Newsletter

TF 4A_641/2025 du 2 juillet 2026

Contrat de vente; action en réduction du prix; calcul de la moins-value; ventilation dans la PPE; art. 42, 44, 205 CO

Action en réduction du prix et calcul de la moins-value (art. 42 et 205 CO) – Rappel des principes (consid. 5.1-5.1.2). La venderesse qui n’a pas contesté en instance cantonale l’application des présomptions, ne peut pas reprocher à la cour cantonale d’avoir considéré que la moins-value correspondait au coût de réfection. Le cas échéant, il lui revient d’établir que la moins-value aurait été inférieure aux coûts de réfection. S’agissant d’une éventuelle réduction de l’indemnité au sens de l’art. 44 CO, il incombe également à la venderesse de démontrer que les acheteurs n’auraient pas pris toutes les mesures pour réduire l’indemnité à laquelle ils prétendent, puisqu’elle déduit de ce fait dirimant des conséquences en sa faveur (consid. 5.3).

Action en réduction du prix et ventilation dans la PPE – En raison de sa nature divisible, le droit à la réduction de prix ne pose a priori pas de difficultés juridiques lorsqu’il est exercé individuellement par un acheteur en rapport avec un défaut affectant une partie commune. En effet, l’acquéreur fera valoir une réduction du prix convenu, proportionnellement à la moins-value de sa part d’étage causée par la partie commune défectueuse ; l’exercice de ce droit n’influence que le prix de la part d’étage acquise, respectivement construite (consid. 6.1). En l’espèce, les défauts affectent la structure même du bâtiment (canalisations, drainages et toiture) et n’épargnent pas les garages. Lorsqu’un défaut affecte une partie commune, la moins-value entraînée se répercute sur l’ensemble des parts d’étage, y compris celles correspondant à des garages, lesquels doivent, au demeurant et généralement, être constitués en locaux annexes sans indépendance fonctionnelle et économique propre. Il n’était ainsi pas contraire au droit fédéral de tenir compte des lots rattachés aux garages pour calculer les parts d’étage des acheteurs et par conséquent la proportion de la réduction du prix de vente (consid. 6.2).

NB : cet arrêt concerne la même affaire que l’arrêt du TF 4A_357/2024 du 13 mars 2025, résumé dans immodroit.ch, lequel portait sur la question de la tardiveté de l’avis des défauts.

Télécharger en pdf

Analyse de l'arrêt TF 4A_641/2025

La réduction du prix d’une part d’étage en PPE pour les défauts des parties communes (art. 205 CO)

Lire l'analyse complète

TF 4A_25/2026 du 10 juillet 2026

Contrat de vente; distinction entre une condition suspensive et un terme; art. 42, 44, 205, 216 ss CO

Distinction entre une condition suspensive (art. 151 CO) et un terme – Rappel des principes (consid. 3.1.2-3.1.3). En l’espèce, la clause du contrat de vente à terme notarié prévoyait en substance que l’acte serait considéré comme caduc, si le nouveau plan d’affectation communal n’était pas entré en vigueur à une certaine date. Cette clause doit être qualifiée de condition suspensive (consid. 3.2 et 3.3). Il ressort de la volonté des parties ainsi que du prix convenu que l’intention des parties était de garantir un terrain définitivement constructible, pour la réalisation du projet de l’acheteuse (consid. 3.2 et 3.4). Comme des décisions du Tribunal fédéral ont annulé le plan d’affectation communal, la constructibilité de la parcelle vendue faisait défaut, de sorte que la condition n’était pas réalisée et que la vente était caduque (consid. 3.4 et 4.2).

Télécharger en pdf

TF 5A_940/2025 du 22 juillet 2026

Responsabilité civile; responsabilité du propriétaire foncier; causalité naturelle et adéquate; art. 679 CC

Responsabilité du propriétaire foncier (art. 679 CC) – Rappel des principes (consid. 3.1). Causalité naturelle et adéquate – Rappel des principes (consid. 3.3). En l’espèce, selon les rapports d’expertise, la pompe à eau souterraine installée sur la parcelle des voisins n’avait qu’une influence marginale sur le niveau de la nappe phréatique de la parcelle des propriétaires, et aucun lien de causalité n’était établi entre son exploitation et les fissures/dommages dus aux tassements constatés sur le bâtiment des propriétaires. Le fait, invoqué par les propriétaires, qu’une contribution partielle de la pompe ne puisse être totalement exclue ne suffit pas à établir, avec le degré de la vraisemblance prépondérante, une relation de causalité naturelle ; la question de la causalité adéquate pouvait dès lors rester ouverte (consid. 3.4-3.7).

Télécharger en pdf

TF 4A_635/2025 du 7 juillet 2026

Partie générale CO; conclusion et interprétation d’un contrat de gérance immobilière; art. 18 CO

Conclusion et interprétation d’un contrat de gérance immobilière (art. 18 CO) – Rappel des principes (consid. 3.1). En l’espèce, le contrat passé en 2013 entre la propriétaire de l’immeuble et la gérante ne contenait aucun élément permettant de retenir qu’une rémunération spécifique et complémentaire aurait été convenue pour l’établissement des décomptes de chauffage et frais accessoires. Au contraire, une telle activité faisait partie des obligations de la gérante, respectivement de ses tâches, lesquelles étaient rémunérées par des honoraires de gérance fixés à 3.5 % des locations net encaissées (consid. 3.2). Compte tenu aussi de l’expérience des parties dans le domaine de l’immobilier, il pouvait être retenu qu’une rémunération complémentaire, non comprise dans l’honoraire de gérance de 3.5 %, aurait fait l’objet d’une clause spécifique dans le contrat si telle avait été la volonté des parties. Les indications figurant au procès-verbal d’une séance entre les parties ainsi que le témoignage de l’ancien directeur de la société propriétaire ne constituaient pas des indices probants pour déterminer la volonté réelle des parties au moment de la conclusion du contrat (consid. 3.3.2.2).

Télécharger en pdf

TF 4A_37/2026 du 11 juin 2026

Partie générale CO; interprétation d’un contrat; art. 18 CO

Interprétation d’un contrat (art. 18 CO) – Rappel des principes (consid. 5.2). En l’espèce, la propriétaire de l’immeuble et un constructeur automobile ont conclu une convention de financement des travaux pour l’aménagement d’un local commercial loué par un concessionnaire. Cette convention contenait un tableau des prestations qui devaient être prises en charge par le constructeur automobile ; l’interprétation de cette convention ne permet pas d’élargir le financement à l’intégralité des coûts de construction du projet, y compris des postes non mentionnés dans le tableau, tels que ceux relatifs à une salle de conférence (consid. 5.3-5.6).

Télécharger en pdf

TF 5A_171/2026 du 10 août 2026

Servitude; immissions excessives; exercice de la servitude; art. 684, 737 CC

Immissions excessives (art. 684 CC) – En l’espèce, l’autorité cantonale a retenu que le bruit généré par l’usage d’un aspirateur à raison de deux fois 25 minutes/semaine, lequel est perçu au travers du plancher séparant deux logements superposés d’une maison en terrasses, constituait une nuisance devant être tolérée. Non seulement s’agissait-il d’un usage domestique standard, mais en plus les seuils de bruit fixés par le droit public n’étaient pas dépassés. Faute de griefs suffisamment motivés contre cette appréciation, le Tribunal fédéral n’est pas entré en matière (consid. 3-4.3).

Exercice de la servitude (art. 737 al. 2 CC) – En l’espèce, l’autorité cantonale a laissé ouverte l’application de l’art. 737 al. 2 CC, dès lors que l’exigence d’un exercice mesuré de la servitude d’empiètement ne permettait de toute manière pas de réclamer l’installation d’une isolation contre les bruits de choc telle que celle exigée par la voisine. Faute pour le recours de discuter ce motif, le Tribunal fédéral n’est pas non plus entré en matière sur ce point (consid. 4.4).

Télécharger en pdf

TF 1C_371/2026 du 22 juillet 2026

Propriété/possession; distinction entre une décision de renvoi incidente et une décision partielle finale; indemnité d’expropriation; art. 90, 92, 93 LTF

Distinction entre une décision de renvoi incidente et une décision partielle finale (art. 91 et 93 LTF) – Rappel des principes (consid. 1.2). En l’espèce, le Tribunal administratif fédéral a annulé une décision en matière d’expropriation formelle de la Commission d’estimation et lui a renvoyé la cause pour qu’elle procède à une nouvelle fixation de la valeur vénale du terrain. Dans ces circonstances, l’indemnité d’expropriation n’est pas définitivement arrêtée dès lors qu’elle dépend de la valeur vénale du terrain qui reste à déterminer. La Commission conserve donc une marge d’appréciation suffisante pour lui reconnaître plus qu’un simple rôle d’exécutante de l’arrêt de renvoi. Il ne s’agit donc pas d’une décision partielle : l’indemnité d’expropriation constitue en effet une unité et les divers éléments qui la composent doivent être appréciés globalement, en principe dans une seule et même décision. La détermination du pourcentage de dépréciation à 5 % d’un terrain grevé par des servitudes de superficie et de restriction du droit de bâtir ne revêt pas une importance de principe telle qu’elle justifierait d’entrer en matière sur le recours sans égard au caractère incident de l’arrêt attaqué (consid. 1.3).

NB : l’arrêt du TF 1C_372/2026 du 22 juillet 2026 porte sur la même affaire et a le même contenu.

Télécharger en pdf