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TF 2C_207/2025 du 22 janvier 2026

Marchés publics; examen et rectification des offres; exclusion de la procédure en raison de manquements formels; distinction entre rectification et exclusion; art. 38, 39, 44 AIMP 2019

Examen et rectification des offres (art. 38-39 AIMP 2019) – Rappel des principes. L’autorité adjudicatrice est tenue de procéder à une rectification au sens de l’art. 39 AIMP, lorsque les offres ne sont pas comparables en l’état et donc, que la détermination de l’offre la plus avantageuse n’est pas possible. Elle doit notamment le faire si les règles de prix sont enfreintes (consid. 5.5.3). Seules des modifications mineures sont toutefois autorisées, lesquelles ne peuvent en aucun cas servir à rendre rétroactivement une offre conforme au droit des marchés publics (consid. 5.4.1-5.4.2, 5.5.3). Il est possible que ces modifications exercent une influence sur le prix (consid. 5.4.3).

Exclusion de la procédure en raison de manquements formels (art. 44 AIMP 2019) – Rappel des principes (consid. 5.5.1-5.5.2). Distinction entre rectification et exclusion – Lorsque la violation d’une règle de prix est susceptible d’affecter l’attribution du marché, il faut prononcer l’exclusion de la procédure (art. 44 al. 1 lit. b AIMP 2019) et non procéder à une rectification (art. 39 AIMP 2019). Tel n’est pas le cas lorsque seul le risque lié au prix est en jeu mais non celui lié à l’attribution du marché (consid. 5.5.4). En l’espèce, la voie de la rectification est ouverte, dès lors que le prix après rectification est toujours largement inférieur à celui des autres offres (consid. 5.5.5).

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Analyse de l'arrêt TF 2C_207/2025

Léonard Bruchez

Avocat, spécialiste FSA en droit de la construction et de l'immobilier

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TF 5A_422/2024 du 15 janvier 2026

Propriété par étages; parties communes, parties privatives et droits d’usage particulier dans le plan de répartition; balcons; théorie de la publicité naturelle; art. 649a,712a, 712b, 712e, 712g CC; 68 ss ORF

Parties communes, parties exclusives et droits d’usage particulier dans le plan de répartition (art. 712a, 712b, 712g, 712e et 68 ss ORF) – Rappel des principes (consid. 4). Balcons dans la PPE – Rappel des principes (consid. 5). En l’espèce, un balcon a été attribué, dans le plan de répartition de la PPE, à une part d’étage qui ne dispose pas, dans les faits, d’un accès direct à celui-ci (absence de porte-fenêtre), alors qu’une autre part d’étage bénéficie d’une ouverture vers ce balcon (consid. 5.4).

Théorie de la publicité naturelle – Rappel des principes (consid. 5.2-5.3). L’attribution d’un droit d’usage particulier n’étant pas soumis à la foi publique du registre foncier, la théorie de la publicité naturelle, en tant qu’exception à ce principe, ne s’applique pas. En l’espèce, le plan de répartition est clair et ne nécessite aucune interprétation. Intégré dans le règlement, il est opposable aux ayants droits (art. 649a CC). La construction du balcon ne s’en écarte pas et celui-ci n’a subi aucune modification ultérieure. La porte d’accès au balcon n’est pas incluse dans le droit d’usage particulier et l’emplacement de cette porte ne saurait révoquer ou modifier un tel droit, ce qui requiert l’approbation des propriétaires d’étages concernés (art. 712g al. 4 CC). L’acquéreur de la part d’étage à laquelle le plan attribue le balcon est fondé à en interdire l’accès à tout tiers, même s’il connaissait la construction avant l’achat (consid. 5.4 et 6).

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Analyse de l'arrêt TF 5A_422/2024

Simon Varin

Avocat, assistant doctorant à l'Université de Neuchâtel

Amédéo Wermelinger

Professeur ordinaire à l'Université de Neuchâtel

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TF 4A_351/2025 du 9 décembre 2025

Responsabilité civile; responsabilité de l’employeur; lien de causalité et omission; art. 55 CO

Responsabilité de l’employeur (art. 55 CO) – Rappel des principes (consid. 7). Lien de causalité et omission – Rappel des principes (consid. 10.1). L’employeur est également responsable si l’employé exécute ou développe une tâche de sa propre initiative et qu’il omet d’intervenir bien qu’il en ait connaissance (consid. 8.2). En l’espèce, en installant un élément en béton comportant une ouverture importante dans le toit plat de l’immeuble en construction, l’entrepreneur général, a créé un risque de chute important pour les ouvriers. Elle ne saurait être exonérée de sa responsabilité par l’inaction du chef de chantier (consid. 9.1.1 et 10.2.5).

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TF 4A_190/2025 du 30 septembre 2025

Responsabilité civile; responsabilité du propriétaire d’ouvrage; art. 58 CO

Responsabilité du propriétaire d’ouvrage (art. 58 CO) – En l’espèce, la responsabilité du propriétaire d’un échafaudage n’est pas reconnue à la suite d’un accident de chantier. En effet, pour le Tribunal fédéral, il n’était pas arbitraire de retenir qu’il existait un doute trop important quant au déroulement de la chute et en particulier du lien de causalité entre un éventuel défaut de l’échafaudage et l’accident (consid. 4.3.2).

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TF 4A_295/2025 du 9 décembre 2025

Contrat d’entreprise; dénonciation d’instance en cas de matériaux défectueux; frais judiciaires et dépens du dénoncé dans une procédure de preuve à futur; art. 78 ss, 158 CPC

Dénonciation d’instance (art. 78 ss CPC) en cas de matériaux défectueux – Lorsque des matériaux pourraient être défectueux et que le maître d’ouvrage ne poursuit pas le fournisseur mais l’entrepreneur qui a procédé à l’installation des matériaux, la dénonciation de l’instance au fournisseur est la démarche la plus appropriée. Le fournisseur est le mieux placé pour évaluer la validité de toute allégation de défaut. L’entrepreneur s’expose à un risque considérable quant à un éventuel recours contre le fournisseur s’il ne l’associe pas à la procédure initiale (consid. 2.3.1).

Frais judiciaires et dépens du dénoncé dans une preuve à futur (art. 158 CPC) – En l’espèce, les frais judiciaires de la preuve à futur ont été imputés au maître d’ouvrage requérant et des dépens ont été accordés à la défenderesse entrepreneuse. Il n'a pas été accordé de dépens au dénoncé fabriquant des matériaux. Cette répartition a été faite sous réserve du sort d’une éventuelle procédure au fond ultérieure. Pour le Tribunal fédéral, elle n’est pas inéquitable. Cette solution découle du fait que le dénoncé n’a en principe aucun droit à des dépens, étant rappelé qu’il peut refuser d’intervenir (art. 79 al. 2 CPC) (consid. 2.3.3).

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TF 4A_309/2025 du 8 janvier 2026

Contrat de courtage; formation du contrat; conclusion tacite du contrat; art. 412 ss CO

Contrat de courtage (art. 412 ss CO) – Rappel détaillé des principes (consid. 3.1.1). Formation du contrat – Rappel des principes (consid. 3.1.3). Conclusion tacite du contrat – Un contrat de courtage peut être conclu de manière tacite. Le simple fait de permettre au courtier d’agir n’emporte pas nécessairement la conclusion d’un contrat. Il faut que le client tolère sciemment les activités du courtier sans s’y opposer et que les activités du courtier, de par leur durée ou leur étendue, soient suffisamment claires et distinctives pour que l’absence d’objection puisse être interprétée comme une intention de conclure un contrat (consid. 3.1.2).

En l’espèce, alors qu’un premier contrat avait été résilié, le mandataire ne pouvait pas partir du principe que le courtier ferait visiter le château gratuitement à un client potentiel. L’absence de consensus quant à la commission du courtier ne remet pas en cause ce constat (consid. 3.3.2). Une commission de 3% du prix d’achat est appropriée (consid. 3.3).

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TF 1C_664/2024 du 6 septembre 2025

Propriété/possession; limites de propriété et mensuration officielle; art. 667, 668 CC; 2 ORF ; 14a OMO

Limites de propriété et mensuration officielle (art. 667, 668 CC ; 2 ORF) – Le relevé officiel servant de base aux plans cadastraux du registre foncier est fondé sur une représentation bidimensionnelle au niveau du sol. L’étendue verticale de la propriété n’en fait pas partie ; celle-ci est déterminée individuellement par les intérêts du propriétaire foncier dans chaque cas concret (consid. 4.1 et 4.2.1). Par ailleurs, le géomètre détermine généralement les limites selon la volonté commune des propriétaires fonciers et ne peut donc les modifier à la demande d’une seule partie. Le géomètre se trouve dans une position comparable à celle d’un notaire : il est l’autorité officielle qui enregistre la volonté des propriétaires fonciers voisins. À défaut d’accord, les parties peuvent intenter une action en rectification du registre foncier conformément à l’art. 975 CC (consid. 4.2.2).

En l’espèce, le fait que le mur coupe-feu des étages supérieurs diffère de la limite de propriété au rez-de-chaussée est sans incidence sur le relevé officiel et le plan cadastral juridiquement contraignant, ou plutôt, ne peut être ni inscrit ni représenté (consid. 4.1). Il est admis que l’appartement de l’étage supérieur s’étend partiellement au-delà de la limite de propriété. Il ne s’agit toutefois pas d’une erreur dans le relevé des limites au sens de l’art. 14a OMO (consid. 4.2.3). Le fait que la limite officielle ne corresponde pas à la limite physique doit être résolu par le droit civil, par exemple par l’inscription d’une servitude, et non par la voie de la mensuration officielle (consid. 4.3).

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TF 5A_256/2025 du 15 janvier 2025

Hypothèque légale des artisans et entrepreneurs; droit d’être entendu et devoir de motivation d’une décision; sûretés, garantie bancaire; art. 29 Cst.; 839 CC

Droit d’être entendu et devoir de motivation d’une décision (art. 29 al. 2 Cst.) – Rappel des principes (consid. 3.2). Sûretés, garantie bancaire (art. 839 al. 3 CC) – En l’espèce, alors qu’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs avait été inscrite de manière superprovisionnelle, l’entreprise totale, à qui le procès avait été dénoncé, a procédé à la place du propriétaire. Elle a fourni une garantie bancaire à hauteur de la créance de l’entrepreneur. Le tribunal a ordonné la radiation de l’hypothèque et a donné à l’entrepreneur un délai pour agir au fond, en constitution de sûretés définitives. Sans aucune motivation sur ce point, le tribunal a ordonné dans sa décision que l’acte original de garantie bancaire soit remis à l’entrepreneur après l’expiration du délai de recours, alors que ce dernier n’avait pas pris de conclusion en ce sens. Or, cela lui permettrait de tirer la garantie sans qu’aucune décision définitive n’ait été prise. La dénoncée avait expressément conclu à ce que cette garantie soit conservée par la caisse du tribunal jusqu’au terme du procès au fond visant à la constitution de sûretés définitives au sens de l’art. 839 al. 3 CC. La décision viole le droit d’être entendu de la dénoncée (consid. 3.3).

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TF 5A_242/2025 du 28 janvier 2025

Hypothèque légale des artisans et entrepreneurs; paiement de l’avance de frais; art. 59, 98, 101 CPC

Paiement de l’avance de frais (art. 59, 98, 101 CPC) – Rappel des principes (consid. 3.1.1). Au terme du délai de grâce de l’art. 101 al. 3 CPC, il n’est pas arbitraire ni constitutif de formalisme excessif de déclarer irrecevable une demande d’inscription définitive d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs, lorsque l’avance de frais n’a pas été payée entièrement, car elle a été versée depuis un compte en euros à l’étranger et que le montant en francs crédité sur le compte du tribunal est légèrement inférieur à la somme requise, en raison du cours de change (consid. 3.4.2-3.4.3).

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TF 5A_491/2025 du 14 janvier 2026

Poursuites pour dettes et faillites: représentation à une vente aux enchères forcées; art. 58 al. 2 ORFI

Représentation à une vente aux enchères forcées (art. 58 al. 2 ORFI) – Une offre effectuée dans le cadre d’une vente aux enchères forcées vaut manifestation de volonté. Un soumissionnaire ne peut valablement agir au nom d’autrui que s’il est son représentant légal ou contractuel. La procuration doit être fournie au plus tard au moment de l'adjudication, faute de quoi l’offre peut être rejetée (consid. 2.2). Il s’agit d’une disposition potestative. Le fait que le commissaire-priseur se soit limité, en l’espèce, à une consultation de l’extrait du registre du commerce en ligne et à une vérification des pièces d’identité n’est pas critiquable (consid. 2.4).

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TF 5A_35/2025 du 5 février 2026

Poursuites pour dettes et faillites; vente aux enchères forcées; estimation du bien; émolument pour nouvelle estimation; art. 9, 99 ORFI; 1 OELP

Vente aux enchères, estimation du bien (art. 9 et 99 ORFI) – Rappel des principes (consid. 3.1). Lorsque deux estimations du bien ont été réalisées, qu’elles ont été effectuées par des experts selon des méthodes reconnues et qu’elles ne présentent pas d’erreurs, il n’est pas arbitraire de retenir la moyenne comme estimation en vue de la vente aux enchères. C’est à raison qu’il n’a pas été tenu compte d’une estimation privée, réalisée par un agent immobilier ayant pour but de déterminer le prix de vente le plus élevé possible (consid. 3.2 et 4). Des finitions personnalisées susceptibles de freiner certains acheteurs peuvent être prises en compte négativement (consid. 4.).

Emolument pour une nouvelle estimation – La demande d’une nouvelle estimation et la constatation par l’autorité du montant estimé constituent une opération non tarifée par la OELP. L’émolument est donc de CHF 150.00, à moins que des montants supérieurs soient justifiés par l’autorité (art. 1 al. 2 OELP). Les frais de l’expertise sont facturés en sus (consid. 5).

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