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BGer 4A_479/2025 vom 2. Juni 2026

Werkvertrag; Mängelhaftung; offene und versteckte Mängel; Mängelrüge; Art. 367 ff. OR

Mängelhaftung – Wiederholung der Grundsätze (E. 3.1.1). Offene und versteckte Mängel – Wiederholung der Grundsätze (E. 3.1.2 und 3.1.5). Mängelrüge – Wiederholung der Grundsätze (E. 3.1.3). Im vorliegenden Fall stellte die Bestellerin nach dem Bezug ihres Hauses 2007 rasch Wärmeverluste und eindringende Kaltluft fest. Sie hatte den Unternehmer darüber unterrichtet. 2015 liess sie nach einer Phase hoher Winterfeuchtigkeit ein Gutachten erstellen, das auf Baumängel schloss. Unter diesen Umständen ist davon auszugehen, dass sie den Mangel erst am 24. Oktober 2015 entdeckte, als sie vom Bericht über die Thermoanalyse und Thermografie ihres Wohnhauses Kenntnis erhielt. Ein solcher Mangel war bei der Ablieferung des Werkes nicht erkennbar, zumal die Beschwerdegegnerin über keine besonderen baufachlichen Kenntnisse verfügte. Folglich war die Mängelrüge vom 2. November 2015 nicht verspätet (E. 3.2-3.3).

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Analyse der Rechtsprechung BGer 4A_479/2025

Marcel Eggler

Avocat, LL.M., avocat spécialiste FSA droit de la construction et de l’immobilier

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BGer 4A_583/2025 vom 16. Juni 2026

Werkvertrag; Ersatzvornahme durch einen Dritten; Nachbesserung des Werks; Art. 366 ff. OR

Ersatzvornahme durch einen Dritten (Art. 366 Abs. 2 OR) – Der Anspruch auf einen Kostenvorschuss für die Ersatzvornahme durch einen Dritten stellt eine Änderung des ursprünglichen Erfüllungsanspruchs dar. Er setzt somit voraus, (1) dass der Besteller einen Anspruch auf Nachbesserung des Werks im Sinne von Art. 368 Abs. 2 OR hat, (2) dass ihm ein Anspruch auf Ersatzvornahme durch einen Dritten gemäss Art. 366 Abs. 2 OR analog zusteht und (3) dass er tatsächlich die Absicht hat, das Werk vom Dritten reparieren zu lassen. Dieser Vorschuss ist eine Schätzung der mutmasslichen (bzw. voraussichtlichen) Nachbesserungskosten. Er ist bloss eine Akontozahlung, die definitionsgemäss unter dem Vorbehalt einer endgültigen Abrechnung der Kosten geleistet wird. Wie bei einer Nachbesserung ohne Kostenvorschuss sind die Nachbesserungskosten nach Abschluss der Arbeiten zu prüfen; ein allfälliger Überschuss ist dem Unternehmer zurückzuerstatten. Der Besteller ist verpflichtet, dem Unternehmer nach Abschluss der Nachbesserung durch den Dritten eine Abrechnung zuzustellen (E. 4.1).

Nachbesserung des Werks – Wiederholung der Grundsätze (E. 4.2). Im vorliegenden Fall wies die den Bestellern abgelieferte Mauer einen Mangel auf. Zu dessen Behebung empfahl das gerichtliche Gutachten zwei Lösungen : entweder eine kosmetische Behandlung durch ein spezialisiertes Unternehmen oder das Verputzen der Mauern. Vor diesem Hintergrund war es richtig, den Willen der Parteien auszulegen, um zu bestimmen, welche Nachbesserungsarbeiten hier vorzunehmen waren, um das Werk vertragskonform herzustellen. Die Parteien hatten für die fragliche Mauer ein bestimmtes Qualitätsniveau vereinbart, das ästhetischen Anforderungen und Anforderungen an die Dichtigkeit zu genügen hatte. Folglich ist es nicht zu beanstanden, anzunehmen, dass nur eine kosmetische Behandlung, auch wenn sie teurer ist, geeignet war, den Mangel zu beheben (E. 4.3).

Anm. : Der in diesem Urteil behandelte Sachverhalt ist derselbe wie im Urteil des Bundesgerichts 4A_207/2024 vom 5. Februar 2025, das auf immodroit.ch zusammengefasst ist und in dem weitere Rügen behandelt werden.

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BGer 4A_410/2024 vom 26. Mai 2026

Achitektur- und Ingenieurvertrag; Architektenhaftung; art. 363 ff., 394 ff. OR

Architektenhaftung – Im vorliegenden Fall hatte der Bauträger den Architekten mit der Erstellung der zur Ausübung des Weg- und Leitungsrechts zugunsten einer Nachbarparzelle erforderlichen Anlagen beauftragt. Der von den Parteien unterzeichnete Architektenvertrag umfasste die Pflicht, die Pläne auszuarbeiten und eine plankonforme Ausführung des Werks sicherzustellen. Die genannten Dienstbarkeiten waren in den Plan eingetragen, der dem Bau als Grundlage diente. Sie waren hervorgehoben, da die Ausübungsfläche des Wegrechts schraffiert, die einzelnen Leitungen je gesondert eingezeichnet und die verschiedenen Nutzungen in einer Legende bezeichnet waren. Zudem nannte ein Nachtrag zum Vertrag ausdrücklich den Zeitpunkt der Ausführung, und der Architekt liess einen Teil der Ausstattung erstellen, was bestätigt, dass er um seine diesbezügliche Pflicht wusste. Da die Zufahrtsstrasse nicht plangemäss erstellt worden war und die Leitungen für Gas, Sauberwasser und Abwasser fehlten, hat der Architekt seine Sorgfaltspflicht verletzt (E. 3-5).

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BGer 5A_1035/2025 vom 17. Juni 2026

Eigentum/Besitz; Vormerkung und Verzicht auf ein Kaufrecht; Art. 959 ZGB; 216a ff. OR

Vormerkung und Verzicht auf ein Kaufrecht (Art. 959 ZGB ; 216a ff. OR) – Wiederholung der Grundsätze. Die Vormerkung eines Kaufrechts im Grundbuch verschafft diesem Wirkung gegenüber jedem später am Grundstück erworbenen Recht. Es kann daher gegenüber jedem allfälligen Erwerber ausgeübt werden. Die Wirkung der Vormerkung dauert an, solange das Recht besteht und die Vormerkungsdauer noch nicht abgelaufen ist. Die Wirkung entfällt ebenfalls, wenn der aus dem persönlichen Recht Berechtigte durch einseitige Erklärung auf den mit der Vormerkung verbundenen Schutz verzichtet und deren Löschung aus dem Grundbuch veranlasst ; dies führt jedoch nicht zum Untergang des Kaufrechts selbst. Der Übergang des Grundstücks während der Vormerkungsdauer bzw. die Kenntnis der Erwerber vom Bestand des Kaufrechts bewirkt keinen automatischen Übergang der Kaufrechtsabrede auf die Erwerber. Im vorliegenden Fall unterzeichnete der Kaufrechtsberechtigte nach dem Tod seines Vaters, der ihm dieses Recht eingeräumt hatte, mit seinen Miterben eine Saldoklausel. Vor diesem Hintergrund verzichtete der kaufberechtigte Sohn endgültig auf die Geltendmachung der persönlichen Ansprüche, die ihm gegenüber seinem Vater zustanden (E. 3.1.1 und 3.3.2).

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BGer 5A_543/2026 vom 17. Juni 2026

Schuldbetreibung; Neuschätzung des Grundstücks; Art. 9, 99 VZG

Neuschätzung des Grundstücks im Rahmen der Grundstückverwertung (Art. 9 Abs. 2 und 99 Abs. 2 VZG) – Haben zwei gleich kompetente Sachverständige voneinander abweichende Schätzungen abgegeben, sind sie nicht zu einer schriftlichen Stellungnahme aufzufordern. Nach ständiger Rechtsprechung kann das Betreibungsamt den Mittelwert der beiden Schätzungen einsetzen (E. 4). Im Übrigen dürfen die Schätzungsberichte öffentlich zugänglich gemacht werden, dienen sie doch der Orientierung der Gläubiger wie auch der potentiellen Erwerber. Zwischen dem vom Betreibungsamt eingesetzten Mittelwert und den beiden Schätzungen besteht keine Verwechslungsgefahr, zumal wenn die Schätzungsberichte veröffentlicht werden. Vielmehr wird dadurch die Transparenz erhöht (E. 5).

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BGer 2C_195/2025 vom 5. Juni 2026

Bäuerliches Bodenrecht; Feststellungsverfügung; Begriff des landwirtschaftlichen Gewerbes; ortsüblicher Bewirtschaftungsbereich; Art. 7, 21, 84 BGBB

Feststellungsverfügung im Sinne von Art. 84 BGBB – Wiederholung der Grundsätze. Gehört zu einer Erbschaft ein landwirtschaftliches Grundstück, das nicht Teil eines landwirtschaftlichen Gewerbes ist (Art. 21 BGBB), besteht ein schutzwürdiges Interesse an der Feststellung, ob ein landwirtschaftliches Gewerbe vorliegt, das dem die Zuweisung verlangenden Erben gehört (E. 1.2).

Begriff des landwirtschaftlichen Gewerbes (Art. 7 BGBB) – Wiederholung der Grundsätze (E. 3.1-3.4 und 5.3.1-5.3.2). Ortsüblicher Bewirtschaftungsbereich – Wiederholung der Grundsätze (E. 3.5). Steht in einer bestimmten Region das landwirtschaftliche Land historisch in grösserem Umfang im öffentlichen Eigentum und damit zulasten des individuellen Grundeigentums, ist dies bei der Beurteilung, ob ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinne von Art. 7 BGBB vorliegt, zu berücksichtigen (E. 5.3.3). Diese Bestimmung stellt kein Erfordernis einer abstrakten Mindestfläche an Eigenland auf, und ein solches Erfordernis kann von den Kantonen nicht festgelegt werden (E. 5.5). Im vorliegenden Fall war es daher unzutreffend, auf eine Mindestfläche von 4 Hektaren abzustellen (E. 6).

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