SchKG–Klage bei der Verwertung einer Immobilie – Nach Art. 132a Abs. 1 SchKG, der auf die Verwertung von Immobilien anwendbar ist (Art. 143a und 156 Abs. 1 SchKG), kann die Verwertung nur durch eine Klage gegen den Zuschlag angefochten werden. Die geltend gemachten Beschwerdepunkte können dem Betreibungsrecht oder dem materiellen Recht entstammen. Der Weg der Klage und Beschwerde an die Aufsichtsbehörden steht nicht nur gegen Mängel offen, die bei den Vorgängen der Zwangsverwertung selbst begangen wurden, sondern auch gegen solche, die im Vorbereitungsverfahren, wie es in Art. 25 ff. ORFI definiert ist, begangen wurden. Der behauptete Mangel kann sich beispielsweise auf unzureichende oder unrichtige Angaben in der Veröffentlichung der Auktion oder der Verkaufsbedingungen beziehen. Er kann sich auch auf rechtswidrige oder sittenwidrige Machenschaften beziehen, die das Ergebnis der Auktion verändern (E. 3.1.1 mit Kasuistik).

Regeln für die Veröffentlichung von Auktionsbedingungen – Wiederholung der Grundsätze (E. 3.1.2).

Nichtigkeit von Massnahmen der Betreibungsämter – Im vorliegenden Fall wurde in den Verkaufsbedingungen nicht auf eine – rechtmässige oder unrechtmässige – Besetzung der Parzelle hingewiesen. Diese Auslassung führt nicht zur Ungültigkeit des Zuschlags, da diese Erwähnung weder das öffentliche Interesse noch das Interesse Dritter schützen sollte. Unter der Annahme, dass der Mietvertrag gültig ist, wären die Mieter in dieser Hinsicht durch Art. 261 Abs. 1 OR (vgl. auch Art. 50 VZGI) geschützt, der vorsieht, dass die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber übergehen (E. 3.2).