Garantie pour les défauts sur une partie commune de la PPE (art. 368 ss CO ; 165 ss Norme SIA 118) – Rappel des principes. Les propriétaires d’étages sont individuellement titulaires des droits de garantie pour les défauts affectant les parties communes, puisque ces droits découlent du contrat passé par chaque acquéreur avec le vendeur (consid. 7.1).

Droit à la réfection des parties communes – Selon la jurisprudence récente, les prétentions d’un propriétaire d’étages en réparation des défauts sur les parties communes ne sont pas limitées en proportion de sa quote-part. La communauté des propriétaires d’étages n’est pas titulaire du droit d’action, car elle n’est pas partie au contrat d’entreprise et une décision de celle-ci n’est pas requise (consid. 7.2.1).

Réalisation de la réfection sur les parties communes – Une intervention sur les parties communes ne peut se concevoir qu’avec l’accord des autres propriétaires d’étages, puisque l’entrepreneur doit opérer sur des éléments constructifs détenus en copropriété. Par conséquent, il est possible qu’un propriétaire d’étages ayant valablement fait valoir son droit à la réfection sur le plan du droit des obligations se retrouve en demeure du créancier face à l’entrepreneur qui souhaite effectuer les réparations (art. 95 CO, applicable le cas échéant par analogie), parce qu’il est incapable de lui accorder l’accès au chantier. En pareil cas, l’entrepreneur pourrait se départir de son obligation de réparer la partie commune défectueuse vis-à-vis du propriétaire d’étages en question. Cette problématique concerne toutefois l’exécution de l’obligation et n’affecte pas la qualité pour agir dans le cadre de l’action en réfection, laquelle dépend uniquement de savoir si le propriétaire d’étages est titulaire du droit litigieux (consid. 7.2.2). En l’espèce, le propriétaire d’étages était donc fondé à réclamer la réparation du chauffage défectueux, bien qu’il n’ait produit aucune décision de l’assemblée des propriétaires d’étages à cet égard (consid. 7.3).