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BGer 4A_641/2025 vom 2. Juli 2026

Kaufvertrag; Minderungsklage; Berechnung des Minderwerts; Aufteilung im Stockwerkeigentum; Art. 42, 44, 205 OR

Minderungsklage und Berechnung des Minderwerts (Art. 42 und 205 OR) – Wiederholung der Grundsätze (E. 5.1-5.1.2). Die Verkäuferin, die im kantonalen Verfahren die Anwendung der Vermutungen nicht bestritten hat, kann der Vorinstanz nicht vorwerfen, angenommen zu haben, dass der Minderwert den Nachbesserungskosten entspreche. Gegebenenfalls obliegt es ihr nachzuweisen, dass der Minderwert geringer gewesen wäre als die Nachbesserungskosten. Hinsichtlich einer allfälligen Herabsetzung der Ersatzpflicht im Sinne von Art. 44 OR obliegt es ebenfalls der Verkäuferin nachzuweisen, dass die Käufer nicht alle Massnahmen getroffen hätten, um die von ihnen beanspruchte Entschädigung zu verringern, da sie aus dieser rechtshindernden Tatsache Rechtsfolgen zu ihren Gunsten ableitet (E. 5.3).

Minderungsklage und Aufteilung im Stockwerkeigentum – Aufgrund seiner Teilbarkeit wirft der Minderungsanspruch a priori keine rechtlichen Schwierigkeiten auf, wenn er von einem Käufer individuell in Bezug auf einen Mangel an einem gemeinschaftlichen Teil ausgeübt wird. Der Erwerber macht nämlich eine Minderung des vereinbarten Preises im Verhältnis zum Minderwert seines Stockwerkeigentumsanteils geltend, der durch den mangelhaften gemeinschaftlichen Teil verursacht wird ; die Ausübung dieses Rechts wirkt sich nur auf den Preis des erworbenen bzw. erstellten Stockwerkeigentumsanteils aus (E. 6.1). Im vorliegenden Fall betreffen die Mängel die Struktur des Gebäudes selbst (Kanalisationen, Drainagen und Dach) und verschonen die Garagen nicht. Betrifft ein Mangel einen gemeinschaftlichen Teil, so wirkt sich der dadurch verursachte Minderwert auf sämtliche Stockwerkeigentumsanteile aus, einschliesslich jener, die Garagen entsprechen, welche im Übrigen in der Regel als Nebenräume ohne eigene funktionelle und wirtschaftliche Selbständigkeit auszugestalten sind. Es verstiess somit nicht gegen Bundesrecht, die den Garagen zugeordneten Einheiten bei der Berechnung der Stockwerkeigentumsanteile der Käufer und folglich des Umfangs der Kaufpreisminderung zu berücksichtigen (E. 6.2).

Anm. : Dieses Urteil betrifft dieselbe Angelegenheit wie das Urteil des Bundesgerichts 4A_357/2024 vom 13. März 2025, das auf immodroit.ch zusammengefasst ist und die Frage der Verspätung der Mängelrüge betraf.

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Analyse der Rechtsprechung BGer 4A_641/2025

La réduction du prix d’une part d’étage en PPE pour les défauts des parties communes (art. 205 CO)

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BGer 4A_25/2026 vom 10. Juli 2026

Kaufvertrag; Abgrenzung zwischen aufschiebender Bedingung und Befristung; Art. 18, 151 OR

Abgrenzung zwischen aufschiebender Bedingung (Art. 151 OR) und Befristung – Wiederholung der Grundsätze (E. 3.1.2-3.1.3). Im vorliegenden Fall sah die Klausel des öffentlich beurkundeten Kaufvertrags mit aufgeschobenem Vollzug im Wesentlichen vor, dass der Vertrag als dahingefallen gelte, falls der neue kommunale Nutzungsplan nicht bis zu einem bestimmten Datum in Kraft getreten sei. Diese Klausel ist als aufschiebende Bedingung zu qualifizieren (E. 3.2 und 3.3). Aus dem Willen der Parteien sowie aus dem vereinbarten Preis ergibt sich, dass die Parteien beabsichtigten, für die Verwirklichung des Projekts der Käuferin ein definitiv überbaubares Grundstück sicherzustellen (E. 3.2 und 3.4). Da Urteile des Bundesgerichts den kommunalen Nutzungsplan aufgehoben haben, fehlte es an der Überbaubarkeit der verkauften Parzelle, sodass die Bedingung nicht eingetreten und der Kauf dahingefallen war (E. 3.4 und 4.2).

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BGer 5A_940/2025 vom 22. Juli 2026

Haftpflicht; Verantwortlichkeit des Grundeigentümers; natürlicher und adäquater Kausalzusammenhang; Art. 679 ZGB

Verantwortlichkeit des Grundeigentümers (Art. 679 ZGB) – Wiederholung der Grundsätze (E. 3.1). Natürlicher und adäquater Kausalzusammenhang – Wiederholung der Grundsätze (E. 3.3). Im vorliegenden Fall wirkte sich gemäss den Gutachten die auf dem Grundstück der Nachbarn installierte Grundwasserpumpe nur marginal auf den Grundwasserspiegel des Grundstücks der Eigentümer aus, und ein Kausalzusammenhang zwischen ihrem Betrieb und den am Gebäude der Eigentümer festgestellten setzungsinduzierten Rissen und Schäden war nicht erstellt. Dass eine Mitursächlichkeit der Pumpe, wie die Eigentümer geltend machten, nicht vollständig ausgeschlossen werden kann, genügt nicht, um mit dem Beweismass der überwiegenden Wahrscheinlichkeit einen natürlichen Kausalzusammenhang nachzuweisen ; die Frage der adäquaten Kausalität konnte daher offenbleiben (E. 3.4-3.7).

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BGer 4A_635/2025 vom 7. Juli 2026

Allgemeiner Teil OR; Zustandekommen und Auslegung eines Liegenschafts­verwaltungs­vertrags; Art. 18 OR

Zustandekommen und Auslegung eines Liegenschaftsverwaltungsvertrags (Art. 18 OR) – Wiederholung der Grundsätze (E. 3.1). Im vorliegenden Fall enthielt der 2013 zwischen der Liegenschaftseigentümerin und der Verwalterin geschlossene Vertrag keinen Anhaltspunkt für die Annahme, dass für die Erstellung der Heiz- und Nebenkostenabrechnungen eine besondere, zusätzliche Vergütung vereinbart worden wäre. Vielmehr gehörte diese Tätigkeit zu den Pflichten bzw. Aufgaben der Verwalterin, die mit einem Verwaltungshonorar von 3.5 % der eingenommenen Nettomieten abgegolten wurden (E. 3.2). Auch mit Blick auf die Erfahrung der Parteien im Immobilienbereich durfte angenommen werden, dass eine zusätzliche, nicht im Verwaltungshonorar von 3.5 % enthaltene Vergütung Gegenstand einer besonderen Vertragsklausel gewesen wäre, wenn dies dem Willen der Parteien entsprochen hätte. Die Angaben im Protokoll einer Sitzung zwischen den Parteien sowie die Zeugenaussage des ehemaligen Direktors der Eigentümergesellschaft stellten keine beweiskräftigen Indizien zur Ermittlung des wirklichen Willens der Parteien im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses dar (E. 3.3.2.2).

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BGer 4A_37/2026 vom 11. Juni 2026

Allgemeiner Teil OR; Vertragsauslegung; Art. 18 OR

Vertragsauslegung (Art. 18 OR) – Wiederholung der Grundsätze (E. 5.2). Im vorliegenden Fall schlossen die Liegenschaftseigentümerin und ein Automobilhersteller eine Finanzierungsvereinbarung über die Bauarbeiten zur Einrichtung eines Geschäftsstandorts, den eine Vertriebspartnerin mietete. Diese Vereinbarung enthielt eine tabellarische Aufstellung der Leistungen, die vom Automobilhersteller zu übernehmen waren ; die Auslegung dieser Vereinbarung erlaubt es nicht, die Finanzierung auf sämtliche Baukosten des Projekts auszudehnen, einschliesslich nicht in der Tabelle aufgeführter Positionen wie jener für einen Konferenzraum (E. 5.3-5.6).

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BGer 5A_171/2026 vom 10. August 2026

Dienstbarkeit; Übermässige Einwirkungen; Ausübung der Dienstbarkeit; Art. 684, 737 ZGB

Übermässige Einwirkungen (Art. 684 ZGB) – Im vorliegenden Fall erwog die Vorinstanz, der durch die Benutzung eines Staubsaugers während zweimal 25 Minuten pro Woche verursachte Lärm, der durch den Boden zwischen zwei übereinander liegenden Wohneinheiten eines Terrassenhauses zu hören ist, stelle eine zu duldende Einwirkung dar. Es handle sich nicht nur um eine normale Wohnnutzung, sondern überdies seien die öffentlich-rechtlichen Lärmgrenzwerte nicht überschritten. Mangels hinreichend begründeter Rügen gegen diese Würdigung trat das Bundesgericht auf die Beschwerde insoweit nicht ein (E. 3-4.3).

Ausübung der Dienstbarkeit (Art. 737 Abs. 2 ZGB) – Im vorliegenden Fall liess die Vorinstanz die Anwendbarkeit von Art. 737 Abs. 2 ZGB offen, da das Gebot der schonenden Ausübung des Überbaurechts ohnehin nicht erlaube, den Einbau einer Trittschallisolation zu verlangen, wie sie die Nachbarin forderte. Da sich die Beschwerde mit dieser Erwägung nicht auseinandersetzte, trat das Bundesgericht auch insoweit nicht ein (E. 4.4).

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BGer 1C_371/2026 vom 22. Juli 2026

Eigentum/Besitz; Abgrenzung zwischen Rückweisungsentscheid (Zwischenentscheid) und Teilentscheid; Enteignungsentschädigung; Art. 90–93 BGG

Abgrenzung zwischen Rückweisungsentscheid (Zwischenentscheid) und Teilentscheid (Art. 91 und 93 BGG) – Wiederholung der Grundsätze (E. 1.2). Im vorliegenden Fall hob das Bundesverwaltungsgericht einen Entscheid der Schätzungskommission in einer formellen Enteignung auf und wies die Sache an diese zurück, damit sie den Verkehrswert des Grundstücks neu festsetze. Unter diesen Umständen ist die Enteignungsentschädigung nicht endgültig festgelegt, da sie vom noch zu bestimmenden Verkehrswert des Grundstücks abhängt. Der Schätzungskommission verbleibt somit ein hinreichender Entscheidungsspielraum, um ihr mehr als die Rolle einer blossen Vollstreckerin des Rückweisungsentscheids zuzuerkennen. Es handelt sich somit nicht um einen Teilentscheid : Die Enteignungsentschädigung bildet nämlich eine Einheit, und die verschiedenen Bestandteile, aus denen sie sich zusammensetzt, sind gesamthaft zu würdigen, grundsätzlich in einem einzigen Entscheid. Die Festsetzung des Minderwerts eines mit Baurechts- und Baubeschränkungsdienstbarkeiten belasteten Grundstücks auf 5 % ist nicht von derart grundsätzlicher Bedeutung, dass sich ein Eintreten auf die Beschwerde ungeachtet des Zwischenentscheidcharakters des angefochtenen Urteils rechtfertigen würde (E. 1.3).

Anm. : Das Urteil des Bundesgerichts 1C_372/2026 vom 22. Juli 2026 betrifft dieselbe Angelegenheit und hat denselben Inhalt.

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