammlung gefasst wurde, ihn nicht der Protokollierungspflicht (E. 4.2).

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BGer 5A_362/2025 vom 2. Februar 2026

Stockwerkeigentum; Zweckänderung oder Nutzungsänderung; Aktuelles Rechtsschutzinteresse; Art. 647b, 648, 712g ZGB; 59 ZPO

Zweckänderung (Art. 648 Abs. 2 und Art. 712g Abs. 1 ZGB) oder Nutzungsänderung (Art. 647b Abs. 1 ZGB) – Wiederholung der Grundsätze (E. 4.1). Der Beschluss, eine Rasenfläche während 5 Tagen (davon 4 für die Auf- und Abbauarbeiten) für die Durchführung eines 1. August-Festes zu nutzen, stellt keine Zweckänderung dar. Dass die Nutzungs- und Verwaltungsordnung des Stockwerkeigentums die Rasenfläche ausdrücklich als « Spiel- und Liegewiese » vorsieht, ändert daran nichts. Angesichts der geringen Dauer der Beeinträchtigungen wird der Wohnzweck des Ortes nicht verändert. Es handelt sich folglich um eine Nutzungsänderung, für welche das doppelte Mehr erreicht wurde (E. 4.4.2).

Aktuelles Rechtsschutzinteresse (Art. 59 Abs. 2 lit. a ZPO) – Wiederholung der Grundsätze (E. 5.3). Im vorliegenden Fall haben die Gerichte das Bestehen eines aktuellen Rechtsschutzinteresses zu Recht verneint, als sie über die Durchführung eines bereits stattgefundenen Festes zu befinden hatten. Ein Urteil über diese Beschlüsse hätte die Frage der Zulässigkeit von 1. August-Festen nicht ein für alle Mal klären können. Den Stockwerkeigentümern stehen gegebenenfalls die Unterlassungsklage bzw. die Feststellungsklage zur Verfügung, um den Schwierigkeiten zu begegnen, eine rechtzeitige Prüfung der Anfechtungsklage gegen einen Beschluss des Stockwerkeigentums zu erwirken (E. 5.4.2).

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BGer 5D_66/2024 vom 18. Februar 2026

Dienstbarkeit; Auslegung einer Dienstbarkeit; Art. 738, 971, 973 ZGB

Auslegung einer Dienstbarkeit – Wiederholung der Grundsätze (E. 3.1.1). Betrifft der Streit Dritte, die nicht Parteien des Dienstbarkeitsvertrags waren, oder eine ursprüngliche Vertragspartei und einen Dritten, so werden die Auslegungsgrundsätze von Art. 738 ZGB durch den öffentlichen Glauben des Grundbuchs eingeschränkt (Art. 971 Abs. 2 und Art. 973 Abs. 1 ZGB). Das Ergebnis der objektivierten Auslegung sollte somit dasselbe sein wie jenes der durch den öffentlichen Glauben eingeschränkten subjektiven Auslegung. Ist der Dritte jedoch bösgläubig, d.h. kannte er den wirklichen Willen der ursprünglichen Vertragsparteien oder hätte er ihn ermitteln müssen, so erfolgt die Auslegung wie im Streit zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien (E. 3.1.2).

Im vorliegenden Fall stammte der im Grundbuch befindliche Plan nicht aus der amtlichen Vermessung, sodass ihm der öffentliche Glaube des Grundbuchs fehlte. Dieser Plan ist zudem als summarisch und ungenau zu qualifizieren, da die Dienstbarkeit durch eine von Hand gezeichnete gestrichelte Linie dargestellt war, die einige Meter vor der Strasse endete. Nach der subjektiven Auslegung des Willens der ursprünglichen Vertragsparteien steht jedoch fest, dass die Dienstbarkeit den Zugang zur öffentlichen Strasse bezweckte. Dieser Wille war dem belasteten Eigentümer entgegenzuhalten, der das belastete Grundstück von seinem Grossvater geerbt hatte, die Art der Nutzung des Weges seit 1975 durch die Familienmitglieder genau kannte und diese selbst bis zum Zerwürfnis mit seiner Cousine, Eigentümerin eines der berechtigten Grundstücke, eingehalten hatte (E. 3.2).

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BGer 5A_1102/2025 vom 18. Februar 2026

Bauhandwerkerpfandrecht; Vorläufige Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrecht; Substanziierungslast; Verteilung des Pfandrechts auf mehrere Grundstücke; Art. 798, 837 ff., 961 ZGB; 55, 56 ZPO

Vorläufige Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts (Art. 837 ff., 961 ZGB) – Wiederholung der Grundsätze (E. 3.1-3.2). Behauptungs- und Substanziierungslast (Art. 55 ZPO) – Wiederholung der Grundsätze (E. 3.3).

Verteilung des Pfandrechts auf mehrere Grundstücke (Art. 798 ZGB) – Bei Arbeiten an mehreren Grundstücken ist das Bauhandwerkerpfandrecht als Teilpfandrecht auszuüben, wobei jedes Grundstück im Umfang des auf den jeweiligen Eigentümer entfallenden Forderungsanteils belastet wird. Handwerker und Unternehmer sind daher verpflichtet, für jedes Grundstück eine getrennte Abrechnung zu führen, in der die ausgeführten Arbeiten, die gelieferten Materialien und die angewandten Einheitspreise im Einzelnen aufgeführt werden, selbst wenn mit den Auftraggebern Pauschalpreise oder Festpreise vereinbart wurden. Die für das Verständnis der provisorischen Aufteilung der Pfandsumme auf die verschiedenen Grundstücke wesentlichen Tatsachen sind zu substanziieren. Im Verfahren der vorläufigen Eintragung ist dem Unternehmer ein Sicherheitszuschlag von bis zu 20 % der Pfandsumme gestattet (E. 3.4). Das Bundesgericht schliesst nicht aus, dass ausserordentliche Umstände eine solche Aufteilung verunmöglichen; wer sich auf solche Umstände beruft, hat diese rechtzeitig zu behaupten und zu beweisen (E. 4.7). Im vorliegenden Fall hat der Unternehmer keine nachvollziehbaren Erklärungen zur Methode der Aufteilung des Pfandrechts auf die beiden betroffenen Grundstücke geliefert; auch der Verweis auf eine Beilage vermochte diese Berechnung nicht zu erhellen (E. 4).

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BGer 4A_415/2025 vom 25. Februar 2026

Schuldbetreibung; Vertragsauslegung; Einrede des nicht erfüllten Vertrags im Rechtsöffnungsverfahren; Art. 82 SchK ; 18, 82 OR

Vertragsauslegung (Art. 18 OR) – Wiederholung der Grundsätze (E. 2.2). Einrede des nicht erfüllten Vertrags im Rechtsöffnungsverfahren (Art. 82 OR und 82 SchKG) – Wiederholung der Grundsätze (E. 2.3.1). Im vorliegenden Fall beruhen die Forderungen auf Verträgen über den Planungsmehrwert infolge einer Umzonung, die zwischen dem Grundeigentümer und dem Gemeinwesen abgeschlossen wurden. Die geschuldeten Beträge stellen weder eine Kausalabgabe noch eine Gebühr im Austauschverhältnis dar, sondern eine gesetzlich vorgesehene Abgeltung für einen durch raumplanerische Massnahmen erlangten Vorteil. Der Eigentümer kann sich nicht darauf berufen, dass sich die Gemeinde in den Verträgen zur Erbringung bestimmter Leistungen verpflichtet hatte, um die Zahlung der geschuldeten Beträge zu verweigern (E. 2.3.2).

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BGer 6B_605/2024 vom 10. Februar 2026

Strafrecht; Vertretung durch den Verwalter des Stockwerkeigentums; Strafantrag der Stockwerkeigentümergemeinschaft; Art. 712t, 712l ZGB

Vertretung durch den Verwalter des Stockwerkeigentums (Art. 712t ZGB) – Wiederholung der Grundsätze (E. 4.6). Strafantrag der Stockwerkeigentümergemeinschaft – Die Stockwerkeigentümer-gemeinschaft kann bei einer Straftat des Verwalters des Stockwerkeigentums, eines Stockwerkeigentümers oder eines Dritten im Zusammenhang mit dem Vermögen der Stockwerkeigentümergemeinschaft einen Strafantrag stellen. Die als Verwalterin des Stockwerkeigentums eingesetzte Liegenschaftsverwaltung ist aufgrund ihrer gesetzlichen Vertretungsbefugnis befugt, im Namen der Gemeinschaft einen Strafantrag zu stellen, wenn durch eine Sachbeschädigung die Vermögensrechte der Gemeinschaft offensichtlich beeinträchtigt werden (E. 4.8).

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