Verteilung der Gemeinschaftliche Kosten und Lasten (Art. 712h ZGB) – ie Stockwerkeigentümer haben an die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und an die Kosten der gemeinschaftlichen Verwaltung Beiträge nach Massgabe ihrer Wertquoten zu leisten. Dienen bestimmte gemeinschaftliche Bauteile, Anlagen oder Einrichtungen einzelnen Stockwerkeinheiten nicht oder nur in ganz geringem Masse, so ist dies nach Art. 712h Abs. 3 ZGB bei der Verteilung der Kosten zu berücksichtigen. Die Anwendung von Art. 712h Abs. 3 ZGB, der zwingendes Recht ist, ist restriktiv ; sie setzt voraus, dass das Werk oder die Anlage objektiv und konkret einem einzelnen Miteigentümer nicht oder nur geringfügig dient, ohne Rücksicht auf seine subjektiven Bedürfnisse oder seinen freiwilligen Nutzungsverzicht (E. 3.1).

Im vorliegenden Fall umfasste das Stockwerkeigentum einerseits Wohnungen und andererseits ein Hotel und ein Restaurant auf einem Anteil, der 330/1000 ausmachte. Die Gemeinschaftsbereiche enthielten unter anderem einen grossen Garten und einen Swimmingpool, die jedoch für die Gäste des Restaurants nicht zugänglich waren. Da der Eigentümer des Hotels und des Restaurants nicht nachweisen konnte, dass die Gemeinschaftseinrichtungen wie der Garten, der Pool, die Eingangstür und der Aufzug nicht oder nur minimal sein gesamtes Stockwerkeigentum versorgten, beispielsweise weil die Hotelkomponente im Vergleich zur ausschließlich gastronomischen Komponente nicht relevant war, kann er nicht verlangen, auf der Grundlage von Art. 712h Abs. 3 ZGB von den gemeinsamen Lasten befreit zu werden, auch nicht teilweise. Die Tatsache, dass die Eigentumsordnung Regelungen für den Fall vorsah, dass das Hotel und das Restaurant in zwei getrennte Anteile aufgeteilt werden, ändert daran nichts, da die Aufteilung nicht stattgefunden hat. Ebenso kann aus der Tatsache, dass das Hotel-Restaurant in der Vergangenheit für eine bestimmte Zeit im Rahmen eines Schlichtungsverfahrens eine Reduzierung der Nebenkosten erwirkt hat, nicht geschlossen werden, dass es einen definitiven Anspruch darauf hat (E. 3.4).