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TF 4A_45/2026 du 10 juin 2026

Poursuite pour dettes et faillites; droit du tiers propriétaire d’un bien grevé d’une cédule hypothécaire; art. 827, 831, 844 CC; 74, 153 LP

Droit du tiers propriétaire d’un bien grevé d’une cédule hypothécaire (art. 844 et renvoi à 827, 831 CC) – Rappel des principes (consid. 3.1). Le créancier gagiste qui souhaite résilier le prêt et obtenir le remboursement de sa créance hypothécaire doit le notifier également au propriétaire qui n’est pas personnellement tenu, afin que ce dernier puisse, le cas échéant, éviter les poursuites en remboursant la créance et en dégrevant le gage (consid. 3.2). Dans le cadre de la poursuite en réalisation du gage, le commandement de payer est également notifié au tiers propriétaire, lequel est en droit de former opposition (art. 153 et 74 LP) (consid. 3.3). En effet, le tiers propriétaire peut s’assurer, sans avoir à rembourser la créance, que le créancier n’obtienne pas une vente forcée pour une dette non encore exigible (consid. 3.4.2). L’opposition du tiers propriétaire doit être admise lorsque la créance n’était pas exigible au moment de la notification au propriétaire, mais l’était devenue au moment de la notification au débiteur (consid. 3.5).

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TF 4A_65/2026 du 22 juin 2026

Contrat d’architecte et d’ingénieur; violation contractuelle; art. 394 ss CO; Norme SIA 500

Violation contractuelle – En l’espèce, le contrat portait sur la rénovation d’un établissement médico-social. Alors que les sols étaient tous au même niveau avant la rénovation, la propriétaire a démontré, pièces à l’appui, avoir allégué 1) que tel n’était plus le cas après les travaux, 2) que les plans de conception et les documents d’appel d’offres prévoyaient bien des sols de même niveau, ce qui était essentiel pour un tel établissement et, 3) que la norme SIA 500 intégrée au contrat retenait également l’exigence de sols plans (consid. 3.2). Par conséquent, la différence de niveau entre les chambres et les couloirs constituait une violation contractuelle de l’architecte au stade de la réalisation des plans d’exécution (consid. 4.1-4.3). L’affaire est renvoyée à l’instance précédente afin de déterminer si les autres conditions de la responsabilité contractuelle sont réunies (consid. 6).

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TF 4A_113/2026 du 25 août 2026

Contrat d’architecte et d’ingénieur; interprétation du contrat; contrat de prêt; simulation; art. 18 CO

Interprétation du contrat (art. 18 CO) – Rappel des principes (consid. 3.1). En l’espèce, les honoraires d’architecte étaient dus, en sus du remboursement de plusieurs prêts. L’interprétation des contrats a permis d’écarter l’hypothèse d’une simulation des contrats de prêts par le biais de factures fictives. Aucun indice – y compris le montage financier mis en place pour la facturation – ne permettait de retenir que le montant des prêts aurait dû être déduit des honoraires (consid. 3.2-3.4).

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TF 4A_558/2025 du 30 juillet 2026

Contrat de vente; inscription provisoire au registre foncier; abus de de droit; art. 2 al. 2, 961 CC; 98 LTF

Inscription provisoire au registre foncier (art. 961 CC) – Rappel des principes (consid. 3.1.1). Abus de droit (art. 2 al. 2 CC) – Rappel des principes (consid. 3.1.3). En l’espèce, la venderesse invoque son droit de propriété sur les immeubles litigieux, la vente de ceux-ci étant nulle selon elle pour trois motifs distincts. L’abus de droit est apte à contrecarrer la nullité invoquée par la venderesse pour apprécier la vraisemblance de sa prétention, et, partant, pour rejeter la requête en inscription provisoire au registre foncier, sans que cela ne relève d’une appréciation arbitraire. Les griefs invoqués par la venderesse, qui discute les prétendues causes de nullité retenues et conteste que les conditions de l’abus de droit soient réunies en l’espèce, s’inscrivent en réalité dans un autre débat, celui de la violation du droit, qui échappe au contrôle du Tribunal fédéral dans le cadre d’un recours sur mesures provisionnelles (art. 98 LTF). La venderesse ne parvient pas à démontrer l’arbitraire de la décision attaquée (consid. 3.3).

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TF 5A_1074/2025 du 5 août 2026

Copropriété; validité d’un règlement d’administration et d’utilisation; art. 2 al. 1, 649a CC

Validité d’un règlement d’administration et d’utilisation – En l’espèce, les décisions contestées sont contraires au règlement en vigueur, mis au point dans les années 1999-2002. Se pose toutefois la question de la validité de ce règlement. En effet, celui-ci n’avait pas été adopté à l’unanimité requise, mais les copropriétaires l’avaient toutefois appliqué ensuite pendant des années, sans aucune contestation. De plus, tous les copropriétaires avaient signé en 2002 une lettre à l’administrateur, lui demandant de mentionner le nouveau règlement au registre foncier. En l’occurrence, cette lettre devait être considérée comme une acceptation tacite de tous les copropriétaires signataires du nouveau règlement. Des discussions approfondies ont eu lieu pour obtenir l’approbation de ceux qui l’avaient rejeté en assemblée (volonté réelle des parties). Par ailleurs, même s’il devait s’avérer impossible de prouver que tous étaient finalement tombés d’accord sur le contenu du règlement, il faudrait retenir que celui-ci a bien été accepté unanimement, dans le cadre d’une interprétation objective des manifestations de volonté (art. 2 al. 1 CC). En effet, un copropriétaire est en droit de supposer que si l’un des copropriétaires se trouvait toujours en désaccord avec le contenu du règlement, il n’aurait pas consenti à sa mention au registre foncier. Le règlement étant valable, les décisions contestées sont annulées (consid. 3.1 et 3.3.1-3.3.2).

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TF 5A_101/2026 du 13 août 2026

Hypothèque légale des artisans et entrepreneurs; délai pour l’inscription d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs; art. 839 CC

Délai pour l’inscription d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs (art. 839 al. 2 CC) – Rappel des principes. En principe, le délai d’inscription de l’hypothèque légale est uniforme pour tous les travaux réalisés dans le cadre d’un contrat d’entreprise. Il existe toutefois des exceptions, notamment si les travaux ne sont pas techniquement liés ou connexes. Selon la jurisprudence, les travaux de construction sont généralement considérés comme achevés lorsque toutes les tâches faisant l’objet du contrat ont été réalisées. Les travaux mineurs, accessoires, les réparations, tels que le remplacement de pièces livrées mais défectueuses ou la correction d’autres défauts, ne sont pas inclus dans cette définition. Cependant, les travaux mineurs sont considérés comme des travaux d’achèvement s’ils apparaissent essentiels, selon des critères qualitatifs plus que quantitatifs (consid. 4.1).

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TF 1C_305/2024, 1C_645/2025 du 31 août 2026

Propriété/possession, expropriation des droits de voisinage; transfert de propriété et cession du droit à l’indemnité; dépens, art. 5, 116 LEx ; 64 PA ; 8 ss FITAF

Expropriation des droits de voisinage – Rappel des principes (consid. 2.1). Transfert de propriété en cours de procédure et cession du droit à l’indemnité – En général, en cas de vente de l’immeuble pendant la procédure d’expropriation en cours, l’indemnité d’expropriation revient à l’acquéreur ; le vendeur a toutefois la possibilité de se réserver, dans le contrat de vente, le droit à l’indemnité d’expropriation. En revanche, les prétentions fondées sur l’expropriation des droits de voisinage sont soumises au critère de l’imprévisibilité. L’acquéreur d’un bien-fonds en cours de procédure d’expropriation ne remplit pas cette condition. Il ne peut donc pas faire valoir son propre droit et ne peut invoquer que celui du vendeur, pour autant que ce droit lui ait été cédé. Le simple silence ne suffit pas à cet égard ; une cession contractuelle du droit à l’indemnisation est requise. En l’espèce, aucune cession n’a eu lieu, car la condition suspensive selon laquelle le Canton devait avoir accepté le changement de partie ne s’est pas réalisée (consid. 3.6-3.8).

Dépens – Rappel des principes (consid. 5.4-5.5). Le tarif horaire de CHF 200, appliqué par le Tribunal administratif fédéral en l’espèce, doit être revu à la hausse. Si ce tarif représente le tarif minimum prévu par l’art. 10 FITAF, il ne saurait être appliqué à une affaire de complexité moyenne, avec une valeur litigieuse de près de CHF 600’000, qui plus est dans une affaire zurichoise, soit une des régions du pays avec le coût de la vie les plus élevés. Ce tarif est d’ailleurs inférieur à celui prévu pour l’assistance judiciaire gratuite à Zurich (consid. 5.6). Le volume horaire de 14 heures facturables retenu par le Tribunal administratif fédéral apparaît lui aussi trop restreint, compte tenu des spécificités de l’affaire (consid. 5.7).

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TF 1C_494/2025 du 14 septembre 2026

Propriété/possession; expropriation des droits de voisinage; date déterminante; critère de la spécialité des immissions; art. 5 LEx

Expropriation des droits de voisinage – Rappel des principes (consid. 3). L’indemnité est conditionnée aux critères d’imprévisibilité des immissions (sur ce critère, en détails pour l’aéroport de Zurich, consid. 3.1), de spécialité des immissions (cf. ci-dessous) et de gravité du dommage (rappel des principes, consid. 3.3).

Date déterminante pour l’évaluation – Rappel des principes. Dans le cadre des demandes d’indemnisation formulées par des propriétaires fonciers de Kloten en raison des survols directs lors de l’approche par l’est, la Commission fédérale d’estimation retient de manière générale la date du 1^er janvier 2002 comme date de référence pour le calcul de l’indemnité (consid. 5.1). Il peut toutefois être tenu compte de situations particulières. En l’espèce, la question litigieuse est de savoir si les anciens propriétaires ont subi, lors de la vente de leurs terrains en septembre 2001, une moins-value due au bruit des avions parce que les nuisances prévisibles avaient déjà été prises en compte dans le prix de vente. Il convient dès lors de retenir comme date déterminante celle de la conclusion des contrats (consid. 5.2).

Critère de la spécialité des immissions – Selon le critère de la spécialité, le droit à l’indemnisation naît lorsque les immissions sonores atteignent une intensité dépassant la mesure de ce qui est habituel et admissible. Tel est généralement le cas lorsque les valeurs limites d’immission pour le bruit des aéronefs, fixées par le droit public, sont dépassées (consid. 3.2). Il ne faut prendre en compte que les faits existants au moment de l’estimation ou ceux qui, avec certitude ou une très grande probabilité, surviendraient dans un avenir proche en l’absence d’expropriation, et qui, par conséquent, se reflétaient déjà dans la valeur vénale de l’objet exproprié ou s’y seraient reflétés avec une certitude suffisante dans un futur proche (consid. 6.1). En l’espèce, à la conclusion des contrats de vente, il était acté que les approches en soirée se feraient désormais par l’est, et non plus par le nord, à la suite des discussions en ce sens, largement médiatisées, avec le gouvernement allemand (consid. 6.6). Si le détail des nuisances n’était pas encore connu, la spécialité des immissions doit être admise, puisqu’il était prévisible que celles-ci dépasseraient les valeurs limites en soirée (consid. 6.7).

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TF 6B_811/2025 du 10 août 2026

Droit pénal; lésions corporelles graves par négligence; position de garant du propriétaire foncier; obligations du propriétaire en matière d’installations électriques; art. 11, 12 125 CP; 679 CC; 58 CO; LIE; OIBT

Lésions corporelles graves par négligence (art. 11, 12, 125 CP) – Rappel des principes (consid. 3-3.4). Position de garant du propriétaire foncier – De manière générale, le propriétaire est en principe tenu, en vertu des art. 679 CC et 58 CO, d’écarter tout danger découlant de sa propriété et d’empêcher la survenance de dommages liés à des vices de construction ou à un défaut d’entretien. Il revêt à cet égard, de par la loi, une position de garant (art. 11 al. 2 let. a CP), dont la portée précise doit néanmoins s’examiner au gré des circonstances concrètes (consid. 4.1).

Obligations du propriétaire en matière d’installations électriques – Rappel des principes. La LIE et l’OIBT imposent au propriétaire ou à son représentant de veiller en tout temps à la conformité des installations électriques aux exigences de sécurité de la loi, en particulier en ce qu’elles ne doivent mettre en danger ni les personnes ni les choses (consid. 4.2 et 5.2).

En l’espèce, une enfant d’un an a saisi un fil tendu sous tension de 230 V, lequel faisait partie d’un pourtour électrifié d’un poulailler. Le fait que le propriétaire a admis avoir des doutes sur la conformité de son installation ne lui permet pas de se fonder sur un rapport antérieur pour soutenir qu’il n’avait pas à faire face à une situation l’obligeant à agir pour, à tout le moins, faire vérifier l’installation litigieuse. Cela est d’autant plus vrai qu’il n’était pas présent lors du contrôle électrique précédent et admet ne pas savoir s’il a porté sur l’électrification du poulailler ou uniquement sur les bâtiments principaux (consid. 5.3).

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TF 4A_89/2026 du 18 août 2026

Contrat de vente; frais judiciaires et dépens; GebV OG/ZH; art. 65 LTF

Frais judiciaires – En l’espèce, la venderesse a succombé dans le cadre d’une action visant à sa réinscription au registre foncier en tant que propriétaire des immeubles, alors qu’elle alléguait en vain la nullité de la vente. Le prix de vente avait été fixé à CHF 101’250’000, ce qui correspond à la valeur litigieuse (consid. 3.2.2). En droit zurichois, les frais judiciaires sont fixés à partir d’un émolument de base calculé selon la valeur litigieuse. Cet émolument se montait en l’occurrence à CHF 577’000, lequel a été réduit à CHF 300’000, afin de tenir compte du fait que l’affaire ne présentait pas de complexité ou d’ampleur particulière, tant sur les faits que le droit, mais représentait néanmoins un intérêt financier élevé pour la venderesse. Le fait de s’inspirer des réductions opérées dans les procédures devant le Tribunal fédéral, dans le cadre d’un contrôle du calcul obtenu sur la base du droit cantonal, n’est pas critiquable (consid. 3.2.3).

Dépens – Pour les mêmes raisons, les dépens ont été réduits de CHF 787’710 à CHF 300’000 (consid. 3.3.2). Le fait que l’avocat de l’acheteur n’avait pas déposé de note d’honoraires n’est pas pertinent. Par ailleurs, le nombre de pages des écritures ne permet pas, à lui seul, de déduire directement la charge de travail réellement nécessaire à la représentation juridique. C’est précisément lorsque les questions décisives sont abordées et traitées que la charge de travail requise pour rédiger un acte de procédure bref et concis tend à être plus importante que pour une argumentation prolixe et redondante. Enfin, l’avocat de l’acheteur ne pouvait pas supposer que l’action échouerait d’emblée en raison d’un défaut d’allégation, raison pour laquelle il a dû se préparer à toutes les éventualités (consid. 3.3.3).

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