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TF 5A_932/2025 du 9 juin 2026

Propriété par étages; modification d’un droit d’usage particulier; art. 712g CC

Droits d’usage particulier (art. 712g CC) – Rappel des principes. Les droits d’usage particulier peuvent revêtir plusieurs formes : ils peuvent être constitués en droit réel limité, faire l’objet d’un contrat entre le propriétaire d’étages bénéficiaire et la communauté des propriétaires d’étages, être accordés par le biais du règlement d’utilisation et d’administration ou, comme en l’espèce, uniquement une décision de l’assemblée des propriétaires d’étages (consid. 5.1.1).

Modification d’un droit d’usage particulier – Aux termes de l’art. 712g al. 4 CC, toute modification de l’attribution réglementaire des droits d’usage particulier doit être approuvée par les propriétaires d’étages directement concernés. Pour le Tribunal fédéral, il n’est pas arbitraire de retenir que cette disposition ne s’applique qu’aux droits d’usage particulier inscrits dans le règlement et non à un tel droit octroyé par une décision de la PPE (consid. 5.2.2). Il ne s’agit pas d’une lacune proprement dite (consid. 5.3.2).

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Analyse de l'arrêt TF 5A_932/2025

Simon Varin

Avocat, assistant doctorant à l'Université de Neuchâtel

Amédéo Wermelinger

Professeur ordinaire à l'Université de Neuchâtel

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TF 4A_291/2025 du 20 mai 2026

Partie générale du CO; conclusion d’un contrat; abus de droit; principe de la transparence; art. 1, 18, 718 CO

Conclusion d’un contrat (art. 1 et 18 CO) – Rappel des principes (consid. 3.2). Abus de droit (art. 2 al. 2 CC) – Rappel des principes (consid. 3.3). En l’espèce, l’administrateur de sociétés immobilières a engagé une mandataire afin de conclure de nouveaux prêts hypothécaires, plus avantageux, avec les banques. L’administrateur n’a pas expressément informé sa cocontractante qu’il agissait en tant qu’administrateur de ses sociétés immobilières, mais s’est prévalu de ce fait lorsqu’il a été recherché personnellement. Aucun abus de droit ne peut toutefois lui être reproché. Les documents échangés entre les parties faisaient expressément référence aux sociétés emprunteuses. Une personne morale ne peut en effet agir que par le biais de ses organes, de sorte que l’administrateur unique de ses sociétés, pouvait directement intervenir au nom de celles-ci sans en être un représentant (cf. art. 718 al. 1 CO) (consid. 3.5.3).

Principe de la transparence (Durchgriff) – Rappel des principes (consid. 3.4). Dans ce contexte, la théorie de la transparence ne trouvait pas application. La condition de l’invocation abusive de la dualité juridique, c’est-à-dire pour en tirer un avantage injustifié, n’était pas réunie (consid. 3.5.4).

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TF 4A_244/2026 du 28 avril 2026

Partie générale CO; fardeau de la preuve; maxime des débats; fardeau de l’allégation; interprétation du contrat; clause pénale; art. 18, 163 ss CO; 8 CC; 55, 221 ss CPC

Fardeau de la preuve (art. 8 CC), maxime des débats et fardeau de l’allégation (art. 55, 221 ss CPC) – Rappel des principes (consid. 3.1.1-3.1.3). Lorsque l’existence de travaux supplémentaires a été contestée, il incombe à celui qui prétend les avoir réalisés d’expliquer en détail les prestations qu’il était tenu de fournir, les obligations contractuelles en vertu desquelles il aurait effectué des travaux supplémentaires et à quelle date (consid. 3.3).

Interprétation du contrat (art. 18 CO) – Rappel des principes (consid. 4.1.1). En l’espèce, il a été retenu que la clause litigieuse devait être qualifiée de clause de remboursement offrant une garantie dans le cas où le contrat ne pourrait pas être exécuté (même sans faute) plutôt que de clause pénale. Subsidiairement, même s’il s’agissait d’une clause pénale, celle-ci ne serait ni nulle ni ne pourrait être réduite pour cause d’impossibilité non fautive (art. 163 al. 3 CO) (consid. 4.2.1 et 4.3.1).

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TF 4A_444/2025 du 27 avril 2026

Contrat d’entreprise; exécution défectueuse de l’ouvrage; exécution par substitution; art. 98, 108, 366 CO

Exécution défectueuse de l’ouvrage – Rappel des principes (consid. 4.1). Exécution par substitution (art. 366 al. 2, 108 et 98 al. 2 CO) – Rappel des principes (consid. 4.1.1-4.1.2). L’art. 366 al. 2 CO suppose que le maître ait fixé (ou fait fixer) à l’entrepreneur un délai convenable pour parer au défaut lato sensu, en l’avisant que, s’il ne s’exécute pas dans le délai fixé, les réparations ou la continuation des travaux seront confiées à un tiers, aux frais et risques de l’entrepreneur (consid. 4.1.3). En l’espèce, plusieurs échanges ont eu lieu concernant des défauts d’isolation, l’entrepreneur s’était rendu sur place pour constater les dégâts et avait proposé des solutions, de sorte qu’il ne peut lui être reproché d’être resté inactif, au point de rendre superflue (cf. art. 108 CO) la fixation d’un délai convenable (consid. 4.2.1).

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TF 4A_285/2025, 4A_307/2025 du 16 avril 2026

Contrat d’entreprise; réduction de la responsabilité pour les défauts; responsabilité solidaire; prise en compte d’une expertise; art. 44, 50, 51, 99 CO; 183 ss CPC

Réduction de la responsabilité pour les défauts (art. 44, 99 CO) – Rappel des principes (consid. 3.2). Responsabilité solidaire (art. 50-51 CO) – Rappel des principes (consid. 5.1.1). En l’espèce, la répartition de la responsabilité pour les défauts entre l’entrepreneur général (75%) et l’architecte (25%) tient compte du fait que ce dernier assurait également un rôle dans la gestion et la supervision des travaux (consid. 3.2.1-3.2.3 ; cf. en détails pour des défauts spécifiques : consid. 4).

Prise en compte d’une expertise – Rappel des principes. En l’espèce, l’architecte ne peut se plaindre de l’utilisation par l’expert de la norme SIA 102, alors qu’il s’y est lui-même référé dans ses écritures, avant de changer d’avis à la lecture du rapport de l’expert (consid. 5.2.3).

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TF 4A_347/2025 du 2 mars 2026

Contrat d’architecte et d’ingénieur; devis dans le contrat d’architecte; expertise privée et expertise judiciaire; art. 394 ss CO; 177, 183 ss CPC; Norme SIA 102

Devis dans le contrat d’architecte – Rappel des principes (consid. 1.3-1.3.3). Dans le cadre du mandat qui lui est confié, l’architecte doit, même en l’absence d’accords spécifiques, établir un devis de sa propre initiative et en informer le client. Si le maître d’ouvrage souhaite éliminer le risque de dépassement du devis, il peut obtenir une garantie auprès de l’architecte ou fixer un plafond pour les coûts de construction. Une telle instruction est une manifestation de volonté unilatérale ; le consentement de l’architecte n’est pas requis (consid. 1.3.2). Si le coût a été sous-estimé par l’architecte au point que le projet est inutilisable pour le maître d’ouvrage faute de moyens financiers, l’architecte peut perdre tout droit à sa rémunération (consid. 1.4.3).

Expertise privée et expertise judiciaire – Rappel des principes. En l’espèce, alors que l’autorité précédente a retenu que le témoignage oral de l’expert privé avait jeté le doute sur ses conclusions écrites, elle aurait dû accepter la réquisition de preuve visant à ordonner une expertise judiciaire afin de déterminer si les travaux avaient bien été sous-estimés par l’architecte, tel que l’a retenu l’expert privé (consid. 1.2.2).

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TF 5A_18/2026 du 22 mai 2026

Servitude; droit de superficie; qualification de contrat de droit privé ou de droit public; art. 675, 779 ss CC; 1 CPC

Qualification de contrat de droit privé ou de droit public – Rappel des principes (consid. 3.3.1-3.3.2). Le critère déterminant est de savoir si le contrat régit ou transfère l’exécution d’une tâche publique. En l’espèce, l’organisme scolaire propriétaire du fonds a principalement pour obligation de tolérer l’existence d’une antenne de premier secours sur sa parcelle, dont le superficiaire – une collectivité publique – est pleinement responsable. Le contrat fournit uniquement à la collectivité publique les moyens d’exécuter la tâche publique concernée sans en règlementer le contenu ou en prévoir le transfert. Le contrat de servitude doit être qualifié de contrat de droit privé (consid. 3.3.3).

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TF 5A_119/2025 du 13 mai 2026

Hypothèque légale des artisans et entrepreneurs; inscription provisoire d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs; art. 837, 839, 961 CC

Inscription provisoire d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs (art. 837, 839 al. 2, 961 CC) – Rappel des principes (consid. 3.3.4). En l’espèce, le tribunal avait expressément renoncé à un second échange d’écritures et avait précisé que tout nouvel élément de preuve ne serait examiné qu’à l’aune des règles sur les faits nouveaux. Il n’était donc pas arbitraire de ne pas tenir compte d’éléments amenés après coup concernant un accord pour solde de tout compte, censés rendre vraisemblable l’existence de créances en lien avec des travaux de construction sur l’immeuble (consid. 3.3.5).

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TF 2C_464/2025 du 5 mai 2026

Droit foncier rural; autorisation pour constituer une servitude sur un immeuble agricole; art. 61, 64 LDFR

Autorisation pour constituer une servitude sur un immeuble agricole – Rappel des principes. La constitution d’une servitude peut représenter un acte juridique équivalant économiquement à un transfert de la propriété au sens de l’art. 61 al. 3 LDFR. Il en va ainsi d’une servitude permettant de déposer des matériaux (décharge) sur la totalité d’un bien-fonds agricole, quand bien même celle-ci est limitée à une douzaine d'années. Il en va de même d’une servitude limitée à 30 ans qui comprend le droit d’extraire du sable, du gravier et des matériaux d’excavation sur l’ensemble de la parcelle concernée. En l’espèce, l’inscription d’une servitude foncière, sans durée limitée, portant sur l’usage d’un jardin prévu sur une surface de 750m², soit 15% d’un immeuble agricole, est soumise à autorisation (consid. 5.2). L’autorisation doit être refusée, faute de justes motifs au sens de l’art. 64 LDFR (consid. 6).

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TF 2C_534/2025 du 12 juin 2026

Droit foncier rural; décision de constatation; notion d’entreprise agricole; unité de main d’œuvre standard; art. 61, 64 LDFR

Décision de constatation au sens de l’art. 84 LDFR – Rappel des principes. La qualification d’entreprise agricole a diverses conséquences, notamment successorales ou encore celle de permettre de déployer une activité accessoire non agricole en zone agricole (art. 24b LAT), ce qui peut justifier un intérêt au constat (consid. 1.2).

Notion d’entreprise agricole (art. 7 LDFR) – Rappel des principes (consid. 3.1). Unité de main d’œuvre standard (UMOS) – Rappel des principes (consid. 3.2). Le calcul des UMOS se fait à partir de la LDFR et de ses ordonnances et non de l’Ordonnance sur les paiements directs (OPD) (consid. 5.1), du droit de l’aménagement du territoire (consid. 5.2.2) ou de la protection des eaux (consid. 5.2.4), lesquels poursuivent des buts différents et établissent d’autres exigences. Les UMOS dépendent de la surface agricole utile et des animaux de rente. Il est correct de tenir compte uniquement de la quantité de fumier produite par les animaux et pouvant être répandue sur la surface de l’exploitation agricole elle-même et d’écarter celle qui est vendue à d’autres entreprises (consid. 5.3).

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TF 5A_1100/2025 du 5 juin 2026

Poursuites pour dettes et faillites; droits de préemption légaux et enchères forcées; plainte LP contre l’adjudication d’un immeuble; plainte LP et droit de préemption du fermier; art. 681 CC; 47 LDFR; 17 LP; 60a ORFI

Droits de préemption légaux et enchères forcées (art. 681 CC ; 47 LDFR ; 60a ORFI) – Rappel des principes (consid. 4.1.1-4.1.2). Plainte LP contre l’adjudication d’un immeuble – Rappel des principes. Une plainte contre l’acquisition de la propriété résultant de l’adjudication ne peut aboutir qu’à l’annulation des enchères et à la fixation de nouvelles enchères, et non pas à un simple changement d’adjudicataire (consid. 4.1.3).

Plainte LP et droit de préemption du fermier – Les questions juridiques liées à l’application de l’art. 47 LDFR, soit notamment l’existence d’un droit de préemption du fermier, ne peuvent pas faire l’objet d’une plainte au sens de l’art. 17 LP, mais sont uniquement du ressort du juge civil. Les parties doivent procéder devant le juge civil, dans un délai que l’office leur impartit ou, à défaut d’une telle notification, dans le meilleur délai utile (consid. 4.1.4 et 4.3).

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TF 5A_408/2026 du 10 juin 2026

Poursuites pour dettes et faillites; sursis aux enchères; art. 140, 141 LP

Sursis aux enchères – L’art. 141 LP prévoit de surseoir aux enchères lorsqu’un droit inscrit à l’état des charges est litigieux. Cette norme fait référence à la procédure d’épuration de l’état des charges (art. 140 al. 2 LP). Hormis les cas réglés par la loi, il n’existe aucune possibilité de suspension de cette procédure (consid. 2.2.1). En l’espèce, le débiteur tente de s’en prendre à la qualité de créancier de l’un d’entre eux. Cette critique est exorbitante de l’objet de la plainte et ne permet pas de remettre en question le caractère complet de la publication des enchères (consid. 2.2.2).

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TF 5A_107/2026 du 19 mai 2026

Poursuites pour dettes et faillites; nouvelle estimation de l’immeuble; art. 9 ORFI; 2 CC

Nouvelle estimation de l’immeuble (art. 9 al. 2 ORFI) – Bien qu’une nouvelle estimation puisse en général être demandée sans motivation, le principe de l’interdiction de l’abus de droit reste réservé. En l’espèce, une nouvelle estimation pouvait être refusée pour ce motif, alors que le montant maximum avait été retenu lors de l’estimation précédente, puis avait encore été augmenté à la demande du débiteur, afin de tenir compte de l’évolution des prix au cours de la procédure (consid. 3 et 4).

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TF 5A_1125/2025, 5A_3/2026 du 8 juin 2026

Poursuites pour dettes et faillites; révocation d’une adjudication; art. 143 LP; 47, 63 ORFI

Révocation d’une adjudication (art. 143 LP ; 47, 63 ORFI) – Rappel des principes. La prétention en réparation du dommage suite à la demeure de l’adjudicataire est un actif du débiteur. Toutefois, celui-ci ne peut pas en disposer car il fait l’objet de la saisie et peut être réalisé à son tour (consid. 4.1). En l’espèce, les procès-verbaux d’enchères indiquaient qu’un intérêt moratoire de 5% sur le solde du prix serait perçu en cas de demeure de l’adjudicataire mais non le point de départ de cet intérêt. La fixation d’un terme de paiement par l’Office n’était pas possible avant qu’il ne soit statué définitivement sur les plaintes portant sur l’adjudication. Or, l’adjudicataire s’est exécuté dès la notification des jugements du Tribunal fédéral sur les plaintes, de sorte qu’il ne s’est jamais trouvé en demeure (consid. 4.2).

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TF 2C_469/2025 du 13 mai 2026

Marchés publics; inscription au registre neuchâtelois des architectes; art. 8, 27, 36, 94 Cst.; 1-2 LMI; LSR/NE

Inscription au registre neuchâtelois des architectes – Rappel des principes (consid. 5.3.2-5.3.5). Le refus d’inscrire le titulaire d’un diplôme espagnol d’ingeniero industrial, reconnu comme équivalent à un diplôme en génie civil d’une haute école spécialisée, au registre cantonal des architectes ne viole pas la LMI (consid. 4.1), ne fausse pas la concurrence s’agissant de l’accès aux marchés publics (consid. 7), ni ne contrevient aux libertés constitutionnelles (consid. 5-6). Il existe un rapport raisonnable entre le refus de l’inscription et le but recherché par le législateur de préserver les intérêts publics que sont la qualité des constructions et la loyauté dans les transactions commerciales, en n’autorisant que les architectes à établir, signer ou faire exécuter les plans exigés par la législation fédérale et cantonale (consid. 5.5.4).

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