Frist für die Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts (Art. 839 Abs. 2 ZGB) - Die Eintragung muss spätestens innerhalb von vier Monaten nach Abschluss der Arbeiten erfolgen, d. h. im Grundbuch eingetragen werden. Es handelt sich um eine Verwirkungsfrist, die weder ausgesetzt noch unterbrochen werden kann, die aber durch die Anmerkung eines provisorischen Eintrags gewahrt werden kann (E. 4.1.1).

Fertigstellung der Arbeiten – Eine Fertigstellung der Arbeiten liegt vor, wenn alle Arbeiten, die den Gegenstand des Werkvertrags bilden, ausgeführt wurden und das Werk lieferbar ist. Als Fertigstellung gelten nur die Arbeiten, die nach dem Werkvertrag und des Leistungsverzeichnisses ausgeführt werden müssen, nicht aber Leistungen, die zusätzlich in Auftrag gegeben wurden, ohne dass sie als Teil des erweiterten Vertragsrahmens angesehen werden können. Geringfügige oder nebensächliche Arbeiten, die vom Handwerker oder Unternehmer absichtlich aufgeschoben werden, oder auch Nachbesserungen (Ersatz von gelieferten, aber mangelhaften Teilen, Korrektur anderer Mängel) stellen keine Fertigstellungsarbeiten dar. Arbeiten, die insbesondere aus Sicherheitsgründen notwendig sind, auch wenn sie nur von geringer Bedeutung sind, stellen daher Fertigstellungsarbeiten dar. Die Arbeiten werden also eher nach qualitativen als nach quantitativen Gesichtspunkten beurteilt. Die Frist beginnt mit der Fertigstellung der Arbeiten und nicht mit der Ausstellung der Rechnung, auch wenn dieses Element ein Indiz für die Fertigstellung der Arbeiten sein kann (E. 4.1.1).

Im vorliegenden Fall handelt es sich bei den Arbeiten im Zusammenhang mit der Einwinterung eines Schwimmbads nicht um notwendige Arbeiten, insbesondere aus Sicherheitsgründen, sondern um Arbeiten, die aufgrund der Jahreszeit absichtlich aufgeschoben wurden. Die anderen vom Unternehmer behaupteten Eingriffe entsprechen entweder Ausbesserungsarbeiten oder vom Unternehmer absichtlich aufgeschobenen Arbeiten (E. 4.3).