BGer 4A_30/2024 vom 24. August 2024

Kaufvertrag; Nichtigkeit eines Immobilienkaufvertrags nach dem BewG; Konventionalstrafe in nichtigem Vertrag vorhanden; Art. 156 OR; 2 ff. BewG

Nichtigkeit eines Immobilienkaufvertrags nach dem BewG (Art. 2 ff. BewG) – Wiederholung der die Grundsätze (E. 1.1-1.1.2). Es würde dem Sinn des Gesetzes widersprechen, eine Gültigkeit von Verträgen vor dem Eintritt der Bedingung, d.h. im vorliegenden Fall der Erteilung der Erwerbsbewilligung, anzunehmen. Denn wenn der Kaufpreis bereits gefordert werden kann, ohne dass der Verkauf im Grundbuch eingetragen werden kann, würde dies zu einem einseitigen Vorteil für die Verkäufer führen und nichts an der Tatsache ändern, dass das Geld letztlich zurückgezahlt werden müsste, wenn die Bedingung nicht eintritt (E. 1.1.3). Zwar trifft es zu, dass die Nichtigkeit eines Dauerschuldverhältnisses grundsätzlich keine ex tunc Wirkung hat, doch kann dies nicht für Ratenzahlungen bei einem Immobilienverkauf gelten, bei dem eine der Bedingungen die Erteilung einer Bewilligung nach dem BewG ist. Der Gesetzestext stellt klar, dass die Unwirksamkeit nicht nur die Eigentumsübertragung betrifft, sondern dass nicht alle versprochenen Leistungen eingefordert werden können (E. 1.5.2.3).

Konventionalstrafe in nichtigem Vertrag vorhanden – Aus der Nichteinhaltung unwirksamer oder nichtiger Rechtsgeschäfte kann grundsätzlich keine Schadensersatzpflicht abgeleitet werden. Nichtigkeit oder Unwirksamkeit bedeuten, dass die Parteien die getroffene Vereinbarung nicht einhalten müssen. Nach der Auslegung des Gesetzes kann die Einhaltung solcher Bestimmungen auch nicht durch eine Konventionalstrafe erreicht werden, da dies eine Umgehung des Gesetzes bedeuten würde (E. 1.4.2).

Kaufvertrag

Kaufvertrag

Allgemeiner Teil OR

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