Mängelhaftung an einem gemeinschaftlichen Teil des Stockwerkeigentums (Art. 368 ff. OR ; 165 ff. SIA-Norm 118) – Wiederholung der Grundsätze. Die Stockwerkeigentümer sind hinsichtlich der Mängel an den gemeinschaftlichen Teilen jeweils individuell Inhaber der Gewährleistungsansprüche, da diese Ansprüche aus dem von jedem Erwerber mit der Verkäuferin oder dem Unternehmer abgeschlossenen Vertrag fliessen (E. 7.1).

Nachbesserungsrecht an gemeinschaftlichen Teilen Nach neuerer Rechtsprechung sind die Nachbesserungsansprüche eines Stockwerkeigentümers wegen Mängeln an gemeinschaftlichen Teilen nicht im Umfang ihrer bzw. seiner Wertquote begrenzt. Das Recht auf kostenlose Nachbesserung steht vielmehr jedem Stockwerkeigentümer unteilbar zu. Die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer ist nicht aktivlegitimiert, da sie nicht Vertragspartei des Werkvertrags ist; ein Beschluss der Gemeinschaft ist für die Klage auf Nachbesserung nicht Voraussetzung (E. 7.2.1).

Ausführung der Nachbesserung an gemeinschaftlichen Teilen. Die tatsächliche Durchführung von Nachbesserungsarbeiten an gemeinschaftlichen Teilen setzt das Einverständnis der übrigen Stockwerkeigentümer voraus, weil der Unternehmer an gemeinschaftlichen Bauteilen eingreifen muss, die im Miteigentum aller Stockwerkeigentümer stehen. Es ist daher möglich, dass ein Stockwerkeigentümer, der seinen Nachbesserungsanspruch obligationsrechtlich wirksam geltend gemacht hat, gegenüber dem Unternehmer in Gläubigerverzug gerät (Art. 95 OR analog), wenn er nicht in der Lage ist, diesem den Zugang zur Baustelle zu verschaffen. In einem solchen Fall kann sich der Unternehmer seiner Pflicht zur Nachbesserung des mangelhaften gemeinschaftlichen Teils gegenüber dem betreffenden Stockwerkeigentümer entledigen. Dieses Problem betrifft jedoch allein die Erfüllung der Verpflichtung und berührt die Aktivlegitimation im Prozess auf Nachbesserung nicht, welche sich einzig danach richtet, ob der einzelne Stockwerkeigentümer als Inhaber des streitgegenständlichen Rechts aktivlegitimiert ist (E. 7.2.2). Im konkreten Fall war die Stockwerkeigentümerin daher berechtigt, die Instandstellung der mangelhaften Heizungsanlage zu verlangen, obwohl er keinen Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung vorgelegt hatte (E. 7.3).