Newsletter février 2026
Editée par Bohnet F., Carron B., Eggler M., Varin S. avec la participation de Rey-Jordan Ch.
TF 4A_212/2025 du 18 décembre 2025
Contrat d’entreprise; action récursoire de l’architecte contre l’entrepreneur; solidarité imparfaite; art. 147, 149 CO
Action récursoire de l’architecte contre l’entrepreneur – Dès l’acceptation des travaux et la perte consécutive des droits à garantie, l’entrepreneur est dégagé de toute responsabilité envers le maître d’ouvrage. Lorsque l’architecte exerce un recours interne contre l’entrepreneur, il arrive que ce dernier soit libéré de toute responsabilité pour les défauts envers le maître d’ouvrage, car les travaux ont été (tacitement) acceptés (consid. 5.2.1). Si l’action récursoire de l’architecte contre l’entrepreneur était autorisée, l’entrepreneur devrait rembourser à l’architecte (en partie) ce qu’il ne doit plus au maître d’ouvrage, en raison de la déchéance des droits de garantie (consid. 5.2.2). Cette situation doit être distinguée des cas dans lesquels la créance n’est pas périmée mais seulement prescrite (consid. 5.2.6).
En l’espèce, la situation est délicate, dès lors que le maître d’ouvrage aurait été en mesure de constater les défauts et de les signaler dans le délai. Afin que la péremption de la responsabilité de l’entrepreneur ne se fasse pas au détriment de l’architecte, la responsabilité de l’architecte doit être réduite d’emblée du montant qui aurait dû être supporté en interne par l’entrepreneur. Cette solution se justifie par le fait qu’elle fait peser, en définitive, la charge sur le maître d’ouvrage, lequel est responsable de l’exonération de responsabilité de l’entrepreneur. Il incombe à l’architecte de prendre des conclusions en ce sens dans la procédure dans laquelle il se défend contre le maître d’ouvrage (consid. 5.2.7).
Analyse de l'arrêt TF 4A_212/2025
Christiane Rey-Jordan
Avocate, Spécialiste FSA Droit de la construction et de l'immobilier
TF 4A_590/2025 du 18 décembre 2025
Contrat de vente; interprétation du contrat; défaut de l’objet vendu; absence de qualité promise; surfaces promises; art. 18, 197 CO
Défauts de l’objet vendu, absence de qualité promise – Rappel des principes (consid. 5.1). Interprétation du contrat (art. 18 CO) – Rappel des principes (consid. 5.1.2-5.1.3).
Surfaces promises – Les surfaces indiquées dans la plaquette de vente promotionnelle du courtier ou les plans utilisés lors des pourparlers contractuels précédant la conclusion du contrat de vente d’une part d’étage sont des qualités promises ; l’acheteur peut en principe s’y fier, sans avoir à vérifier leur exactitude avant de conclure le contrat. La surface d’un appartement qui a ainsi été promise est présumée, selon l’expérience générale de la vie, avoir été décisive dans la décision de l’acheteur, même s’il a visité l’appartement (consid. 5.1.3). Le fait que la plaquette de vente ne revête pas la forme authentique (art. 16 et 216 CO) ne joue aucun rôle puisque les déclarations intervenues avant le contrat sont de purs instruments destinés à interpréter celui-ci et ne sont pas soumises à une quelconque exigence de forme (consid. 5.3).
TF 4A_128/2025 du 20 novembre 2025
Contrat de vente; défaut de l’objet vendu; dol; art. 199, 205, 221 CO
Défauts de l’objet vendu – En l’espèce, les acquéreuses ont découvert peu après l’achat que le collecteur des eaux claires de l’immeuble était en très mauvais état et nécessitait à brève échéance des travaux de réfection. Bien que l’immeuble était vétuste, les acquéreuses pouvaient légitimement escompter que ce collecteur – élément essentiel pour l’utilisation normale d’un bâtiment – remplisse correctement sa fonction. L’existence de regards autour du bâtiment n’est pas de nature à permettre aux acquéreuses de connaître l’existence d’un torrent sous le bâtiment. Savoir si la venderesse à l’époque, et désormais les acquéreuses, peuvent contraindre la commune à le réparer ne change rien à cet état (consid. 3 et 4).
Dol – La clause d’exclusion de garantie prévue dans le contrat de vente est nulle au regard de l’art. 199 CO. La venderesse connaissait le mauvais état de la canalisation. Le principe de la bonne foi l’obligeait à en informer ses cocontractantes, d’autant plus qu’elle ne pouvait tabler sur le fait que celles-ci étaient à même de le découvrir sans difficulté. L’existence d’un tel défaut est de nature à inciter tout acquéreur potentiel à entreprendre des investigations supplémentaires, voire à renoncer à l’acquisition, ou à tout le moins à discuter les conditions de la vente. Il incombait à la venderesse d’en avertir les acquéreuses, quitte à préciser que la commune pouvait ou devait intervenir (consid. 3 et 5).
TF 4A_207/2025 du 20 novembre 2025
Contrat d’entreprise; maxime des débats et expertise; primauté de la réfection de l’ouvrage selon la norme SIA-118; art. 169 Norme SIA 118; 55, 150, 186, 221 ss CPC
Maxime des débats et expertise (art. 55, 150, 186, 221 ss CPC) – Rappel des principes (consid. 5.1). Lorsque la maxime des débats s’applique, les investigations de l’expert doivent s’inscrire dans le cadre des allégués et des preuves offertes par les parties. L’expertise ne saurait transformer la maxime des débats en maxime inquisitoire (consid. 5.2). Les défauts constatés par l’expert alors qu’il était chargé d’examiner le bien-fondé des factures de l’entrepreneur ne peuvent pas être pris en considération si le maître d’ouvrage n’a jamais allégué un quelconque défaut (consid. 5.3).
Primauté de la réfection de l’ouvrage selon la norme SIA-118 – Le maître ne peut plus élever aucune prétention s’il s’est lié par le régime de l’art. 169 SIA-118 et qu’il a confié la réparation à un tiers au lieu de la réclamer à l’entrepreneur (consid. 6).
TF 4A_61/2025 du 15 décembre 2025
Contrat d’entreprise; garantie pour les défauts; devoir de vérification et avis des défauts; art. 165 ss Norme SIA 118; 367 ss CO
Garantie pour les défauts (art. 165 ss norme SIA 118 ; 367 ss CO) – Rappel des principes (consid. 3.1.2). Devoir de vérification et avis des défauts – Rappel des principes (consid. 3.1.2.1-3.1.2.3). En l’espèce, il n’est pas arbitraire de retenir que l’avis des défauts et son contenu n’ont pas été prouvés par le simple fait que le maître d’ouvrage et l’entrepreneur ont été réunis en séance de chantier (consid. 3.3).
TF 5A_204/2025 du 17 décembre 2025
Propriété par étages; fardeau de l’allégation; immissions excessives; utilisation des parties privatives; règlement d’administration et d’utilisation; art. 679, 684, 712a CC; 55 CPC
Fardeau de l’allégation (art. 55 CPC) – Rappel des principes (consid. 6). Immissions excessives (art. 679, 684 CC) – Rappel des principes. Utilisation des parties privatives (art. 712a al. 2 CC) – Rappel des principes (consid. 8.2.2). En l’espèce, des propriétaires d’étages se sont contentés d’affirmer que l’épicéa litigieux, haut de 20 mètres, projetait son ombre sur leur appartement dès midi en été. Ils ont également affirmé que les racines menaçaient d’endommager la maçonnerie et que l’immeuble lui-même serait endommagé si l’arbre venait à tomber. Face aux contestations détaillées de la partie adverse, ces allégations ont été jugées insuffisantes (consid. 10.3.3). Par ailleurs, le règlement d’administration et d’utilisation prévoit que seul un jardin d’ornement est autorisé, lequel se caractérise par l’absence de plantes utiles ; un épicéa remplit cette condition (consid. 10.4.1).
TF 1C_613/2025 du 5 décembre 2025
Propriété/possession; statut des œuvres d’architecture; divulgation d’une œuvre par la mise à l’enquête publique; art. 2, 9, 19 LD
Statut des œuvres d’architecture – Rappel des principes (consid. 4.3.2). Divulgation d’une œuvre par la mise à l’enquête publique (art. 9 et 19 LDA) – Rappel des principes (consid. 4.3.4-4.3.5). La possibilité d’obtenir un accès et de faire des copies des pièces déposées pour l’octroi d’un permis de construire, y compris des plans d’architecte, est reconnue dans le droit cantonal tessinois (consid. 4.2), ce qui correspond aussi au droit fédéral (consid. 4.3). L’utilisation de ces documents à des fins autres que privées reste interdite (consid. 4.3.3). Une anonymisation serait irréalisable sans entraîner, de fait, une interdiction totale d’accès (consid. 5.4.2).
NB : Sur cette thématique, voir le commentaire d’arrêt de Marcel Eggler, La divulgation des plans d’enquête publique : quand le droit d’auteur cède devant l’usage privé – entre « mythes et réalités » de la protection des œuvres architecturales, analyse de l’arrêt TF 1C_230/2025, newsletter immodroit.ch janvier 2026.
TF 1C_300/2025 du 18 décembre 2025
Propriété/possession; garantie de la propriété et collectivités publique; expropriation et droit de préemption légal des collectivités; art. 26 Cst.
Garantie de la propriété et collectivités publiques (art. 26 Cst.) – La garantie de la propriété est, dans sa fonction individuelle, une liberté destinée à la protection des droits patrimoniaux des particuliers contre l’État. La collectivité, en tant que détentrice de la puissance publique, ne saurait en être titulaire lorsqu’elle n’agit pas elle-même comme propriétaire, mais au contraire comme l’auteur d’une restriction au droit de propriété (consid. 2.1).
Expropriation et droit de préemption légal des collectivités – Une pleine indemnité est due en cas d’expropriation ou de restriction de la propriété qui équivaut à une expropriation. Dans le cas du droit de préemption, l’indemnité due par l’État correspond en général – sauf exception prévue par la loi – au prix que l’acheteur évincé est prêt à payer et l’atteinte portée au droit de propriété est alors considérée comme de moindre gravité qu’en cas d’expropriation (consid. 2.3).
TF 1C_286/2024 du 8 décembre 2025
Propriété/possession; droit de passage de droit public; art. 19 LAT; 26, 36 Cst.
Droit de passage de droit public (art. 19 LAT ; 26, 36 Cst.) – Rappel des principes (consid. 2.1, 2.2, 4.1). Le tribunal doit examiner, lorsque les propriétaires de la parcelle grevée ont fait valoir cet argument, la possibilité de tracer le chemin le long de la limite de propriété, afin de garantir la meilleure exploitation de leur terrain, malgré la restriction subie de leur droit de propriété (consid. 4.4).
TF 4A_139/2025 du 14 janvier 2026
Poursuites pour dettes et faillites; mainlevée provisoire; cédule hypothécaire comme titre de mainlevée; art. 82 LP; 9, 847 CC
Mainlevée provisoire (art. 82 LP) – Rappel des principes (consid. 4.1). Cédule hypothécaire comme titre de mainlevée – La cédule hypothécaire au porteur constitue un titre de main levée provisoire au sens de l’art. 82 al. 1 LP dans la poursuite en réalisation de gage immobilier, mais uniquement pour la créance abstraite. Le créancier qui requiert la mainlevée sur la base d’une cédule hypothécaire n’a donc pas à produire une reconnaissance de dette pour la créance causale. Il est nécessaire que cette créance abstraite soit exigible, et ce à la date de la notification du commandement de payer ; il incombe dès lors au créancier d’établir par titre que la créance abstraite a été valablement dénoncée (cf. art. 847 al. 1 CC, qui prévoit un délai de droit dispositif de six mois). La créance causale doit également être exigible, selon les conditions de dénonciation fixées dans le contrat de prêt ou dans les conditions générales auxquelles il se réfère (consid. 4.2). Il incombe à la partie poursuivante d’établir cette exigibilité (consid. 4.3).
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