Newsletter avril 2026
Editée par Bohnet F., Carron B., Eggler M., Varin S. avec la participation de Staub D.
TF 5A_54/2024 du 28 janvier 2026
Copropriété; partage de copropriété; contribution aux frais et charges; part à la plus-value: art. 206, 649, 650, 651 CC
Partage de la copropriété (art. 650-651 CC) – Rappel des principes. Dans le cadre d’un divorce, si l’époux qui demande que le bien lui soit attribué échoue dans sa démonstration de l’existence d’un lien particulier avec le bien et de sa capacité à indemniser pleinement son conjoint, le partage est ordonné selon les règles ordinaires de l’art. 651 al. 2 CC (consid. 6.1).
Contribution aux frais et charges – Rappel des principes. Les impôts visés par l’art. 649 CC sont ceux qui portent sur l’ensemble de la chose en copropriété, à l’exclusion de ceux qui concernent les parts de copropriété. Cette norme, de nature dispositive, concerne exclusivement les rapports internes entre les copropriétaires ; elle institue une obligation réelle à la charge de chaque copropriétaire actuel, au profit de celui qui a trop payé et qui a agi dans les limites tracées par les art. 647 à 647e CC. Une utilisation plus intense de la chose par un copropriétaire ne permet pas aux autres de lui imposer une répartition des frais plus grande que celle de sa fraction de quote-part (consid. 10.3). En l’espèce, l’épouse qui s’est acquittée des impôts fonciers relatifs à un appartement en copropriété qu’elle occupait seule pendant des années, est titulaire d’une créance récursoire contre son ex-époux (consid. 10.4).
Part à la plus-value (art. 206 CC) – Rappel des principes. La contribution à l’amélioration d’un bien comprend par exemple l’édification de constructions sur un fonds ou l’exécution de travaux de réfection et de transformation. Quant à la contribution à la conservation du bien, elle concerne des réparations conséquentes, à l’exclusion de simples travaux d’entretien courant. Les travaux qui n’atteignent pas l’importance requise ont pour conséquence une simple créance, sans participation à l’éventuelle plus-value, sauf si une intention libérale peut être prouvée (art. 198 ch. 2 CC) ou si la dépense ressortit à l’entretien du ménage (consid. 14.1). L’acquisition de meubles ne constitue ni une amélioration de l’immeuble, ni même de simples frais d’entretien. Les meubles ne sont pas rattachés à l’immeuble dans lequel ils se trouvent (consid. 14.5.2).
Analyse de l'arrêt TF 5A_54/2024
Dan Staub
Avocat
TF 4A_360/2025 du 19 janvier 2026
Contrat de vente; maxime des débats; fardeau de l’allégation; renvoi à une pièce; art. 55, 221 ss CPC
Maxime des débats, fardeau de l’allégation, renvoi à une pièces (art. 55, 221 ss CPC) – Rappel des principes (consid. 3.1.1-3.1.4). Dans le cadre de la vente de plusieurs immeubles de rendement, le vendeur garantissait à l’acheteur un revenu locatif minimum pendant une année. Le montant garanti n’ayant pas été atteint, l’acheteur réclamait la différence, en s’appuyant sur des relevés des revenus locatifs sous forme de tableaux, auxquelles renvoyaient les écritures. En l’espèce, cela satisfaisait aux exigences du fardeau de l’allégation. Le tribunal a tranché une incohérence manifeste en constatant que l’une des pièces présentait des loyers bruts et une autre des loyers nets et n’a donc pas violé la maxime des débats (consid. 3.2-3.4).
TF 5A_803/2025 du 2 février 2026
Propriété par étages; représentation d’un propriétaire d’étages à l’assemblée des propriétaires d’étages; vérification du mandat de représentation; art. 712m, 712p CC
Représentation d’un propriétaire d’étages à l’assemblée des propriétaires d’étages – La représentation d’un propriétaire d’étages peut être restreinte (mais non totalement exclue), par décision unanime adoptée dans l’acte constitutif ou ultérieurement dans le règlement d’administration et d’utilisation. Il est notamment possible de limiter le droit de représenter un propriétaire d’étages aux autres propriétaires d’étages ainsi qu’aux membres de la famille du représenté. Le critère d’appréciation ne saurait être le même pour une propriété par étages de type familial que pour une propriété par étages où le lien entre les copropriétaires est essentiellement professionnel (centre commercial) ou n’est pas spécialement étroit (lotissement de cinquante appartements et plus) (consid. 5.4.1).
Vérification du mandat de représentation – La vérification des pouvoirs de représentation d’une personne désirant représenter un propriétaire d’étages à l’assemblée constitue en principe une tâche administrative et de contrôle incombant au président de l’assemblée, sans que cela ne donne lieu à un vote. Toutefois, lorsqu’une contestation sur la validité du mandat de représentation a été soulevée et a été expressément purgée par un vote des propriétaires d’étages présents, mention doit en être faite au procès-verbal. Dans la mesure où une telle décision est susceptible d’affecter la validité de l’assemblée, le fait qu’elle soit prise avant l’ouverture formelle de l’assemblée ne la soustrait pas à l’obligation d’être inscrite au procès-verbal (consid. 4.2).
TF 5A_362/2025 du 2 février 2026
Propriété par étages; changement de destination ou changement d’utilisation; intérêt digne de protection actuel; art. 647b, 648, 712g CC; 59 CPC
Changement de destination (art. 648 al. 2 et 712g al. 1 CC) ou changement d’utilisation (art. 647b al. 1 CC) – Rappel des principes (consid. 4.1). La décision autorisant l’utilisation d’une pelouse pendant 5 jours (dont 4 dédiés aux préparatifs et au démontage) pour organiser une fête du 1er août ne constitue pas un changement de destination. Le fait que le règlement d’administration et d’utilisation de la PPE prévoie expressément que la pelouse constitue un lieu de jeu et de délassement (« Spiel- und Liegewiese »), n’y change rien. En raison de la faible durée des nuisances, la vocation résidentielle du lieu n’est pas modifiée. Par conséquent, il s’agit d’un changement d’utilisation, pour lequel la double majorité a été atteinte (consid. 4.4.2).
Intérêt digne de protection actuel (art. 59 al. 2 lit. a CPC) – Rappel des principes (consid. 5.3). En l’espèce, c’est à juste titre que les tribunaux ont nié l’existence d’un intérêt actuel, lorsqu’ils devaient se prononcer sur la tenue d’une fête qui avait déjà eu lieu. Un jugement sur ces décisions n’aurait pas permis de trancher une fois pour toute la possibilité d’organiser des fêtes le 1er août. Le cas échant, les propriétaires d’étages disposent d’actions en interdiction d’agir, respectivement en constat, pour remédier aux difficultés d’obtenir un examen en temps utile de l’action en contestation d’une décision de PPE (consid. 5.4.2).
TF 5D_66/2024 du 18 février 2026
Servitude; interprétation d’une servitude; art. 738, 971, 973 CC
Interprétation d’une servitude – Rappel des principes (consid. 3.1.1). Lorsque le litige oppose des tiers qui n’étaient pas parties au contrat constitutif de servitude ou une partie originaire à un tiers, les principes d’interprétation de l’art. 738 CC sont limités par la foi publique attachée au registre foncier (art. 971 al. 2 et 973 al. 1 CC). Le résultat de l’interprétation objective devrait être ainsi le même que celui de l’interprétation subjective limitée par la foi publique. Lorsque le tiers est de mauvaise foi, c’est-à-dire s’il connaissait la volonté réelle des parties originaires ou s’il aurait dû la rechercher, l’interprétation s’effectue toutefois comme lorsque le litige oppose les parties originaires (consid. 3.1.2).
En l’espèce, le plan figurant au registre foncier n’était pas issu de la mensuration officielle, de sorte qu’il était dépourvu de la foi publique du registre foncier. Ce plan doit également être qualifié de sommaire et imprécis, car la servitude était représentée par une ligne dessinée en traitillés à la main, laquelle s’arrêtait à quelques mètres de la rue. Or, selon l’interprétation subjective de la volonté des parties initiales, il est établi que la servitude avait pour but d’offrir une issue vers la voie publique. Cette volonté était opposable au propriétaire grevé qui avait hérité du fond grevé par son grand-père, qu’il connaissait parfaitement la manière dont le chemin avait été utilisé depuis 1975 par les membres de la famille et qu’il a lui-même respectée jusqu’à sa brouille avec sa cousine, propriétaire de l’un des fonds dominants (consid. 3.2).
TF 5A_1102/2025 du 18 février 2026
Hypothèque légale des artisans et entrepreneurs; inscription provisoire d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs; fardeau de l’allégation; répartition du gage sur plusieurs immeubles; art. 798, 837 ss, 961 CC; 55, 56 CPC
Inscription provisoire d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneur (art. 837 ss, 961 CC) – Rappel des principes (consid. 3.1-3.2). Fardeau de l’allégation (art. 55 CPC) – Rappel des principes (consid. 3.3).
Répartition du gage sur plusieurs immeubles (art. 798 CC) – En cas de travaux portant sur plusieurs biens, l’hypothèque légale doit être exercée sous la forme d’un gage partiel grevant chaque bien à hauteur de la fraction de la créance dont le propriétaire est redevable. Il incombe donc aux artisans et entrepreneurs de tenir une comptabilité précise et séparée pour chaque immeuble, détaillant les travaux effectués, les matériaux fournis et le prix unitaire appliqué, même s’ils ont convenu de forfaits ou de prix fixes avec leurs clients. Les faits essentiels à la compréhension de la répartition provisoire du montant du gage entre les différents immeubles doivent être allégués. Lors d’une procédure d’inscription provisoire, l’entrepreneur est autorisé à ajouter une marge de sécurité allant jusqu’à 20 % du montant garanti (consid. 3.4). Le Tribunal fédéral n’exclut pas que des circonstances exceptionnelles empêchent une telle répartition ; quiconque invoque de telles circonstances doit les alléguer et les prouver en temps utiles (consid. 4.7). En l’espèce, l’entrepreneur n’a pas fourni d’explications compréhensibles quant à la méthode de ventilation du gage entre les deux immeubles concernés ; son renvoi à une pièce ne permettait pas non plus d’éclairer ce calcul (consid. 4).
TF 4A_415/2025 du 25 février 2026
Poursuites pour dettes et faillites: interprétation d’un contrat; exception d’inexécution dans la procédure de mainlevée; art. 82 LP; 18, 82 CO
Interprétation d'un contrat (art. 18 CO) – Rappel des principes (consid. 2.2). Exception d’inexécution dans la procédure de mainlevée (art. 82 CO et 82 LP) – Rappel des principes (consid. 2.3.1). En l’espèce, les créances sont fondées sur des contrats portant sur la plus-value réalisée en raison d’une modification du zonage, conclus entre le propriétaire et la collectivité publique. Les montants dus ne constituent ni une contribution causale ni un émolument dû dans un rapport d’échange, mais une compensation prévue par la loi pour un avantage perçu en raison des mesures d’aménagement du territoire. Le propriétaire ne peut se prévaloir du fait que la commune s’était engagée à fournir certaines prestations dans les contrats pour refuser de payer les montants dus à ce titre (consid. 2.3.2).
TF 6B_605/2024 du 10 février 2026
Droit pénal; représentation par l’administrateur dans la PPE; plainte pénale de la communauté des propriétaires d’étages; art. 712t, 712l CC
Représentation par l’administrateur de la PPE (art. 712t CC) – Rappel des principes (consid. 4.6). Plainte pénale de la communauté des propriétaires d’étages – La communauté des propriétaires d’étages peut déposer une plainte pénale en cas d’infraction commise par l’administrateur de la PPE, par un propriétaire d’étages ou par un tiers, en relation avec le patrimoine de la communauté des propriétaires d’étages. La gérance immobilière administratrice de la PPE disposant d’un pouvoir de représentation légal de la communauté des propriétaires est habilitée à déposer une plainte pénale au nom de la communauté en cas de dommages à la propriété qui lèsent manifestement les droits patrimoniaux de la communauté (consid. 4.8).
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