Auslegung einer Dienstbarkeit (Art. 738 ZGB ; Art. 18 OR) – Wiederholung der Grundsätze (E. 2.1-2.3). Eine Dienstbarkeit, die die Bebauung des dienstbarkeitsbelasteten Grundstücks auf eingeschossige Gebäude beschränkt, ist nicht einfach eine Aussicht – oder Bauhöhendienstbarkeit – die meist als solche bezeichnet werden –, sondern dient auch anderen Zwecken, wie der Begrenzung der bebauten Fläche, der Dichte und damit der Erhaltung des landschaftlichen Charakters mit Chalets und der daraus resultierenden Wohnqualität (E. 4.3-4.4).

Baubeschränkung auf zwei Stockwerke – Der Begriff « Stockwerk » ist anhand der allgemeinen Verwendung dieses Begriffs zum Zeitpunkt der Errichtung der Dienstbarkeit auszulegen, unter Vorbehalt eines besonderen Ortsgegrauchs. Das BGer hält fest, dass man sich in erster Linie auf den visuellen Eindruck des zu errichtenden Gebäudes stützen muss, dass man sich aber auch auf die örtlichen Bauvorschriften beziehen kann, wenn man sich über die vorzunehmende Abgrenzung im Unklaren ist. Ein Kellergeschoss wird nicht unbedingt als Stockwerk wahrgenommen, nur weil es zu einem kleinen Teil über den Boden hinausragt. Im vorliegenden Fall jedoch ragt das Untergeschoss des geplanten Gebäudes vollständig aus dem Hang heraus, d. h. aus dem Bodenniveau, und die Fassade ist vollständig mit raumhohen Panoramafenstern versehen. Dieses Untergeschoss ist wie eine echte Wohnebene konzipiert, da es ein Schlafzimmer, ein Badezimmer und ein Arbeitszimmer umfasst. Dasselbe gilt übrigens auch für den Dachboden, der fast 70 % der Fläche des Hauptgeschosses ausmacht und ebenfalls mit Panoramafenstern ausgestattet ist. Insgesamt weist das geplante Gebäude eindeutig drei Stockwerke auf, die alle zu Wohnzwecken dienen, so dass das Projekt mit der im Grundbuch eingetragenen Dienstbarkeit unvereinbar ist (E. 5.4).

NB : Frau Sevhonkians Analyse des vorliegenden Urteils geht auch auf das zur Veröffentlichung bestimmte Urteil des BGer 5A_395/2024 ein.